Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А, Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Хозленд"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 июня 2015 г.
по делу N А40-29532/2015, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску ООО "Хозленд" (ОГРН 1027700246034; 117209, Москва, ул. Болотниковская, 52, корп. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)
о внесении изменений в договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Волоснов К.А. (доверенность от 02.03.2015)
от ответчика: не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Хозленд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 22 сентября 2014 года N 59-832 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Хозленд" в части изменения цены Объекта с 33 902 000 (тридцать три миллиона девятьсот две тысячи) рублей на 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 г. по делу N А40-29532/2015 в удовлетворения иска было отказано.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой истца, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что основанием для изменения цены послужил результат проведенной оценки рыночной стоимости объекта.
Полагает, что отказом в удовлетворении иска нарушаются права истца, который вынужден выкупать объект на 5894750 руб. дороже. Ответчик, указал заявитель жалобы, не отрицает указанную в иске рыночную стоимость, тем самым признает ее.
Заявитель пояснил, что в момент заключения договора исходил из того, что изменений рыночной стоимости объекта не произойдет.
В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах
Ответчик, извещенный о судебном заседании, в нем не участвовал.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителя истца, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.
Между Департаментом и ООО "Хозленд" заключен договор купли-продажи от 22.09.2014 года N 59-832 нежилого помещения общей площадью 268 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, корп. 1.
ООО "Хозленд" подписало направленный Департаментом договор купли-продажи, согласовав все указанные в нем условия без протокола разногласий.
На основании отчета от 18.06.2014 N 738Г/694 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, корп. 1, установлена цена объекта в размере 33902ООО рублей. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", проверен НП СРО "СВОД" (экспертное заключение от 04.07.2014 N 955/с-14).
Определение рыночной стоимости объекта осуществлено в соответствии со статьей 6 и статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности",согласно которой право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
29.01.2015 ООО "Хозленд" направило в адрес Департамента дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 22.09.2014 N 59-832 в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В дополнительном соглашении к договору купли-продажи ООО "Хозленд" указана цена выкупаемого объекта в размере 28 007 250 рублей.
В подтверждение указанной цены представлен отчет ООО "Инвестиционная оценка" от 24 декабря 2014 года N Н-977/14.
Поскольку предложение об изменении цены договора было отклонено, ООО "Хозленд" обратилось с иском в суд.
В обоснование иска истец указал, что в ходе исполнения договора (в течение трех месяцев) указанная в договоре рыночная стоимость у ООО "Хозленд" вызвала сомнения, так как аналогичные помещения выкупались по более низкой рыночной стоимости. В целях установления действительной рыночной стоимости объекта, ООО "Хозленд" обратилось в экспертную организацию ООО "Инвестиционная оценка" с целью определения последними рыночной стоимости объекта.
В соответствии с отчетом от 24 декабря 2014 года N Н-977/14 подготовленным ООО "Инвестиционная оценка" рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, кор. 1, составляет 28007250 рублей. Разница в стоимости составила 5 894 750 рублей.
Возражая против иска, ответчик сослался на нормы 159-ФЗ, согласно которому предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, путем обращения с соответствующим заявлением в суд до заключения договора купли-продажи. ООО "Хозленд" своим правом не воспользовалось, с исковым заявлением об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки не обращалось, договор купли-продажи подписало без замечаний и протокола разногласий.
Рассматривая спор, суд руководствовался статьей 451 ГК РФ, согласно которой договор может быть изменен только при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец не доказал наличия совокупности условий, с которой закон связывает возможность применения ст. 451 ГК РФ.
При этом суд правомерно сослался на статью 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
На основании чего суд пришел к выводу, что указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Истец заключил договор купли-продажи с ответчиком по цене, определенной на основании отчета об оценке. В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В установленном законом порядке истец не оспорил цену объекта и заключил договор с ООО "Инвестиционная оценка" с целью определения рыночной стоимости объекта только после заключения договора купли-продажи, поэтому стоимость объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии с законом, признается достоверной.
На основании изложенного, суд отказал в удовлетворении иска.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что основанием для изменения цены послужил результат проведенной оценки рыночной стоимости объекта, что отказом в удовлетворении иска нарушаются права истца, который вынужден выкупать объект на 5894750 руб. дороже, что в момент заключения договора исходил из того, что изменений рыночной стоимости объекта не произойдет, не признаются основанием для отмены решения, поскольку не опровергают выводы суда об отсутствии оснований, установленных законом, для изменения договора.
Утверждение о том, что ответчик не отрицает указанную в иске рыночную стоимость, тем самым признает ее, отклоняется, поскольку ответчик возражал против удовлетворения иска.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 года по делу N А40-29532/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2015 N 09АП-34651/2015 ПО ДЕЛУ N А40-29532/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2015 г. N 09АП-34651/2015
Дело N А40-29532/15
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А, Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Хозленд"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 июня 2015 г.
по делу N А40-29532/2015, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску ООО "Хозленд" (ОГРН 1027700246034; 117209, Москва, ул. Болотниковская, 52, корп. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)
о внесении изменений в договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Волоснов К.А. (доверенность от 02.03.2015)
от ответчика: не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Хозленд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 22 сентября 2014 года N 59-832 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Хозленд" в части изменения цены Объекта с 33 902 000 (тридцать три миллиона девятьсот две тысячи) рублей на 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 г. по делу N А40-29532/2015 в удовлетворения иска было отказано.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой истца, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что основанием для изменения цены послужил результат проведенной оценки рыночной стоимости объекта.
Полагает, что отказом в удовлетворении иска нарушаются права истца, который вынужден выкупать объект на 5894750 руб. дороже. Ответчик, указал заявитель жалобы, не отрицает указанную в иске рыночную стоимость, тем самым признает ее.
Заявитель пояснил, что в момент заключения договора исходил из того, что изменений рыночной стоимости объекта не произойдет.
В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах
Ответчик, извещенный о судебном заседании, в нем не участвовал.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителя истца, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.
Между Департаментом и ООО "Хозленд" заключен договор купли-продажи от 22.09.2014 года N 59-832 нежилого помещения общей площадью 268 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, корп. 1.
ООО "Хозленд" подписало направленный Департаментом договор купли-продажи, согласовав все указанные в нем условия без протокола разногласий.
На основании отчета от 18.06.2014 N 738Г/694 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, корп. 1, установлена цена объекта в размере 33902ООО рублей. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", проверен НП СРО "СВОД" (экспертное заключение от 04.07.2014 N 955/с-14).
Определение рыночной стоимости объекта осуществлено в соответствии со статьей 6 и статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности",согласно которой право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
29.01.2015 ООО "Хозленд" направило в адрес Департамента дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 22.09.2014 N 59-832 в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В дополнительном соглашении к договору купли-продажи ООО "Хозленд" указана цена выкупаемого объекта в размере 28 007 250 рублей.
В подтверждение указанной цены представлен отчет ООО "Инвестиционная оценка" от 24 декабря 2014 года N Н-977/14.
Поскольку предложение об изменении цены договора было отклонено, ООО "Хозленд" обратилось с иском в суд.
В обоснование иска истец указал, что в ходе исполнения договора (в течение трех месяцев) указанная в договоре рыночная стоимость у ООО "Хозленд" вызвала сомнения, так как аналогичные помещения выкупались по более низкой рыночной стоимости. В целях установления действительной рыночной стоимости объекта, ООО "Хозленд" обратилось в экспертную организацию ООО "Инвестиционная оценка" с целью определения последними рыночной стоимости объекта.
В соответствии с отчетом от 24 декабря 2014 года N Н-977/14 подготовленным ООО "Инвестиционная оценка" рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Болотниковская, д. 52, кор. 1, составляет 28007250 рублей. Разница в стоимости составила 5 894 750 рублей.
Возражая против иска, ответчик сослался на нормы 159-ФЗ, согласно которому предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, путем обращения с соответствующим заявлением в суд до заключения договора купли-продажи. ООО "Хозленд" своим правом не воспользовалось, с исковым заявлением об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки не обращалось, договор купли-продажи подписало без замечаний и протокола разногласий.
Рассматривая спор, суд руководствовался статьей 451 ГК РФ, согласно которой договор может быть изменен только при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец не доказал наличия совокупности условий, с которой закон связывает возможность применения ст. 451 ГК РФ.
При этом суд правомерно сослался на статью 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
На основании чего суд пришел к выводу, что указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Истец заключил договор купли-продажи с ответчиком по цене, определенной на основании отчета об оценке. В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В установленном законом порядке истец не оспорил цену объекта и заключил договор с ООО "Инвестиционная оценка" с целью определения рыночной стоимости объекта только после заключения договора купли-продажи, поэтому стоимость объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии с законом, признается достоверной.
На основании изложенного, суд отказал в удовлетворении иска.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что основанием для изменения цены послужил результат проведенной оценки рыночной стоимости объекта, что отказом в удовлетворении иска нарушаются права истца, который вынужден выкупать объект на 5894750 руб. дороже, что в момент заключения договора исходил из того, что изменений рыночной стоимости объекта не произойдет, не признаются основанием для отмены решения, поскольку не опровергают выводы суда об отсутствии оснований, установленных законом, для изменения договора.
Утверждение о том, что ответчик не отрицает указанную в иске рыночную стоимость, тем самым признает ее, отклоняется, поскольку ответчик возражал против удовлетворения иска.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 года по делу N А40-29532/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)