Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и размера платежей при рассрочке оплаты, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы" - Калинин С.С. по дов. от 01.08.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 05 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
и постановление от 15 июля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы" (далее - истец, ООО "Телекоммуникационные системы") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1 - 16), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, изложив пункты договора в следующей редакции:
- пункт 3.1: "Цена объекта составляет 12.598.000 руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта N Т4/1214-177Э от 29.12.2014, в соответствии с отчетом ООО "Городское бюро ТехноПромАудит". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты, заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 349.944 (триста сорок девять тысяч девятьсот сорок четыре) рублей 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает на то, что цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества; субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в силу чего, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке; согласно отчету об оценке от 18.02.2014, составленному по заказу Департамента, итоговая величина стоимости спорного объекта оценки без учета НДС составляет 23 401 695 руб.; экспертиза данного отчета не проводилась и истцом не оспорена, при этом судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта, по результатам которой и была установлена выкупная цена; с учетом наличия в материалах дела трех альтернативных оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Телекоммуникационные системы", возражая против доводов жалобы, указало, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, выкупает арендуемое им у ответчика недвижимое имущество, а согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; закон не запрещает истцу самостоятельно инициировать проведение оценки выкупаемого имущества; суд обоснованно удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия и определив цену объекта, равную рыночной стоимости, на основании судебной оценочной экспертизы, выполненной по состоянию на 31.01.2012, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и иными нормативными правовыми актами.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 24.03.2005 N 01-00184/05 аренды нежилого помещения общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1 - 16), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2009.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 31.01.2012 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, а 16.07.2014 получил от Департамента подписанный с его стороны проект договора купли-продажи нежилого объекта, согласно которому цена объекта составляет 23 401 695 руб. в соответствии с отчетом об оценке и положительным экспертным заключением (пункт 3.1 проекта договора), а также в проекте содержался пункт 3.4, предусматривающий условие о рассрочке платежа, согласно которому ежемесячный платеж состоит из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 650 047,09 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Истец 08.07.2014 направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 12 790 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке (пункт 3.1 договора) и предложив собственную редакцию пункта 3.4 договора, согласно которому ежемесячный платеж состоит из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 355 277,78 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Представленный обществом протокол разногласий Департаментом принят не был.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и размера платежей при рассрочке оплаты, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Телекоммуникационные системы" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, истец 08.07.2014 направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию пунктов 3.1 и 3.4 договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 05.12.2014 была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-16) по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1 по состоянию на 31.01.2012, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городское Бюро ТехноПромАудит".
Согласно заключению эксперта N Т4/1214-177Э, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 31.01.2012 составляет 12 598 000 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судом в размере 12 598 000 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением, и с условием об оплате в рассрочку в предложенной им редакции.
Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены, поэтому данные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года по делу N А40-126872/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2015 N Ф05-12620/2015 ПО ДЕЛУ N А40-126872/14
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и размера платежей при рассрочке оплаты, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2015 г. по делу N А40-126872/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы" - Калинин С.С. по дов. от 01.08.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 05 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
и постановление от 15 июля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Телекоммуникационные системы" (далее - истец, ООО "Телекоммуникационные системы") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1 - 16), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, изложив пункты договора в следующей редакции:
- пункт 3.1: "Цена объекта составляет 12.598.000 руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта N Т4/1214-177Э от 29.12.2014, в соответствии с отчетом ООО "Городское бюро ТехноПромАудит". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты, заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 349.944 (триста сорок девять тысяч девятьсот сорок четыре) рублей 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает на то, что цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества; субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в силу чего, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке; согласно отчету об оценке от 18.02.2014, составленному по заказу Департамента, итоговая величина стоимости спорного объекта оценки без учета НДС составляет 23 401 695 руб.; экспертиза данного отчета не проводилась и истцом не оспорена, при этом судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта, по результатам которой и была установлена выкупная цена; с учетом наличия в материалах дела трех альтернативных оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Телекоммуникационные системы", возражая против доводов жалобы, указало, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, выкупает арендуемое им у ответчика недвижимое имущество, а согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; закон не запрещает истцу самостоятельно инициировать проведение оценки выкупаемого имущества; суд обоснованно удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия и определив цену объекта, равную рыночной стоимости, на основании судебной оценочной экспертизы, выполненной по состоянию на 31.01.2012, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и иными нормативными правовыми актами.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 24.03.2005 N 01-00184/05 аренды нежилого помещения общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1 - 16), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2009.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 31.01.2012 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, а 16.07.2014 получил от Департамента подписанный с его стороны проект договора купли-продажи нежилого объекта, согласно которому цена объекта составляет 23 401 695 руб. в соответствии с отчетом об оценке и положительным экспертным заключением (пункт 3.1 проекта договора), а также в проекте содержался пункт 3.4, предусматривающий условие о рассрочке платежа, согласно которому ежемесячный платеж состоит из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 650 047,09 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Истец 08.07.2014 направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 12 790 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке (пункт 3.1 договора) и предложив собственную редакцию пункта 3.4 договора, согласно которому ежемесячный платеж состоит из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 355 277,78 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Представленный обществом протокол разногласий Департаментом принят не был.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и размера платежей при рассрочке оплаты, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Телекоммуникационные системы" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, истец 08.07.2014 направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию пунктов 3.1 и 3.4 договора, однако переданный протокол разногласий Департаментом был отклонен.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 05.12.2014 была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 185,5 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-16) по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр. 1 по состоянию на 31.01.2012, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городское Бюро ТехноПромАудит".
Согласно заключению эксперта N Т4/1214-177Э, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 31.01.2012 составляет 12 598 000 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судом в размере 12 598 000 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением, и с условием об оплате в рассрочку в предложенной им редакции.
Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены, поэтому данные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года по делу N А40-126872/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)