Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Матвеевой С.В., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Полюс" на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 по делу N А47-3793/2010 (судья Мохунов В.И.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Боронилова О.Б. (доверенность от 23.08.2011).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Полюс" (далее - ООО "Полюс", должник), ОГРН 1085658025200, ИНН 56140445250.
09.06.2010 Арбитражным судом Оренбургской области в отношении ООО "Полюс" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Решением суда от 16.03.2011 ООО "Полюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден Цуканов Александр Николаевич (далее - Цуканов А.Н.).
В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий ООО "Полюс" Цуканов А.Н. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным договора аренды недвижимости от 03.05.2010, заключенного ООО "Полюс" и закрытым акционерным обществом "Полюс" (далее - ЗАО "Полюс", ответчик), ОГРН 1105658009918, ИНН 5614052264, применении последствий его недействительности в виде прекращения действия сделки на будущее время (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 26.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России").
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены.
С судебным актом не согласилось ЗАО "Полюс" (ответчик) и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда отменить. Ответчик сослался на нарушение судом норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, определение суда не соответствует требованиям ст. 15, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в нем отсутствуют мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты. Суд, сделав вывод о неравноценности встречного обязательства, не принял во внимание принцип свободы договора, не дал оценку условиям, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. ЗАО "Полюс" полагает, что ссылка суда на отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки необоснованна, поскольку к оспариванию сделки по заявленному основанию данное обстоятельство отношения не имеет. Судом, по мнению подателя жалобы, в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка доказательствам, представленным ответчиком, в то время как ЗАО "Полюс" равноценность встречного исполнения доказало, подтвердило и то, что ООО "Полюс" получило коммерческую прибыль, поскольку не понесло расходы на оплату электроэнергии. Суд первой инстанции неправомерно принял во внимание заключение Файзуллина Р.Р., которое не содержит анализа рынка и немотивированно.
ООО "Полюс" в отзыве не согласилось с доводами ответчика, просило определение суда первой инстанции оставить без изменения. По мнению должника, основания для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имеются: договор аренды заключен в течение одного года до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, неравноценное встречное исполнение доказано.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" также просило определение суда оставить без изменения. Третье лицо считает, что выводы суда основаны на исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, являются законными и обоснованными. В частности, судом при оценке того, являлось ли встречное предоставление по договору аренды равноценным, правомерно приняты во внимание коммерческие предложения, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, заключение независимого оценщика. Ссылка суда на нарушение ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлияла на выводы относительно недействительности сделки по заявленным конкурсным управляющим основаниям. Доводам ответчика судом была дана надлежащая оценка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители должника, ответчика не явились.
С учетом мнения представителя ОАО "Сбербанк России", в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.05.2010 ООО "Полюс" (арендодатель) и ЗАО "Полюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимости, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Орск, пл. Гагарина, д. 6: одноэтажное здание торгового центра с пристроенным зданием мясного цеха, литер ВВ8, площадью 2728,4 кв. м; одноэтажное здание мастерских, литер В1В2B7, площадью 255,6 кв. м; одноэтажное здание бойлерной, литер В3, площадью 57,5 кв. м; одноэтажное здание диспетчерской, литер ЕЕ1, площадью 74,9 кв. м; трехэтажный объект незавершенного строительства - здание торгового центра второй пусковой комплекс первой очереди, литер В9, инв. N 21258/22; земельный участок площадью 19 040 кв. м, кадастровый номер 56:43:02 04 001:0004 (т. 2, л.д. 121-124).
В соответствии с п. 2.1, 2.3 договора арендная плата на весь срок действия договора установлена сторонами в размере 875 000 руб. и включает в себя плату за пользование электроэнергией и прочие коммунальные платежи.
Дополнительным соглашением от 04.05.2010 к договору установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 9 месяцев (т. 2, л.д. 125).
12.05.2010 Арбитражным судом Оренбургской области возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Полюс".
09.06.2010 Арбитражным судом Оренбургской области в отношении ООО "Полюс" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; решением суда от 16.03.2011 ООО "Полюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден Цуканов А.Н.
Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что договор аренды заключен в течение года до принятия судом к производству заявления о признании ООО "Полюс" банкротом при отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, размер арендной платы, установленный на весь период действия договора, значительно занижен, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании договора аренды недвижимости от 03.05.2010 недействительным на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и применении последствий его недействительности.
В обоснование доводов о том, что со стороны ответчика имело место неравноценное встречное исполнение обязательств, заявитель представил письма юридических лиц - общества с ограниченной ответственностью "Южно Уральская промышленная компания", общества с ограниченной ответственностью "Норд", общества с ограниченной ответственностью "Альфа Групп" о согласии арендовать объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Орск, пл. Гагарина, 6 по цене от 1 100 000 руб. до 1 400 000 руб. в год (т. 2, л.д. 118-120); письмо оценщика Файзуллина Р.Р. от 14.05.2012 N 5 о том, что стоимость аренды указанного комплекса недвижимого имущества на 03.05.2010 составляла 830 000 руб. в месяц (т. 2, л.д. 132); отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 18Н/2011, выполненный 27.06.2011 закрытым акционерным обществом "Экспертъ-Ф", из которого следует, что потенциальный годовой доход от сдачи в аренду помещений должника составит 20 016 960 руб. (т. 2, л.д. 136-151, т. 3, л.д. 1-17).
Арбитражный суд первой инстанции, исследовав вышеназванные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
установил:
что стоимость арендной платы переданного по договору от 03.05.2010 имущества значительно ниже, чем рыночная стоимость аренды, существовавшая на момент заключения договора с ЗАО "Полюс", в связи с чем пришел к выводу недействительности сделки по основаниям, установленным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Суд также указал, что сделка заключена в отсутствие согласия залогодержателя. Доводы ЗАО "Полюс" об обоснованности установленной в договоре арендной платы, поскольку арендодатель расходы по коммунальному обслуживанию и оплате электроэнергии не понес (эти расходы осуществил арендатор), судом отклонены в связи с тем, что стоимость аренды существенно в худшую сторону отличается от существующей на дату заключения договора рыночной цены.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Таким образом, для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.
Из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды недвижимости заключен 03.05.2010 - в течение одного года до принятия заявления о признании ООО "Полюс" банкротом, то есть в период подозрительности, установленный п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Как разъяснено в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63) неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований считать, что при заключении договора аренды недвижимости от 03.05.2010 имело место неравноценное встречное исполнение обязательств арендатором - ЗАО "Полюс", поскольку установленная оспариваемым договором цена сделки (арендная плата) существенно в худшую для должника сторону отличается от цен, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Судом обоснованно приняты во внимание представленные конкурсным управляющим доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость аренды комплекса недвижимого имущества ООО "Полюс" значительно отличается от предусмотренной оспариваемым договором, в частности - предложения коммерческих организаций, заключение независимого оценщика Файзуллина Р.Р. от 14.05.2012, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 18Н/2011, из которых усматривается, что стоимость аренды в спорный период превышала сумму, предусмотренную договором.
Так, согласно отчету N 18Н/2011 при определении стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом исследован вопрос о размере будущих доходов, которые принесет недвижимость, при этом величина доходов, связанных с объектом оценки, определена как сумма арендных платежей. Потенциальный валовой доход от сдачи завершенных строительством объектов недвижимости в аренду составит, по мнению эксперта, 20 016 960 руб. в год. Отчет N 18Н/2011 содержит анализ ставок арендной платы на рынке г. Орска в отношении объектов, сравнимых с объектами оценки (нежилых помещений производственно-складского назначения и торговых нежилых помещений).
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка условиям, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, является несостоятельным.
Судом дана оценка доводам конкурсного управляющего ООО "Полюс" и представленным им доказательствам, подтверждающим неравноценное встречное исполнение обязательств контрагентом по сделке, совершаемой в обычных условиях гражданского оборота. ЗАО "Полюс", со своей стороны, возражая против заявленных требований, доказательств, свидетельствующих о разумности установленного оспариваемым договором размера арендной платы, не представило и не указало особые обстоятельства, которые принимались во внимание сторонами при заключении договора аренды, в силу которых цена сделки определена в размере, существенно в худшую для должника сторону отличающемся от рыночной цены.
Ссылка ответчика на то, что равноценность встречного исполнения обязательств по сделке обусловлена размером оплаченных арендатором платежей за электроэнергию, в то время как должник таких расходов не понес, подлежит отклонению как основанная на неправильном толковании положений Закона о банкротстве.
ЗАО "Полюс" представило в материалы дела акты сверки взаиморасчетов (т. 1, л.д. 74, т. 2, л.д. 31), письма ООО "Полюс", в которых арендодатель просил произвести оплату по договору аренды от 03.05.2010 путем оплаты стоимости товаров и услуг различных организаций, в том числе - открытого акционерного общества "Оренбургэнергосбыт" за поставку электроэнергии на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Орск, по. Гагарина, 6 и ул. Кантемировская, 2А, платежные поручения о перечислении денежных средств (т. 1, л.д. 76-150, т. 2, л.д. 1-30, 32-38), счета, выставленные энергоснабжающей организацией ООО "Полюс" (т. 2, л.д. 40-60).
Как следует из акта сверки от 31.03.2011, задолженность ООО "Полюс" перед ЗАО "Полюс" с учетом произведенных арендатором платежей за электроэнергию в период с 01.05.2010 по 31.03.2011 составляет 721 634 руб. 25 коп. Согласно позиции ответчика, должник, не оплачивая стоимость поставленной на его объекты электроэнергии, получил коммерческую прибыль.
Однако, согласно условиям договора аренды от 03.05.2010, арендная плата была установлена в фиксированном размере - 875 000 руб. за 9 месяцев владения и пользования объектами недвижимости. При этом указанная цена договора в соответствии с п. 2.3 договора включала в себя плату за пользование электроэнергией и коммунальные платежи. Доказательств того, что размер арендной платы был сторонами изменен, в том числе с учетом перечисленной энергоснабжающей организации суммы платежей, не имеется, в связи с чем не имеется и оснований считать установленный по договору размер встречного исполнения равноценным.
Является несостоятельным довод подателя апелляционной жалобы о том что, суд необоснованно принял во внимание заключение Файзуллина Р.Р., не содержащее анализа рынка и мотивов, по которым оценщик пришел к выводам о рыночной стоимости аренды в размере 830 000 руб. в месяц.
Судом первой инстанции выводы по существу спора сделаны на основании исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Письмо независимого оценщика от 14.05.2012 соответствует требованиям ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изложенные в нем сведения ответчиком не опровергнуты, согласуются с иными доказательствами по делу, а потому оно правомерно принято судом в качестве надлежащего доказательства.
Довод ЗАО "Полюс" о том, что судом не учтен принцип свободы договора, подлежит отклонению.
Статья 61.2 Закона о банкротстве содержит специальные основания оспаривания сделок, совершенных должником или за счет должника. Так п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определенном гл. III.1 Закона о банкротстве. Данные правила установлены с целью предотвращения злоупотребления субъектами гражданского оборота своими правами, в том числе при установлении цены сделки, которая должна быть разумной, в целях защиты прав должника и конкурсных кредиторов.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки к оспариванию сделки по заявленному конкурсному управляющему основанию отношения не имеет, также отклоняется.
В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки являлось одним из доводов конкурсного управляющего ООО "Полюс", направленных на оспаривание договора, в связи с чем суд правомерно дал ему оценку.
Суд установил, что ОАО "Сбербанк России" как залогодержатель согласие на передачу заложенного имущества в аренду ЗАО "Полюс" действительно не давало, в связи с чем нарушены положения вышеуказанной нормы. Однако данное обстоятельство, как следует из судебного акта, не явилось основанием для признания договора аренды недействительным.
Нарушений норм процессуального права, связанных с отсутствием в судебном акте мотивов, по которым суд пришел к выводу о недействительности сделки (ст. 15, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом первой инстанции не допущено, доводы ЗАО "Полюс" в данной части подлежат отклонению. Судом в полном объеме исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, дана оценка представленным доказательствам, сделаны выводы, соответствующие закону и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В данном случае последствия недействительности сделки применены судом правильно путем прекращения действия сделки на будущее время.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оснований для отмены судебного акта не усматривает, апелляционная жалоба ЗАО "Полюс" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь ст. 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 по делу N А47-3793/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Полюс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
М.Н.ХОРОНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2012 N 18АП-5996/2012 ПО ДЕЛУ N А47-3793/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2012 г. N 18АП-5996/2012
Дело N А47-3793/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Матвеевой С.В., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Полюс" на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 по делу N А47-3793/2010 (судья Мохунов В.И.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Боронилова О.Б. (доверенность от 23.08.2011).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Полюс" (далее - ООО "Полюс", должник), ОГРН 1085658025200, ИНН 56140445250.
09.06.2010 Арбитражным судом Оренбургской области в отношении ООО "Полюс" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Решением суда от 16.03.2011 ООО "Полюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден Цуканов Александр Николаевич (далее - Цуканов А.Н.).
В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий ООО "Полюс" Цуканов А.Н. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным договора аренды недвижимости от 03.05.2010, заключенного ООО "Полюс" и закрытым акционерным обществом "Полюс" (далее - ЗАО "Полюс", ответчик), ОГРН 1105658009918, ИНН 5614052264, применении последствий его недействительности в виде прекращения действия сделки на будущее время (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 26.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России").
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены.
С судебным актом не согласилось ЗАО "Полюс" (ответчик) и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда отменить. Ответчик сослался на нарушение судом норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, определение суда не соответствует требованиям ст. 15, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в нем отсутствуют мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты. Суд, сделав вывод о неравноценности встречного обязательства, не принял во внимание принцип свободы договора, не дал оценку условиям, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. ЗАО "Полюс" полагает, что ссылка суда на отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки необоснованна, поскольку к оспариванию сделки по заявленному основанию данное обстоятельство отношения не имеет. Судом, по мнению подателя жалобы, в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка доказательствам, представленным ответчиком, в то время как ЗАО "Полюс" равноценность встречного исполнения доказало, подтвердило и то, что ООО "Полюс" получило коммерческую прибыль, поскольку не понесло расходы на оплату электроэнергии. Суд первой инстанции неправомерно принял во внимание заключение Файзуллина Р.Р., которое не содержит анализа рынка и немотивированно.
ООО "Полюс" в отзыве не согласилось с доводами ответчика, просило определение суда первой инстанции оставить без изменения. По мнению должника, основания для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имеются: договор аренды заключен в течение одного года до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, неравноценное встречное исполнение доказано.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" также просило определение суда оставить без изменения. Третье лицо считает, что выводы суда основаны на исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, являются законными и обоснованными. В частности, судом при оценке того, являлось ли встречное предоставление по договору аренды равноценным, правомерно приняты во внимание коммерческие предложения, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, заключение независимого оценщика. Ссылка суда на нарушение ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлияла на выводы относительно недействительности сделки по заявленным конкурсным управляющим основаниям. Доводам ответчика судом была дана надлежащая оценка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители должника, ответчика не явились.
С учетом мнения представителя ОАО "Сбербанк России", в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.05.2010 ООО "Полюс" (арендодатель) и ЗАО "Полюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимости, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Орск, пл. Гагарина, д. 6: одноэтажное здание торгового центра с пристроенным зданием мясного цеха, литер ВВ8, площадью 2728,4 кв. м; одноэтажное здание мастерских, литер В1В2B7, площадью 255,6 кв. м; одноэтажное здание бойлерной, литер В3, площадью 57,5 кв. м; одноэтажное здание диспетчерской, литер ЕЕ1, площадью 74,9 кв. м; трехэтажный объект незавершенного строительства - здание торгового центра второй пусковой комплекс первой очереди, литер В9, инв. N 21258/22; земельный участок площадью 19 040 кв. м, кадастровый номер 56:43:02 04 001:0004 (т. 2, л.д. 121-124).
В соответствии с п. 2.1, 2.3 договора арендная плата на весь срок действия договора установлена сторонами в размере 875 000 руб. и включает в себя плату за пользование электроэнергией и прочие коммунальные платежи.
Дополнительным соглашением от 04.05.2010 к договору установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 9 месяцев (т. 2, л.д. 125).
12.05.2010 Арбитражным судом Оренбургской области возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Полюс".
09.06.2010 Арбитражным судом Оренбургской области в отношении ООО "Полюс" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; решением суда от 16.03.2011 ООО "Полюс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден Цуканов А.Н.
Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что договор аренды заключен в течение года до принятия судом к производству заявления о признании ООО "Полюс" банкротом при отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, размер арендной платы, установленный на весь период действия договора, значительно занижен, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании договора аренды недвижимости от 03.05.2010 недействительным на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и применении последствий его недействительности.
В обоснование доводов о том, что со стороны ответчика имело место неравноценное встречное исполнение обязательств, заявитель представил письма юридических лиц - общества с ограниченной ответственностью "Южно Уральская промышленная компания", общества с ограниченной ответственностью "Норд", общества с ограниченной ответственностью "Альфа Групп" о согласии арендовать объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Орск, пл. Гагарина, 6 по цене от 1 100 000 руб. до 1 400 000 руб. в год (т. 2, л.д. 118-120); письмо оценщика Файзуллина Р.Р. от 14.05.2012 N 5 о том, что стоимость аренды указанного комплекса недвижимого имущества на 03.05.2010 составляла 830 000 руб. в месяц (т. 2, л.д. 132); отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 18Н/2011, выполненный 27.06.2011 закрытым акционерным обществом "Экспертъ-Ф", из которого следует, что потенциальный годовой доход от сдачи в аренду помещений должника составит 20 016 960 руб. (т. 2, л.д. 136-151, т. 3, л.д. 1-17).
Арбитражный суд первой инстанции, исследовав вышеназванные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
установил:
что стоимость арендной платы переданного по договору от 03.05.2010 имущества значительно ниже, чем рыночная стоимость аренды, существовавшая на момент заключения договора с ЗАО "Полюс", в связи с чем пришел к выводу недействительности сделки по основаниям, установленным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Суд также указал, что сделка заключена в отсутствие согласия залогодержателя. Доводы ЗАО "Полюс" об обоснованности установленной в договоре арендной платы, поскольку арендодатель расходы по коммунальному обслуживанию и оплате электроэнергии не понес (эти расходы осуществил арендатор), судом отклонены в связи с тем, что стоимость аренды существенно в худшую сторону отличается от существующей на дату заключения договора рыночной цены.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Таким образом, для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.
Из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды недвижимости заключен 03.05.2010 - в течение одного года до принятия заявления о признании ООО "Полюс" банкротом, то есть в период подозрительности, установленный п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Как разъяснено в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63) неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований считать, что при заключении договора аренды недвижимости от 03.05.2010 имело место неравноценное встречное исполнение обязательств арендатором - ЗАО "Полюс", поскольку установленная оспариваемым договором цена сделки (арендная плата) существенно в худшую для должника сторону отличается от цен, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Судом обоснованно приняты во внимание представленные конкурсным управляющим доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость аренды комплекса недвижимого имущества ООО "Полюс" значительно отличается от предусмотренной оспариваемым договором, в частности - предложения коммерческих организаций, заключение независимого оценщика Файзуллина Р.Р. от 14.05.2012, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 18Н/2011, из которых усматривается, что стоимость аренды в спорный период превышала сумму, предусмотренную договором.
Так, согласно отчету N 18Н/2011 при определении стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом исследован вопрос о размере будущих доходов, которые принесет недвижимость, при этом величина доходов, связанных с объектом оценки, определена как сумма арендных платежей. Потенциальный валовой доход от сдачи завершенных строительством объектов недвижимости в аренду составит, по мнению эксперта, 20 016 960 руб. в год. Отчет N 18Н/2011 содержит анализ ставок арендной платы на рынке г. Орска в отношении объектов, сравнимых с объектами оценки (нежилых помещений производственно-складского назначения и торговых нежилых помещений).
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка условиям, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, является несостоятельным.
Судом дана оценка доводам конкурсного управляющего ООО "Полюс" и представленным им доказательствам, подтверждающим неравноценное встречное исполнение обязательств контрагентом по сделке, совершаемой в обычных условиях гражданского оборота. ЗАО "Полюс", со своей стороны, возражая против заявленных требований, доказательств, свидетельствующих о разумности установленного оспариваемым договором размера арендной платы, не представило и не указало особые обстоятельства, которые принимались во внимание сторонами при заключении договора аренды, в силу которых цена сделки определена в размере, существенно в худшую для должника сторону отличающемся от рыночной цены.
Ссылка ответчика на то, что равноценность встречного исполнения обязательств по сделке обусловлена размером оплаченных арендатором платежей за электроэнергию, в то время как должник таких расходов не понес, подлежит отклонению как основанная на неправильном толковании положений Закона о банкротстве.
ЗАО "Полюс" представило в материалы дела акты сверки взаиморасчетов (т. 1, л.д. 74, т. 2, л.д. 31), письма ООО "Полюс", в которых арендодатель просил произвести оплату по договору аренды от 03.05.2010 путем оплаты стоимости товаров и услуг различных организаций, в том числе - открытого акционерного общества "Оренбургэнергосбыт" за поставку электроэнергии на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Орск, по. Гагарина, 6 и ул. Кантемировская, 2А, платежные поручения о перечислении денежных средств (т. 1, л.д. 76-150, т. 2, л.д. 1-30, 32-38), счета, выставленные энергоснабжающей организацией ООО "Полюс" (т. 2, л.д. 40-60).
Как следует из акта сверки от 31.03.2011, задолженность ООО "Полюс" перед ЗАО "Полюс" с учетом произведенных арендатором платежей за электроэнергию в период с 01.05.2010 по 31.03.2011 составляет 721 634 руб. 25 коп. Согласно позиции ответчика, должник, не оплачивая стоимость поставленной на его объекты электроэнергии, получил коммерческую прибыль.
Однако, согласно условиям договора аренды от 03.05.2010, арендная плата была установлена в фиксированном размере - 875 000 руб. за 9 месяцев владения и пользования объектами недвижимости. При этом указанная цена договора в соответствии с п. 2.3 договора включала в себя плату за пользование электроэнергией и коммунальные платежи. Доказательств того, что размер арендной платы был сторонами изменен, в том числе с учетом перечисленной энергоснабжающей организации суммы платежей, не имеется, в связи с чем не имеется и оснований считать установленный по договору размер встречного исполнения равноценным.
Является несостоятельным довод подателя апелляционной жалобы о том что, суд необоснованно принял во внимание заключение Файзуллина Р.Р., не содержащее анализа рынка и мотивов, по которым оценщик пришел к выводам о рыночной стоимости аренды в размере 830 000 руб. в месяц.
Судом первой инстанции выводы по существу спора сделаны на основании исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Письмо независимого оценщика от 14.05.2012 соответствует требованиям ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изложенные в нем сведения ответчиком не опровергнуты, согласуются с иными доказательствами по делу, а потому оно правомерно принято судом в качестве надлежащего доказательства.
Довод ЗАО "Полюс" о том, что судом не учтен принцип свободы договора, подлежит отклонению.
Статья 61.2 Закона о банкротстве содержит специальные основания оспаривания сделок, совершенных должником или за счет должника. Так п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определенном гл. III.1 Закона о банкротстве. Данные правила установлены с целью предотвращения злоупотребления субъектами гражданского оборота своими правами, в том числе при установлении цены сделки, которая должна быть разумной, в целях защиты прав должника и конкурсных кредиторов.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки к оспариванию сделки по заявленному конкурсному управляющему основанию отношения не имеет, также отклоняется.
В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки являлось одним из доводов конкурсного управляющего ООО "Полюс", направленных на оспаривание договора, в связи с чем суд правомерно дал ему оценку.
Суд установил, что ОАО "Сбербанк России" как залогодержатель согласие на передачу заложенного имущества в аренду ЗАО "Полюс" действительно не давало, в связи с чем нарушены положения вышеуказанной нормы. Однако данное обстоятельство, как следует из судебного акта, не явилось основанием для признания договора аренды недействительным.
Нарушений норм процессуального права, связанных с отсутствием в судебном акте мотивов, по которым суд пришел к выводу о недействительности сделки (ст. 15, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом первой инстанции не допущено, доводы ЗАО "Полюс" в данной части подлежат отклонению. Судом в полном объеме исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, дана оценка представленным доказательствам, сделаны выводы, соответствующие закону и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В данном случае последствия недействительности сделки применены судом правильно путем прекращения действия сделки на будущее время.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оснований для отмены судебного акта не усматривает, апелляционная жалоба ЗАО "Полюс" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь ст. 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.05.2012 по делу N А47-3793/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Полюс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
М.Н.ХОРОНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)