Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Машковцевой К.В., по доверенности от 10.03.2015,
представителя ответчика - Рябовой О.А., по доверенности от 17.02.2015
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 по делу N А28-2210/2015, принятое судом в составе судьи Вычугжанина Р.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП"
к обществу с ограниченной ответственностью "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: 1073702039542; ИНН: 3702538483)
о взыскании денежных средств,
общество с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП" (далее - ООО "МОДО ГРУПП", истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ", ответчик) о взыскании 75 791 530 рублей 63 копеек, в том числе 74 590 858 рублей 50 копеек убытков в виде недополученного дохода от продажи квартир, 1 200 672 рублей 13 копеек убытков в виде процентов за пользование кредитными средствами.
До принятия по делу решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил иск, просил взыскать 51 481 700 рублей убытков в виде недополученного дохода от продажи квартир, 1 892 264 рублей 87 копеек убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными средствами.
Ответчик иск не признавал (т. 1 л.д. 46).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 в иске отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства причинения ответчиком истцу убытков (нарушения ответчиком условий договора; наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и указанными истцом убытками; факта и размера убытков).
ООО "МОДО ГРУПП" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования, взыскать с ответчика 51 481 700 рублей убытков в виде недополученного дохода, 1 892 264 рублей 87 копеек убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными средствами; взыскать с ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" 200 000 рублей госпошлины.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции были в неполном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда не соответствуют материалам дела; суд не применил нормы материального права, подлежащие применению.
Заявитель жалобы указывает, что из условий договора, очевидно, что ответчик должен был обеспечить при добросовестном исполнении условий договора продажу квартир в том объеме, который указан в приложении N 3 к договору. Истец, заключая договор, предоставил истцу эксклюзивное право по продаже квартир.
Заявитель жалобы ссылается на недобросовестное исполнение агентом своих обязательств; доход, который не получил истец исключительно в результате нарушения условий договора со стороны ответчика составил 51 481 700 рублей.
Кроме того, заявитель жалобы указывает, что выкуп квартир по окончании графика продаж является обязанностью агента, которую он также не исполнил. Защита нарушенных прав истца не может быть поставлена под условие возможности продажи квартир в будущем.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что нет причинно-следственной связи между получением истцом кредита и несоблюдением ответчиком графика продаж квартир.
Истец ссылается на недопустимость отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков в условиях, когда не доказан только их размер.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "МОДО ГРУПП" (принципал) и ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (агент) заключен агентский договор от 01.07.2014 (далее - агентский договор), по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий в периоды (сроки), направленных на продажу следующих объектов, указанных в Приложении N 1, а именно: жилые помещения (квартиры) в жилом доме по адресу: г. Киров, ул. Архитектора Зянкина, д. 7, корпус 1 (далее также - объекты). Характеристики объектов указываются сторонами в Приложении N 1 к договору (пункт 1.1 агентского договора).
По договору принципал предоставляет агенту эксклюзивное право на поиск покупателей (инвесторов) и продажу указанных объектов (пункт 1.2 агентского договора).
Объекты подлежат продаже по цене, установленной сторонами в приложении N 2, и в соответствии с графиком продаж (приложение N 3 к договору). Цена объектов может быть изменена принципалом по письменному согласованию с агентом, которое оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 1.3 агентского договора).
По окончании графика продаж агент обязуется выкупить оставшиеся объекты в свою собственность, при этом цена выкупа квартир, сроки покупки и порядок расчетов определяются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.9 агентского договора).
Агентское вознаграждение составляет 2,5% от совокупной цены договоров участия в долевом строительстве либо от суммы внесенных денежных средств в кассу принципала и/или на расчетный счет принципала в случае покупки по рассрочке платежа в течение месяца в отношении объектов, указанных в Приложении N 2 (пункт 3.1 агентского договора).
Принципал вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем письменного уведомления принципала (с учетом очевидной опечатки - агента) о своем намерении не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора в случае систематического невыполнения принципалом (с учетом очевидной опечатки - агентом) графика продаж более чем на 50% процентов за период 6 месяцев (пункт 4.2.3 агентского договора).
В приложении N 3 к договору стороны согласовали график продаж квартир в строящемся объекте по адресу: г. Киров, ул. Архитектора Зянкина, д. 7, корпус 1.
Согласно согласованному сторонами графику во 2-м полугодии 2014 года продаже подлежали 78 квартир на общую сумму не менее 137 652 650 рублей.
Согласно объяснениям истца, изложенным в уточнении к исковому заявлению, в период действия договора агентом было обеспеченно заключение договоров на общую сумму 86 170 950 рублей, по состоянию на 07.05.2015 принципалом получены денежные средства в размере 83 046 900 рублей, сумма недополученных денежных средств принципала составила 51 481 700 рублей.
Между коммерческим банком "ХЛЫНОВ" (открытое акционерное общество) (далее также - банк) и обществом "МОДО ГРУПП" (заемщик) заключен кредитный договор N 301-2014Ю00 от 24.09.2014 (далее также - кредитный договор), по условиям которого банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты за пользование кредитом, а также иные платежи банку в порядке и на условиях, предусмотренных договором (пункт 2.1 кредитного договора).
В соответствии с пунктом 2.1 банк предоставляет заемщику кредит на условиях возобновляемой кредитной линии с лимитом задолженности в сумме 50 000 000 на цели: пополнение оборотных средств (расчеты с поставщиками, арендные платежи, выдачи на з/п, оплата за материалы и прочие расходы, связанные с деятельностью организации) (пункт 2.2 кредитного договора).
Срок использования кредитной линии с 24.09.2014 по 24.03.2016 (пункт 2.4 кредитного договора).
За предоставление кредита и пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты в размере 13,5% годовых; единовременную комиссию в размере 0,5% от суммы лимита в день предоставления кредита путем списания банком денежных средств с расчетного счета заемщика; единовременную комиссию при обеспечении кредита залогом недвижимого имущества в размере 15 000 руб. путем списания банком денежных средств с расчетного счета заемщика (пункт 2.6 кредитного договора).
ООО "МОДО ГРУПП" направило в адрес ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" письмо от 15.12.2014, в котором уведомило о расторжении агентского договора в связи с нарушением агентом графика продаж объектов и поступлений денежных средств от продаж.
Письмо получено обществом "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" 15.12.2014.
Согласно справке от 07.05.2015, выданной банком ООО "МОДО ГРУПП", по состоянию на 07.05.2015 у последнего перед банком имеется ссудная задолженность по кредитному договору в размере 36 672 114 рублей 42 копейки, сумма уплаченных процентов составляет 1 892 246 рублей 87 копеек, сумма процентов к уплате 374 752 рубля 08 копеек.
Полагая, что вследствие ненадлежащего исполнения ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" своих обязанностей по агентскому договору ООО "МОДО ГРУПП" понесло убытки, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Таким образом, в силу указанных правовых норм лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком его прав и законных интересов (в частности, нарушение ответчиком условий агентского договора), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.
Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, из предмета агентского договора от 01.07.2014 (пункты 1.1, 2.1 договора) следует, что обязанности ответчика сводятся к выполнению юридических и фактических действий, направленных на продажу квартир, в частности: юридические консультации по заключению и оформлению договора участия в долевом строительстве; организация своими силами или с привлечением иных лиц поиск (реклама, размещение буклетов, выставки) покупателей (долевщиков) для продажи объектов и заключения договоров участия в долевом строительстве; организация просмотров на объекте; проведение предварительных переговоров с потенциальным покупателем (долевщиком) по вопросу продажи, кредитования и заключения договора; организация встреч предполагаемых покупателей с принципалом; подготовка совместно с принципалом документов, необходимых для заключения договоров на приобретение объектов; присутствие на переговорах и встречах с потенциальными покупателями; сообщение принципалу всех сведений о ходе исполнения агентского договора и представление документов; предоставление принципалу акта об оказании услуг и счета на оплату.
Таким образом, по условиям агентского договора общая воля сторон была направлена на реализацию строящегося истцом жилья; при этом экономический интерес истца заключался в полной продаже построенных объектов, что должно было быть обеспечено за счет приложения агентом, наделенным исключительными (эксклюзивными) правами на осуществление соответствующей деятельности в интересах принципала, необходимых и достаточных (максимальных) по условиям рынка усилий.
Стороны заранее определили порядок взаимных действий на тот случай, если все жилые помещения не будут в пределах согласованного графика реализованы (пункт 2.1.9 договора).
Пункт 2.1.9 агентского договора сформулирован таким образом, что не может быть истолкован (статья 431 ГК РФ) как условие об ответственности агента. Следовательно, то обстоятельство, что в пределах согласованного сторонами графика не все помещения были проданы, само по себе не свидетельствует о нарушении агентом условий договора.
Суд первой инстанции, правильно оценивая существо спорных договорных отношений, обоснованно исходил из отсутствия доказательств того, что какие-либо из указанных в пунктах 1.1, 2.1. договора обязанностей (юридических и фактических действий) ответчиком не выполнены или выполнены ненадлежащим образом. вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, пункт 4.3. договора исходит из систематичности невыполнения графика (составленного поквартально), в связи с чем утверждение заявителя о необходимости учитывать при расторжении договора и определении последствий (применительно к правилам статьи 393 ГК РФ) результатов исполнения договора в целом за второе полугодие 2014 года не может быть признано основанным на правильном истолковании договорного условия.
При этом суд верно исходил из того, что условия агентского договора о том, что обязательства ответчика считаются исполненными с момента подписания покупателями и государственной регистрации соответствующих договоров и поступления денежных средств истцу (пункты 2.7, 2.8), направлены лишь на определение момента возникновения у истца встречной обязанности по уплате ответчику агентского вознаграждения.
Однако из материалов дела следует, что истец, реализуя права в своем интересе, не предпринял мер к исполнению пункта 2.1.9 договора, а отказался от его исполнения.
Как и в суде первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на причинение убытков, эквивалентных стоимости квартир, которые не были проданы в установленные графиком продаж сроки.
С учетом указанных выше условий договора между сторонами апелляционный суд признает обоснованным вывод суда о том, что сама по себе стоимость квартир, которые не были проданы в установленные графиком продаж сроки, не может составлять убытки истца, поскольку указанные квартиры остались в его распоряжении. Истец не представил суду доказательств того, что в результате нарушения ответчиком условий договора истец лишился возможности продать указанные квартиры, либо указанные квартиры не могут быть проданы истцом по стоимости, согласованной сторонами в договоре.
Также истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между несоблюдением ответчиком графика продаж квартир и необходимостью получения истцом кредита, в том числе средствами доказывания не подтверждено, что кредит взят на цели строительства данного жилого дома. Из условий кредитного договора указанное обстоятельство не следует. Заключение кредитного договора по истечении третьего квартала 2014, в котором, по утверждению истца, график выполнения агентского договора не был соблюден, само по себе не является доказательством наличия необходимой для взыскания убытков причинной связи между исполнением агентского договора и затратами истца по получению и последующему обслуживанию кредита.
В заседании суда апелляционной инстанции отклонено ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, т.к. суд не установил наличие обстоятельств, указанных в части 2 статьи 268 АПК РФ; кроме того, истец ссылался на эти доказательства как на подтверждающие фактическое расходование полученных по кредитному договору денежных средств для строительства спорного объекта, что указывает на неотносимость доказательств к предмету спора, предполагающему установление причины получения кредита.
Таким образом, учитывая отсутствие в деле доказательств причинения ответчиком истцу убытков (нарушения ответчиком условий договора; наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факта обусловленных нарушением договора со стороны ответчика убытков) исковые требования не могут быть признаны обоснованными и не подлежат удовлетворению.
Ссылка истца на правовые позиции, закрепленные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2929/11, от 21.05.2013 N 16674/12, постановлении пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", не может быть признана состоятельной, т.к. в рассматриваемом случае истец не доказал сам факт ненадлежащего исполнения договора и наличия обусловленных таким нарушением убытков.
При этом само по себе возникновение на стороне истца неблагоприятных экономических последствий, вызванных неполной реализацией построенных истцом жилых помещений, не создает на стороне ответчика обязанности по возмещению таких имущественных потерь по правилам статьи 393 ГК РФ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 по делу N А28-2210/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП" (ОГРН: 1114345047850; ИНН: 4345319123) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2015 N 02АП-5639/2015 ПО ДЕЛУ N А28-2210/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2015 г. по делу N А28-2210/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Машковцевой К.В., по доверенности от 10.03.2015,
представителя ответчика - Рябовой О.А., по доверенности от 17.02.2015
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 по делу N А28-2210/2015, принятое судом в составе судьи Вычугжанина Р.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП"
к обществу с ограниченной ответственностью "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН: 1073702039542; ИНН: 3702538483)
о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП" (далее - ООО "МОДО ГРУПП", истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ", ответчик) о взыскании 75 791 530 рублей 63 копеек, в том числе 74 590 858 рублей 50 копеек убытков в виде недополученного дохода от продажи квартир, 1 200 672 рублей 13 копеек убытков в виде процентов за пользование кредитными средствами.
До принятия по делу решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил иск, просил взыскать 51 481 700 рублей убытков в виде недополученного дохода от продажи квартир, 1 892 264 рублей 87 копеек убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными средствами.
Ответчик иск не признавал (т. 1 л.д. 46).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 в иске отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства причинения ответчиком истцу убытков (нарушения ответчиком условий договора; наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и указанными истцом убытками; факта и размера убытков).
ООО "МОДО ГРУПП" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования, взыскать с ответчика 51 481 700 рублей убытков в виде недополученного дохода, 1 892 264 рублей 87 копеек убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными средствами; взыскать с ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" 200 000 рублей госпошлины.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции были в неполном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда не соответствуют материалам дела; суд не применил нормы материального права, подлежащие применению.
Заявитель жалобы указывает, что из условий договора, очевидно, что ответчик должен был обеспечить при добросовестном исполнении условий договора продажу квартир в том объеме, который указан в приложении N 3 к договору. Истец, заключая договор, предоставил истцу эксклюзивное право по продаже квартир.
Заявитель жалобы ссылается на недобросовестное исполнение агентом своих обязательств; доход, который не получил истец исключительно в результате нарушения условий договора со стороны ответчика составил 51 481 700 рублей.
Кроме того, заявитель жалобы указывает, что выкуп квартир по окончании графика продаж является обязанностью агента, которую он также не исполнил. Защита нарушенных прав истца не может быть поставлена под условие возможности продажи квартир в будущем.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что нет причинно-следственной связи между получением истцом кредита и несоблюдением ответчиком графика продаж квартир.
Истец ссылается на недопустимость отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков в условиях, когда не доказан только их размер.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "МОДО ГРУПП" (принципал) и ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" (агент) заключен агентский договор от 01.07.2014 (далее - агентский договор), по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий в периоды (сроки), направленных на продажу следующих объектов, указанных в Приложении N 1, а именно: жилые помещения (квартиры) в жилом доме по адресу: г. Киров, ул. Архитектора Зянкина, д. 7, корпус 1 (далее также - объекты). Характеристики объектов указываются сторонами в Приложении N 1 к договору (пункт 1.1 агентского договора).
По договору принципал предоставляет агенту эксклюзивное право на поиск покупателей (инвесторов) и продажу указанных объектов (пункт 1.2 агентского договора).
Объекты подлежат продаже по цене, установленной сторонами в приложении N 2, и в соответствии с графиком продаж (приложение N 3 к договору). Цена объектов может быть изменена принципалом по письменному согласованию с агентом, которое оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 1.3 агентского договора).
По окончании графика продаж агент обязуется выкупить оставшиеся объекты в свою собственность, при этом цена выкупа квартир, сроки покупки и порядок расчетов определяются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.9 агентского договора).
Агентское вознаграждение составляет 2,5% от совокупной цены договоров участия в долевом строительстве либо от суммы внесенных денежных средств в кассу принципала и/или на расчетный счет принципала в случае покупки по рассрочке платежа в течение месяца в отношении объектов, указанных в Приложении N 2 (пункт 3.1 агентского договора).
Принципал вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем письменного уведомления принципала (с учетом очевидной опечатки - агента) о своем намерении не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора в случае систематического невыполнения принципалом (с учетом очевидной опечатки - агентом) графика продаж более чем на 50% процентов за период 6 месяцев (пункт 4.2.3 агентского договора).
В приложении N 3 к договору стороны согласовали график продаж квартир в строящемся объекте по адресу: г. Киров, ул. Архитектора Зянкина, д. 7, корпус 1.
Согласно согласованному сторонами графику во 2-м полугодии 2014 года продаже подлежали 78 квартир на общую сумму не менее 137 652 650 рублей.
Согласно объяснениям истца, изложенным в уточнении к исковому заявлению, в период действия договора агентом было обеспеченно заключение договоров на общую сумму 86 170 950 рублей, по состоянию на 07.05.2015 принципалом получены денежные средства в размере 83 046 900 рублей, сумма недополученных денежных средств принципала составила 51 481 700 рублей.
Между коммерческим банком "ХЛЫНОВ" (открытое акционерное общество) (далее также - банк) и обществом "МОДО ГРУПП" (заемщик) заключен кредитный договор N 301-2014Ю00 от 24.09.2014 (далее также - кредитный договор), по условиям которого банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить начисленные проценты за пользование кредитом, а также иные платежи банку в порядке и на условиях, предусмотренных договором (пункт 2.1 кредитного договора).
В соответствии с пунктом 2.1 банк предоставляет заемщику кредит на условиях возобновляемой кредитной линии с лимитом задолженности в сумме 50 000 000 на цели: пополнение оборотных средств (расчеты с поставщиками, арендные платежи, выдачи на з/п, оплата за материалы и прочие расходы, связанные с деятельностью организации) (пункт 2.2 кредитного договора).
Срок использования кредитной линии с 24.09.2014 по 24.03.2016 (пункт 2.4 кредитного договора).
За предоставление кредита и пользование кредитом заемщик уплачивает банку проценты в размере 13,5% годовых; единовременную комиссию в размере 0,5% от суммы лимита в день предоставления кредита путем списания банком денежных средств с расчетного счета заемщика; единовременную комиссию при обеспечении кредита залогом недвижимого имущества в размере 15 000 руб. путем списания банком денежных средств с расчетного счета заемщика (пункт 2.6 кредитного договора).
ООО "МОДО ГРУПП" направило в адрес ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" письмо от 15.12.2014, в котором уведомило о расторжении агентского договора в связи с нарушением агентом графика продаж объектов и поступлений денежных средств от продаж.
Письмо получено обществом "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" 15.12.2014.
Согласно справке от 07.05.2015, выданной банком ООО "МОДО ГРУПП", по состоянию на 07.05.2015 у последнего перед банком имеется ссудная задолженность по кредитному договору в размере 36 672 114 рублей 42 копейки, сумма уплаченных процентов составляет 1 892 246 рублей 87 копеек, сумма процентов к уплате 374 752 рубля 08 копеек.
Полагая, что вследствие ненадлежащего исполнения ООО "РУСНЕДВИЖИМОСТЬ" своих обязанностей по агентскому договору ООО "МОДО ГРУПП" понесло убытки, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Таким образом, в силу указанных правовых норм лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком его прав и законных интересов (в частности, нарушение ответчиком условий агентского договора), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.
Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, из предмета агентского договора от 01.07.2014 (пункты 1.1, 2.1 договора) следует, что обязанности ответчика сводятся к выполнению юридических и фактических действий, направленных на продажу квартир, в частности: юридические консультации по заключению и оформлению договора участия в долевом строительстве; организация своими силами или с привлечением иных лиц поиск (реклама, размещение буклетов, выставки) покупателей (долевщиков) для продажи объектов и заключения договоров участия в долевом строительстве; организация просмотров на объекте; проведение предварительных переговоров с потенциальным покупателем (долевщиком) по вопросу продажи, кредитования и заключения договора; организация встреч предполагаемых покупателей с принципалом; подготовка совместно с принципалом документов, необходимых для заключения договоров на приобретение объектов; присутствие на переговорах и встречах с потенциальными покупателями; сообщение принципалу всех сведений о ходе исполнения агентского договора и представление документов; предоставление принципалу акта об оказании услуг и счета на оплату.
Таким образом, по условиям агентского договора общая воля сторон была направлена на реализацию строящегося истцом жилья; при этом экономический интерес истца заключался в полной продаже построенных объектов, что должно было быть обеспечено за счет приложения агентом, наделенным исключительными (эксклюзивными) правами на осуществление соответствующей деятельности в интересах принципала, необходимых и достаточных (максимальных) по условиям рынка усилий.
Стороны заранее определили порядок взаимных действий на тот случай, если все жилые помещения не будут в пределах согласованного графика реализованы (пункт 2.1.9 договора).
Пункт 2.1.9 агентского договора сформулирован таким образом, что не может быть истолкован (статья 431 ГК РФ) как условие об ответственности агента. Следовательно, то обстоятельство, что в пределах согласованного сторонами графика не все помещения были проданы, само по себе не свидетельствует о нарушении агентом условий договора.
Суд первой инстанции, правильно оценивая существо спорных договорных отношений, обоснованно исходил из отсутствия доказательств того, что какие-либо из указанных в пунктах 1.1, 2.1. договора обязанностей (юридических и фактических действий) ответчиком не выполнены или выполнены ненадлежащим образом. вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, пункт 4.3. договора исходит из систематичности невыполнения графика (составленного поквартально), в связи с чем утверждение заявителя о необходимости учитывать при расторжении договора и определении последствий (применительно к правилам статьи 393 ГК РФ) результатов исполнения договора в целом за второе полугодие 2014 года не может быть признано основанным на правильном истолковании договорного условия.
При этом суд верно исходил из того, что условия агентского договора о том, что обязательства ответчика считаются исполненными с момента подписания покупателями и государственной регистрации соответствующих договоров и поступления денежных средств истцу (пункты 2.7, 2.8), направлены лишь на определение момента возникновения у истца встречной обязанности по уплате ответчику агентского вознаграждения.
Однако из материалов дела следует, что истец, реализуя права в своем интересе, не предпринял мер к исполнению пункта 2.1.9 договора, а отказался от его исполнения.
Как и в суде первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на причинение убытков, эквивалентных стоимости квартир, которые не были проданы в установленные графиком продаж сроки.
С учетом указанных выше условий договора между сторонами апелляционный суд признает обоснованным вывод суда о том, что сама по себе стоимость квартир, которые не были проданы в установленные графиком продаж сроки, не может составлять убытки истца, поскольку указанные квартиры остались в его распоряжении. Истец не представил суду доказательств того, что в результате нарушения ответчиком условий договора истец лишился возможности продать указанные квартиры, либо указанные квартиры не могут быть проданы истцом по стоимости, согласованной сторонами в договоре.
Также истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между несоблюдением ответчиком графика продаж квартир и необходимостью получения истцом кредита, в том числе средствами доказывания не подтверждено, что кредит взят на цели строительства данного жилого дома. Из условий кредитного договора указанное обстоятельство не следует. Заключение кредитного договора по истечении третьего квартала 2014, в котором, по утверждению истца, график выполнения агентского договора не был соблюден, само по себе не является доказательством наличия необходимой для взыскания убытков причинной связи между исполнением агентского договора и затратами истца по получению и последующему обслуживанию кредита.
В заседании суда апелляционной инстанции отклонено ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, т.к. суд не установил наличие обстоятельств, указанных в части 2 статьи 268 АПК РФ; кроме того, истец ссылался на эти доказательства как на подтверждающие фактическое расходование полученных по кредитному договору денежных средств для строительства спорного объекта, что указывает на неотносимость доказательств к предмету спора, предполагающему установление причины получения кредита.
Таким образом, учитывая отсутствие в деле доказательств причинения ответчиком истцу убытков (нарушения ответчиком условий договора; наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факта обусловленных нарушением договора со стороны ответчика убытков) исковые требования не могут быть признаны обоснованными и не подлежат удовлетворению.
Ссылка истца на правовые позиции, закрепленные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2929/11, от 21.05.2013 N 16674/12, постановлении пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", не может быть признана состоятельной, т.к. в рассматриваемом случае истец не доказал сам факт ненадлежащего исполнения договора и наличия обусловленных таким нарушением убытков.
При этом само по себе возникновение на стороне истца неблагоприятных экономических последствий, вызванных неполной реализацией построенных истцом жилых помещений, не создает на стороне ответчика обязанности по возмещению таких имущественных потерь по правилам статьи 393 ГК РФ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.05.2015 по делу N А28-2210/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МОДО ГРУПП" (ОГРН: 1114345047850; ИНН: 4345319123) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
С.Г.ПОЛЯКОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)