Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "05" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.С.,
при участии в судебном заседании: от Администрации МО "Город Саратов" - Соловьева Ю.С. по доверенности от 11.06.2013.
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Движение" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года о взыскании судебных расходов по делу N А57-9438/2013 (судья Кулахметов Ш.Б.),
по иску администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280,
к обществу с ограниченной ответственностью "Движение", г. Саратов, ИНН 6454087162, ОГРН 1076454003713,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Зодчий", г. Саратов,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 1 821 946 руб. 97 коп., неустойки в сумме 1 386 627 руб. 05 коп.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Движение" (далее по тексту - ООО "Движение", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 1 821 946 руб. 97 коп., неустойки в сумме 1 386 627 руб. 05 коп.
Определением от 10.07.2013 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее по тексту - ООО "Зодчий", третье лицо).
Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе рассмотрения дела уменьшил размер исковых требований, и в окончательном варианте просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 822 312 руб. 05 коп., пени в сумме 710 444 руб. 55 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года с ООО "Движение" в пользу Администрации МО "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 478 708 руб. 20 коп., неустойка в сумме 108 567 руб. 66 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
С ООО "Движение" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 14 745 руб. 50 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Движение" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца, отказать.
Заявитель жалобы полагает что, судом первой инстанции при расчете арендной платы должен был быть произведен расчет в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, а неустойка, расчет которой произведен из двукратного размера ставки рефинансирования, является завышенной, несоразмерна последствиям нарушения обязательств в связи, с чем расчет неустойки должен производиться из расчета однократного размера ставки рефинансирования ЦБ РФ существовавший в период нарушения.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.05.2007 N Т-1442-р между истцом и Ротаевой Т.В. 10.05.2007 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020409:0030, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. (далее участок), с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 08.05.2007 N 48/07-6432, прилагаемом к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 6572 кв. м.
Согласно пункту 2.1. договора, договор заключен сроком на 25 лет и 01.06.2007 прошел государственную регистрацию за N 64-64-01/160/2007-419.
Земельный участок передан Ротаевой Т.В. на основании акта приема-передачи земельного участка от 10.05.2007 (л.д. 16).
В силу пункта 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре аренды.
В соответствии с пунктами 3.3., 3.4. договора, арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет арендодателя, и предоставление арендатором арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты.
Согласно пункту 3.5. договора, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:
- - ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;
- - в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.
Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.
В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279, арендная плата за земельный участок составляет 377 873 руб. 52 коп. в год.
Договор подписан сторонами и скреплен печатями.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 26.06.2007 Ротаева Т.В. уступила Кулакову А.В. и Гончарову С.С. все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.05.2007 N Т-1442-р, на земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 12.07.2007 прошел государственную регистрацию за N 64-64-01/153/2007-339.
Дополнительным соглашением от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007 сторонами внесены изменения в пункт 1.1. договора в части изменения вида разрешенного использования земельного участка вместо слов "для строительства торгово-развлекательного комплекса" читать "для строительства многоэтажного жилого дома". Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2007 за N 64-64-01/574/2007-061.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 17.01.2008 Кулаков А.В. и Гончаров С.С. уступили ООО "Движение" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 01.02.2008 прошел государственную регистрацию за N 64-64-11/015/2008-120.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10 ООО "Движение" уступило ООО "Средневолжская строительная компания" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 08.04.2010 прошел государственную регистрацию за N 64-64-11/183/2010-280.
Соглашением от 01.12.2011 о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10, стороны расторгли договор о замене стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10, в связи с неисполнением условий договора ООО "Средневолжская строительная компания".
В соответствии с данным соглашением ООО "Средневолжская строительная компания" уступило ООО "Движение" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Соглашение о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.12.2011 за N 64-64-11/655/2011-252.
Соглашением от 11.09.2012 ООО "Движение" уступило ООО "Зодчий" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г.
Указанное соглашение 01.10.2012 прошло государственную регистрацию за N 64-64-11/562/2012-194.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Земельного Кодекса Российской Федерации.
Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (часть 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления условий, а именно, изменений действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
Пересмотр и перерасчет арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для строительства многоэтажных жилых домов - 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69, 04.12.2007.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка рассчитана на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270 -П.
Годовой размер арендной платы ответчика за спорный земельный участок составил: 6572 кв. м (площадь земельного участка) * 4772 руб. 61 коп. /кв. м (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:02 04 09:0030) * 2% (ставка арендной платы) = 627 311 руб. 85 коп.
Сумма арендной платы уплачиваемой в квартал составила: 627 311 руб. 85 коп.: 4 = 156 827 руб. 96 коп.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В нарушение вышеуказанных норм закона арендатор обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 19.10.2009 по 30.09.2012 (момент возникновения обязательств по оплате за третий квартал 2012 года - 10.10.2012) в сумме 822 312 руб. 05 коп. Что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Ответчик, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, заявлял о пропуске исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.
Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (часть 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Информированность арендодателя очевидна, поскольку срок внесения платежей это согласованное сторонами существенное условие договора.
С учетом правовой возможности применения срока исковой давности и представленного ответчиком заявления, а также периода для взыскания суммы долга, определенного истцом, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о возможности применения статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, с учетом подачи искового заявления Администрацией МО "Город Саратов" 14.06.2013, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей до 14.06.2010 в сумме 343 603 руб. 85 коп. обоснованно отказано, ввиду пропуска истцом срока исковой давности для предъявления данных требований.
Суды обеих инстанций, проверив представленный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, возникшей за период с 14.06.2010 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 2-ой квартал 2010 года, период взыскания - с 01.04.2010 по 07.04.2010) по 10.10.2012 (момент возникновения обязательств по оплате за третий квартал 2012 года, период взыскания - декабрь 2011 года, первый, второй, третий квартал 2012 года) в сумме 478 708 руб. 20 коп., с учетом соглашений о замене стороны в обязательстве, считают его верным.
Размер задолженности подтвержден представленными истцом документами.
Доказательства оплаты арендной платы в сумме 478 708 руб. 20 коп. за спорный период ответчик не представил.
Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендной плате, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 14.06.2010 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 2-ой квартал 2010 года) по 10.10.2012 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 3-ий квартал 2012 года) в сумме 478 708 руб. 20 коп. судом первой инстанции обоснованно удовлетворены.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы должен был быть произведен расчет в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ставка в размере 0,2% от кадастровой стоимости касается земельных участков, занятых объектами, введенными в эксплуатацию, а ставка в размере 2% применяется в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства/размещения домов многоэтажной застройки и не введенных в эксплуатацию.
Применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставления участка, поскольку до момента ввода дома в эксплуатацию, участок не используется под жилым домом.
В данном случае земельный участок по договору аренды N 279 был предоставлен не для эксплуатации, а для строительства многоэтажного жилого дома, в связи, с чем суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 478 708 руб. 20 коп. произведенный по расчету в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Поволжского округа по делу N А57-20345/2009
Рассматривая требование истца о взыскании пени по договору, суд первой инстанции, правильно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Как следует из представленного истцом расчета, ответчику за период с 19.10.2009 по 22.10.2013 исходя из суммы долга начислены пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 710 444 руб. 55 коп.
Между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.
Факт просрочки внесения платежей подтвержден письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Рассматривая исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, обоснованно по заявлению ответчика применил срок исковой давности.
В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство).
Кроме того, ООО "Движение" в отзыве на иск и в судебном заседании просит снизить пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из однократного размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, существовавшей в период нарушения.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 42 Постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств, вытекают из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что применение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является не правом, а обязанностью суда в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, от 14.10.2004 N 293-О).
В соответствии с пунктом 1 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Согласно пункту 2 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Сумма заявленной истцом неустойки, составляющая 0,1% в день от неоплаченной суммы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, она существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующую на момент вынесения судом решения (8,25% годовых).
Установленная договором мера ответственности в 4 раза превышает ставку рефинансирования и составляет 36% годовых, из чего следует, что процент неустойки, заявленной истцом, является чрезмерно высоким.
Принимая во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства настоящего дела, применение судом (по заявлению ответчика) статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, обоснованно применив к отношениям сторон положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизив пени до двукратной учетной ставки Банка России, удовлетворил требования о взыскании пени в сумме 108 567 руб. 66 коп.
В остальной части исковых требований о взыскании пени обоснованно отказано.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 478 708 руб. 20 коп. и пени в сумме 108 567 руб. 66 коп. подлежат удовлетворению, в остальной части в удовлетворении требований истца следует отказать.
Довод ответчика, о необходимости снижения неустойки исходя из расчета однократного размера ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необоснованным, поскольку снижение неустойки ниже установленной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 двукратной ставки рефинансирования Банка России допускается только в исключительных случаях.
Суд апелляционной инстанции не находит в доводах, содержащихся в апелляционной жалобе, а также в материалах дела, доказательств, свидетельствующих об исключительности данного случая, позволяющего снизить размер неустойки до одной трехсотой учетной ставки Банка России.
Следует также отметить, что необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10.
Судебные расходы судом первой инстанции обоснованно распределены, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года по делу N А57-9438/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2014 ПО ДЕЛУ N А57-9438/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. по делу N А57-9438/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "05" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.С.,
при участии в судебном заседании: от Администрации МО "Город Саратов" - Соловьева Ю.С. по доверенности от 11.06.2013.
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Движение" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года о взыскании судебных расходов по делу N А57-9438/2013 (судья Кулахметов Ш.Б.),
по иску администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280,
к обществу с ограниченной ответственностью "Движение", г. Саратов, ИНН 6454087162, ОГРН 1076454003713,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Зодчий", г. Саратов,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 1 821 946 руб. 97 коп., неустойки в сумме 1 386 627 руб. 05 коп.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Движение" (далее по тексту - ООО "Движение", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 1 821 946 руб. 97 коп., неустойки в сумме 1 386 627 руб. 05 коп.
Определением от 10.07.2013 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее по тексту - ООО "Зодчий", третье лицо).
Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе рассмотрения дела уменьшил размер исковых требований, и в окончательном варианте просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 822 312 руб. 05 коп., пени в сумме 710 444 руб. 55 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года с ООО "Движение" в пользу Администрации МО "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279 в сумме 478 708 руб. 20 коп., неустойка в сумме 108 567 руб. 66 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
С ООО "Движение" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 14 745 руб. 50 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Движение" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца, отказать.
Заявитель жалобы полагает что, судом первой инстанции при расчете арендной платы должен был быть произведен расчет в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, а неустойка, расчет которой произведен из двукратного размера ставки рефинансирования, является завышенной, несоразмерна последствиям нарушения обязательств в связи, с чем расчет неустойки должен производиться из расчета однократного размера ставки рефинансирования ЦБ РФ существовавший в период нарушения.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.05.2007 N Т-1442-р между истцом и Ротаевой Т.В. 10.05.2007 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020409:0030, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. (далее участок), с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 08.05.2007 N 48/07-6432, прилагаемом к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 6572 кв. м.
Согласно пункту 2.1. договора, договор заключен сроком на 25 лет и 01.06.2007 прошел государственную регистрацию за N 64-64-01/160/2007-419.
Земельный участок передан Ротаевой Т.В. на основании акта приема-передачи земельного участка от 10.05.2007 (л.д. 16).
В силу пункта 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре аренды.
В соответствии с пунктами 3.3., 3.4. договора, арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет арендодателя, и предоставление арендатором арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты.
Согласно пункту 3.5. договора, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:
- - ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;
- - в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.
Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.
В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 279, арендная плата за земельный участок составляет 377 873 руб. 52 коп. в год.
Договор подписан сторонами и скреплен печатями.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 26.06.2007 Ротаева Т.В. уступила Кулакову А.В. и Гончарову С.С. все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.05.2007 N Т-1442-р, на земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 12.07.2007 прошел государственную регистрацию за N 64-64-01/153/2007-339.
Дополнительным соглашением от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007 сторонами внесены изменения в пункт 1.1. договора в части изменения вида разрешенного использования земельного участка вместо слов "для строительства торгово-развлекательного комплекса" читать "для строительства многоэтажного жилого дома". Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2007 за N 64-64-01/574/2007-061.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 17.01.2008 Кулаков А.В. и Гончаров С.С. уступили ООО "Движение" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 01.02.2008 прошел государственную регистрацию за N 64-64-11/015/2008-120.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10 ООО "Движение" уступило ООО "Средневолжская строительная компания" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Указанный договор 08.04.2010 прошел государственную регистрацию за N 64-64-11/183/2010-280.
Соглашением от 01.12.2011 о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10, стороны расторгли договор о замене стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10, в связи с неисполнением условий договора ООО "Средневолжская строительная компания".
В соответствии с данным соглашением ООО "Средневолжская строительная компания" уступило ООО "Движение" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г. Соглашение о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 17.03.2010 N 1/10 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.12.2011 за N 64-64-11/655/2011-252.
Соглашением от 11.09.2012 ООО "Движение" уступило ООО "Зодчий" все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, дополнительному соглашению от 23.11.2007 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 279 от 10.05.2007, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6572 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г.
Указанное соглашение 01.10.2012 прошло государственную регистрацию за N 64-64-11/562/2012-194.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Земельного Кодекса Российской Федерации.
Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (часть 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления условий, а именно, изменений действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
Пересмотр и перерасчет арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для строительства многоэтажных жилых домов - 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69, 04.12.2007.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка рассчитана на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270 -П.
Годовой размер арендной платы ответчика за спорный земельный участок составил: 6572 кв. м (площадь земельного участка) * 4772 руб. 61 коп. /кв. м (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:02 04 09:0030) * 2% (ставка арендной платы) = 627 311 руб. 85 коп.
Сумма арендной платы уплачиваемой в квартал составила: 627 311 руб. 85 коп.: 4 = 156 827 руб. 96 коп.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В нарушение вышеуказанных норм закона арендатор обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 19.10.2009 по 30.09.2012 (момент возникновения обязательств по оплате за третий квартал 2012 года - 10.10.2012) в сумме 822 312 руб. 05 коп. Что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Ответчик, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, заявлял о пропуске исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.
Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (часть 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Информированность арендодателя очевидна, поскольку срок внесения платежей это согласованное сторонами существенное условие договора.
С учетом правовой возможности применения срока исковой давности и представленного ответчиком заявления, а также периода для взыскания суммы долга, определенного истцом, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о возможности применения статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, с учетом подачи искового заявления Администрацией МО "Город Саратов" 14.06.2013, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей до 14.06.2010 в сумме 343 603 руб. 85 коп. обоснованно отказано, ввиду пропуска истцом срока исковой давности для предъявления данных требований.
Суды обеих инстанций, проверив представленный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, возникшей за период с 14.06.2010 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 2-ой квартал 2010 года, период взыскания - с 01.04.2010 по 07.04.2010) по 10.10.2012 (момент возникновения обязательств по оплате за третий квартал 2012 года, период взыскания - декабрь 2011 года, первый, второй, третий квартал 2012 года) в сумме 478 708 руб. 20 коп., с учетом соглашений о замене стороны в обязательстве, считают его верным.
Размер задолженности подтвержден представленными истцом документами.
Доказательства оплаты арендной платы в сумме 478 708 руб. 20 коп. за спорный период ответчик не представил.
Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендной плате, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 14.06.2010 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 2-ой квартал 2010 года) по 10.10.2012 (момент возникновения обязательства по оплате арендной платы за 3-ий квартал 2012 года) в сумме 478 708 руб. 20 коп. судом первой инстанции обоснованно удовлетворены.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы должен был быть произведен расчет в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ставка в размере 0,2% от кадастровой стоимости касается земельных участков, занятых объектами, введенными в эксплуатацию, а ставка в размере 2% применяется в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства/размещения домов многоэтажной застройки и не введенных в эксплуатацию.
Применение ставки 0,2% при недостроенном объекте недвижимости будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставления участка, поскольку до момента ввода дома в эксплуатацию, участок не используется под жилым домом.
В данном случае земельный участок по договору аренды N 279 был предоставлен не для эксплуатации, а для строительства многоэтажного жилого дома, в связи, с чем суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 478 708 руб. 20 коп. произведенный по расчету в соответствии с постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Поволжского округа по делу N А57-20345/2009
Рассматривая требование истца о взыскании пени по договору, суд первой инстанции, правильно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Как следует из представленного истцом расчета, ответчику за период с 19.10.2009 по 22.10.2013 исходя из суммы долга начислены пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 710 444 руб. 55 коп.
Между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.
Факт просрочки внесения платежей подтвержден письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Рассматривая исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, обоснованно по заявлению ответчика применил срок исковой давности.
В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство).
Кроме того, ООО "Движение" в отзыве на иск и в судебном заседании просит снизить пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из однократного размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, существовавшей в период нарушения.
В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 42 Постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств, вытекают из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что применение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является не правом, а обязанностью суда в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, от 14.10.2004 N 293-О).
В соответствии с пунктом 1 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Согласно пункту 2 Постановления от 22.12.2011 N 81 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Сумма заявленной истцом неустойки, составляющая 0,1% в день от неоплаченной суммы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, она существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующую на момент вынесения судом решения (8,25% годовых).
Установленная договором мера ответственности в 4 раза превышает ставку рефинансирования и составляет 36% годовых, из чего следует, что процент неустойки, заявленной истцом, является чрезмерно высоким.
Принимая во внимание требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства настоящего дела, применение судом (по заявлению ответчика) статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, обоснованно применив к отношениям сторон положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизив пени до двукратной учетной ставки Банка России, удовлетворил требования о взыскании пени в сумме 108 567 руб. 66 коп.
В остальной части исковых требований о взыскании пени обоснованно отказано.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 478 708 руб. 20 коп. и пени в сумме 108 567 руб. 66 коп. подлежат удовлетворению, в остальной части в удовлетворении требований истца следует отказать.
Довод ответчика, о необходимости снижения неустойки исходя из расчета однократного размера ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необоснованным, поскольку снижение неустойки ниже установленной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 двукратной ставки рефинансирования Банка России допускается только в исключительных случаях.
Суд апелляционной инстанции не находит в доводах, содержащихся в апелляционной жалобе, а также в материалах дела, доказательств, свидетельствующих об исключительности данного случая, позволяющего снизить размер неустойки до одной трехсотой учетной ставки Банка России.
Следует также отметить, что необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10.
Судебные расходы судом первой инстанции обоснованно распределены, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.
Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 декабря 2013 года по делу N А57-9438/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)