Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором не исполнялись обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черняева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Деминой О.В.,
судей Песковой Ж.А., Тришкиной М.А.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области к К.А. о взыскании денежных средств, встречному иску К.А. к комитету экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным, по апелляционной жалобе К.А. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года, которым исковые требования комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований К.А. отказано.
Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения Г., представлявшего интересы К.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области В., возражавшей против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
комитет экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы (далее ЗАТО Шиханы) Саратовской области обратился в суд с указанным выше иском, уточнив заявленные требования, просил взыскать с К.А. арендную плату за период с 2012 года по 2014 год в размере ..., неустойку в размере ...; возложить на К.А. обязанность привести систему газоснабжения и электрооборудование в надлежащее состояние таким образом, чтобы газовое оборудование и электрооборудование было работоспособно.
Определением Вольского районного суда Саратовской области от 04.02.2015 года принят отказ комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области от исковых требований к К.А. о возложении обязанности привести систему газоснабжения и электрооборудование в надлежащее состояние.
В обоснование заявленных требований о взыскании арендной платы и неустойки истец ссылался на неисполнение ответчиком условий заключенного 27.02.2012 года договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
К.А. обратилась со встречными исковыми требованиями к комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным, ссылаясь на то, что договор не прошел государственную регистрацию.
Решением Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года исковые требования комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области удовлетворены частично. С К.А. в пользу комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области взыскана задолженность по оплате аренды нежилого помещения в размере ..., пени в размере ... В остальной части иска комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области отказано. В иске К.А. к комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным отказано.
К.А. не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение, которым комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, ее встречные исковые требования удовлетворить. Полагает, что судом при принятии решения не учтены представленные ею доказательства, не дана оценка непригодности к эксплуатации переданного по договору аренды помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация ЗАТО Шиханы Саратовской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На заседание судебной коллегии ответчик К.А., представитель третьего лица администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области, извещенные о месте и времени слушания дела, не явились. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции установлено и следует из доказательств, имеющихся в материалах дела, что нежилое помещение общей площадью 186,8 кв. м, расположенное по адресу: ... находится в муниципальной собственности ЗАТО Шиханы Саратовской области.
27.02.2012 года между комитетом экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и К.А. на период с 27.02.2012 года по 27.12.2017 года был заключен договор N ... аренды вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого арендная плата составила ... рублей за год и подлежала внесению ежемесячно равными долями в размере 1/12 части годовой суммы (13147 рублей) до 10-го числа следующего месяца и до 15 числа в декабре месяце на расчетный счет арендодателя (пункты 6.2, 6.3 договора).
Согласно пункту 7.2 договора за нарушение установленных сроков уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пени в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный год.
Как усматривается из договора аренды, неотъемлемой его частью являются акт приема-передачи помещения и расчет арендной платы.
Комитет экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области 27.02.2012 года по акту приема-передачи передал ответчику спорное нежилое помещение, ключи от него, после чего К.А. приступила к производству в помещении работ, необходимых для использования помещения в качестве кафе.
18.02.2013 года между К.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Э" был заключен договор на осуществление технологического присоединения для электроснабжения спорного объекта недвижимости (стоимость работ по договору К.А. оплачена).
01.01.2012 года К.А. заключила возмездный договор N ... на оказание услуг по техническому и аварийному обслуживанию систем газораспределения и газопотребления с целью обеспечения работы газового оборудования в спорном жилом помещении.
31.10.2014 года комитет экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и К.А. расторгли договор аренды нежилого помещения от 27.12.2012 года на основании дополнительного соглашения и составили акт приема-передачи данного помещения. При этом ни договор аренды, ни соглашение о его расторжении не были зарегистрированы в регистрирующем органе в предусмотренном законом порядке.
К.А. обязательства по внесению арендных платежей не исполняла, в связи с чем образовалась задолженность в размере ...
15.05.2012 года, 11.07.2012 года, 27.08.2012 года истцом в адрес ответчика направлялись письма о необходимости погашения задолженности по оплате за арендованное нежилое помещение.
27.05.2014 г. К.А. была уведомлена о необходимости погасить задолженность по арендной плате и регистрации договора аренды в Вольском отделе Управления Росреестра по Саратовской области. 10.07.2014 г. истец направил К.А. претензию о погашении задолженности по договору аренды.
Удовлетворяя частично исковые требования комитета экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях К.А., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку стороны подписали спорный договор аренды без замечаний, существенные условия договора согласованы, арендованное имущество передано арендатору и принято последним, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами, следовательно, задолженность ответчика по арендной плате подлежит взысканию исходя из условий договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он приобрел силу обязательств. К.А. приняла помещение по акту приема-передачи без разногласий, исполняла данный договор, осуществляя его ремонт, имея в него неограниченный доступ, заключая договоры, необходимые для обеспечения электроэнергией, газом, обращаясь в администрацию ЗАТО Шиханы Саратовской области с просьбой о списании задолженности по арендной плате, а впоследствии - о расторжении договора аренды. Признание договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным не способно повлиять каким-либо образом на права и обязанности К.А. по уже расторгнутому ею договору.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
В связи с просрочкой платежа с ответчика в пользу истца суд первой инстанции правомерно взыскал неустойку, предусмотренную пунктом 7.2 договора аренды, уменьшив ее размер до 0,01%, то есть до ...
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как установлено, арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им. Соответственно, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.
В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.
Из материалов дела следует, что вышеназванный договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 года в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем он реально исполнялся и впоследствии был расторгнут по обоюдному соглашению сторон.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора недействительным, ничтожным и незаключенным у суда первой инстанции не имелось.
Довод жалобы о том, что судом не дана оценка непригодности к эксплуатации переданного по договору аренды помещения, несостоятелен.
В силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).
Как установлено, ответчик приняла нежилое помещение по акту приема передачи без каких-либо замечаний; требований о возложении на истца обязанности о соразмерном уменьшении арендной платы, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества в судебном порядке не заявила; потребовала досрочного расторжения договора аренды, ссылаясь, в том числе на невозможность использования нежилого помещения в связи с изменением законодательства о реализации алкогольной продукции.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, сводятся к иному толкованию закона и иной оценке представленных доказательств, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.04.2015 N 33-2066
Требование: О взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором не исполнялись обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. N 33-2066
Судья Черняева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Деминой О.В.,
судей Песковой Ж.А., Тришкиной М.А.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области к К.А. о взыскании денежных средств, встречному иску К.А. к комитету экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным, по апелляционной жалобе К.А. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года, которым исковые требования комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований К.А. отказано.
Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения Г., представлявшего интересы К.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя комитета экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы Саратовской области В., возражавшей против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
комитет экономики и управления собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Шиханы (далее ЗАТО Шиханы) Саратовской области обратился в суд с указанным выше иском, уточнив заявленные требования, просил взыскать с К.А. арендную плату за период с 2012 года по 2014 год в размере ..., неустойку в размере ...; возложить на К.А. обязанность привести систему газоснабжения и электрооборудование в надлежащее состояние таким образом, чтобы газовое оборудование и электрооборудование было работоспособно.
Определением Вольского районного суда Саратовской области от 04.02.2015 года принят отказ комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области от исковых требований к К.А. о возложении обязанности привести систему газоснабжения и электрооборудование в надлежащее состояние.
В обоснование заявленных требований о взыскании арендной платы и неустойки истец ссылался на неисполнение ответчиком условий заключенного 27.02.2012 года договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
К.А. обратилась со встречными исковыми требованиями к комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным, ссылаясь на то, что договор не прошел государственную регистрацию.
Решением Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года исковые требования комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области удовлетворены частично. С К.А. в пользу комитета экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области взыскана задолженность по оплате аренды нежилого помещения в размере ..., пени в размере ... В остальной части иска комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области отказано. В иске К.А. к комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области о признании договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным отказано.
К.А. не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение, которым комитету экономики и управления собственностью администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, ее встречные исковые требования удовлетворить. Полагает, что судом при принятии решения не учтены представленные ею доказательства, не дана оценка непригодности к эксплуатации переданного по договору аренды помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация ЗАТО Шиханы Саратовской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На заседание судебной коллегии ответчик К.А., представитель третьего лица администрации ЗАТО Шиханы Саратовской области, извещенные о месте и времени слушания дела, не явились. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судом первой инстанции установлено и следует из доказательств, имеющихся в материалах дела, что нежилое помещение общей площадью 186,8 кв. м, расположенное по адресу: ... находится в муниципальной собственности ЗАТО Шиханы Саратовской области.
27.02.2012 года между комитетом экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и К.А. на период с 27.02.2012 года по 27.12.2017 года был заключен договор N ... аренды вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого арендная плата составила ... рублей за год и подлежала внесению ежемесячно равными долями в размере 1/12 части годовой суммы (13147 рублей) до 10-го числа следующего месяца и до 15 числа в декабре месяце на расчетный счет арендодателя (пункты 6.2, 6.3 договора).
Согласно пункту 7.2 договора за нарушение установленных сроков уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пени в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный год.
Как усматривается из договора аренды, неотъемлемой его частью являются акт приема-передачи помещения и расчет арендной платы.
Комитет экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области 27.02.2012 года по акту приема-передачи передал ответчику спорное нежилое помещение, ключи от него, после чего К.А. приступила к производству в помещении работ, необходимых для использования помещения в качестве кафе.
18.02.2013 года между К.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Э" был заключен договор на осуществление технологического присоединения для электроснабжения спорного объекта недвижимости (стоимость работ по договору К.А. оплачена).
01.01.2012 года К.А. заключила возмездный договор N ... на оказание услуг по техническому и аварийному обслуживанию систем газораспределения и газопотребления с целью обеспечения работы газового оборудования в спорном жилом помещении.
31.10.2014 года комитет экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и К.А. расторгли договор аренды нежилого помещения от 27.12.2012 года на основании дополнительного соглашения и составили акт приема-передачи данного помещения. При этом ни договор аренды, ни соглашение о его расторжении не были зарегистрированы в регистрирующем органе в предусмотренном законом порядке.
К.А. обязательства по внесению арендных платежей не исполняла, в связи с чем образовалась задолженность в размере ...
15.05.2012 года, 11.07.2012 года, 27.08.2012 года истцом в адрес ответчика направлялись письма о необходимости погашения задолженности по оплате за арендованное нежилое помещение.
27.05.2014 г. К.А. была уведомлена о необходимости погасить задолженность по арендной плате и регистрации договора аренды в Вольском отделе Управления Росреестра по Саратовской области. 10.07.2014 г. истец направил К.А. претензию о погашении задолженности по договору аренды.
Удовлетворяя частично исковые требования комитета экономики и управления собственностью ЗАТО Шиханы Саратовской области и отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях К.А., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку стороны подписали спорный договор аренды без замечаний, существенные условия договора согласованы, арендованное имущество передано арендатору и принято последним, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами, следовательно, задолженность ответчика по арендной плате подлежит взысканию исходя из условий договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он приобрел силу обязательств. К.А. приняла помещение по акту приема-передачи без разногласий, исполняла данный договор, осуществляя его ремонт, имея в него неограниченный доступ, заключая договоры, необходимые для обеспечения электроэнергией, газом, обращаясь в администрацию ЗАТО Шиханы Саратовской области с просьбой о списании задолженности по арендной плате, а впоследствии - о расторжении договора аренды. Признание договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным не способно повлиять каким-либо образом на права и обязанности К.А. по уже расторгнутому ею договору.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
В связи с просрочкой платежа с ответчика в пользу истца суд первой инстанции правомерно взыскал неустойку, предусмотренную пунктом 7.2 договора аренды, уменьшив ее размер до 0,01%, то есть до ...
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как установлено, арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им. Соответственно, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.
В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.
Из материалов дела следует, что вышеназванный договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2012 года в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем он реально исполнялся и впоследствии был расторгнут по обоюдному соглашению сторон.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора недействительным, ничтожным и незаключенным у суда первой инстанции не имелось.
Довод жалобы о том, что судом не дана оценка непригодности к эксплуатации переданного по договору аренды помещения, несостоятелен.
В силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).
Как установлено, ответчик приняла нежилое помещение по акту приема передачи без каких-либо замечаний; требований о возложении на истца обязанности о соразмерном уменьшении арендной платы, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества в судебном порядке не заявила; потребовала досрочного расторжения договора аренды, ссылаясь, в том числе на невозможность использования нежилого помещения в связи с изменением законодательства о реализации алкогольной продукции.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, сводятся к иному толкованию закона и иной оценке представленных доказательств, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вольского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)