Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехина Н.С.
судей Кашина Т.А., Тимухина И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.,
при участии:
от истца (заявителя): Крылов А.Ю. (доверенность от 05.11.2014 г.), Смирнов И.В. (доверенность от 05.11.2014 г.)
от ответчика (должника): 1 - Краевский А.А., (доверенность от 19.05.2015 г.), 2 - Пугачев В.В. (доверенность от 31.12.2014 г.)
от 3-х лиц: 1 - Робейко М.Ю. (доверенность от 03.08.2015 г.), Табала Д.Н. (доверенность от 31.12.204 г.), Проволоцкий В.В. (доверенность от 12.01.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-16785/2015, 13АП-16787/2015) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015 (судья Васильева М.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Франс"
к 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2. Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-и лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2. Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет), Открытому акционерному обществу"Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. "А", пом. 24Н, 1 этаж, в том числе антресоль, изложив, пункт 2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг" составляет 2966101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС."
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".
Решением от 21.05.2015 г. исковые требования, предъявленные к Комитету, удовлетворены; в иск к Фонду отказано.
Не согласившись с решением, Комитет и ГУИОН обратились с апелляционными жалобами об его отмене.
В отзыве на апелляционные жалобы Общество изложенные в них доводы отклонило.
В судебном заседании представители подателей жалоб, Фонда просили решение отменить, а представители Общества просили решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ООО "Франс" (арендатор) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) заключен договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 нежилого помещения общей площадью 21,4 кв. м по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр-кт, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, (в т.ч. антресоль) (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
23.06.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
30.09.2014 Комитетом было принято распоряжение N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", пунктом 2.1 которого цена продажи помещения определена в размере 5 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168(471)-2014, выполненным ГУИОН.
Обществом 13.10.2014 получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 5 000 000 руб.
11.11.2014 Общество направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2288135,59 руб., определенную ООО "Капитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Письмом N 5561/30 от 26.11.2014 Фонд сообщил Обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом.
Письмом N 33624-32 от 03.12.2014 Комитет сообщил Обществу, что нормы Закона N 159-ФЗ не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Полагая, что отказ Комитета от продажи объекта по цене, предложенной Обществом, не соответствует Закону N 159-ФЗ, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции применил статью 3 Закона N 159-ФЗ, пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), сославшись на разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также правовую позицию, содержащуюся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, установив несоответствие определенной отчетом ГУИОН об оценке от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014 стоимости арендованного имущество рыночной стоимости имущества, определенной на дату подачи обществом заявления о выкупе, в соответствии с отчетом ООО "Капитал Консалтинг" N 41И/2014 от 10.11.2014, соответствие которого требованиям Закона об оценочной деятельности; Федеральным стандартам оценки подтверждена экспертным заключением N 4401/2014 от 13.02.2015, подготовленному экспертом - членом экспертного совета Федосовым Михаилом Сергеевичем (рег. N 001228).
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Закона N 159-ФЗ.
Как следует из части первой статьи 4 названного Закона орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. В соответствии с этой нормой права субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Как следует из правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Поскольку отчет ГУИОН об оценке от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014 стоимости арендованного имущество рыночной стоимости имущества составлен не на дату подачи обществом заявления о выкупе, последнее в целях определения рыночной стоимости помещения по состоянию на дату подачи обществом заявления о выкупе представило отчет ООО "Капитал Консалтинг" N 41И/2014 от 10.11.2014, соответствие которого требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки подтверждено экспертным заключением N 4401/2014 от 13.02.2015, подготовленном экспертом - членом экспертного совета Федосовым Михаилом Сергеевичем (рег. N 001228).
Другие участвующие в деле лица, в том числе посредством заявления ходатайств о проведении судебной экспертизы, документально подтвержденные доводы истца о рыночной стоимости имущества на дату подачи обществом заявления о выкупе не опровергли, в связи с чем суд правомерно удовлетворил иск к Комитету.
Доводы жалобы не согласуются с фактическим обстоятельствами дела и не подтверждают нарушение судом норм материального права при рассмотрении дела. Ссылки подателей жалоб на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества несостоятельны, поскольку в установленный в части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ срок Общество направило в адрес Комитета подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При этом вопреки доводам жалоб действующее гражданское законодательство не ограничивает Общество применительно к обстоятельствам настоящего дела тридцатидневным сроком на подачу искового заявления с момента отклонения Комитетом протокола разногласий.
Ссылка ГУИОН на п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не имеет отношения к настоящему спору.
Все доводы жалоб тщательно проверены судом апелляционной инстанции; в результате исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционный суд признал обоснованной позицию Общества, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и детально подтверждающую правомерность выводов суда, оспариваемых подателями жалоб.
Ввиду отсутствия условий, предусмотренных ч. 2 ст. 268 АПК РФ, ходатайство ГУИОН о назначении судебной экспертизы отклонено апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 г. по делу N А56-16362/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.09.2015 N 13АП-16785/2015, 13АП-16787/2015 ПО ДЕЛУ N А56-16362/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2015 г. по делу N А56-16362/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехина Н.С.
судей Кашина Т.А., Тимухина И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.,
при участии:
от истца (заявителя): Крылов А.Ю. (доверенность от 05.11.2014 г.), Смирнов И.В. (доверенность от 05.11.2014 г.)
от ответчика (должника): 1 - Краевский А.А., (доверенность от 19.05.2015 г.), 2 - Пугачев В.В. (доверенность от 31.12.2014 г.)
от 3-х лиц: 1 - Робейко М.Ю. (доверенность от 03.08.2015 г.), Табала Д.Н. (доверенность от 31.12.204 г.), Проволоцкий В.В. (доверенность от 12.01.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-16785/2015, 13АП-16787/2015) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015 (судья Васильева М.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Франс"
к 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2. Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-и лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2. Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет), Открытому акционерному обществу"Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. "А", пом. 24Н, 1 этаж, в том числе антресоль, изложив, пункт 2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг" составляет 2966101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС."
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".
Решением от 21.05.2015 г. исковые требования, предъявленные к Комитету, удовлетворены; в иск к Фонду отказано.
Не согласившись с решением, Комитет и ГУИОН обратились с апелляционными жалобами об его отмене.
В отзыве на апелляционные жалобы Общество изложенные в них доводы отклонило.
В судебном заседании представители подателей жалоб, Фонда просили решение отменить, а представители Общества просили решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ООО "Франс" (арендатор) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) заключен договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 нежилого помещения общей площадью 21,4 кв. м по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр-кт, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, (в т.ч. антресоль) (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
23.06.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
30.09.2014 Комитетом было принято распоряжение N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", пунктом 2.1 которого цена продажи помещения определена в размере 5 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168(471)-2014, выполненным ГУИОН.
Обществом 13.10.2014 получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 5 000 000 руб.
11.11.2014 Общество направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2288135,59 руб., определенную ООО "Капитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Письмом N 5561/30 от 26.11.2014 Фонд сообщил Обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом.
Письмом N 33624-32 от 03.12.2014 Комитет сообщил Обществу, что нормы Закона N 159-ФЗ не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Полагая, что отказ Комитета от продажи объекта по цене, предложенной Обществом, не соответствует Закону N 159-ФЗ, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции применил статью 3 Закона N 159-ФЗ, пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), сославшись на разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также правовую позицию, содержащуюся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, установив несоответствие определенной отчетом ГУИОН об оценке от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014 стоимости арендованного имущество рыночной стоимости имущества, определенной на дату подачи обществом заявления о выкупе, в соответствии с отчетом ООО "Капитал Консалтинг" N 41И/2014 от 10.11.2014, соответствие которого требованиям Закона об оценочной деятельности; Федеральным стандартам оценки подтверждена экспертным заключением N 4401/2014 от 13.02.2015, подготовленному экспертом - членом экспертного совета Федосовым Михаилом Сергеевичем (рег. N 001228).
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Закона N 159-ФЗ.
Как следует из части первой статьи 4 названного Закона орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. В соответствии с этой нормой права субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Как следует из правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Поскольку отчет ГУИОН об оценке от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014 стоимости арендованного имущество рыночной стоимости имущества составлен не на дату подачи обществом заявления о выкупе, последнее в целях определения рыночной стоимости помещения по состоянию на дату подачи обществом заявления о выкупе представило отчет ООО "Капитал Консалтинг" N 41И/2014 от 10.11.2014, соответствие которого требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки подтверждено экспертным заключением N 4401/2014 от 13.02.2015, подготовленном экспертом - членом экспертного совета Федосовым Михаилом Сергеевичем (рег. N 001228).
Другие участвующие в деле лица, в том числе посредством заявления ходатайств о проведении судебной экспертизы, документально подтвержденные доводы истца о рыночной стоимости имущества на дату подачи обществом заявления о выкупе не опровергли, в связи с чем суд правомерно удовлетворил иск к Комитету.
Доводы жалобы не согласуются с фактическим обстоятельствами дела и не подтверждают нарушение судом норм материального права при рассмотрении дела. Ссылки подателей жалоб на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества несостоятельны, поскольку в установленный в части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ срок Общество направило в адрес Комитета подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При этом вопреки доводам жалоб действующее гражданское законодательство не ограничивает Общество применительно к обстоятельствам настоящего дела тридцатидневным сроком на подачу искового заявления с момента отклонения Комитетом протокола разногласий.
Ссылка ГУИОН на п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не имеет отношения к настоящему спору.
Все доводы жалоб тщательно проверены судом апелляционной инстанции; в результате исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционный суд признал обоснованной позицию Общества, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и детально подтверждающую правомерность выводов суда, оспариваемых подателями жалоб.
Ввиду отсутствия условий, предусмотренных ч. 2 ст. 268 АПК РФ, ходатайство ГУИОН о назначении судебной экспертизы отклонено апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 г. по делу N А56-16362/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)