Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкоморова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевченко Г.М.
и судей Обуховой С.Г., Сидоркина И.Л.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 10 декабря 2013 г. дело по апелляционной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27 июня 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Ц. к С. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать со С. в пользу Ц. задаток в двойном размере в сумме... рублей, расходы по оплате госпошлины... рублей.
Заслушав доклад судьи областного суда Обуховой С.Г., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда
установила:
Ц. обратилась в суд с иском к С. о взыскании суммы задатка в двойном размере, в обоснование заявленных требований сославшись на то, что <дата> года между Ц. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого (с учетом внесенных изменений) стороны обязались подписать основной договор купли-продажи: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и предоставить его и все необходимые документы на государственную регистрацию не позднее <дата> года. Однако обязательства по представлению документов продавец до сих пор не исполнил. Согласно пункту 2.1 предварительного договора покупатель передал, а продавец получил до подписания договора в качестве задатка... рублей, о чем в договоре имеется расписка о получении суммы задатка. Пунктами 4.2 и 4.3 договора предусмотрена обязанность продавца в случае неисполнения обязательств по договору возвратить задаток в двойном размере в течение 3 календарных дней, то есть продавец обязан вернуть покупателю сумму в размере... рублей. В связи с неисполнением условий договора и фактическом отказе от заключения сделки ответчику <дата> года была направлена претензия с требованием уплатить двойную сумму задатка в срок до <дата> года, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Поскольку до настоящего времени ответчик добровольно требования по возврату задатка в двойном размере не исполнил, документы по сделке не представил, истец просила взыскать с С. задаток в двойном размере в сумме... рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Судом первой инстанции постановлено решение от 27 июня 2013 года об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе С., ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного судом решения, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает не соответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> года. Полагает, что указанный договор является незаключенным, поскольку в нем не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а именно, должным образом не определен предмет договора - отчуждаемое недвижимое имущество, так как в договоре отсутствуют данные об общей, жилой и вспомогательной площади квартиры, о площади лоджии, о кадастровом номере объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С. - адвокат Кондрашина Н.М. поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнительно указав, что внесенная по предварительному договору сумма не может расцениваться как задаток.
Представитель истца Ц. по доверенности М. огласил доводы возражений на апелляционную жалобу, ссылаясь на законность постановленного судом решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в ней (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ) и доводов возражений, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Положения статей 554 - 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), а также условие о цене этого имущества.
Как следует из материалов дела, что <дата> года между С. (продавец) и Ц. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях данного договора и представить его и все необходимые документы на государственную регистрацию не позднее <дата> г. При этом в договоре определено, что продаваемым объектом недвижимости является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, также указаны цена квартиры -.. рублей и порядок оплаты:... рублей покупатель передал продавцу в качестве задатка до подписания предварительного договора и в обеспечение его исполнения, сумма внесенного покупателем задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по оплате недвижимости по основному договору купли-продажи, оставшуюся сумму в размере... рублей покупатель обязуется передать продавцу до подписания основного договора купли-продажи.
Таким образом, из содержания предварительного договора от <дата>. следует, что истцом и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора купли-продажи: определены стороны договора, его предмет - квартира, подлежащая передаче, в том числе характеристика объекта (двухкомнатная) и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (адрес), установлена цена квартиры и порядок расчетов. Соблюдена форма договора, договор сторонами заключен в простой письменной форме, государственной регистрации предварительного договора купли-продажи законодательством не предусмотрено.
При указанных обстоятельствах правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи незаключенным не имелось, в связи с чем довод апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора по причине отсутствия в нем данных о продаваемом объекте недвижимости подлежит отклонению как несостоятельный.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток согласно статье 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
По условиям предварительного договора (пункты 3.3 и 3.4) продавец (ответчик С.) принял на себя обязательство предоставить покупателю (истцу Ц.) документы, подтверждающие проведение переустройства и (или) перепланировки недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства, а также документы, подтверждающие наличие или отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и электроэнергии не позднее, чем за три календарных дня до даты, указанной в пункте 1.1 настоящего договора (т.е. до <дата> г.).
В пункте 4.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что неисполнение продавцом обязательств, предусмотренных договором, влечет за собой невозможность заключения основного договора по вине продавца, а также влечет за собой возврат покупателю денежных средств, переданных в качестве задатка, в двойном размере в течение трех календарных дней.
В силу статей 309, 425 ГК РФ договор является обязательным для сторон с момента его заключения.
Как следует из материалов дела, Ц. выполнила принятые на себя по предварительному договору обязательства о выплате задатка в размере.. рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему основному договору купли-продажи. Факт получения указанной денежной суммы ответчик не отрицала.
Вместе с тем, свои обязательства по предоставлению Ц. документов, указанных в пунктах 3.3 и 3.4 предварительного договора, С. в установленный договором срок не представила.
Неисполнение ответчиком С. принятых на себя по предварительному договору обязательств повлекло в силу пункта 4.2 предварительного договора невозможность заключения основного договора купли-продажи.
Как правильно установил суд, задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон- продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи конкретной определенной квартиры на согласованных сторонами условиях и в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по договору купли-продажи квартиры, в зачет стоимости которой, как следует из условий договора и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения.
Установив, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, то есть продавец С., суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ С. обязана уплатить покупателю Ц. двойную сумму задатка, и соответственно, взыскал со С. в пользу Ц.... рублей.
Судебная коллегия находит эти выводы суда правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают, правового значения для дела не имеют и не влияют на обоснованность и законность постановленного судом решения, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда первой инстанции правильным, постановленным в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и представленными доказательствами.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4361
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N 33-4361
Судья: Волкоморова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевченко Г.М.
и судей Обуховой С.Г., Сидоркина И.Л.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 10 декабря 2013 г. дело по апелляционной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27 июня 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Ц. к С. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать со С. в пользу Ц. задаток в двойном размере в сумме... рублей, расходы по оплате госпошлины... рублей.
Заслушав доклад судьи областного суда Обуховой С.Г., судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда
установила:
Ц. обратилась в суд с иском к С. о взыскании суммы задатка в двойном размере, в обоснование заявленных требований сославшись на то, что <дата> года между Ц. и С. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого (с учетом внесенных изменений) стороны обязались подписать основной договор купли-продажи: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и предоставить его и все необходимые документы на государственную регистрацию не позднее <дата> года. Однако обязательства по представлению документов продавец до сих пор не исполнил. Согласно пункту 2.1 предварительного договора покупатель передал, а продавец получил до подписания договора в качестве задатка... рублей, о чем в договоре имеется расписка о получении суммы задатка. Пунктами 4.2 и 4.3 договора предусмотрена обязанность продавца в случае неисполнения обязательств по договору возвратить задаток в двойном размере в течение 3 календарных дней, то есть продавец обязан вернуть покупателю сумму в размере... рублей. В связи с неисполнением условий договора и фактическом отказе от заключения сделки ответчику <дата> года была направлена претензия с требованием уплатить двойную сумму задатка в срок до <дата> года, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Поскольку до настоящего времени ответчик добровольно требования по возврату задатка в двойном размере не исполнил, документы по сделке не представил, истец просила взыскать с С. задаток в двойном размере в сумме... рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Судом первой инстанции постановлено решение от 27 июня 2013 года об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе С., ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного судом решения, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает не соответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> года. Полагает, что указанный договор является незаключенным, поскольку в нем не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а именно, должным образом не определен предмет договора - отчуждаемое недвижимое имущество, так как в договоре отсутствуют данные об общей, жилой и вспомогательной площади квартиры, о площади лоджии, о кадастровом номере объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С. - адвокат Кондрашина Н.М. поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнительно указав, что внесенная по предварительному договору сумма не может расцениваться как задаток.
Представитель истца Ц. по доверенности М. огласил доводы возражений на апелляционную жалобу, ссылаясь на законность постановленного судом решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в ней (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ) и доводов возражений, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Положения статей 554 - 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), а также условие о цене этого имущества.
Как следует из материалов дела, что <дата> года между С. (продавец) и Ц. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости на условиях данного договора и представить его и все необходимые документы на государственную регистрацию не позднее <дата> г. При этом в договоре определено, что продаваемым объектом недвижимости является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, также указаны цена квартиры -.. рублей и порядок оплаты:... рублей покупатель передал продавцу в качестве задатка до подписания предварительного договора и в обеспечение его исполнения, сумма внесенного покупателем задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по оплате недвижимости по основному договору купли-продажи, оставшуюся сумму в размере... рублей покупатель обязуется передать продавцу до подписания основного договора купли-продажи.
Таким образом, из содержания предварительного договора от <дата>. следует, что истцом и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора купли-продажи: определены стороны договора, его предмет - квартира, подлежащая передаче, в том числе характеристика объекта (двухкомнатная) и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (адрес), установлена цена квартиры и порядок расчетов. Соблюдена форма договора, договор сторонами заключен в простой письменной форме, государственной регистрации предварительного договора купли-продажи законодательством не предусмотрено.
При указанных обстоятельствах правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи незаключенным не имелось, в связи с чем довод апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора по причине отсутствия в нем данных о продаваемом объекте недвижимости подлежит отклонению как несостоятельный.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток согласно статье 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
По условиям предварительного договора (пункты 3.3 и 3.4) продавец (ответчик С.) принял на себя обязательство предоставить покупателю (истцу Ц.) документы, подтверждающие проведение переустройства и (или) перепланировки недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства, а также документы, подтверждающие наличие или отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и электроэнергии не позднее, чем за три календарных дня до даты, указанной в пункте 1.1 настоящего договора (т.е. до <дата> г.).
В пункте 4.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что неисполнение продавцом обязательств, предусмотренных договором, влечет за собой невозможность заключения основного договора по вине продавца, а также влечет за собой возврат покупателю денежных средств, переданных в качестве задатка, в двойном размере в течение трех календарных дней.
В силу статей 309, 425 ГК РФ договор является обязательным для сторон с момента его заключения.
Как следует из материалов дела, Ц. выполнила принятые на себя по предварительному договору обязательства о выплате задатка в размере.. рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему основному договору купли-продажи. Факт получения указанной денежной суммы ответчик не отрицала.
Вместе с тем, свои обязательства по предоставлению Ц. документов, указанных в пунктах 3.3 и 3.4 предварительного договора, С. в установленный договором срок не представила.
Неисполнение ответчиком С. принятых на себя по предварительному договору обязательств повлекло в силу пункта 4.2 предварительного договора невозможность заключения основного договора купли-продажи.
Как правильно установил суд, задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон- продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи конкретной определенной квартиры на согласованных сторонами условиях и в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по договору купли-продажи квартиры, в зачет стоимости которой, как следует из условий договора и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения.
Установив, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, то есть продавец С., суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ С. обязана уплатить покупателю Ц. двойную сумму задатка, и соответственно, взыскал со С. в пользу Ц.... рублей.
Судебная коллегия находит эти выводы суда правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают, правового значения для дела не имеют и не влияют на обоснованность и законность постановленного судом решения, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда первой инстанции правильным, постановленным в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и представленными доказательствами.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)