Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 10.09.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-210074/2014,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по иску ООО "Актера" (ОГРН: 1057735006328)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
о признании недействительными условий договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца Березовская М.В. по доверенности от 24.03.2015,
Соколова А.А. по доверенности от 24.03.2015
от ответчика Забаринова Н.С. по доверенности от 07.05.2015
установил:
ООО "Актера" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска) к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным подпунктов 1.4.1, 1.4.2 пункта 1 дополнительного соглашения от 13.12.2013 к Договору аренды от 17.05.2007 N М-10-505889.
Решением суда от 29.05.2015 исковые требования удовлетворены.
На указанное решение Ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика поддержал требования и доводы жалобы, представитель Истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.
Установлено, что между городом Москвой, от имени которого в настоящее время выступает Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель), и ООО "Актера" (арендатор) заключен Договор аренды от 17.05.2007 N М-10-505889, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 15.05.2007 по 13.05.2008 земельный участок с кадастровым N 77:10:02003:086 площадью 22 000 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, между городским прудом и 4-м микрорайоном для проектирования и начала строительства аквапарка.
13.12.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному Договору аренды.
Приложением N 1 к дополнительному соглашению установлен размер годовой арендной платы в размере 7790 788,50 руб.
Пунктом 1.4.1 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб.
Пунктом 1.4.2 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.07.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб.
Истец просит признать данные пункты Приложения N 1 к дополнительному соглашению недействительными в силу ст. ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.
Апелляционный суд с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Поскольку увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год предусмотрено соглашением от 13.12.2013, подписанным обеими сторонами, то есть такое изменение допущено по соглашению сторон Договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о том, что увеличение пунктами 1.4.1, 1.4.2 Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 арендной платы с 01.01.2014 при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб. и с 01.07.2014 при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб. соответственно не противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, механизм определения ставки, установленной п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения определяет размер арендной платы в зависимости от нарушения срока завершения проектирования и строительства I очереди объекта, установленного п. 4.1.5 Договора аренды.
Так, стороны пришли к соглашению применять п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения только в случае нарушения условий договора аренды о сроке завершения проектирования и строительства I очереди объекта, установленного п. 4.1.5 Договора аренды, т.е. спорные положения п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения являются дополнительной мерой ответственности за нарушение обязательства.
В п. 1.4.1 Приложения N 1 к договору аренды указано, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора.
Вместе с тем, п. 4.1.5 входит в раздел 4 "Особые условия договора". Согласно п. 7.5 Договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанным в 4 разделе "Особые условия договора" арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.
Таким образом, за нарушение любых условий раздела 4 "Особые условия договора", применяются санкции, установленные п. 7.5 договора аренды.
При этом за нарушение п. 4.1.5, а именно: сроков строительства и проектирования, который был внесен в Договор аренды от 17.05.2007 дополнительным соглашением от 23.03.2010, а в дальнейшем был изменен дополнительным соглашением от 13.12.2013, установлена специальная (повышенная) мера ответственности, состоящая из санкции, установленной п. 7.5 Договора аренды (общая санкция) и п. 1.4.1, п. 1.4.2 Договора аренды (специальная санкция), что не противоречит действующему законодательству и не свидетельствует о применении двойной ответственности за одно правонарушение, с учетом положений ГК РФ, устанавливающих, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, и они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности предъявленного иска.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-210074/14 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2015 N 09АП-31457/2015 ПО ДЕЛУ N А40-210074/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2015 г. по делу N А40-210074/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 10.09.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-210074/2014,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по иску ООО "Актера" (ОГРН: 1057735006328)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
о признании недействительными условий договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца Березовская М.В. по доверенности от 24.03.2015,
Соколова А.А. по доверенности от 24.03.2015
от ответчика Забаринова Н.С. по доверенности от 07.05.2015
установил:
ООО "Актера" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска) к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным подпунктов 1.4.1, 1.4.2 пункта 1 дополнительного соглашения от 13.12.2013 к Договору аренды от 17.05.2007 N М-10-505889.
Решением суда от 29.05.2015 исковые требования удовлетворены.
На указанное решение Ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика поддержал требования и доводы жалобы, представитель Истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.
Установлено, что между городом Москвой, от имени которого в настоящее время выступает Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель), и ООО "Актера" (арендатор) заключен Договор аренды от 17.05.2007 N М-10-505889, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 15.05.2007 по 13.05.2008 земельный участок с кадастровым N 77:10:02003:086 площадью 22 000 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, между городским прудом и 4-м микрорайоном для проектирования и начала строительства аквапарка.
13.12.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному Договору аренды.
Приложением N 1 к дополнительному соглашению установлен размер годовой арендной платы в размере 7790 788,50 руб.
Пунктом 1.4.1 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб.
Пунктом 1.4.2 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.07.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб.
Истец просит признать данные пункты Приложения N 1 к дополнительному соглашению недействительными в силу ст. ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.
Апелляционный суд с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Поскольку увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год предусмотрено соглашением от 13.12.2013, подписанным обеими сторонами, то есть такое изменение допущено по соглашению сторон Договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о том, что увеличение пунктами 1.4.1, 1.4.2 Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 арендной платы с 01.01.2014 при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб. и с 01.07.2014 при нарушении п. 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб. соответственно не противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, механизм определения ставки, установленной п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения определяет размер арендной платы в зависимости от нарушения срока завершения проектирования и строительства I очереди объекта, установленного п. 4.1.5 Договора аренды.
Так, стороны пришли к соглашению применять п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения только в случае нарушения условий договора аренды о сроке завершения проектирования и строительства I очереди объекта, установленного п. 4.1.5 Договора аренды, т.е. спорные положения п. 1.4.1 и п. 1.4.2 дополнительного соглашения являются дополнительной мерой ответственности за нарушение обязательства.
В п. 1.4.1 Приложения N 1 к договору аренды указано, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении п. 4.1.5 условий договора.
Вместе с тем, п. 4.1.5 входит в раздел 4 "Особые условия договора". Согласно п. 7.5 Договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанным в 4 разделе "Особые условия договора" арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.
Таким образом, за нарушение любых условий раздела 4 "Особые условия договора", применяются санкции, установленные п. 7.5 договора аренды.
При этом за нарушение п. 4.1.5, а именно: сроков строительства и проектирования, который был внесен в Договор аренды от 17.05.2007 дополнительным соглашением от 23.03.2010, а в дальнейшем был изменен дополнительным соглашением от 13.12.2013, установлена специальная (повышенная) мера ответственности, состоящая из санкции, установленной п. 7.5 Договора аренды (общая санкция) и п. 1.4.1, п. 1.4.2 Договора аренды (специальная санкция), что не противоречит действующему законодательству и не свидетельствует о применении двойной ответственности за одно правонарушение, с учетом положений ГК РФ, устанавливающих, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, и они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности предъявленного иска.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года по делу N А40-210074/14 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)