Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лошкомоевой В.А.
судей Коробейниковой О.С.
Мелихова Н.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Хамидовой Натальи Анатольевны на постановление от 22.01.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу N А70-521/2012 Арбитражного суда Тюменской области о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Запсибстройсервис" (625002, город Тюмень, улица Комсомольская, 58, ИНН 7202097005, ОГРН 1037200591999) по заявлению Хамидовой Натальи Анатольевны о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 232, площадью 32,5 квадратных метра, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1.
Другие лица, участвующие в деле: Погорелов Сергей Александрович.
В заседании приняли участие представители Хамидовой Натальи Анатольевны Артемьева И.А. по доверенности от 01.10.2013, Погорелова Сергея Александровича Рубцова Т.А. по доверенности от 23.08.2013, Погорелов Сергей Александрович.
Суд
установил:
определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.03.2012 в отношении закрытого акционерного общества "Запсибстройсервис" (далее - ЗАО "Запсибстройсервис", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Завадовский Г.Г.
Определением суда от 01.03.2012 к ЗАО "Запсибстройсервис" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда от 28.05.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Завадовский Г.Г.
Хамидова Наталья Анатольевна обратилась 06.06.2013 в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 232, расположенную в жилом доме по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1.
Определением суда от 04.07.2013 заявление удовлетворено.
Восьмой арбитражный апелляционный суд определением от 11.10.2013 перешел к рассмотрению заявления Хамидовой Н.А. по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица Погорелова Сергея Александровича.
Определением от 04.12.2013 апелляционный суд привлек Погорелова С.А. в обособленный спор по заявлению Хамидовой Н.А. в качестве лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Постановлением от 22.01.2014 апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции от 04.07.2013, отказав в удовлетворении заявления Хамидовой Н.А. и удовлетворив заявление Погорелова С.А. Суд обязал ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего передать Погорелову С.А. по акту приема-передачи однокомнатную квартиру N 232, расположенную по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.08.2006 N 9/1.
В кассационной жалобе Хамидова Н.А. просит постановление апелляционного суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт, удовлетворив заявление о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Заявитель считает неправомерным, противоречащим представленным в материалы дела доказательствам вывод апелляционного суда о незаключенности договора участия в долевом строительстве от 26.10.2007 N 12/1 вследствие несогласованности сторонами объекта договора, а именно: технических характеристик будущей квартиры. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда о невозможности индивидуализировать квартиру, на которую претендует Хамидова Н.А., не согласуется с выводом этого же суда о том, что объектом долевого строительства по договорам Хамидовой Н.А. и Погорелова С.А. является одно и то же помещение. Удовлетворяя требование Погорелова С.А. на основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не учел, что право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано за должником, более того, квартира передана по акту приема-передачи Хамидовой Н.А. У суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для внеочередного удовлетворения требования Погорелова С.А., которое подлежало предъявлению в установленные Законом о банкротстве сроки.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Погорелова С.А., считая постановление апелляционного суда не подлежащим отмене, возражал относительно доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене с оставлением в силе определения суда первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО "Запсибстройсервис" и Хамидовой Н.А. заключен договор об инвестиционной деятельности от 08.04.2005 N 65, предметом которого соответствии с пунктом 1.1 договора является инвестиционная деятельность в форме привлечения денежных средств на строительство однокомнатной квартиры общей площадью 32,86 квадратных метра (в дальнейшем доли) в пятом подъезде (секция 10БС-15.15.-1.1) 240-квартирного панельного жилого дома серии 121 Т1, расположенного по адресу: город Тюмень, Тобольский тракт, улица Жуковского.
Договорная цена составляет 350 000 рублей и должна быть внесена в срок до 01.05.2005 (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.04.2005 N 123 на сумму 350 000 рублей, а также выписке с расчетного счета должника от 13.04.2005 Хамидова Н.А. исполнила договорные обязательства.
Впоследствии между ЗАО "Запсибстройсервис" (застройщик) и Хамидовой Н.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26.10.2007 N 12/1, по условиям которого застройщик с привлечением денежных средств дольщика выполняет строительство многоквартирного панельного жилого дома по адресу: город Тюмень, улица Тобольский тракт и после ввода в эксплуатацию передает его часть, определенную условиями договора долевого участия, дольщику, который обязуется оплатить его и принять.
Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира четвертая на площадке площадью 32,86 квадратных метра, расположенная на девятом этаже в пятом подъезде (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора в счет оплаты по договору произведен зачет ранее оплаченной стоимости объекта долевого строительства по договору от 08.04.2005 N 65 в размере 350 000 рублей.
ЗАО "Запсибстройсервис" выдана справка от 26.10.2007 N 86 о том, что Хамидова Н.А. оплатила 350 000 рублей на основании договора участия в долевом строительстве от 26.10.2007 N 12/1, с целью получения в последующем квартиры на девятом этаже в пятом подъезде (секция БС-15.15-1.1), общей площадью 32,86 квадратных метра.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.01.2011 N RU72304000-4-рв многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Согласно приказу от 26.01.2011 о распределении квартир по объекту многоквартирный дом, по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего Степанова И.Н., действующего в рамках дела N А70-8456/2009, передало Хамидовой Н.А. имущество, расположенное в указанном жилом доме, а именно: квартиру N 232, состоящую из одной комнаты, общей площадью 32,86 квадратных метра на девятом этаже десятиэтажного жилого дома, что подтверждается актом передачи доли общей собственности от 26.01.2011 N 16.
Решением суда от 25.02.2010 по делу N А70-8456/2009 ЗАО "Запсибстройсервис" признано несостоятельным (банкротом). Степанов И.Н. утвержден конкурсным управляющим должником определением суда от 20.04.2010.
Определением суда от 15.09.2011 производство по делу N А70-8456/2009 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Запсибстройсервис" прекращено.
Определением суда от 13.02.2012 принято заявление общества с ограниченной ответственностью "ПМК-55" о признании ЗАО "Запсибстройсервис" несостоятельным (банкротом).
С целью оформления права собственности на переданную по акту и причитающуюся ей квартиру Хамидова Н.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, признавая за Хамидовой Н.А. право собственности на спорную квартиру, исходил из того, что застройщиком получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры в собственность подписан между ЗАО "Запсибстройсервис" и Хамидовой Н.А. до принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Апелляционный суд, рассматривая настоящий обособленный спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек Погорелова С.А. в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, приняв его заявление об обязании ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего передать в собственность Погорелова С.А. однокомнатную квартиру N 232, расположенную по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, по акту приема-передачи.
Отменяя определение суда первой инстанции, апелляционный суд сделал противоположные правовые выводы и отказал в удовлетворении заявления Хамидовой Н.А., признав правомерным требование Погорелова С.А. о передаче ему спорной квартиры.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для обращения Хамидовой Н.А. с заявлением о признании права собственности на основании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, апелляционный суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, счел необходимым установить наличие заключенного договора между заявителем и должником.
Проанализировав, представленные в материалы дела доказательства, в том числе техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88 корпус 1, копии технических паспортов жилого помещения (квартиры) N 232 от 05.11.2013 от 02.12.2013, сопоставив их с приложением N 2 к договору от 26.10.2007 N 12/1, суд апелляционной инстанции признал договор от 26.10.2007 N 12/1 незаключенным, сделав вывод о том, что стороны при его заключении не согласовали предмет договора - технические характеристики будущей квартиры. Апелляционный суд со ссылкой на подпункт четвертый пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указал, что Хамидова Н.А. имеет право обратиться с требованием о возврате уплаченных по договору от 26.10.2007 N 12/1 денежных средств, однако отметил, что вследствие признания договора незаключенным, условие, содержащееся в пункте 2.2 договора (зачет ранее оплаченной стоимости объекта долевого строительства по договору от 08.04.2005 N 65) считается отсутствующим.
Апелляционный суд не стал рассматривать вопрос о наличии у должника обязательств перед Хамидовой Н.А. в виде доли по договору от 08.04.2005 N 65, сославшись на то, что в этом договоре прямо имеется указание на расположение подлежащей строительству квартиры в блок-секции N 10 БС-15-15-1.1., в котором не находится спорная квартира. Суд счел, что акт от 26.01.2011 N 16 о передаче квартиры во исполнение договора от 26.10.2007 N 12/1, признанного незаключенным, не может являться самостоятельным основанием для признания за Хамидовой Н.А. права собственности на спорную квартиру.
Установленные обстоятельства и сделанные на их основании выводы явились основанием для признания судом апелляционной инстанции требования Хамидовой Н.А. необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Рассматривая заявление Погорелова С.А., суд апелляционной инстанции установил, что между ЗАО "Запсибстройсервис" (застройщик) и Погореловым С.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.08.2006 N 9/1. Объектом долевого строительства по договору является однокомнатная квартира, четвертая на площадке, девятый этаж, пятый подъезд, общая площадь 32,86 квадратных метра, стоимость объекта составляет 350 000 рублей (пункты 1.3, 2.1 договора).
Факт оплаты по договору подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.08.2006.
Во исполнение определения суда заявителем представлена копия выписки Екатеринбургского филиала открытого акционерного общества "Банк Москвы" по счету Погорелова С.А., свидетельствующая о наличии у него денежных средств в сумме 350 000 рублей для оплаты по договору.
Договор от 23.08.2006 N 9/1 не имеет отметки о прохождении государственной регистрации.
Оценив, представленные Погореловым С.А. доказательства, установив соответствие данных квартиры, содержащихся в тексте договора от 23.08.2006 N 9/1 и в приложении к нему, данным технического паспорта и архитектурно-строительному решению блок-секции 18-1-АС.3, в которой фактически находится спорная квартира, суд пришел к выводу о заключенности договора, указав, что отсутствие его государственной регистрации не может препятствовать заявителю в реализации его права как дольщика.
Признавая подлежащим удовлетворению требование Погорелова С.А., квалифицированное как требование об исполнении договорного обязательства по передаче в собственность недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, апелляционный суд руководствовался подпунктом 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) и исходил из того, что дом введен в эксплуатацию, должник обязан исполнить встречные обязательства по передаче дольщику построенной квартиры по акту-приема-передачи. Кроме того, суд отметил, что Погорелов С.А. фактически владеет спорной квартирой, на двери квартиры висит его замок, он был допущен на объект еще до ввода дома в эксплуатацию.
Между тем суд не учел, что такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абзац второй пункта 5 Постановления N 54).
Из материалов дела следует, что право собственности застройщика на спорную квартиру не зарегистрировано, согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 24.05.2013 N 01/197/2013-4750 правопритязания на спорную квартиру отсутствуют.
Принимая во внимание, что застройщик в лице конкурсного управляющего передал спорную квартиру по акту передачи доли общей собственности от 26.01.2011 N 3 Хамидовой В.Н., апелляционному суду следовало руководствоваться абзацем шестым пункта 5 Постановления N 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Кроме того, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Погорелов С.А. обратился с таким требованием в арбитражный суд, ссылаясь на договор участия в долевом строительстве от 23.08.2006 N 9/1.
Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Таким образом, Погорелов С.А., являясь участником строительства в деле о банкротстве застройщика, имеет право на предъявление требований либо о передаче жилого помещения либо денежного требования, которые подлежат рассмотрению арбитражным судом с учетом особенностей, установленных статьями 201.4, 201.5, 201.6 Закона о банкротстве.
Доказательств обращения Погорелова С.А. с соответствующим заявлением в рамках настоящего дела о банкротстве застройщика не представлено, следовательно, у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для внеочередного удовлетворения требования заявителя о передаче ему имущества с целью последующей регистрации права собственности, которое подлежало предъявлению и удовлетворению в установленные Законом о банкротстве сроки и порядке.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования Хамидовой Н.А. на основании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, установив совокупность всех необходимых условий для признания за заявителем права собственности.
В силу пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений. Поскольку суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, постановление суда апелляционной инстанции от 22.01.2014 подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ, определение суда от 04.07.2013 - оставлению в силе.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 22.01.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-521/2012 отменить, определение от 04.07.2013 Арбитражного суда Тюменской области оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.ЛОШКОМОЕВА
Судьи
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 09.04.2014 ПО ДЕЛУ N А70-521/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2014 г. по делу N А70-521/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лошкомоевой В.А.
судей Коробейниковой О.С.
Мелихова Н.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Хамидовой Натальи Анатольевны на постановление от 22.01.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу N А70-521/2012 Арбитражного суда Тюменской области о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Запсибстройсервис" (625002, город Тюмень, улица Комсомольская, 58, ИНН 7202097005, ОГРН 1037200591999) по заявлению Хамидовой Натальи Анатольевны о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 232, площадью 32,5 квадратных метра, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1.
Другие лица, участвующие в деле: Погорелов Сергей Александрович.
В заседании приняли участие представители Хамидовой Натальи Анатольевны Артемьева И.А. по доверенности от 01.10.2013, Погорелова Сергея Александровича Рубцова Т.А. по доверенности от 23.08.2013, Погорелов Сергей Александрович.
Суд
установил:
определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.03.2012 в отношении закрытого акционерного общества "Запсибстройсервис" (далее - ЗАО "Запсибстройсервис", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Завадовский Г.Г.
Определением суда от 01.03.2012 к ЗАО "Запсибстройсервис" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда от 28.05.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Завадовский Г.Г.
Хамидова Наталья Анатольевна обратилась 06.06.2013 в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 232, расположенную в жилом доме по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1.
Определением суда от 04.07.2013 заявление удовлетворено.
Восьмой арбитражный апелляционный суд определением от 11.10.2013 перешел к рассмотрению заявления Хамидовой Н.А. по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица Погорелова Сергея Александровича.
Определением от 04.12.2013 апелляционный суд привлек Погорелова С.А. в обособленный спор по заявлению Хамидовой Н.А. в качестве лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Постановлением от 22.01.2014 апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции от 04.07.2013, отказав в удовлетворении заявления Хамидовой Н.А. и удовлетворив заявление Погорелова С.А. Суд обязал ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего передать Погорелову С.А. по акту приема-передачи однокомнатную квартиру N 232, расположенную по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.08.2006 N 9/1.
В кассационной жалобе Хамидова Н.А. просит постановление апелляционного суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт, удовлетворив заявление о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Заявитель считает неправомерным, противоречащим представленным в материалы дела доказательствам вывод апелляционного суда о незаключенности договора участия в долевом строительстве от 26.10.2007 N 12/1 вследствие несогласованности сторонами объекта договора, а именно: технических характеристик будущей квартиры. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда о невозможности индивидуализировать квартиру, на которую претендует Хамидова Н.А., не согласуется с выводом этого же суда о том, что объектом долевого строительства по договорам Хамидовой Н.А. и Погорелова С.А. является одно и то же помещение. Удовлетворяя требование Погорелова С.А. на основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не учел, что право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано за должником, более того, квартира передана по акту приема-передачи Хамидовой Н.А. У суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для внеочередного удовлетворения требования Погорелова С.А., которое подлежало предъявлению в установленные Законом о банкротстве сроки.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Погорелова С.А., считая постановление апелляционного суда не подлежащим отмене, возражал относительно доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене с оставлением в силе определения суда первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО "Запсибстройсервис" и Хамидовой Н.А. заключен договор об инвестиционной деятельности от 08.04.2005 N 65, предметом которого соответствии с пунктом 1.1 договора является инвестиционная деятельность в форме привлечения денежных средств на строительство однокомнатной квартиры общей площадью 32,86 квадратных метра (в дальнейшем доли) в пятом подъезде (секция 10БС-15.15.-1.1) 240-квартирного панельного жилого дома серии 121 Т1, расположенного по адресу: город Тюмень, Тобольский тракт, улица Жуковского.
Договорная цена составляет 350 000 рублей и должна быть внесена в срок до 01.05.2005 (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.04.2005 N 123 на сумму 350 000 рублей, а также выписке с расчетного счета должника от 13.04.2005 Хамидова Н.А. исполнила договорные обязательства.
Впоследствии между ЗАО "Запсибстройсервис" (застройщик) и Хамидовой Н.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26.10.2007 N 12/1, по условиям которого застройщик с привлечением денежных средств дольщика выполняет строительство многоквартирного панельного жилого дома по адресу: город Тюмень, улица Тобольский тракт и после ввода в эксплуатацию передает его часть, определенную условиями договора долевого участия, дольщику, который обязуется оплатить его и принять.
Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира четвертая на площадке площадью 32,86 квадратных метра, расположенная на девятом этаже в пятом подъезде (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора в счет оплаты по договору произведен зачет ранее оплаченной стоимости объекта долевого строительства по договору от 08.04.2005 N 65 в размере 350 000 рублей.
ЗАО "Запсибстройсервис" выдана справка от 26.10.2007 N 86 о том, что Хамидова Н.А. оплатила 350 000 рублей на основании договора участия в долевом строительстве от 26.10.2007 N 12/1, с целью получения в последующем квартиры на девятом этаже в пятом подъезде (секция БС-15.15-1.1), общей площадью 32,86 квадратных метра.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.01.2011 N RU72304000-4-рв многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Согласно приказу от 26.01.2011 о распределении квартир по объекту многоквартирный дом, по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего Степанова И.Н., действующего в рамках дела N А70-8456/2009, передало Хамидовой Н.А. имущество, расположенное в указанном жилом доме, а именно: квартиру N 232, состоящую из одной комнаты, общей площадью 32,86 квадратных метра на девятом этаже десятиэтажного жилого дома, что подтверждается актом передачи доли общей собственности от 26.01.2011 N 16.
Решением суда от 25.02.2010 по делу N А70-8456/2009 ЗАО "Запсибстройсервис" признано несостоятельным (банкротом). Степанов И.Н. утвержден конкурсным управляющим должником определением суда от 20.04.2010.
Определением суда от 15.09.2011 производство по делу N А70-8456/2009 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Запсибстройсервис" прекращено.
Определением суда от 13.02.2012 принято заявление общества с ограниченной ответственностью "ПМК-55" о признании ЗАО "Запсибстройсервис" несостоятельным (банкротом).
С целью оформления права собственности на переданную по акту и причитающуюся ей квартиру Хамидова Н.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, признавая за Хамидовой Н.А. право собственности на спорную квартиру, исходил из того, что застройщиком получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры в собственность подписан между ЗАО "Запсибстройсервис" и Хамидовой Н.А. до принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Апелляционный суд, рассматривая настоящий обособленный спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек Погорелова С.А. в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, приняв его заявление об обязании ЗАО "Запсибстройсервис" в лице конкурсного управляющего передать в собственность Погорелова С.А. однокомнатную квартиру N 232, расположенную по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88, корпус 1, по акту приема-передачи.
Отменяя определение суда первой инстанции, апелляционный суд сделал противоположные правовые выводы и отказал в удовлетворении заявления Хамидовой Н.А., признав правомерным требование Погорелова С.А. о передаче ему спорной квартиры.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для обращения Хамидовой Н.А. с заявлением о признании права собственности на основании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, апелляционный суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, счел необходимым установить наличие заключенного договора между заявителем и должником.
Проанализировав, представленные в материалы дела доказательства, в том числе техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Жуковского, 88 корпус 1, копии технических паспортов жилого помещения (квартиры) N 232 от 05.11.2013 от 02.12.2013, сопоставив их с приложением N 2 к договору от 26.10.2007 N 12/1, суд апелляционной инстанции признал договор от 26.10.2007 N 12/1 незаключенным, сделав вывод о том, что стороны при его заключении не согласовали предмет договора - технические характеристики будущей квартиры. Апелляционный суд со ссылкой на подпункт четвертый пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указал, что Хамидова Н.А. имеет право обратиться с требованием о возврате уплаченных по договору от 26.10.2007 N 12/1 денежных средств, однако отметил, что вследствие признания договора незаключенным, условие, содержащееся в пункте 2.2 договора (зачет ранее оплаченной стоимости объекта долевого строительства по договору от 08.04.2005 N 65) считается отсутствующим.
Апелляционный суд не стал рассматривать вопрос о наличии у должника обязательств перед Хамидовой Н.А. в виде доли по договору от 08.04.2005 N 65, сославшись на то, что в этом договоре прямо имеется указание на расположение подлежащей строительству квартиры в блок-секции N 10 БС-15-15-1.1., в котором не находится спорная квартира. Суд счел, что акт от 26.01.2011 N 16 о передаче квартиры во исполнение договора от 26.10.2007 N 12/1, признанного незаключенным, не может являться самостоятельным основанием для признания за Хамидовой Н.А. права собственности на спорную квартиру.
Установленные обстоятельства и сделанные на их основании выводы явились основанием для признания судом апелляционной инстанции требования Хамидовой Н.А. необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Рассматривая заявление Погорелова С.А., суд апелляционной инстанции установил, что между ЗАО "Запсибстройсервис" (застройщик) и Погореловым С.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.08.2006 N 9/1. Объектом долевого строительства по договору является однокомнатная квартира, четвертая на площадке, девятый этаж, пятый подъезд, общая площадь 32,86 квадратных метра, стоимость объекта составляет 350 000 рублей (пункты 1.3, 2.1 договора).
Факт оплаты по договору подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.08.2006.
Во исполнение определения суда заявителем представлена копия выписки Екатеринбургского филиала открытого акционерного общества "Банк Москвы" по счету Погорелова С.А., свидетельствующая о наличии у него денежных средств в сумме 350 000 рублей для оплаты по договору.
Договор от 23.08.2006 N 9/1 не имеет отметки о прохождении государственной регистрации.
Оценив, представленные Погореловым С.А. доказательства, установив соответствие данных квартиры, содержащихся в тексте договора от 23.08.2006 N 9/1 и в приложении к нему, данным технического паспорта и архитектурно-строительному решению блок-секции 18-1-АС.3, в которой фактически находится спорная квартира, суд пришел к выводу о заключенности договора, указав, что отсутствие его государственной регистрации не может препятствовать заявителю в реализации его права как дольщика.
Признавая подлежащим удовлетворению требование Погорелова С.А., квалифицированное как требование об исполнении договорного обязательства по передаче в собственность недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, апелляционный суд руководствовался подпунктом 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) и исходил из того, что дом введен в эксплуатацию, должник обязан исполнить встречные обязательства по передаче дольщику построенной квартиры по акту-приема-передачи. Кроме того, суд отметил, что Погорелов С.А. фактически владеет спорной квартирой, на двери квартиры висит его замок, он был допущен на объект еще до ввода дома в эксплуатацию.
Между тем суд не учел, что такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абзац второй пункта 5 Постановления N 54).
Из материалов дела следует, что право собственности застройщика на спорную квартиру не зарегистрировано, согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 24.05.2013 N 01/197/2013-4750 правопритязания на спорную квартиру отсутствуют.
Принимая во внимание, что застройщик в лице конкурсного управляющего передал спорную квартиру по акту передачи доли общей собственности от 26.01.2011 N 3 Хамидовой В.Н., апелляционному суду следовало руководствоваться абзацем шестым пункта 5 Постановления N 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Кроме того, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Погорелов С.А. обратился с таким требованием в арбитражный суд, ссылаясь на договор участия в долевом строительстве от 23.08.2006 N 9/1.
Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Таким образом, Погорелов С.А., являясь участником строительства в деле о банкротстве застройщика, имеет право на предъявление требований либо о передаче жилого помещения либо денежного требования, которые подлежат рассмотрению арбитражным судом с учетом особенностей, установленных статьями 201.4, 201.5, 201.6 Закона о банкротстве.
Доказательств обращения Погорелова С.А. с соответствующим заявлением в рамках настоящего дела о банкротстве застройщика не представлено, следовательно, у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для внеочередного удовлетворения требования заявителя о передаче ему имущества с целью последующей регистрации права собственности, которое подлежало предъявлению и удовлетворению в установленные Законом о банкротстве сроки и порядке.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования Хамидовой Н.А. на основании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, установив совокупность всех необходимых условий для признания за заявителем права собственности.
В силу пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений. Поскольку суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, постановление суда апелляционной инстанции от 22.01.2014 подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ, определение суда от 04.07.2013 - оставлению в силе.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 22.01.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-521/2012 отменить, определение от 04.07.2013 Арбитражного суда Тюменской области оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.ЛОШКОМОЕВА
Судьи
О.С.КОРОБЕЙНИКОВА
Н.В.МЕЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)