Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик передал ему квартиру по договору инвестирования строительства жилого дома, однако на несущих стенах и потолке квартиры появились многочисленные сквозные трещины.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Харитонова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К., Васильевой Е.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 22 июля 2013 года с учетом определения того же суда об исправлении описки от 21 августа 2013 года, по которым постановлено:
Исковые требования П.А.А. А*** А***удовлетворить частично.
Взыскать в пользу П.А.А. А*** А*** с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" сумму уменьшения цены договора инвестирования строительства жилого дома 2 098 600 (два миллиона девяносто восемь тысяч шестьсот) рублей, компенсацию морального вреда 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей и за составление искового заявления 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" о компенсации морального вреда в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" за проведение судебной экспертизы в пользу ООО "Независимость" 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" в доход бюджета муниципального образования "город Ульяновск" государственную пошлину 18 893 (восемнадцать тысяч восемьсот девяносто три) рубля.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения представителей ООО "Смарт-Инвест" К., П.А.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, П.А.А., его представителя - адвоката Мулина А.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
П.А.А. обратился в суд с иском, уточненным входе судебного разбирательства, к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" (ООО "Смарт-Инвест") о взыскании убытков.
В обоснование иска указал, что 23 декабря 2005 года заключил с ООО "Смарт-Инвест" договор инвестирования строительства жилого дома с подземной парковкой по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
03 октября 2007 года ответчик передал ему двухкомнатную квартиру N *** в указанном доме, расположенную на восьмом последнем этаже, право собственности на которую зарегистрировано 26 декабря 2007 года.
В сентябре 2008 года на несущих стенах и потолке его квартиры, других квартир появились многочисленные сквозные трещины.
Техническим обследованием жилого дома от 26 июня 2011 года установлено нарушение проекта строительства жилого дома, выраженное в том, что не были смонтированы монолитные пояса высотой 300 мм, что наряду с отсутствием в стенах температурных и деформативных швов в кладке привело к снижению пространственной жесткости здания и явилось дополнительным фактором, приводящим к раскрытию трещин в стенах.
Выполненные ответчиком в октябре - декабре 2011 года в его квартире работы по устранению выявленных недостатков результатов не дали, трещины стали образовываться вновь.
Ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств нарушены его права и интересы.
Просил взыскать с ООО "Смарт-Инвест" разницу в рыночной стоимости квартиры, образовавшуюся в связи со строительными недостатками, в сумме 2 098 600 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главная государственная инспекция регионального надзора Ульяновской области, АНО ТСЖ "Центр".
Рассмотрев требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе ООО "Смарт-Инвест" содержится просьба об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Жалоба мотивирована недоказанностью П.А.А. непригодности квартиры для проживания, которую он использует по назначению с членами своей семьи, что исключает возможность соразмерного уменьшения покупной цены квартиры.
Указано на необоснованность выводов экспертизы по оценке стоимости квартиры, которые не мотивированы, противоречат заключению строительно-технической экспертизы, проведенной по делу, а также пояснениям специалиста-строителя, который в судебном заседании подтвердил неверность выводов эксперта-оценщика.
Считают выполненными заявленные по тем же недостаткам квартиры требования истца по выбранному им способу защиты путем проведения ремонтно-восстановительных работ квартиры, несмотря на образование волосяных трещин и вздутие обоев, что не влияет на безопасность проживания в квартире.
Имеется ссылка на необоснованность применения судом Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не регулирует спорные правоотношения между сторонами.
Обращено внимание, что определяя сумму, на которую должна быть уменьшена покупная стоимость квартиры, суд должен быть применить пропорцию с учетом стоимости квартиры по договору.
Представители Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области, АНО ТСЖ "Центр" в суд апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, что дает основание для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что П.А.А. является собственником квартиры, расположенной на восьмом этаже, по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
Квартира приобретена П.А.А. по договору инвестирования строительства жилого дома от 23 декабря 2005 года N *** с ООО Смарт-Инвест", передана ему по акту приема-передачи от 03 октября 2007 года.
В сентябре 2008 года в квартире истца появились трещины на потолке, стенах, которые увеличивались.
В связи с претензиями истца в адрес ответчика об устранении недостатков переданной ему квартиры по договору с ООО "Смарт-Инвест" от 26 мая 2011 года N *** автономной некоммерческой организацией Орган по сертификации в строительстве "У***" (АНООС "У***") было проведено обследование технического состояния жилого дома по адресу: г. Ульяновск, У***.
В ходе обследования в надземной части здания выявлены многочисленные трещины деформативного характера, оказывающие значительное влияние на несущую способность и эксплуатационные параметры несущих стен объекта.
Трещины вызваны тепловлажностными напряжениями в кладке с интенсивностью большей, чем прочность кладки на растяжение. Повышенные напряжения возникают из-за отсутствия в стенах температурных и деформационных швов при длине здания в 60,04 м и его сложной формы как в плане, так и по высоте (переменная этажность), при этом наиболее опасная сквозная трещина возникла и развивается в стене восьмого этажа (квартира N ***) по оси 8 между осями А и Г. Ширина раскрытия трещины в стене 8 переменна (трещина попеременно раскрывается и закрывается) но имеет стойкую тенденцию к увеличению ширины раскрытия.
Указанный участок стены располагается выше верхнего монолитного пояса на отметке 21.000 и не закреплен по верхней грани никаким элементом жесткости.
Специалисты пришли к выводу о необходимости незамедлительного усиления стены здания по оси 8 между осями А и Г (квартира N ***). Рекомендуемый метод усиления - заключение стены в обойму из стальных элементов и напрягаемых тяжей.
В техническом отчете дана рекомендация по дальнейшей эксплуатации здания, приведено техническое решение усиления стены.
По акту выполненных работ от 23 декабря 2011 года были сданы работы по усилению стены, устранению трещин в стенах и потолке в квартире П.А.А., а именно инъектированы трещины в кирпичной кладке, швы между плитами, установлены анкерные стержни и стальные пластины.
В связи с тем, что после проведенных работ в мае 2012 года трещины на стенах и потолке квартиры стали проявляться вновь, П.А.А. обратился в суд с рассматриваемым иском о взыскании убытков.
Для разрешения спора судом была назначена строительно-техническая экспертизы, проведение которой было поручено ООО "Г***
Заключением строительно-технической экспертизы от 27 июня 2013 года N *** установлено, что в стенах, швах перекрытия квартиры N *** имеются трещины. Причиной их образования является возникновение дополнительных деформационных усилий в кирпичных стенах из-за снижения пространственной жесткости здания (отсутствие монолитного пояса, высотность кирпичной кладки, сложность конфигурации кирпичной кладки в плане и по высоте).
При возведении жилого дома допущены конструктивные нарушения проекта, а именно не выполнен монолитный пояс на отметке 20.700 при выполнении кирпичной кладки стен.
Техническое состояние стен (участков стен) в квартире N ***в соответствии с пунктом ГОСТ Р 53778 является допустимым, ограниченно работоспособным. Выполненное усиление не исключает возможного образования новых деформации (трещин в стенах), является локальным (для участка стены).
Эксперты указали, что дальнейшая безопасная эксплуатация квартиры N *** возможна при соблюдении следующих условий:
- наблюдение за состоянием строительных конструкций покрытия и седьмого, восьмого этажей второго подъезда жилого дома в осенне-зимний период текущего года путем установки неразрушающихся маяков (для контроля величины деформации) в регулярным наблюдением согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда от 27 сентября 2003 года N 170;
- по результатам наблюдения (с привлечением экспертов) принять техническое решение о целесообразности и способе усиления конструкции.
Иными словами, материалами дела безусловно подтверждается ненадлежащее качество строительства жилого дома ООО "Смарт-Инвест", поскольку осуществлено с отступлениями от проекта, что привело к указанным выше недостаткам.
Выполненные работы по усилению стены квартиры П.А.А. привели к безопасному проживанию в квартире, но не привели к полному восстановлению потребительских качеств приобретенной квартиры.
По заключению строительно-технической экспертизы состояние стен в квартире П.А.А. после проведенных работ признано ограниченно-работоспособным по пункту 3 ГОСТ Р 53778.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
По смыслу закона соразмерное уменьшение цены договора означает возмещение разницы между стоимостью квартиры надлежащего качества и квартиры с недостатками.
Заключением товароведческой экспертизы от 17 июля 2013 года N ***, проведенной по назначению суда ООО "Н***", установлено, что рыночная стоимость квартиры истца по адресу: г.Ульяновск, ул.У*** составляет 2 998 000 руб. Рыночная стоимость указанной квартиры с учетом имеющихся недостатков составляет 899 400 руб.
Таким образом, разница в стоимости квартиры на момент рассмотрения дела составила 2 098 600 руб.
Статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, неисполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки.
В соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).
Под убытками в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Судебная коллегия полагает, что названная разница в рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела судом относится к убыткам истца, поскольку квартира ему передана с недостатками, которые влияют на потребительские свойства квартиры.
В связи с наличием недостатков квартиры ее стоимость значительно снизилась, на что не рассчитывал истец при заключении договора с ответчиком.
Вопреки доводам жалобы, разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения между сторонами.
Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Несмотря на заключение между П.А.А. и ООО "Смарт-Инвест" договора инвестирования строительства жилого дома, фактически между сторонами имел место договор участия в долевом строительстве.
На это указывают условия заключенного договора, которые не вызывают сомнения в привлечении ООО "Смарт-Инвест" денежных средств П.А.А. для строительств многоквартирного дома по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
При таких обстоятельствах, а также с учетом заключения договора на строительство объекта недвижимости после 01 апреля 2005 года, рассматриваемый Федеральный закон безусловно регулирует возникшие правоотношения между сторонами.
Данным законом прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, неурегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона).
Таким образом, применение судом Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является обоснованным.
Другие доводы жалобы также являются несостоятельными и не влекут отмену решения суда.
Поскольку трещины в стенах и на потолке квартиры истца образуются вновь, качество переданного объекта не восстановлено, П.А.А. имел возможность защитить свои права выбранным им способом путем предъявления требования к ООО "Смарт-Инвест" о взыскании убытков.
Исходя из того, что в пользу истца взысканы убытки, которые подлежат возмещению в полном объеме, оснований для определения какой-либо пропорции не имеется.
Заключение товароведческой экспертизы было оценено судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами по делу. Объективных доказательств, опровергающих правильность выводов данного заключения, судебной коллегии не представлено.
Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Определяя стоимость квартиры истца с установленными недостатками, эксперты осматривали квартиры, и в силу своих специальных познаний пришли к выводу о том, что стоимость квартиры с недостатками должна быть снижена на 70% от рыночной стоимости этой квартиры.
Каких-либо противоречий рассматриваемого экспертного заключения от 17 июля 2013 года с заключением строительно-технической экспертизы от 27 июня 2013 года не усматривается.
Заключением строительно-технической экспертизы также установлено, что состояние строительных конструкций влияет на потребительские свойства квартиры.
У суда не имелось оснований не доверять экспертному заключению, а потому обоснованно было отказано представителю ООО "Смарт-Инвест" в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.
С учетом того, что требования о соразмерном уменьшении цены договора по уточненному иску не заявлялись П.А.А., были предъявлены требования о взыскании разницы рыночной стоимости квартиры, образовавшейся в связи с ее недостатками, суд первой инстанции ошибочно указал в мотивировочной и резолютивной частях решения на взыскание указанной суммы в качестве соразмерного уменьшения цены договора между сторонами.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным изложить резолютивную часть решения в иной редакции.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 22 июля 2013 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки от 21 августа 2013 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" - без удовлетворения.
Изложить второй абзац резолютивной части решения в следующей редакции:
Взыскать в пользу П.А.А. А*** А*** с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" убытки в сумме 2 098 600 (два миллиона девяносто восемь тысяч шестьсот) рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, за составление искового заявления 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3411/2013
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик передал ему квартиру по договору инвестирования строительства жилого дома, однако на несущих стенах и потолке квартиры появились многочисленные сквозные трещины.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N 33-3411/2013
Судья: Харитонова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К., Васильевой Е.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 22 июля 2013 года с учетом определения того же суда об исправлении описки от 21 августа 2013 года, по которым постановлено:
Исковые требования П.А.А. А*** А***удовлетворить частично.
Взыскать в пользу П.А.А. А*** А*** с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" сумму уменьшения цены договора инвестирования строительства жилого дома 2 098 600 (два миллиона девяносто восемь тысяч шестьсот) рублей, компенсацию морального вреда 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей и за составление искового заявления 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" о компенсации морального вреда в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" за проведение судебной экспертизы в пользу ООО "Независимость" 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" в доход бюджета муниципального образования "город Ульяновск" государственную пошлину 18 893 (восемнадцать тысяч восемьсот девяносто три) рубля.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения представителей ООО "Смарт-Инвест" К., П.А.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, П.А.А., его представителя - адвоката Мулина А.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
П.А.А. обратился в суд с иском, уточненным входе судебного разбирательства, к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" (ООО "Смарт-Инвест") о взыскании убытков.
В обоснование иска указал, что 23 декабря 2005 года заключил с ООО "Смарт-Инвест" договор инвестирования строительства жилого дома с подземной парковкой по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
03 октября 2007 года ответчик передал ему двухкомнатную квартиру N *** в указанном доме, расположенную на восьмом последнем этаже, право собственности на которую зарегистрировано 26 декабря 2007 года.
В сентябре 2008 года на несущих стенах и потолке его квартиры, других квартир появились многочисленные сквозные трещины.
Техническим обследованием жилого дома от 26 июня 2011 года установлено нарушение проекта строительства жилого дома, выраженное в том, что не были смонтированы монолитные пояса высотой 300 мм, что наряду с отсутствием в стенах температурных и деформативных швов в кладке привело к снижению пространственной жесткости здания и явилось дополнительным фактором, приводящим к раскрытию трещин в стенах.
Выполненные ответчиком в октябре - декабре 2011 года в его квартире работы по устранению выявленных недостатков результатов не дали, трещины стали образовываться вновь.
Ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств нарушены его права и интересы.
Просил взыскать с ООО "Смарт-Инвест" разницу в рыночной стоимости квартиры, образовавшуюся в связи со строительными недостатками, в сумме 2 098 600 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главная государственная инспекция регионального надзора Ульяновской области, АНО ТСЖ "Центр".
Рассмотрев требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе ООО "Смарт-Инвест" содержится просьба об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Жалоба мотивирована недоказанностью П.А.А. непригодности квартиры для проживания, которую он использует по назначению с членами своей семьи, что исключает возможность соразмерного уменьшения покупной цены квартиры.
Указано на необоснованность выводов экспертизы по оценке стоимости квартиры, которые не мотивированы, противоречат заключению строительно-технической экспертизы, проведенной по делу, а также пояснениям специалиста-строителя, который в судебном заседании подтвердил неверность выводов эксперта-оценщика.
Считают выполненными заявленные по тем же недостаткам квартиры требования истца по выбранному им способу защиты путем проведения ремонтно-восстановительных работ квартиры, несмотря на образование волосяных трещин и вздутие обоев, что не влияет на безопасность проживания в квартире.
Имеется ссылка на необоснованность применения судом Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не регулирует спорные правоотношения между сторонами.
Обращено внимание, что определяя сумму, на которую должна быть уменьшена покупная стоимость квартиры, суд должен быть применить пропорцию с учетом стоимости квартиры по договору.
Представители Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области, АНО ТСЖ "Центр" в суд апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, что дает основание для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что П.А.А. является собственником квартиры, расположенной на восьмом этаже, по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
Квартира приобретена П.А.А. по договору инвестирования строительства жилого дома от 23 декабря 2005 года N *** с ООО Смарт-Инвест", передана ему по акту приема-передачи от 03 октября 2007 года.
В сентябре 2008 года в квартире истца появились трещины на потолке, стенах, которые увеличивались.
В связи с претензиями истца в адрес ответчика об устранении недостатков переданной ему квартиры по договору с ООО "Смарт-Инвест" от 26 мая 2011 года N *** автономной некоммерческой организацией Орган по сертификации в строительстве "У***" (АНООС "У***") было проведено обследование технического состояния жилого дома по адресу: г. Ульяновск, У***.
В ходе обследования в надземной части здания выявлены многочисленные трещины деформативного характера, оказывающие значительное влияние на несущую способность и эксплуатационные параметры несущих стен объекта.
Трещины вызваны тепловлажностными напряжениями в кладке с интенсивностью большей, чем прочность кладки на растяжение. Повышенные напряжения возникают из-за отсутствия в стенах температурных и деформационных швов при длине здания в 60,04 м и его сложной формы как в плане, так и по высоте (переменная этажность), при этом наиболее опасная сквозная трещина возникла и развивается в стене восьмого этажа (квартира N ***) по оси 8 между осями А и Г. Ширина раскрытия трещины в стене 8 переменна (трещина попеременно раскрывается и закрывается) но имеет стойкую тенденцию к увеличению ширины раскрытия.
Указанный участок стены располагается выше верхнего монолитного пояса на отметке 21.000 и не закреплен по верхней грани никаким элементом жесткости.
Специалисты пришли к выводу о необходимости незамедлительного усиления стены здания по оси 8 между осями А и Г (квартира N ***). Рекомендуемый метод усиления - заключение стены в обойму из стальных элементов и напрягаемых тяжей.
В техническом отчете дана рекомендация по дальнейшей эксплуатации здания, приведено техническое решение усиления стены.
По акту выполненных работ от 23 декабря 2011 года были сданы работы по усилению стены, устранению трещин в стенах и потолке в квартире П.А.А., а именно инъектированы трещины в кирпичной кладке, швы между плитами, установлены анкерные стержни и стальные пластины.
В связи с тем, что после проведенных работ в мае 2012 года трещины на стенах и потолке квартиры стали проявляться вновь, П.А.А. обратился в суд с рассматриваемым иском о взыскании убытков.
Для разрешения спора судом была назначена строительно-техническая экспертизы, проведение которой было поручено ООО "Г***
Заключением строительно-технической экспертизы от 27 июня 2013 года N *** установлено, что в стенах, швах перекрытия квартиры N *** имеются трещины. Причиной их образования является возникновение дополнительных деформационных усилий в кирпичных стенах из-за снижения пространственной жесткости здания (отсутствие монолитного пояса, высотность кирпичной кладки, сложность конфигурации кирпичной кладки в плане и по высоте).
При возведении жилого дома допущены конструктивные нарушения проекта, а именно не выполнен монолитный пояс на отметке 20.700 при выполнении кирпичной кладки стен.
Техническое состояние стен (участков стен) в квартире N ***в соответствии с пунктом ГОСТ Р 53778 является допустимым, ограниченно работоспособным. Выполненное усиление не исключает возможного образования новых деформации (трещин в стенах), является локальным (для участка стены).
Эксперты указали, что дальнейшая безопасная эксплуатация квартиры N *** возможна при соблюдении следующих условий:
- наблюдение за состоянием строительных конструкций покрытия и седьмого, восьмого этажей второго подъезда жилого дома в осенне-зимний период текущего года путем установки неразрушающихся маяков (для контроля величины деформации) в регулярным наблюдением согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда от 27 сентября 2003 года N 170;
- по результатам наблюдения (с привлечением экспертов) принять техническое решение о целесообразности и способе усиления конструкции.
Иными словами, материалами дела безусловно подтверждается ненадлежащее качество строительства жилого дома ООО "Смарт-Инвест", поскольку осуществлено с отступлениями от проекта, что привело к указанным выше недостаткам.
Выполненные работы по усилению стены квартиры П.А.А. привели к безопасному проживанию в квартире, но не привели к полному восстановлению потребительских качеств приобретенной квартиры.
По заключению строительно-технической экспертизы состояние стен в квартире П.А.А. после проведенных работ признано ограниченно-работоспособным по пункту 3 ГОСТ Р 53778.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
По смыслу закона соразмерное уменьшение цены договора означает возмещение разницы между стоимостью квартиры надлежащего качества и квартиры с недостатками.
Заключением товароведческой экспертизы от 17 июля 2013 года N ***, проведенной по назначению суда ООО "Н***", установлено, что рыночная стоимость квартиры истца по адресу: г.Ульяновск, ул.У*** составляет 2 998 000 руб. Рыночная стоимость указанной квартиры с учетом имеющихся недостатков составляет 899 400 руб.
Таким образом, разница в стоимости квартиры на момент рассмотрения дела составила 2 098 600 руб.
Статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, неисполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки.
В соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).
Под убытками в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Судебная коллегия полагает, что названная разница в рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела судом относится к убыткам истца, поскольку квартира ему передана с недостатками, которые влияют на потребительские свойства квартиры.
В связи с наличием недостатков квартиры ее стоимость значительно снизилась, на что не рассчитывал истец при заключении договора с ответчиком.
Вопреки доводам жалобы, разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения между сторонами.
Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Несмотря на заключение между П.А.А. и ООО "Смарт-Инвест" договора инвестирования строительства жилого дома, фактически между сторонами имел место договор участия в долевом строительстве.
На это указывают условия заключенного договора, которые не вызывают сомнения в привлечении ООО "Смарт-Инвест" денежных средств П.А.А. для строительств многоквартирного дома по адресу: г.Ульяновск, ул.У***.
При таких обстоятельствах, а также с учетом заключения договора на строительство объекта недвижимости после 01 апреля 2005 года, рассматриваемый Федеральный закон безусловно регулирует возникшие правоотношения между сторонами.
Данным законом прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, неурегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона).
Таким образом, применение судом Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является обоснованным.
Другие доводы жалобы также являются несостоятельными и не влекут отмену решения суда.
Поскольку трещины в стенах и на потолке квартиры истца образуются вновь, качество переданного объекта не восстановлено, П.А.А. имел возможность защитить свои права выбранным им способом путем предъявления требования к ООО "Смарт-Инвест" о взыскании убытков.
Исходя из того, что в пользу истца взысканы убытки, которые подлежат возмещению в полном объеме, оснований для определения какой-либо пропорции не имеется.
Заключение товароведческой экспертизы было оценено судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами по делу. Объективных доказательств, опровергающих правильность выводов данного заключения, судебной коллегии не представлено.
Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Определяя стоимость квартиры истца с установленными недостатками, эксперты осматривали квартиры, и в силу своих специальных познаний пришли к выводу о том, что стоимость квартиры с недостатками должна быть снижена на 70% от рыночной стоимости этой квартиры.
Каких-либо противоречий рассматриваемого экспертного заключения от 17 июля 2013 года с заключением строительно-технической экспертизы от 27 июня 2013 года не усматривается.
Заключением строительно-технической экспертизы также установлено, что состояние строительных конструкций влияет на потребительские свойства квартиры.
У суда не имелось оснований не доверять экспертному заключению, а потому обоснованно было отказано представителю ООО "Смарт-Инвест" в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.
С учетом того, что требования о соразмерном уменьшении цены договора по уточненному иску не заявлялись П.А.А., были предъявлены требования о взыскании разницы рыночной стоимости квартиры, образовавшейся в связи с ее недостатками, суд первой инстанции ошибочно указал в мотивировочной и резолютивной частях решения на взыскание указанной суммы в качестве соразмерного уменьшения цены договора между сторонами.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным изложить резолютивную часть решения в иной редакции.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 22 июля 2013 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки от 21 августа 2013 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" - без удовлетворения.
Изложить второй абзац резолютивной части решения в следующей редакции:
Взыскать в пользу П.А.А. А*** А*** с общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвест" убытки в сумме 2 098 600 (два миллиона девяносто восемь тысяч шестьсот) рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, за составление искового заявления 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)