Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: Журавлевой Т.Г.
судей: Канивец Т.В., Гончаровой О.С.
при секретаре: С.А.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя Департамента городского имущества г. Москвы Ш. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Департамента имущества города Москвы к М. отказать".
установила:
Департамент имущества города Москвы обратился в суд с иском к М. о досрочном расторжении договора аренды N **, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и М., на нежилое помещение, площадью 130,6 кв. м, находящееся по адресу: **, взыскании денежных средств в размере 6.312.546,84 руб., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 5.555.764,21 руб. и пени в сумме 756.782,63 руб., об обязании освободить нежилое помещение площадью **, расположенное по адресу: ** и передать его Департаменту имущества города Москвы в освобожденном виде.
В обоснования иска указал, что 08.11.2006 между сторонами заключен договор аренды N ** на нежилое помещение, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: **, сроком с 21.09.2006 по 20.09.2011. Договор был зарегистрирован в Росреестре 27.02.2008, помещение передано арендатору по акту приема-передачи 15.05.2008. С мая 2008 года по настоящее время арендатор не оплачивает арендную плату, допускает просрочку платежей. М. была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате, в случае невозможности погашения задолженности предлагалось досрочно расторгнуть договор аренды. Несмотря на претензию, задолженность М. не погашена, ответа на предложение о досрочном расторжении договора от нее не поступило, помещение не было сдано арендодателю.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы К. заявленные требования поддержала в полном объеме.
М. и ее представитель А. исковые требования не признали в полном объеме. Суду пояснили, что срок действия договора аренды нежилого помещения истек, истец злоупотребил своим правом на получение арендной платы и от принятия арендованного нежилого помещения по акту приема-передачи уклонился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества г. Москвы Ш. просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств по делу, нарушение судом норм материального и процессуального права.
М. в заседании судебной коллегии участия не принимала, была извещена заблаговременно по правилам главы 10 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Департамента городского имущества г. Москвы С.Т., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрена форма и государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 ГК РФ).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исходя из положений статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на то, что арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта, а акт технического состояния от 15.05.2008 нельзя признать достоверным и достаточным доказательством соответствия состояния нежилого помещения условиям договора аренды и назначению имущества.
Однако, судом первой инстанции не было учтено следующее.
Согласно выписке из протокола N ** работы комиссии по проведению торгов СГУП по продаже имущества г. Москвы по лоту N ** победителем аукциона по аренде нежилого помещения по адресу: г. ** признана участница М., которая предложила максимальный размер ставки годовой арендной платы за 1 кв. м на объект недвижимости в размере 21.100 руб. (л.д. 11).
08.11.2006 между Департаментом имущества г. Москвы и М. был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор М. принимает в аренду нежилой объект общей площадью 130,6 кв. м, расположенный по адресу: **. Объект аренды передается в аренду для использования под офис (л.д. 4 - 7).
Судебной коллегией установлено, что нежилое помещение площадью 130,6 кв. м (**), расположенное по адресу: **, является собственностью города Москвы.
В договоре аренды от 08.11.2006 указано, что технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 47/5. Неотъемлемой частью настоящего договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план (пункт 1.2 договора аренды).
Согласно выписке из технического паспорта БТИ и справке БТИ жилой дом N ** с условным номером **, располагается по адресу: **. Год постройки дома **, общий процент износа дома составляет 60% на 1999 год, помещение переоборудовано без разрешения, этажность дома (без учета подземных этажей) - 7 этажей.
В соответствии с п. 2 договора аренды N ** срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 21 сентября 2006 года до 20 сентября 2011 года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.
Государственная регистрация договора аренды N ** была произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 27 февраля 2008 года за N **.
Стороны по договору аренды пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1.
В случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1, условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 2.2 договора аренды).
01.04.2007 между Центральным территориальным агентством Департамента городского имущества города Москвы и М. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому техническое состояние арендованного нежилого помещения на момент его передачи было определено как удовлетворительное.
15.05.2008 между Центральным территориальным агентством Департамента имущества г. Москвы и М. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, взамен акта приема-передачи от 01.04.2007. В акте указано на удовлетворительное техническое состояние передаваемого нежилого помещения. Согласно акту арендатор М. приняла нежилое помещение. Каких-либо замечаний или особых отметок в акте не указано.
Судебной коллегией установлено, что фактически в пользование М. объект договора аренды передан 15.05.2008.
02.02.2009 Департаментом имущества г. Москвы был составлен акт N ** проверки использования имущества г. Москвы, с участием представителя управляющей компании ООО УК "Пресненского района", где указано, что в ходе проверки установлено, что объект занимает М., техническое состояние имущества удовлетворительное, имеется задолженность по арендной плате.
Договором аренды N ** предусмотрена обязанность М. содержать объект аренды в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии (п. 5.4.11).
Согласно п. 5.3.6 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя проводить капитальный ремонт объекта аренды. При предоставлении арендодателю документов, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта, а также объемы затрат на его проведение, арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы на время проведения капитального ремонта, но не более 24 месяцев. В случае, если фактические затраты на проведение капитального ремонта ниже, чем потери от сбора арендной платы, то срок установления минимальной ставки арендной платы соответственно уменьшается. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств без согласия арендодателя, арендная плата не пересчитывается и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возмещаются.
Материалы настоящего гражданского дела не содержат документов от собственника, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта. Сведений о том, что дом N ** по адресу: ** признан аварийным или подлежащим сносу в материалах дела нет.
В заседании судебной коллегии представитель Департамента городского имущества г. Москвы пояснила, что при сдаче нежилого помещения в аренду, имелись все разрешения от контролирующих органов и замечаний по объекту недвижимости не имелось. Оснований считать, что техническое состояние недвижимого имущества находится в неудовлетворительном состоянии, у судебной коллегии не имеется.
В соответствии с п. 5.4.12 договора арендатор М. обязана за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и другие. Поэтому в случае нарушения функционирования инженерных систем арендатор должна самостоятельно принять меры к функционированию этих систем.
Из материалов дела видно, что по условиям договора аренды нежилого фонда от 08.11.2006, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и М., срок договора указан с 21.09.2006 по 20.09.2011.
Пунктом 2.5 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из смысла статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
06.04.2010 Департамент имущества г. Москвы направил М. претензию N ** о погашении задолженности с мая 2008 года по апрель 2010 по арендной плате и пени либо о расторжении договора аренды (л.д. 14). В претензии арендодатель указал, что в случае неполучении ответа в 10-дневный срок, вынужден будет обратиться в суд с иском о расторжении договора. Арендная плата за указанный в претензии период М. не была произведена.
В материалах дела не имеется подписанного соглашения между сторонами о расторжении договора аренды.
Вместе с тем из представленных в материалы дела документов видно, что стороны не намерены пролонгировать условия договора, арендатор М. не желает пользоваться объектом аренды, а арендодатель потребовал в исковом заявлении о расторжении договора аренды, в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований Департамента городского имущества г. Москвы о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2006 и об о обязании М. освободить помещение, расположенное по адресу: **.
Из материалов дела видно, что 30.08.2010 Пресненским районным судом г. Москвы было постановлено решение, которым суд отказал в удовлетворении исковых требованиях М. к Департаменту имущества г. Москвы о расторжении договора аренды нежилого помещения N ** и признании за М. права не производить выплату арендной платы по нежилому помещению, расположенному по адресу: ** по спорному договору за весь период действия договора.
16.02.2011 судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.08.2010 оставила без изменений, кассационную жалобу М. без удовлетворения (л.д. 287 - 290). Коллегия указала, что в соответствии с ч. 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Акт приема-передачи нежилого помещения содержит сведения об удовлетворительном состоянии помещения, подписан сторонами. Следовательно, М. было заранее известно состояние вышеуказанного помещения. Недостатки помещения должны были быть ею обнаружены во время осмотра помещения. Подписав акт приема-передачи нежилого помещения, М. подтвердила, что состояние спорного нежилого помещения является удовлетворительным. Доказательств того, что недостатки нежилого помещения были на момент передачи его арендатору, а не возникли в результате использования нежилого помещения М., суду и судебной коллегии не представлено.
Поскольку вступившим в силу решением Пресненского районного суда г. Москвы было отказано в признании за М. права не производить выплату арендной платы по нежилому помещению, расположенному по адресу: ** по спорному договору за весь период действия договора, а нежилое помещение находилось в пользовании арендатора с момента принятия по акту приема-передачи, договор аренды действовал, то судебная коллегия приходит к выводу, что с М. надлежит взыскать арендную плату по условиям договора.
Согласно п. 6.1 договора аренды ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от ** на объект аренды и не может быть снижена.
Из представленного в материалы дела и согласованного сторонами расчета арендной платы видно, что сумма платежа в год составляет 2.755.660 руб., включая налог на добавленную стоимость, и в месяц составляет 194.608 руб. 69 коп.
Департамент городского имущества г. Москвы в исковом заявлении просил взыскать задолженность по арендной плате за период с мая 2008 по сентябрь 2010 в сумме 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в сумме 756.782 руб. 63 коп.
Так как недвижимое имущество было передано М. по акту приема-передачи в мае 2008, договор аренды не был признан ничтожным или недействительным, в расторжении договора М. Пресненским судом г. Москвы от 30.08.2010, вступившим в силу 16.02.2011 было отказано, судебная коллегия, проверив расчет арендной платы, полагает возможным взыскать с М. в пользу Департамент городского имущества г. Москвы арендную плату в размере 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в сумме 756.782 руб. 63 коп.
В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
По правилам статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что Департамент городского имущества г. Москвы был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то с учетом положений НК РФ с М. в доход бюджета г. Москвы следует взыскать государственную пошлину в размере 39762 руб. 73 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого фонда N **, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и М. на нежилое помещение, площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: **.
Взыскать с М. в пользу Департамента городского имущества г. Москвы задолженность по арендной плате за период с мая 2008 года по сентябрь 2010 года в сумме 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в размере 756.782 руб. 63 коп.
Обязать М. освободить нежилое помещение площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: ** и передать его Департаменту городского имущества г. Москвы.
Взыскать с М. государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 39762 руб. 73 коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45464/2014
Требование: О досрочном расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, обязании освободить нежилое помещение и передать его в освобожденном виде.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2014 г. по делу N 33-45464/2014
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: Журавлевой Т.Г.
судей: Канивец Т.В., Гончаровой О.С.
при секретаре: С.А.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя Департамента городского имущества г. Москвы Ш. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Департамента имущества города Москвы к М. отказать".
установила:
Департамент имущества города Москвы обратился в суд с иском к М. о досрочном расторжении договора аренды N **, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и М., на нежилое помещение, площадью 130,6 кв. м, находящееся по адресу: **, взыскании денежных средств в размере 6.312.546,84 руб., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 5.555.764,21 руб. и пени в сумме 756.782,63 руб., об обязании освободить нежилое помещение площадью **, расположенное по адресу: ** и передать его Департаменту имущества города Москвы в освобожденном виде.
В обоснования иска указал, что 08.11.2006 между сторонами заключен договор аренды N ** на нежилое помещение, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: **, сроком с 21.09.2006 по 20.09.2011. Договор был зарегистрирован в Росреестре 27.02.2008, помещение передано арендатору по акту приема-передачи 15.05.2008. С мая 2008 года по настоящее время арендатор не оплачивает арендную плату, допускает просрочку платежей. М. была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате, в случае невозможности погашения задолженности предлагалось досрочно расторгнуть договор аренды. Несмотря на претензию, задолженность М. не погашена, ответа на предложение о досрочном расторжении договора от нее не поступило, помещение не было сдано арендодателю.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы К. заявленные требования поддержала в полном объеме.
М. и ее представитель А. исковые требования не признали в полном объеме. Суду пояснили, что срок действия договора аренды нежилого помещения истек, истец злоупотребил своим правом на получение арендной платы и от принятия арендованного нежилого помещения по акту приема-передачи уклонился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества г. Москвы Ш. просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств по делу, нарушение судом норм материального и процессуального права.
М. в заседании судебной коллегии участия не принимала, была извещена заблаговременно по правилам главы 10 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Департамента городского имущества г. Москвы С.Т., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрена форма и государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 ГК РФ).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исходя из положений статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на то, что арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта, а акт технического состояния от 15.05.2008 нельзя признать достоверным и достаточным доказательством соответствия состояния нежилого помещения условиям договора аренды и назначению имущества.
Однако, судом первой инстанции не было учтено следующее.
Согласно выписке из протокола N ** работы комиссии по проведению торгов СГУП по продаже имущества г. Москвы по лоту N ** победителем аукциона по аренде нежилого помещения по адресу: г. ** признана участница М., которая предложила максимальный размер ставки годовой арендной платы за 1 кв. м на объект недвижимости в размере 21.100 руб. (л.д. 11).
08.11.2006 между Департаментом имущества г. Москвы и М. был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор М. принимает в аренду нежилой объект общей площадью 130,6 кв. м, расположенный по адресу: **. Объект аренды передается в аренду для использования под офис (л.д. 4 - 7).
Судебной коллегией установлено, что нежилое помещение площадью 130,6 кв. м (**), расположенное по адресу: **, является собственностью города Москвы.
В договоре аренды от 08.11.2006 указано, что технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 47/5. Неотъемлемой частью настоящего договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план (пункт 1.2 договора аренды).
Согласно выписке из технического паспорта БТИ и справке БТИ жилой дом N ** с условным номером **, располагается по адресу: **. Год постройки дома **, общий процент износа дома составляет 60% на 1999 год, помещение переоборудовано без разрешения, этажность дома (без учета подземных этажей) - 7 этажей.
В соответствии с п. 2 договора аренды N ** срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 21 сентября 2006 года до 20 сентября 2011 года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.
Государственная регистрация договора аренды N ** была произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 27 февраля 2008 года за N **.
Стороны по договору аренды пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1.
В случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1, условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 2.2 договора аренды).
01.04.2007 между Центральным территориальным агентством Департамента городского имущества города Москвы и М. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому техническое состояние арендованного нежилого помещения на момент его передачи было определено как удовлетворительное.
15.05.2008 между Центральным территориальным агентством Департамента имущества г. Москвы и М. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, взамен акта приема-передачи от 01.04.2007. В акте указано на удовлетворительное техническое состояние передаваемого нежилого помещения. Согласно акту арендатор М. приняла нежилое помещение. Каких-либо замечаний или особых отметок в акте не указано.
Судебной коллегией установлено, что фактически в пользование М. объект договора аренды передан 15.05.2008.
02.02.2009 Департаментом имущества г. Москвы был составлен акт N ** проверки использования имущества г. Москвы, с участием представителя управляющей компании ООО УК "Пресненского района", где указано, что в ходе проверки установлено, что объект занимает М., техническое состояние имущества удовлетворительное, имеется задолженность по арендной плате.
Договором аренды N ** предусмотрена обязанность М. содержать объект аренды в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии (п. 5.4.11).
Согласно п. 5.3.6 договора аренды арендатор вправе с согласия арендодателя проводить капитальный ремонт объекта аренды. При предоставлении арендодателю документов, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта, а также объемы затрат на его проведение, арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы на время проведения капитального ремонта, но не более 24 месяцев. В случае, если фактические затраты на проведение капитального ремонта ниже, чем потери от сбора арендной платы, то срок установления минимальной ставки арендной платы соответственно уменьшается. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств без согласия арендодателя, арендная плата не пересчитывается и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возмещаются.
Материалы настоящего гражданского дела не содержат документов от собственника, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта. Сведений о том, что дом N ** по адресу: ** признан аварийным или подлежащим сносу в материалах дела нет.
В заседании судебной коллегии представитель Департамента городского имущества г. Москвы пояснила, что при сдаче нежилого помещения в аренду, имелись все разрешения от контролирующих органов и замечаний по объекту недвижимости не имелось. Оснований считать, что техническое состояние недвижимого имущества находится в неудовлетворительном состоянии, у судебной коллегии не имеется.
В соответствии с п. 5.4.12 договора арендатор М. обязана за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и другие. Поэтому в случае нарушения функционирования инженерных систем арендатор должна самостоятельно принять меры к функционированию этих систем.
Из материалов дела видно, что по условиям договора аренды нежилого фонда от 08.11.2006, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и М., срок договора указан с 21.09.2006 по 20.09.2011.
Пунктом 2.5 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из смысла статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
06.04.2010 Департамент имущества г. Москвы направил М. претензию N ** о погашении задолженности с мая 2008 года по апрель 2010 по арендной плате и пени либо о расторжении договора аренды (л.д. 14). В претензии арендодатель указал, что в случае неполучении ответа в 10-дневный срок, вынужден будет обратиться в суд с иском о расторжении договора. Арендная плата за указанный в претензии период М. не была произведена.
В материалах дела не имеется подписанного соглашения между сторонами о расторжении договора аренды.
Вместе с тем из представленных в материалы дела документов видно, что стороны не намерены пролонгировать условия договора, арендатор М. не желает пользоваться объектом аренды, а арендодатель потребовал в исковом заявлении о расторжении договора аренды, в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований Департамента городского имущества г. Москвы о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2006 и об о обязании М. освободить помещение, расположенное по адресу: **.
Из материалов дела видно, что 30.08.2010 Пресненским районным судом г. Москвы было постановлено решение, которым суд отказал в удовлетворении исковых требованиях М. к Департаменту имущества г. Москвы о расторжении договора аренды нежилого помещения N ** и признании за М. права не производить выплату арендной платы по нежилому помещению, расположенному по адресу: ** по спорному договору за весь период действия договора.
16.02.2011 судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30.08.2010 оставила без изменений, кассационную жалобу М. без удовлетворения (л.д. 287 - 290). Коллегия указала, что в соответствии с ч. 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Акт приема-передачи нежилого помещения содержит сведения об удовлетворительном состоянии помещения, подписан сторонами. Следовательно, М. было заранее известно состояние вышеуказанного помещения. Недостатки помещения должны были быть ею обнаружены во время осмотра помещения. Подписав акт приема-передачи нежилого помещения, М. подтвердила, что состояние спорного нежилого помещения является удовлетворительным. Доказательств того, что недостатки нежилого помещения были на момент передачи его арендатору, а не возникли в результате использования нежилого помещения М., суду и судебной коллегии не представлено.
Поскольку вступившим в силу решением Пресненского районного суда г. Москвы было отказано в признании за М. права не производить выплату арендной платы по нежилому помещению, расположенному по адресу: ** по спорному договору за весь период действия договора, а нежилое помещение находилось в пользовании арендатора с момента принятия по акту приема-передачи, договор аренды действовал, то судебная коллегия приходит к выводу, что с М. надлежит взыскать арендную плату по условиям договора.
Согласно п. 6.1 договора аренды ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от ** на объект аренды и не может быть снижена.
Из представленного в материалы дела и согласованного сторонами расчета арендной платы видно, что сумма платежа в год составляет 2.755.660 руб., включая налог на добавленную стоимость, и в месяц составляет 194.608 руб. 69 коп.
Департамент городского имущества г. Москвы в исковом заявлении просил взыскать задолженность по арендной плате за период с мая 2008 по сентябрь 2010 в сумме 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в сумме 756.782 руб. 63 коп.
Так как недвижимое имущество было передано М. по акту приема-передачи в мае 2008, договор аренды не был признан ничтожным или недействительным, в расторжении договора М. Пресненским судом г. Москвы от 30.08.2010, вступившим в силу 16.02.2011 было отказано, судебная коллегия, проверив расчет арендной платы, полагает возможным взыскать с М. в пользу Департамент городского имущества г. Москвы арендную плату в размере 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в сумме 756.782 руб. 63 коп.
В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
По правилам статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что Департамент городского имущества г. Москвы был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то с учетом положений НК РФ с М. в доход бюджета г. Москвы следует взыскать государственную пошлину в размере 39762 руб. 73 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого фонда N **, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и М. на нежилое помещение, площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: **.
Взыскать с М. в пользу Департамента городского имущества г. Москвы задолженность по арендной плате за период с мая 2008 года по сентябрь 2010 года в сумме 5.555.764 руб. 21 коп. и пени в размере 756.782 руб. 63 коп.
Обязать М. освободить нежилое помещение площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: ** и передать его Департаменту городского имущества г. Москвы.
Взыскать с М. государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 39762 руб. 73 коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)