Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 (судья Распутина Л.Н.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 (судьи Солодкевич Ю.М., Грязникова А.С., Кудрина Е.Н.) по делу N А46-1609/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммунсервис" (644120, Омская область, г. Омск, ул. Ленинградская 3-я, д. 47, ИНН 5505042308, ОГРН 1065505030140) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор.
Другие лица, участвующие в деле: закрытое акционерное общество "Компания "СТАТУС".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Коммунсервис" (далее - ООО "Коммунсервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенной в отчете МК-ОМ2-356 закрытого акционерного общества "Компания "СТАТУС" (далее - ЗАО "Компания "СТАТУС") и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей".
До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенную в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС"; обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 289 000 (три миллиона двести восемьдесят девять тысяч) рублей".
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением от 09.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Компания "СТАТУС".
Решением Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014, исковые требования, с учетом их уточнения, удовлетворены полностью.
Департамент обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об отказе в иске.
Департамент отмечает, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права ООО "Коммунсервис" соответствовало требованиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), в связи, с чем в его адрес 20.12.2013 направлено предложение о заключении договора купли-продажи на арендуемое имущество с приложением проекта договора купли-продажи. На момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо другой отчет об оценке тех же помещений отсутствовал. Оснований усомниться в достоверности сведений, содержащихся в отчете, у Департамента не было.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что ООО "Коммунсервис", являясь арендатором муниципального имущества - нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, и отвечая требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в октябре 2013 года обратилось к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на обращение ООО "Коммунсервис" Департамент направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений N ЗП площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Как усматривается из указанного проекта договора купли-продажи Департамент (продавец) передает в собственность, а ООО "Коммунсервис" (покупатель) покупает нежилые помещения ("Объект") N ЗП площадью 307,0 кв. м, находящиеся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 6 383 585 рублей.
На данный проект договора ООО "Коммунсервис" направило в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому, в том числе, предлагалось изложить в следующей редакции: пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей".
В ответ на протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента.
Указывая, что величина рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенная в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС", является недостоверной, между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Коммунсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.
Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.
Из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.
Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Следовательно, в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно материалам дела при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 6 383 585 рублей Департаментом использовался отчет N МК-ОМ2-356, подготовленный независимым оценщиком - ЗАО "Компания "СТАТУС".
В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет 6 383 585 рублей с учетом НДС 18%, 5 409 818 рублей без НДС.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Истец, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенную в отчете N МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС", представил в материалы дела отчет от 30.12.2013 N 231/13, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "ОМЭКС", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 3 930 508 рублей с учетом НДС, 3 330 508 рублей без учета НДС.
В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N ЗП, номера на поэтажном плане лит. А: 1-6, 31-37; лит. А1: 7-11, 22-29, общей площадью 307,0 кв. м, этаж 1, лит. А, А1, расположенного по адресу: Россия, г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Согласно выводу, сделанному экспертом в заключении от 30.06.2014 N 1з/403, рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС (18%) составляет 3 881 000 рублей, без учета НДС - 3 289 000 рублей.
Представленное суду заключение экспертизы в отсутствии противоречивых, неоднозначных выводов является надлежащим доказательством при разрешении возникшего между сторонами спора, полученным при соблюдении установленных действующим законодательством правил, предъявляемым к назначению и проведению экспертизы.
Департаментом вывод эксперта, приведенный в заключении от 30.06.2014 N 1з/403, допустимыми доказательствами не опровергнут (часть 2 статьи 9, статья 65 АПК РФ).
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, как правильно указали судебные инстанции, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество. В рамках настоящего спора это означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Департамента, так и у ООО "Коммунсервис".
В то же время, Департаментом в проект договора купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, внесена рыночная стоимость объекта недвижимости в сумме 6 383 585 рублей, в которую включен НДС в размере 18%, что является неправомерным.
Судебные инстанции правильно исходили из того, что из содержания отчета, составленного ЗАО "Компания "СТАТУС", следует, что оценщиком в ходе визуального осмотра установлено наличие сетей водоснабжения, в том числе горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, не обнаружено признаков устаревания. Между тем, в действительности названное инженерное оборудование по состоянию на ноябрь 2013 года в здании полностью отсутствовало, имелись конструктивные элементы, требующие капитального ремонта. Указанные обстоятельства могли быть установлены при проведении в октябре 2013 года кадастровых работ по заказу Департамента и должны были быть известны ему как органу, управляющему муниципальной собственностью. Однако, ответчик актуальный технический паспорт нежилого помещения, отражающий состояние объекта на момент его оценки, ЗАО "Компания "СТАТУС" не передал, а предоставил технический паспорт, составленный 14.10.2003, то есть устаревший. Несоответствие технического состояния здания имеющему в отчете от 27.11.2013 N МК-ОМ2-356 описанию позволяло Департаменту усомниться в достоверности величины рыночной оценки.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого истцом имущества в рамках настоящего спора следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении эксперта от 30.06.2014 N 1з/403, определенной в сумме 3 289 000 рублей, то есть рыночной стоимостью, уменьшенной на сумму НДС.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А46-1609/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 24.02.2015 N Ф04-14686/2014 ПО ДЕЛУ N А46-1609/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N А46-1609/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 (судья Распутина Л.Н.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 (судьи Солодкевич Ю.М., Грязникова А.С., Кудрина Е.Н.) по делу N А46-1609/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммунсервис" (644120, Омская область, г. Омск, ул. Ленинградская 3-я, д. 47, ИНН 5505042308, ОГРН 1065505030140) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор.
Другие лица, участвующие в деле: закрытое акционерное общество "Компания "СТАТУС".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Коммунсервис" (далее - ООО "Коммунсервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенной в отчете МК-ОМ2-356 закрытого акционерного общества "Компания "СТАТУС" (далее - ЗАО "Компания "СТАТУС") и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей".
До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенную в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС"; обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 289 000 (три миллиона двести восемьдесят девять тысяч) рублей".
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением от 09.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Компания "СТАТУС".
Решением Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014, исковые требования, с учетом их уточнения, удовлетворены полностью.
Департамент обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об отказе в иске.
Департамент отмечает, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права ООО "Коммунсервис" соответствовало требованиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), в связи, с чем в его адрес 20.12.2013 направлено предложение о заключении договора купли-продажи на арендуемое имущество с приложением проекта договора купли-продажи. На момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо другой отчет об оценке тех же помещений отсутствовал. Оснований усомниться в достоверности сведений, содержащихся в отчете, у Департамента не было.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что ООО "Коммунсервис", являясь арендатором муниципального имущества - нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, и отвечая требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в октябре 2013 года обратилось к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на обращение ООО "Коммунсервис" Департамент направил в его адрес для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений N ЗП площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Как усматривается из указанного проекта договора купли-продажи Департамент (продавец) передает в собственность, а ООО "Коммунсервис" (покупатель) покупает нежилые помещения ("Объект") N ЗП площадью 307,0 кв. м, находящиеся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 6 383 585 рублей.
На данный проект договора ООО "Коммунсервис" направило в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому, в том числе, предлагалось изложить в следующей редакции: пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3 330 508 (три миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей".
В ответ на протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента.
Указывая, что величина рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенная в отчете МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС", является недостоверной, между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Коммунсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.
Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.
Из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.
Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Следовательно, в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно материалам дела при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 6 383 585 рублей Департаментом использовался отчет N МК-ОМ2-356, подготовленный независимым оценщиком - ЗАО "Компания "СТАТУС".
В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет 6 383 585 рублей с учетом НДС 18%, 5 409 818 рублей без НДС.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Истец, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, обозначенную в отчете N МК-ОМ2-356 ЗАО "Компания "СТАТУС", представил в материалы дела отчет от 30.12.2013 N 231/13, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "ОМЭКС", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 3 930 508 рублей с учетом НДС, 3 330 508 рублей без учета НДС.
В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N ЗП, номера на поэтажном плане лит. А: 1-6, 31-37; лит. А1: 7-11, 22-29, общей площадью 307,0 кв. м, этаж 1, лит. А, А1, расположенного по адресу: Россия, г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47.
Согласно выводу, сделанному экспертом в заключении от 30.06.2014 N 1з/403, рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС (18%) составляет 3 881 000 рублей, без учета НДС - 3 289 000 рублей.
Представленное суду заключение экспертизы в отсутствии противоречивых, неоднозначных выводов является надлежащим доказательством при разрешении возникшего между сторонами спора, полученным при соблюдении установленных действующим законодательством правил, предъявляемым к назначению и проведению экспертизы.
Департаментом вывод эксперта, приведенный в заключении от 30.06.2014 N 1з/403, допустимыми доказательствами не опровергнут (часть 2 статьи 9, статья 65 АПК РФ).
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, как правильно указали судебные инстанции, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество. В рамках настоящего спора это означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Департамента, так и у ООО "Коммунсервис".
В то же время, Департаментом в проект договора купли-продажи нежилых помещений N ЗП (договор аренды от 01.07.2008 N 36729/5) площадью 307,0 кв. м, находящихся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 3-я Ленинградская, д. 47, внесена рыночная стоимость объекта недвижимости в сумме 6 383 585 рублей, в которую включен НДС в размере 18%, что является неправомерным.
Судебные инстанции правильно исходили из того, что из содержания отчета, составленного ЗАО "Компания "СТАТУС", следует, что оценщиком в ходе визуального осмотра установлено наличие сетей водоснабжения, в том числе горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, не обнаружено признаков устаревания. Между тем, в действительности названное инженерное оборудование по состоянию на ноябрь 2013 года в здании полностью отсутствовало, имелись конструктивные элементы, требующие капитального ремонта. Указанные обстоятельства могли быть установлены при проведении в октябре 2013 года кадастровых работ по заказу Департамента и должны были быть известны ему как органу, управляющему муниципальной собственностью. Однако, ответчик актуальный технический паспорт нежилого помещения, отражающий состояние объекта на момент его оценки, ЗАО "Компания "СТАТУС" не передал, а предоставил технический паспорт, составленный 14.10.2003, то есть устаревший. Несоответствие технического состояния здания имеющему в отчете от 27.11.2013 N МК-ОМ2-356 описанию позволяло Департаменту усомниться в достоверности величины рыночной оценки.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого истцом имущества в рамках настоящего спора следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении эксперта от 30.06.2014 N 1з/403, определенной в сумме 3 289 000 рублей, то есть рыночной стоимостью, уменьшенной на сумму НДС.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А46-1609/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)