Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Баранова Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,
судей Лашкова А.Н., Басырова И.И.,
при секретаре К.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Басырова И.И.,
дело по апелляционной жалобе представителя истца К.М. по доверенности К.А. и апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 14 марта 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования К.М. к ООО "Белеран" о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры и машино-места удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Белеран" в пользу К.М. неустойку в размере *** рублей, штраф в размере *** рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей, всего *** рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований К.М. к ООО "Белеран" о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры и машино-места отказать.
В удовлетворении исковых требований К.М. к ЗАО "СК Донстрой" о взыскании неустойки отказать,
Истец К.М. обратился в суд с уточненным иском к ООО "Белеран" и ЗАО "СК Донстрой", в котором просил взыскать с ООО "Белеран" в пользу К.М. денежные средства в виде неустойки за просрочку передачи квартиры и машино-места в размере *** руб. *** коп., штраф в сумме *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп., взыскать с ЗАО "СК "Донстрой" за пользование чужими денежными средствами проценты в размере *** руб. *** коп., взыскать с ООО "Белеран", ЗАО "СК "Донстрой" в солидарном порядке государственную пошлину в размере *** рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 19 сентября 2007 года между ООО "Белеран" и К.М. заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Исходя из предмета указанного договора, продавец обязался в будущем продать, а покупатель купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: *** и соответствовать строительным характеристикам. Согласно договору, квартира является однокомнатным жилым помещением, общей площадью *** кв. м, расположена на 21 этаже, корп. 1, тип 2. Стоимость квартиры, согласно п. 2.1 Договора составляет *** руб. *** коп. Истец оплатил стоимость квартиры 19 сентября 2007 года в день заключения предварительного договора, путем приобретения простого векселя ЗАО "СК Донстрой", и такой порядок оплаты приобретаемой недвижимости установлен ООО "Белеран". 19 сентября 2007 года между истцом и ЗАО "СК "Донстрой" заключен договор N *** передачи векселя. Исходя из условий п. п. 2.1, 2.2 договора, общая цена продажи векселя составляет *** руб. *** коп., покупатель оплачивает вексель в срок до 21 сентября 2007 года. На основании акта приема-передачи от 19 сентября 2007 года вексель был передан истцу. 27 апреля 2009 года между ООО "Белеран" и истцом заключен предварительный договор N *** купли-продажи машино-места. Предметом договора являются обязательства продажи продавцом и покупки покупателем двух машино-мест, которые будут расположены на первом уровне подземного гаража жилого дома по строительному адресу: ***, что соответствует строительному адресу приобретенной истцом квартиры. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи машино-места стоимость машино-места определена в размере *** рублей. Истец произвел оплату приобретаемой недвижимости в полном объеме, путем приобретения простого векселя ЗАО "СК Донстрой", и такой порядок оплаты установлен ООО "Белеран". Аналогичным способом между истцом и ЗАО "СК Донстрой" заключен договор *** передачи векселя, в соответствии с которым, п. п. 2.1, 2.2, общая цена продажи векселя составила *** рублей, оплата которого подлежала до 30 апреля 2009 года. Истцу вексель передан 27 апреля 2009 года на основании акта приема-передачи векселя от 27 апреля 2009 года. Истец в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договорам купли-продажи квартиры и машино-места. В соответствии с п. 3.2.1 договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" обязалось в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру. По смыслу п. 3.2.1 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры на условиях и в срок, определенный договором, после чего передать квартиру по акту приема-передачи, Договорные условия по обязательствам продавца, последним не выполнены, квартира и машино-места покупателю не предоставлены. Истец К.М., приобретая векселя ЗАО "СК Донстрой" не имел намерения на заключение договора займа с указанной компанией. Существо сделок по приобретению векселей является по своей природе мнимой сделкой, не порождающей права и обязанности по договору приобретения векселя. Заключенные между истцом и ЗАО "СК Донстрой" предварительные договоры по своей природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи. ЗАО "СК Донстрой" и ООО "Белеран" по своему усмотрению принимают решение, с кем из покупателей заключить договор купли-продажи, а кому вернуть денежные средства при предъявлении векселей, в связи с истечением срока предъявления. Истцу К.М. при предъявлении векселей возвращены денежные средства, отказано в приобретении квартиры и машино-места. Обязательство ООО "Белеран" по передаче истцу квартиры и машино-места в срок до 30 декабря 2010 года не выполнено, Общая сумма оплаченных истцом денежных средств составляет *** руб. *** коп. Поскольку ответчиком нарушен установленный договором срок передачи квартиры и машино-мест, истец просит удовлетворить заявленные требования.
Представители истца К.М. - К.Н., Ц. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Белеран" Д. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил возражения на иск.
Представитель ЗАО "СК Донстрой" С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск.
Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого в апелляционных жалобах просят представитель истца К.М. по доверенности К.А. и представитель ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д., указывая на то, что не согласны с решением суда, считают его незаконным и необоснованным в части доводов своих апелляционных жалоб.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца К.М. по доверенности К.Н. и представителя ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д., а также представителя ответчика ЗАО "СК Донстрой" по доверенности С., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Судом установлено, что 19 сентября 2007 года между ООО "Белеран" и К.М. заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.
По условиям договора (п. 1.1) продавец ООО "Белеран" обязался в будущем продать, а покупатель купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: *** и соответствовать строительным характеристикам. Согласно договору, квартира является однокомнатным жилым помещением, общей площадью *** кв. м, расположена на *** этаже, корп. 1, тип 2. Стоимость квартиры, согласно п. 2.1 Договора составляет *** руб. *** коп.
Сторонами договора определена стоимость квартиры в размере *** руб. *** коп.
Пунктом 2.5 договора определено, что платежи по договору купли-продажи квартиры производятся покупателем путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца или внесением их в кассу продавца в российских рублях или иным, согласованным сторонами и не противоречащим действующему законодательству РФ способом.
В силу п. 3.1.2 договора в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру для проведения ремонтно-строительных работ, при условии полной оплаты покупателем стоимости квартиры и подписания всех необходимых документов.
В силу п. 3.4 договора покупатель обязан в течение 2 месяцев с даты получения уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру явиться в офис продавца по указанному в данном уведомлении адресу и выполнить следующие действия: заключить предоставленный продавцом договор купли-продажи квартиры, оплатить стоимость квартиры, принять квартиру по акту приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией по выбору продавца договор об участии в расходах по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию объекта, оплатить авансом расходы по техническому обслуживанию объекта, соразмерно доле владения площадью.
В день заключения предварительного договора купли-продажи квартиры - 19 сентября 2007 года истцом приобретен простой вексель ЗАО "СК Донстрой". 19 сентября 2007 года между истцом и ЗАО "СК "Донстрой" заключен договор N *** передачи векселя. Исходя из условий п. п., 2.1, 2.2 договора, общая цена продажи векселя составляет *** руб. *** коп., покупатель оплачивает вексель в срок до 21 сентября 2007 года. На основании акта приема-передачи от 19 сентября 2007 года вексель передан истцу.
27 апреля 2009 года между ООО "Белеран" и истцом заключен предварительный договор N 576 Г купли-продажи машино-места.
По условиям договора (п. 1.1) продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить 2 (два) машино-места, которые будут расположены на первом уровне подземного гаража жилого дома по строительному адресу: ***, что соответствует строительному адресу, приобретенной истцом квартиры. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи машино-места стоимость машино-места определена в размере *** рублей.
Согласно п. 2.2, 2.3 договора, стоимость машино-места должна быть оплачена покупателем по договору купли-продажи машино-места в день его подписания сторонами, платежи по договору купли-продажи квартиры производятся покупателем путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца или внесением их в кассу продавца в российских рублях или иным, согласованным сторонами и не противоречащим действующему законодательству РФ способом.
Как видно из представленного договора, срок передачи машино-места покупателю заключению основного договора сторонами не определен.
В день заключения договора истец приобрел простой вексель ЗАО "СК Донстрой", Между истцом и ЗАО "СК Донстрой" заключен договор *** передачи векселя, в соответствии с которым, (п. п. 2.1, 2.2), общая цена продажи векселя составила *** рублей, оплата которого подлежала до 30 апреля 2009 года. Истцу вексель передан 27 апреля 2009 года на основании акта приема-передачи векселя от 27 апреля 2009 года.
В соответствии с п. 3.2.1 договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" обязалось в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру. По смыслу п. 3.2.1 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры на условиях и в срок, определенный договором, после чего передать квартиру по акту приема-передачи. Договорные условия по обязательствам продавца, последним не выполнены, квартира и машино-места покупателю не предоставлены.
В судебном заседании сторона истца пояснила, что оплата предварительных договоров купли-продажи квартиры и машино-места произведена истцом путем приобретения простых векселей ЗАО "СК Донстрой" по порядку оплаты договоров, установленному ООО "Белеран".
Судом первой инстанции приняты во внимание те обстоятельства, что "ЗАО СК Донстрой" и ООО "Белеран" расположены в одном помещении, предварительный договор купли-продажи и приобретения векселей заключены в один день, стоимость квартиры и машино-места и стоимость векселей являются равными. Кроме того, согласно выпискам из ЕГРЮЛ, на 05 июля 2013 года генеральным директором организаций являлось одно и тоже лицо - Б., ЗАО "Дон-Строй Инвест" принадлежит доля в уставном капитале ООО "Белеран" 100%. Организации имеют идентичные адреса (адрес учредителя и организации - ***). 22 августа 2012 года истец обратился с претензией к ЗАО "СК Донстрой", ООО "Белеран" в которой изложил доводы об обмене ранее выданных векселей на договоры купли-продажи квартиры, что также подтверждает позицию истца о достигнутой договоренности с продавцом по вопросу оплаты жилого помещения и машино-мест путем предъявления векселей.
В подтверждение позиции стороны истца, суду первой инстанции была представлена также копия договора N *** купли-продажи квартиры, по адресу: ***, заключенного между ООО "Белеран" и М.А. со сроком предоставления покупателю права доступа в квартиру - 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, копия договора передачи векселя на сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры в качестве цены договора, копия простого векселя от 10 октября 2007 года, копия договора уступки прав (требований), заключенного 02 августа 2012 года между М.А. и ООО "Белеран" об уступке прав, принадлежащих М.Е. по векселю - ООО "Белеран"; при этом, судом приняты во внимание показания свидетеля М.Е., согласно которым, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" ей был предложен способ оплаты жилого помещения путем приобретения векселя ЗАО "СК Донстрой", каких-либо дополнительных денежных средств по договору купли-продажи ею не вносилось, оплата произведена путем передачи прав по векселю. Свидетель является родственником истца, истец и свидетель вместе приобретали жилые помещения, оплата по договорам производилась одинаково.
На основании представленных доказательств, суд правомерно исходил их того, что у участников сделок не было намерения на заключение договора займа, а было намерение оплатить приобретаемое жилое помещение и машино-места. В связи с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оплата квартиры и машино-места произведена истцом в ООО "Белеран", при этом сделка по приобретению векселя, заключенная между истцом и ответчиком ЗАО "СК Донстрой" является мнимой, не порождает прав и обязанностей по договору приобретения векселя. Такая сделка является ничтожной в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ независимо от признания ее таковой судом.
Учитывая, что согласованные сторонами условия предварительных договоров о порядке оплаты квартиры и машино-мест путем покупки векселя в ЗАО "СК Донстрой" и предъявления его в ООО "Белеран" были выполнены истцом в установленные сроки, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенные между сторонами К.М. и ООО "Белеран" предварительные договоры купли-продажи квартиры и машино-места по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи.
С учетом установленных обстоятельств, суд правильно отклонил доводы ответчика о прекращении правоотношений между сторонами по предварительным договорам в связи с не направлением каждой из сторон предложения заключить в будущем основной договор купли-продажи.
Правомерен и вывод суд о том, что выплата денежных средств по простым векселям истцу является возвратом предварительной оплаты по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате денежных средств.
Поскольку условия предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, конкретной даты передачи жилого помещения и машино-места в собственность истца не содержат, суд с учетом требований ч. 1, 2 ст. 314 ГК РФ определил такой срок как 30 декабря 2010 год; указанная дата определена сторонами и как дата предоставления права доступа покупателя в жилое помещение.
К возникшим правоотношениям между физическим и юридическим лицом по договору купли-продажи недвижимого имущества, применим Закон РФ "О защите прав потребителей". Поскольку ответчиком ООО "Белеран" допущено нарушение условий договора, жилое помещение и машино-места истцу не переданы, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка, определяемая в соответствии с требованиями п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
С учетом установленных сроков, неустойка рассчитана за период с 31 декабря 2010 года по 28 декабря 2012 года за 729 дней в размере *** руб. (*** руб. *** коп. x 0,5% x 729). Неустойка ограничивается суммой предварительной оплаты товара в размере *** руб. 20 коп.
При определении размера неустойки, суд с учетом фактических обстоятельств дела, требований о соразмерности взыскиваемых штрафных санкций, последствий нарушения обязательств, применил положения п. 1 ст. 333 ГК РФ и уменьшил подлежащую взысканию неустойку до *** рублей.
Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности суд не установил, поскольку требования истца связаны с неисполнением договоров купли-продажи, при этом самостоятельных требований о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок истцом не предъявлялось.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для отклонения требований истца по пропуску срока исковой давности также и потому, что период, положенный в основу расчета неустойки - с 31 декабря 2010 года по 28 декабря 2012 года, а иск подан 27.12.2013 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности. Кроме того, размер неустойки судом снижен до *** рублей.
В силу ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Руководствуясь положениями ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд правомерно взыскал с ООО "Белеран" в пользу истца штраф в размере *** рублей.
Доводы жалобы истца о том, что суд необоснованно снизил размер неустойки, не опровергает правильность выводов суда, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для снижения неустойки судом в решении приведены, а именно, приняты во внимание возражения ответчика, соразмерность взыскиваемых штрафных санкций, последствия нарушения ответчиком своих обязательств.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ссылается на то, что условия предварительных договоров, заключенных с истцом не содержали условия о сроке заключения основного договора, в связи с чем по истечении одного года, так как ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной, обязательства сторон прекратились; какие-либо денежные расчеты между истцом и ООО "Белеран" в рамках заключенных предварительных договоров не производились.
Данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Суд правомерно исходил из того, что заключение истцом договоров и приобретение векселей в счет оплаты цены договоров осуществлялось с аффилированными друг другу лицами, волеизъявление сторон при заключении договоров было направлено именно на приобретение недвижимого имущества, а "вексельная схема" оплаты недвижимости была предложена стороной ответчика, и не может ущемлять права потребителя.
Мотивы, по которым суд пришел к изложенным в решении выводам, подробно изложены в мотивировочной части судебного постановления, оснований считать их неправильными, судебная коллегия не находит.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы значимые по делу обстоятельства, установленные на основании оценки представленных сторонами доказательств, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-20851/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2014 г. по делу N 33-20851/2014
Судья Баранова Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Налимовой Т.Л.,
судей Лашкова А.Н., Басырова И.И.,
при секретаре К.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Басырова И.И.,
дело по апелляционной жалобе представителя истца К.М. по доверенности К.А. и апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 14 марта 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования К.М. к ООО "Белеран" о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры и машино-места удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Белеран" в пользу К.М. неустойку в размере *** рублей, штраф в размере *** рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей, всего *** рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований К.М. к ООО "Белеран" о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры и машино-места отказать.
В удовлетворении исковых требований К.М. к ЗАО "СК Донстрой" о взыскании неустойки отказать,
установила:
Истец К.М. обратился в суд с уточненным иском к ООО "Белеран" и ЗАО "СК Донстрой", в котором просил взыскать с ООО "Белеран" в пользу К.М. денежные средства в виде неустойки за просрочку передачи квартиры и машино-места в размере *** руб. *** коп., штраф в сумме *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп., взыскать с ЗАО "СК "Донстрой" за пользование чужими денежными средствами проценты в размере *** руб. *** коп., взыскать с ООО "Белеран", ЗАО "СК "Донстрой" в солидарном порядке государственную пошлину в размере *** рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 19 сентября 2007 года между ООО "Белеран" и К.М. заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Исходя из предмета указанного договора, продавец обязался в будущем продать, а покупатель купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: *** и соответствовать строительным характеристикам. Согласно договору, квартира является однокомнатным жилым помещением, общей площадью *** кв. м, расположена на 21 этаже, корп. 1, тип 2. Стоимость квартиры, согласно п. 2.1 Договора составляет *** руб. *** коп. Истец оплатил стоимость квартиры 19 сентября 2007 года в день заключения предварительного договора, путем приобретения простого векселя ЗАО "СК Донстрой", и такой порядок оплаты приобретаемой недвижимости установлен ООО "Белеран". 19 сентября 2007 года между истцом и ЗАО "СК "Донстрой" заключен договор N *** передачи векселя. Исходя из условий п. п. 2.1, 2.2 договора, общая цена продажи векселя составляет *** руб. *** коп., покупатель оплачивает вексель в срок до 21 сентября 2007 года. На основании акта приема-передачи от 19 сентября 2007 года вексель был передан истцу. 27 апреля 2009 года между ООО "Белеран" и истцом заключен предварительный договор N *** купли-продажи машино-места. Предметом договора являются обязательства продажи продавцом и покупки покупателем двух машино-мест, которые будут расположены на первом уровне подземного гаража жилого дома по строительному адресу: ***, что соответствует строительному адресу приобретенной истцом квартиры. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи машино-места стоимость машино-места определена в размере *** рублей. Истец произвел оплату приобретаемой недвижимости в полном объеме, путем приобретения простого векселя ЗАО "СК Донстрой", и такой порядок оплаты установлен ООО "Белеран". Аналогичным способом между истцом и ЗАО "СК Донстрой" заключен договор *** передачи векселя, в соответствии с которым, п. п. 2.1, 2.2, общая цена продажи векселя составила *** рублей, оплата которого подлежала до 30 апреля 2009 года. Истцу вексель передан 27 апреля 2009 года на основании акта приема-передачи векселя от 27 апреля 2009 года. Истец в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договорам купли-продажи квартиры и машино-места. В соответствии с п. 3.2.1 договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" обязалось в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру. По смыслу п. 3.2.1 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры на условиях и в срок, определенный договором, после чего передать квартиру по акту приема-передачи, Договорные условия по обязательствам продавца, последним не выполнены, квартира и машино-места покупателю не предоставлены. Истец К.М., приобретая векселя ЗАО "СК Донстрой" не имел намерения на заключение договора займа с указанной компанией. Существо сделок по приобретению векселей является по своей природе мнимой сделкой, не порождающей права и обязанности по договору приобретения векселя. Заключенные между истцом и ЗАО "СК Донстрой" предварительные договоры по своей природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи. ЗАО "СК Донстрой" и ООО "Белеран" по своему усмотрению принимают решение, с кем из покупателей заключить договор купли-продажи, а кому вернуть денежные средства при предъявлении векселей, в связи с истечением срока предъявления. Истцу К.М. при предъявлении векселей возвращены денежные средства, отказано в приобретении квартиры и машино-места. Обязательство ООО "Белеран" по передаче истцу квартиры и машино-места в срок до 30 декабря 2010 года не выполнено, Общая сумма оплаченных истцом денежных средств составляет *** руб. *** коп. Поскольку ответчиком нарушен установленный договором срок передачи квартиры и машино-мест, истец просит удовлетворить заявленные требования.
Представители истца К.М. - К.Н., Ц. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Белеран" Д. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил возражения на иск.
Представитель ЗАО "СК Донстрой" С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск.
Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого в апелляционных жалобах просят представитель истца К.М. по доверенности К.А. и представитель ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д., указывая на то, что не согласны с решением суда, считают его незаконным и необоснованным в части доводов своих апелляционных жалоб.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца К.М. по доверенности К.Н. и представителя ответчика ООО "Белеран" по доверенности Д., а также представителя ответчика ЗАО "СК Донстрой" по доверенности С., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Судом установлено, что 19 сентября 2007 года между ООО "Белеран" и К.М. заключен предварительный договор N *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.
По условиям договора (п. 1.1) продавец ООО "Белеран" обязался в будущем продать, а покупатель купить квартиру, которая будет располагаться в жилом комплексе по строительному адресу: *** и соответствовать строительным характеристикам. Согласно договору, квартира является однокомнатным жилым помещением, общей площадью *** кв. м, расположена на *** этаже, корп. 1, тип 2. Стоимость квартиры, согласно п. 2.1 Договора составляет *** руб. *** коп.
Сторонами договора определена стоимость квартиры в размере *** руб. *** коп.
Пунктом 2.5 договора определено, что платежи по договору купли-продажи квартиры производятся покупателем путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца или внесением их в кассу продавца в российских рублях или иным, согласованным сторонами и не противоречащим действующему законодательству РФ способом.
В силу п. 3.1.2 договора в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру для проведения ремонтно-строительных работ, при условии полной оплаты покупателем стоимости квартиры и подписания всех необходимых документов.
В силу п. 3.4 договора покупатель обязан в течение 2 месяцев с даты получения уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру явиться в офис продавца по указанному в данном уведомлении адресу и выполнить следующие действия: заключить предоставленный продавцом договор купли-продажи квартиры, оплатить стоимость квартиры, принять квартиру по акту приема-передачи, заключить с эксплуатирующей организацией по выбору продавца договор об участии в расходах по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию объекта, оплатить авансом расходы по техническому обслуживанию объекта, соразмерно доле владения площадью.
В день заключения предварительного договора купли-продажи квартиры - 19 сентября 2007 года истцом приобретен простой вексель ЗАО "СК Донстрой". 19 сентября 2007 года между истцом и ЗАО "СК "Донстрой" заключен договор N *** передачи векселя. Исходя из условий п. п., 2.1, 2.2 договора, общая цена продажи векселя составляет *** руб. *** коп., покупатель оплачивает вексель в срок до 21 сентября 2007 года. На основании акта приема-передачи от 19 сентября 2007 года вексель передан истцу.
27 апреля 2009 года между ООО "Белеран" и истцом заключен предварительный договор N 576 Г купли-продажи машино-места.
По условиям договора (п. 1.1) продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить 2 (два) машино-места, которые будут расположены на первом уровне подземного гаража жилого дома по строительному адресу: ***, что соответствует строительному адресу, приобретенной истцом квартиры. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи машино-места стоимость машино-места определена в размере *** рублей.
Согласно п. 2.2, 2.3 договора, стоимость машино-места должна быть оплачена покупателем по договору купли-продажи машино-места в день его подписания сторонами, платежи по договору купли-продажи квартиры производятся покупателем путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца или внесением их в кассу продавца в российских рублях или иным, согласованным сторонами и не противоречащим действующему законодательству РФ способом.
Как видно из представленного договора, срок передачи машино-места покупателю заключению основного договора сторонами не определен.
В день заключения договора истец приобрел простой вексель ЗАО "СК Донстрой", Между истцом и ЗАО "СК Донстрой" заключен договор *** передачи векселя, в соответствии с которым, (п. п. 2.1, 2.2), общая цена продажи векселя составила *** рублей, оплата которого подлежала до 30 апреля 2009 года. Истцу вексель передан 27 апреля 2009 года на основании акта приема-передачи векселя от 27 апреля 2009 года.
В соответствии с п. 3.2.1 договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" обязалось в срок до 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, предоставить покупателю право доступа в квартиру. По смыслу п. 3.2.1 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры на условиях и в срок, определенный договором, после чего передать квартиру по акту приема-передачи. Договорные условия по обязательствам продавца, последним не выполнены, квартира и машино-места покупателю не предоставлены.
В судебном заседании сторона истца пояснила, что оплата предварительных договоров купли-продажи квартиры и машино-места произведена истцом путем приобретения простых векселей ЗАО "СК Донстрой" по порядку оплаты договоров, установленному ООО "Белеран".
Судом первой инстанции приняты во внимание те обстоятельства, что "ЗАО СК Донстрой" и ООО "Белеран" расположены в одном помещении, предварительный договор купли-продажи и приобретения векселей заключены в один день, стоимость квартиры и машино-места и стоимость векселей являются равными. Кроме того, согласно выпискам из ЕГРЮЛ, на 05 июля 2013 года генеральным директором организаций являлось одно и тоже лицо - Б., ЗАО "Дон-Строй Инвест" принадлежит доля в уставном капитале ООО "Белеран" 100%. Организации имеют идентичные адреса (адрес учредителя и организации - ***). 22 августа 2012 года истец обратился с претензией к ЗАО "СК Донстрой", ООО "Белеран" в которой изложил доводы об обмене ранее выданных векселей на договоры купли-продажи квартиры, что также подтверждает позицию истца о достигнутой договоренности с продавцом по вопросу оплаты жилого помещения и машино-мест путем предъявления векселей.
В подтверждение позиции стороны истца, суду первой инстанции была представлена также копия договора N *** купли-продажи квартиры, по адресу: ***, заключенного между ООО "Белеран" и М.А. со сроком предоставления покупателю права доступа в квартиру - 30 декабря 2010 года, но не ранее ввода объекта в эксплуатацию, копия договора передачи векселя на сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры в качестве цены договора, копия простого векселя от 10 октября 2007 года, копия договора уступки прав (требований), заключенного 02 августа 2012 года между М.А. и ООО "Белеран" об уступке прав, принадлежащих М.Е. по векселю - ООО "Белеран"; при этом, судом приняты во внимание показания свидетеля М.Е., согласно которым, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, ООО "Белеран" ей был предложен способ оплаты жилого помещения путем приобретения векселя ЗАО "СК Донстрой", каких-либо дополнительных денежных средств по договору купли-продажи ею не вносилось, оплата произведена путем передачи прав по векселю. Свидетель является родственником истца, истец и свидетель вместе приобретали жилые помещения, оплата по договорам производилась одинаково.
На основании представленных доказательств, суд правомерно исходил их того, что у участников сделок не было намерения на заключение договора займа, а было намерение оплатить приобретаемое жилое помещение и машино-места. В связи с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оплата квартиры и машино-места произведена истцом в ООО "Белеран", при этом сделка по приобретению векселя, заключенная между истцом и ответчиком ЗАО "СК Донстрой" является мнимой, не порождает прав и обязанностей по договору приобретения векселя. Такая сделка является ничтожной в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ независимо от признания ее таковой судом.
Учитывая, что согласованные сторонами условия предварительных договоров о порядке оплаты квартиры и машино-мест путем покупки векселя в ЗАО "СК Донстрой" и предъявления его в ООО "Белеран" были выполнены истцом в установленные сроки, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенные между сторонами К.М. и ООО "Белеран" предварительные договоры купли-продажи квартиры и машино-места по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи.
С учетом установленных обстоятельств, суд правильно отклонил доводы ответчика о прекращении правоотношений между сторонами по предварительным договорам в связи с не направлением каждой из сторон предложения заключить в будущем основной договор купли-продажи.
Правомерен и вывод суд о том, что выплата денежных средств по простым векселям истцу является возвратом предварительной оплаты по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате денежных средств.
Поскольку условия предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, конкретной даты передачи жилого помещения и машино-места в собственность истца не содержат, суд с учетом требований ч. 1, 2 ст. 314 ГК РФ определил такой срок как 30 декабря 2010 год; указанная дата определена сторонами и как дата предоставления права доступа покупателя в жилое помещение.
К возникшим правоотношениям между физическим и юридическим лицом по договору купли-продажи недвижимого имущества, применим Закон РФ "О защите прав потребителей". Поскольку ответчиком ООО "Белеран" допущено нарушение условий договора, жилое помещение и машино-места истцу не переданы, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка, определяемая в соответствии с требованиями п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
С учетом установленных сроков, неустойка рассчитана за период с 31 декабря 2010 года по 28 декабря 2012 года за 729 дней в размере *** руб. (*** руб. *** коп. x 0,5% x 729). Неустойка ограничивается суммой предварительной оплаты товара в размере *** руб. 20 коп.
При определении размера неустойки, суд с учетом фактических обстоятельств дела, требований о соразмерности взыскиваемых штрафных санкций, последствий нарушения обязательств, применил положения п. 1 ст. 333 ГК РФ и уменьшил подлежащую взысканию неустойку до *** рублей.
Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности суд не установил, поскольку требования истца связаны с неисполнением договоров купли-продажи, при этом самостоятельных требований о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок истцом не предъявлялось.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для отклонения требований истца по пропуску срока исковой давности также и потому, что период, положенный в основу расчета неустойки - с 31 декабря 2010 года по 28 декабря 2012 года, а иск подан 27.12.2013 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности. Кроме того, размер неустойки судом снижен до *** рублей.
В силу ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Руководствуясь положениями ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд правомерно взыскал с ООО "Белеран" в пользу истца штраф в размере *** рублей.
Доводы жалобы истца о том, что суд необоснованно снизил размер неустойки, не опровергает правильность выводов суда, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для снижения неустойки судом в решении приведены, а именно, приняты во внимание возражения ответчика, соразмерность взыскиваемых штрафных санкций, последствия нарушения ответчиком своих обязательств.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ссылается на то, что условия предварительных договоров, заключенных с истцом не содержали условия о сроке заключения основного договора, в связи с чем по истечении одного года, так как ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной, обязательства сторон прекратились; какие-либо денежные расчеты между истцом и ООО "Белеран" в рамках заключенных предварительных договоров не производились.
Данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Суд правомерно исходил из того, что заключение истцом договоров и приобретение векселей в счет оплаты цены договоров осуществлялось с аффилированными друг другу лицами, волеизъявление сторон при заключении договоров было направлено именно на приобретение недвижимого имущества, а "вексельная схема" оплаты недвижимости была предложена стороной ответчика, и не может ущемлять права потребителя.
Мотивы, по которым суд пришел к изложенным в решении выводам, подробно изложены в мотивировочной части судебного постановления, оснований считать их неправильными, судебная коллегия не находит.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы значимые по делу обстоятельства, установленные на основании оценки представленных сторонами доказательств, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)