Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Спектр": Кузьменко Д.А., представителя по доверенности б/н от 19.12.2013; Четырина А.Н., генерального директора, выписка из ЕГРЮЛ;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: Рысева В.И., представителя по доверенности N 01-32 (15)835 от 11.04.2013;
- от Муниципального образования городского округа города Тамбова в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова: Горских Е.В., представителя по доверенности N 01-18-656/13 от 03.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 (судья Ломакина Г.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980), Муниципальному образованию городскому округу город Тамбов в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова, о взыскании 3 354 070 руб. 65 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее по тексту - ООО "Спектр", истец, заявитель жалобы) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова (далее по тексту - КУМИ города администрации г. Тамбова, ответчик) о взыскании 2845447 руб. убытков в виде стоимости неотделимых улучшений, выкупленных по договорам N 1339, 1340 от 04.09.2012 г. помещений по адресу г. Тамбов ул. Интернациональная /Носовская дом 31/2 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Спектр" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, истцом были осуществлены неотделимые улучшения имущества, а не капитальный ремонт, кроме того, судом необоснованно отказано в проведении технической экспертизы в целях определения стоимости неотделимых улучшений, а также не принято во внимание, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19.12.2013 представители ООО "Спектр" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Также пояснили, что не согласны с доводами отзывов на жалобу по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова и Муниципального образования городского округа города Тамбова в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на нее, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2.
На основании Постановления администрации г. Тамбова от 06.04.2009 года N 2391, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) 06.04.2009 и ООО "Спектр" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности от 06.04.2009 N 1647/н, по условиям которого истец принял в аренду нежилые помещения площадью 167,50 кв. м (в том числе на первом этаже комнаты N 15, 18, 19, на втором этаже комнаты N 2, 3, 4, 5, 6, 6а), расположенные в здании по адресу г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, 31/2 (Лит Б), кадастровый номер 68:29:01/01/00:0:11786/329:1000/Б, для размещения офиса (том I л.д. 90).
Срок действия договора установлен с 06.04.2009 по 06.04.2014 (п. 2.1).
Помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 06.04.2009 в удовлетворительном состоянии (том I л.д. 20).
Пунктом 2.2 договора N 1647/н предусмотрено вступление его в силу с даты государственной регистрации.
17.11.2010 договор зарегистрирован, запись регистрации N 68-68-01/128/2010-468.
ООО "Спектр" 15.10.2009 выдано охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия.
Пунктом 8.1 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н предусматривалась обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств.
В пункте 3.1.5 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н стороны установили, что арендодатель может возмещать Арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.
На основании пункта 3.3.3 указанного договора, арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды
27.10.2009 составлен акт N 12 (том I л.д. 21) технического состояния части здания - памятника истории и культуры, определения плана работ по этой части здания и благоустройству принадлежащей территории, из которого следует, что общее состояние (внешних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов осматриваемой части памятника) по результатам визуального осмотра конструктивных элементов здания неудовлетворительное; необходимо проведение работ по повышению теплоизоляции чердачного перекрытия; необходимо сооружение системы водостока; необходима частичная замена и усиление наката и балок, ремонт поврежденной штукатурки восстановление теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия; необходимы ремонтно-восстановительные работы полов, стен, внутренние двери находятся в крайне изношенном состоянии, необходима замена на новые; электропроводка требует замены; трубы отопления - заменены новыми.
Письмом от 06.10.2009 N 0108-1-10438 (том I л.д. 24) Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, на основании Постановления мэра города Тамбова от 08.01.2002 N 7 "Об утверждении Порядка производства ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение", согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.
09.02.2011 ООО "Спектр" выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия N 1-Р-10 (том I л.д. 18) на объект культурного наследия "Дом жилой" г. Тамбов ул. Носовская, 2, в качестве основания для производства работ указан договор подряда N 5 от 11.01.2011, заключенный между ООО "Спектр" и ООО "Звезда".
ОАО проектный институт "Тамбовгражданпроект" составлена сметная документация на ремонтно-реставрационные работы, капитальный ремонт здания, которая составила 3 589 710 руб. (договор N 9680 от 2010).
12.05.2010 между ООО "Спектр" (заказчик) и ООО "Звезда-2" (подрядчик) подписан договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик обязался выполнить ремонтно-реставрационные работы капитальный ремонт здания по ул. Интернациональная/Носовская 31/2, литер "Б", согласно сметы.
Пунктом 2.6 договора стороны согласовали срок выполнения работ - 12.05.2010 - 31.01.2011.
31.01.2011 сторонами подписан акт приема-передачи N 1 от 31.01.2011 на сумму 2 845447 руб., из которого усматривается, что истцом проведены общестроительные работы, металломонтажные работы, сантехнические работы (разборка деревянных перегородок 29,9 кв. м, устройство перегородок с двухсторонней обшивкой гипсокартонными листами 29 кв. м, разборка деревянной балки 1 шт., установка балки пролетом 9 м - 1 шт., демонтаж оконных коробок 7 шт., снятие оконных переплетов остекленных 18,2 кв. м, снятие подоконных досок 2,86 кв. м, установка оконных блоков из ПВХ профилей 9,2 кв. м, установка подоконных досок 7 пог/м, демонтаж дверных коробок 18 шт., снятие дверных полотен 34 кв. м, заполнение дверных швов пеной 91, 8 кв. м, снятие наличников 184 кв. м, установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах 32 кв. м, установка и крепление наличников 184 кв. м, установка металлических дверных коробок 2 кв. м, разборка покрытий полов дощатых 1612 кв. м, разборка оснований покрытия полов 161,2 кв. м, разборка плинтусов 206 кв. м, разборка покрытий полов из линолеума и релина 112,7 кв. м кв. м, укладка лаг по кирпичным столбикам 112, кв. м, устройство дощатых покрытий 112,7 кв. м, устройство покрытия из фанеры 112,7 кв. м, устройство покрытия из ламината 112,7 кв. м, устройство стяжек цементных 137 кв. м, устройство покрытий на цементном растворе из плиток керамических 21 кв. м, 116 кв. м, устройство плинтусов 206 кв. м, уплотнение грунта щебнем 65 кв. м, устройство подстилающих слоев бетонных 6,5 куб. м, отбивка штукатурки 109,3 кв. м, 90 кв. м, подшивка потолков под штукатурку 112,7 кв. м, облицовка стен гипсокартонными листами 498,5 кв. м, оклейка стен моющимися обоями на бумажной основе 438,7 куб. м, окраска 271 кв. м, 21 кв. м, облицовка стен плинтусами и угловыми плитками 101 кв. м, монтаж щитков навесных распределительных 4 шт., установка автоматов, установка светильников 4 шт., 1 шт., установка счетчика 1 шт., установка люстр и подвесов 12 шт., установка выключателей, установка розеток, установка кабеля, монтаж шины дополнительного уравнивания потенциалов, монтаж трубы гибкой гофрированной, замена внутренних трубопроводов водоснабжения из стальных труб на многослойные металл-полимерные трубы 10 м, 10 м, гидравлические испытания систем трубопроводов, врезка в действующие внутренние сети трубопроводов отопления, водоснабжения, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 5 кв. м, смена санитарных приборов унитазов 2 шт., разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 10 м, смена санитарных приборов умывальников 100 шт., прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб 5 м, 1 м, разборка трубопроводов из водогазопроводных труб, 168 м, прокладка труб из полипропиленовых труб 16 м, 32 м, установка вытяжного стояка 4,52 кв. м, демонтаж кранов, 14 шт., смена воздушных кранов радиаторов 46 шт., демонтаж радиаторов 26 шт., установка радиаторов стальных, демонтаж котла 1 шт., установка котла 1 шт., демонтаж насосов 3 шт., монтаж насосов 3 шт.
Оплата работ произведена платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853634 руб. (том II л.д. 65 - 73).
04.04.2011 актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, принято в эксплуатацию отремонтированное помещение, находящееся по адресу 392000, г. Тамбов, ул. Интернациональная /Носовская, дом 31/2.
ООО "Спектр" направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова письмо от 15.02.2011 N 9 о зачете затраты по капитальному ремонту помещения в счет арендных платежей
Письмом от 06.05.2011 N 01-08.1-1429 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова, со ссылкой на пункт 2 "Порядка производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение" (утв. Постановлением Мэра г. Тамбова от 08.01.2002 N 7), попросил истца представить расчет стоимости материалов и копии счетов-фактур на материалы.
04.09.2012 между Комитетом по управлению имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО "Спектр" (покупатель) заключены договоры N 1340, 1339, по условиям которых ООО "Спектр" купило муниципальное имущество: нежилое помещение N 1, площадь: общая 67 кв. м, этаж: 1, антресоль, расположенное по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор N 1339 от, 04.09.2012); нежилое помещение N 2, площадь: общая 112,7 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор N 1340 от 04.09.2012).
Помещения переданы по акту приема-передачи от 11.09.2012.
Оплата произведена платежными поручениями от 18.07.2012 N 238 на сумму 390000 руб., от 07.09.2012 N 289 на сумму 1262542 руб. от 18.07.2012 N 237 на сумму 233610 руб., от 07.09.2012 N 287 на сумму 756263 руб.
Полагая, что стоимость неотделимых улучшений помещений, проданных по договорам купли-продажи N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 ответчиками не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать не только факт нарушения обязательства и размер понесенных убытков, но и наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.
По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.
По делу о взыскании убытков истец должен доказать, что ответчик не исполнил (ненадлежащее исполнил) обязательство, наличие причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, размер понесенных убытков.
Из системного толкования ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий влечет отказ в удовлетворении иска (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2010 N А32-7769/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 N 18АП-6443/11).
По правилам статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Материалы дела свидетельствуют о том, что правоотношения сторон первоначально возникли из договора аренды N 1647/ от 06.04.2009 (том I л.д. 90).
По правилам пункта 2 статьи 62 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 (литер Б).
На основании Постановления администрации города Тамбова от 6.04.2009 N 2391, указанное нежилое помещение, площадью 167,5 кв. м, предоставлено в аренду сроком на 5 лет ООО "Спектр" и заключен договор аренды от 6.04.2009 N 1647/н для размещения офиса. Особым условием заключение данного договора являлось проведение текущего и капитального ремонта помещения за счет собственных средств, о чем свидетельствует конкурсная документация.
В самом договоре аренды от 06.04.2009 N 1647/н стороны установили обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств (пункты 4.2.10 и 8.1 договора); а также, что арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 3.1.5 договора), при этом арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя, но стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды (пункт 3.3.3 договора).
Таким образом, об обязанности произвести капитальный ремонт за счет собственных средств арендатор знал еще на стадии заключения указанного договора аренды, поскольку был ознакомлен с конкурсной документацией и условиями договора.
При этом, в силу п. 4.2.10 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н, арендатор обязан исполнять предписания арендодателя по проведению за счет собственных средств текущего и капитального ремонта. Проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова, данный вопрос местным законодательством не был урегулирован.
Следовательно, исходя из вышеназванных условий договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом были осуществлены неотделимые улучшения, а не капитальный ремонт противоречат фактическим обстоятельствам дела и подлежат отклонению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.
Ремонт арендованного имущества регулируется ст. 616 Гражданского кодекса РФ, а улучшения арендованного имущества - ст. 623 Гражданского кодекса РФ.
Неотделимые улучшения изменяют первоначальную стоимость, технико-экономические показатели и параметры, конструктивные элементы, технологическое и служебное назначение и срок полезного использования помещения и здания в целом.
Исходя из положений Федерального закона N 215-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимается замена или восстановление - строительных конструкций объекта (кроме несущих), систем инженерно-технического обеспечения и их сетей, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций.
Кроме того, письмом от 06.10.2009 N 0108-1-10438 (том I л.д. 24) Комитет по управлению имуществом Тамбовской области согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.
09.02.2011 ООО "Спектр" было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия N 1-Р-10 (том I л.д. 18).
Факт проведения капитального ремонта также подтверждается тем, что ООО "Звезда-2" по договору подряда N 5 от 12.05.2010 выполнило ремонтно-реставрационные работы - капитальный ремонт здания, расположенного по ул. Интернациональная/Носовская, 31/2, литер "Б", выполнены общестроительные работы, металломонтажные работы, сантехнические работы общей стоимостью 2 845 447 руб. (в том числе НДС 196087 руб.), принятые по акту приема-передачи N 1 от 31.01.2011 и оплаченные платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853634 руб. (том II л.д. 65 - 73).
Доказательств проведения неотделимых улучшений, равно как и доказательств получения согласования арендодателя на их проведение, либо внесения изменений в договор аренды 06.04.2009 N 1647/н, по данному вопросу, судам первой и апелляционной инстанций представлено не было.
Кроме того, факт проведения капитального ремонта также подтверждается письмами самого истца (л.д. 30 - 35), актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, от 4.04.2011, а также проектно-сметной документацией, выполненной ОАО "Тамбовкоммунпроект".
В материалы дела истцом также не было представлено доказательств размера заявленных ко взысканию убытков, а именно актов выполненных работ, обоснования стоимости. Кроме того, на необходимость предоставления соответствующей документации указывалось в переписке Комитета по управлению имуществом города с истцом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении технической экспертизы по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений также подлежит отклонению как несостоятельный. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.
В своем ходатайстве истце просил на разрешение эксперта поставить вопрос о стоимости по состоянию на 04.09.2012 неотделимых улучшений нежилого помещения, площадью 112,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 N 2, нежилого помещения, площадью 67 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 N 1, произведенных в период с 12.05.2010 по 04.09.2012", проведение экспертизы поручить эксперту ООО ОПЦ "Альтаир" Комылевичу Роману Евгеньевичу
Отказывая в удовлетворении указанного ходатайства, суд первой инстанции верно руководствовался нижеследующим.
На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Следовательно, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23.11.1988 N 312, при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок.
Из искового заявления, акта приемки выполненных работ N 1 от 31.01.2011 и заявленное ходатайства не усматривается, какие неотделимые улучшения недвижимого имущества (достройка, модернизация, дооборудование, техническое перевооружение и реконструкция.) были произведены ООО "Спектр" в арендуемых помещениях.
Кроме того, в письме от 10.01.2010 истец просил ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" составить сметную документацию на капитальный ремонт помещений, расположенных по адресу г. Тамбов ул. Интернациональная/Носовская, дом 31/2.
Представленная истцом и составленная ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" смета соответствует акту приемки N 1 от 31.01.2011 работ, выполненных ООО "Звезда-2". При этом, из указанного акта не усматривается, что истцом были произведены работы по достройке, модернизации, дооборудованию, техническому перевооружению и реконструкции.
Как указывалось ранее, материалами дела подтверждено согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на проведение капитального ремонта в счет арендной платы (письмо от 06.10.2009 N 0108-1-10438). Доказательств получения разрешения арендодателя на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества истцом в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что у суда области отсутствовали основания и необходимость проведения экспертизы.
В своей апелляционной жалобе заявитель также указывает, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества. Указанный довод не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
Из материалов дела следует, что цена приобретенного помещения установлена соответствующим договором купли-продажи от 04.09.2012.
В соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Из анализа указанной нормы права следует, что требование о зачете в счет выкупной цены муниципального имущества стоимости неотделимых улучшении приобретенного имущества может быть заявлено в суд приобретателем этого имущества при условии, если имущество приобретено им в порядке преимущественного права на его приобретение.
Согласно представленным в материалы дела доказательства, договоры купли-продажи объектов муниципального имущества N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 заключены посредством публичного предложения, победителем продажи признано ООО "Спектр", что подтверждается протоколами об итогах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 20.08.2012 N 3-п-3/12, N 4-п-3/12, подписанными истцом без возражений, цена приобретаемого имущества установлена сторонами в договорах купли-продажи и при заключении договора не оспаривалась.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял во внимание то обстоятельство, что имущество приобретено истцом не в порядке преимущественного права на его приобретение, в связи с чем, пришел к выводу, что Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не подлежит применению к спорным правоотношениям.
При этом, имущество, арендованное истцом по договору аренды, на основании Постановления Администрации Тамбовской области N 280 от 10.08.1993 является объектом культурного наследия: "Дом жилой" (адрес: г. Тамбов ул. Носовская 2), работы по сохранению объекта культурного наследия произведены истцом в период действия договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н.
Отношения, возникающие в области сохранения, использования и объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Согласно положениям статьи 14 указанного Федерального закона, физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.
В силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.02.2012 по делу N А64-10185/2011 ООО "Спектр" отказано во взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.
Указанное решение истцом не обжаловалось и вступило в законную силу.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает правомерными и обоснованными выводы суда области о том, что истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком, наличия причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, а также доказательств, подтверждающих размер понесенных убытков.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2013 ПО ДЕЛУ N А64-2118/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2013 г. по делу N А64-2118/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Спектр": Кузьменко Д.А., представителя по доверенности б/н от 19.12.2013; Четырина А.Н., генерального директора, выписка из ЕГРЮЛ;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: Рысева В.И., представителя по доверенности N 01-32 (15)835 от 11.04.2013;
- от Муниципального образования городского округа города Тамбова в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова: Горских Е.В., представителя по доверенности N 01-18-656/13 от 03.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 (судья Ломакина Г.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980), Муниципальному образованию городскому округу город Тамбов в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова, о взыскании 3 354 070 руб. 65 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее по тексту - ООО "Спектр", истец, заявитель жалобы) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова (далее по тексту - КУМИ города администрации г. Тамбова, ответчик) о взыскании 2845447 руб. убытков в виде стоимости неотделимых улучшений, выкупленных по договорам N 1339, 1340 от 04.09.2012 г. помещений по адресу г. Тамбов ул. Интернациональная /Носовская дом 31/2 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Спектр" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, истцом были осуществлены неотделимые улучшения имущества, а не капитальный ремонт, кроме того, судом необоснованно отказано в проведении технической экспертизы в целях определения стоимости неотделимых улучшений, а также не принято во внимание, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19.12.2013 представители ООО "Спектр" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Также пояснили, что не согласны с доводами отзывов на жалобу по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова и Муниципального образования городского округа города Тамбова в лице Комитета финансов Администрации города Тамбова возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на нее, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2.
На основании Постановления администрации г. Тамбова от 06.04.2009 года N 2391, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) 06.04.2009 и ООО "Спектр" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности от 06.04.2009 N 1647/н, по условиям которого истец принял в аренду нежилые помещения площадью 167,50 кв. м (в том числе на первом этаже комнаты N 15, 18, 19, на втором этаже комнаты N 2, 3, 4, 5, 6, 6а), расположенные в здании по адресу г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, 31/2 (Лит Б), кадастровый номер 68:29:01/01/00:0:11786/329:1000/Б, для размещения офиса (том I л.д. 90).
Срок действия договора установлен с 06.04.2009 по 06.04.2014 (п. 2.1).
Помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 06.04.2009 в удовлетворительном состоянии (том I л.д. 20).
Пунктом 2.2 договора N 1647/н предусмотрено вступление его в силу с даты государственной регистрации.
17.11.2010 договор зарегистрирован, запись регистрации N 68-68-01/128/2010-468.
ООО "Спектр" 15.10.2009 выдано охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия.
Пунктом 8.1 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н предусматривалась обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств.
В пункте 3.1.5 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н стороны установили, что арендодатель может возмещать Арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.
На основании пункта 3.3.3 указанного договора, арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды
27.10.2009 составлен акт N 12 (том I л.д. 21) технического состояния части здания - памятника истории и культуры, определения плана работ по этой части здания и благоустройству принадлежащей территории, из которого следует, что общее состояние (внешних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов осматриваемой части памятника) по результатам визуального осмотра конструктивных элементов здания неудовлетворительное; необходимо проведение работ по повышению теплоизоляции чердачного перекрытия; необходимо сооружение системы водостока; необходима частичная замена и усиление наката и балок, ремонт поврежденной штукатурки восстановление теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия; необходимы ремонтно-восстановительные работы полов, стен, внутренние двери находятся в крайне изношенном состоянии, необходима замена на новые; электропроводка требует замены; трубы отопления - заменены новыми.
Письмом от 06.10.2009 N 0108-1-10438 (том I л.д. 24) Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, на основании Постановления мэра города Тамбова от 08.01.2002 N 7 "Об утверждении Порядка производства ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение", согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.
09.02.2011 ООО "Спектр" выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия N 1-Р-10 (том I л.д. 18) на объект культурного наследия "Дом жилой" г. Тамбов ул. Носовская, 2, в качестве основания для производства работ указан договор подряда N 5 от 11.01.2011, заключенный между ООО "Спектр" и ООО "Звезда".
ОАО проектный институт "Тамбовгражданпроект" составлена сметная документация на ремонтно-реставрационные работы, капитальный ремонт здания, которая составила 3 589 710 руб. (договор N 9680 от 2010).
12.05.2010 между ООО "Спектр" (заказчик) и ООО "Звезда-2" (подрядчик) подписан договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик обязался выполнить ремонтно-реставрационные работы капитальный ремонт здания по ул. Интернациональная/Носовская 31/2, литер "Б", согласно сметы.
Пунктом 2.6 договора стороны согласовали срок выполнения работ - 12.05.2010 - 31.01.2011.
31.01.2011 сторонами подписан акт приема-передачи N 1 от 31.01.2011 на сумму 2 845447 руб., из которого усматривается, что истцом проведены общестроительные работы, металломонтажные работы, сантехнические работы (разборка деревянных перегородок 29,9 кв. м, устройство перегородок с двухсторонней обшивкой гипсокартонными листами 29 кв. м, разборка деревянной балки 1 шт., установка балки пролетом 9 м - 1 шт., демонтаж оконных коробок 7 шт., снятие оконных переплетов остекленных 18,2 кв. м, снятие подоконных досок 2,86 кв. м, установка оконных блоков из ПВХ профилей 9,2 кв. м, установка подоконных досок 7 пог/м, демонтаж дверных коробок 18 шт., снятие дверных полотен 34 кв. м, заполнение дверных швов пеной 91, 8 кв. м, снятие наличников 184 кв. м, установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах 32 кв. м, установка и крепление наличников 184 кв. м, установка металлических дверных коробок 2 кв. м, разборка покрытий полов дощатых 1612 кв. м, разборка оснований покрытия полов 161,2 кв. м, разборка плинтусов 206 кв. м, разборка покрытий полов из линолеума и релина 112,7 кв. м кв. м, укладка лаг по кирпичным столбикам 112, кв. м, устройство дощатых покрытий 112,7 кв. м, устройство покрытия из фанеры 112,7 кв. м, устройство покрытия из ламината 112,7 кв. м, устройство стяжек цементных 137 кв. м, устройство покрытий на цементном растворе из плиток керамических 21 кв. м, 116 кв. м, устройство плинтусов 206 кв. м, уплотнение грунта щебнем 65 кв. м, устройство подстилающих слоев бетонных 6,5 куб. м, отбивка штукатурки 109,3 кв. м, 90 кв. м, подшивка потолков под штукатурку 112,7 кв. м, облицовка стен гипсокартонными листами 498,5 кв. м, оклейка стен моющимися обоями на бумажной основе 438,7 куб. м, окраска 271 кв. м, 21 кв. м, облицовка стен плинтусами и угловыми плитками 101 кв. м, монтаж щитков навесных распределительных 4 шт., установка автоматов, установка светильников 4 шт., 1 шт., установка счетчика 1 шт., установка люстр и подвесов 12 шт., установка выключателей, установка розеток, установка кабеля, монтаж шины дополнительного уравнивания потенциалов, монтаж трубы гибкой гофрированной, замена внутренних трубопроводов водоснабжения из стальных труб на многослойные металл-полимерные трубы 10 м, 10 м, гидравлические испытания систем трубопроводов, врезка в действующие внутренние сети трубопроводов отопления, водоснабжения, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 5 кв. м, смена санитарных приборов унитазов 2 шт., разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб 10 м, смена санитарных приборов умывальников 100 шт., прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб 5 м, 1 м, разборка трубопроводов из водогазопроводных труб, 168 м, прокладка труб из полипропиленовых труб 16 м, 32 м, установка вытяжного стояка 4,52 кв. м, демонтаж кранов, 14 шт., смена воздушных кранов радиаторов 46 шт., демонтаж радиаторов 26 шт., установка радиаторов стальных, демонтаж котла 1 шт., установка котла 1 шт., демонтаж насосов 3 шт., монтаж насосов 3 шт.
Оплата работ произведена платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853634 руб. (том II л.д. 65 - 73).
04.04.2011 актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, принято в эксплуатацию отремонтированное помещение, находящееся по адресу 392000, г. Тамбов, ул. Интернациональная /Носовская, дом 31/2.
ООО "Спектр" направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова письмо от 15.02.2011 N 9 о зачете затраты по капитальному ремонту помещения в счет арендных платежей
Письмом от 06.05.2011 N 01-08.1-1429 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова, со ссылкой на пункт 2 "Порядка производства реконструкции, капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности и зачета затрат на их проведение" (утв. Постановлением Мэра г. Тамбова от 08.01.2002 N 7), попросил истца представить расчет стоимости материалов и копии счетов-фактур на материалы.
04.09.2012 между Комитетом по управлению имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО "Спектр" (покупатель) заключены договоры N 1340, 1339, по условиям которых ООО "Спектр" купило муниципальное имущество: нежилое помещение N 1, площадь: общая 67 кв. м, этаж: 1, антресоль, расположенное по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор N 1339 от, 04.09.2012); нежилое помещение N 2, площадь: общая 112,7 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор N 1340 от 04.09.2012).
Помещения переданы по акту приема-передачи от 11.09.2012.
Оплата произведена платежными поручениями от 18.07.2012 N 238 на сумму 390000 руб., от 07.09.2012 N 289 на сумму 1262542 руб. от 18.07.2012 N 237 на сумму 233610 руб., от 07.09.2012 N 287 на сумму 756263 руб.
Полагая, что стоимость неотделимых улучшений помещений, проданных по договорам купли-продажи N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 ответчиками не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать не только факт нарушения обязательства и размер понесенных убытков, но и наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.
По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.
По делу о взыскании убытков истец должен доказать, что ответчик не исполнил (ненадлежащее исполнил) обязательство, наличие причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, размер понесенных убытков.
Из системного толкования ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий влечет отказ в удовлетворении иска (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2010 N А32-7769/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 N 18АП-6443/11).
По правилам статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Материалы дела свидетельствуют о том, что правоотношения сторон первоначально возникли из договора аренды N 1647/ от 06.04.2009 (том I л.д. 90).
По правилам пункта 2 статьи 62 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 N 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 (литер Б).
На основании Постановления администрации города Тамбова от 6.04.2009 N 2391, указанное нежилое помещение, площадью 167,5 кв. м, предоставлено в аренду сроком на 5 лет ООО "Спектр" и заключен договор аренды от 6.04.2009 N 1647/н для размещения офиса. Особым условием заключение данного договора являлось проведение текущего и капитального ремонта помещения за счет собственных средств, о чем свидетельствует конкурсная документация.
В самом договоре аренды от 06.04.2009 N 1647/н стороны установили обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств (пункты 4.2.10 и 8.1 договора); а также, что арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 3.1.5 договора), при этом арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя, но стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды (пункт 3.3.3 договора).
Таким образом, об обязанности произвести капитальный ремонт за счет собственных средств арендатор знал еще на стадии заключения указанного договора аренды, поскольку был ознакомлен с конкурсной документацией и условиями договора.
При этом, в силу п. 4.2.10 договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н, арендатор обязан исполнять предписания арендодателя по проведению за счет собственных средств текущего и капитального ремонта. Проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова, данный вопрос местным законодательством не был урегулирован.
Следовательно, исходя из вышеназванных условий договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом были осуществлены неотделимые улучшения, а не капитальный ремонт противоречат фактическим обстоятельствам дела и подлежат отклонению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.
Ремонт арендованного имущества регулируется ст. 616 Гражданского кодекса РФ, а улучшения арендованного имущества - ст. 623 Гражданского кодекса РФ.
Неотделимые улучшения изменяют первоначальную стоимость, технико-экономические показатели и параметры, конструктивные элементы, технологическое и служебное назначение и срок полезного использования помещения и здания в целом.
Исходя из положений Федерального закона N 215-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимается замена или восстановление - строительных конструкций объекта (кроме несущих), систем инженерно-технического обеспечения и их сетей, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций.
Кроме того, письмом от 06.10.2009 N 0108-1-10438 (том I л.д. 24) Комитет по управлению имуществом Тамбовской области согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.
09.02.2011 ООО "Спектр" было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия N 1-Р-10 (том I л.д. 18).
Факт проведения капитального ремонта также подтверждается тем, что ООО "Звезда-2" по договору подряда N 5 от 12.05.2010 выполнило ремонтно-реставрационные работы - капитальный ремонт здания, расположенного по ул. Интернациональная/Носовская, 31/2, литер "Б", выполнены общестроительные работы, металломонтажные работы, сантехнические работы общей стоимостью 2 845 447 руб. (в том числе НДС 196087 руб.), принятые по акту приема-передачи N 1 от 31.01.2011 и оплаченные платежными поручениями N 47 от 21.02.2011 на сумму 991813 руб., N 40 от 17.02.2011 на сумму 1000 000 руб., N 37 от 14.02.2011 на сумму 853634 руб. (том II л.д. 65 - 73).
Доказательств проведения неотделимых улучшений, равно как и доказательств получения согласования арендодателя на их проведение, либо внесения изменений в договор аренды 06.04.2009 N 1647/н, по данному вопросу, судам первой и апелляционной инстанций представлено не было.
Кроме того, факт проведения капитального ремонта также подтверждается письмами самого истца (л.д. 30 - 35), актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, от 4.04.2011, а также проектно-сметной документацией, выполненной ОАО "Тамбовкоммунпроект".
В материалы дела истцом также не было представлено доказательств размера заявленных ко взысканию убытков, а именно актов выполненных работ, обоснования стоимости. Кроме того, на необходимость предоставления соответствующей документации указывалось в переписке Комитета по управлению имуществом города с истцом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении технической экспертизы по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений также подлежит отклонению как несостоятельный. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.
В своем ходатайстве истце просил на разрешение эксперта поставить вопрос о стоимости по состоянию на 04.09.2012 неотделимых улучшений нежилого помещения, площадью 112,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 N 2, нежилого помещения, площадью 67 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 N 1, произведенных в период с 12.05.2010 по 04.09.2012", проведение экспертизы поручить эксперту ООО ОПЦ "Альтаир" Комылевичу Роману Евгеньевичу
Отказывая в удовлетворении указанного ходатайства, суд первой инстанции верно руководствовался нижеследующим.
На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Следовательно, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23.11.1988 N 312, при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок.
Из искового заявления, акта приемки выполненных работ N 1 от 31.01.2011 и заявленное ходатайства не усматривается, какие неотделимые улучшения недвижимого имущества (достройка, модернизация, дооборудование, техническое перевооружение и реконструкция.) были произведены ООО "Спектр" в арендуемых помещениях.
Кроме того, в письме от 10.01.2010 истец просил ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" составить сметную документацию на капитальный ремонт помещений, расположенных по адресу г. Тамбов ул. Интернациональная/Носовская, дом 31/2.
Представленная истцом и составленная ОАО ПИ "Тамбовгражданпроект" смета соответствует акту приемки N 1 от 31.01.2011 работ, выполненных ООО "Звезда-2". При этом, из указанного акта не усматривается, что истцом были произведены работы по достройке, модернизации, дооборудованию, техническому перевооружению и реконструкции.
Как указывалось ранее, материалами дела подтверждено согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на проведение капитального ремонта в счет арендной платы (письмо от 06.10.2009 N 0108-1-10438). Доказательств получения разрешения арендодателя на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества истцом в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что у суда области отсутствовали основания и необходимость проведения экспертизы.
В своей апелляционной жалобе заявитель также указывает, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества. Указанный довод не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
Из материалов дела следует, что цена приобретенного помещения установлена соответствующим договором купли-продажи от 04.09.2012.
В соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Из анализа указанной нормы права следует, что требование о зачете в счет выкупной цены муниципального имущества стоимости неотделимых улучшении приобретенного имущества может быть заявлено в суд приобретателем этого имущества при условии, если имущество приобретено им в порядке преимущественного права на его приобретение.
Согласно представленным в материалы дела доказательства, договоры купли-продажи объектов муниципального имущества N 1339 и N 1340 от 04.09.2012 заключены посредством публичного предложения, победителем продажи признано ООО "Спектр", что подтверждается протоколами об итогах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 20.08.2012 N 3-п-3/12, N 4-п-3/12, подписанными истцом без возражений, цена приобретаемого имущества установлена сторонами в договорах купли-продажи и при заключении договора не оспаривалась.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял во внимание то обстоятельство, что имущество приобретено истцом не в порядке преимущественного права на его приобретение, в связи с чем, пришел к выводу, что Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не подлежит применению к спорным правоотношениям.
При этом, имущество, арендованное истцом по договору аренды, на основании Постановления Администрации Тамбовской области N 280 от 10.08.1993 является объектом культурного наследия: "Дом жилой" (адрес: г. Тамбов ул. Носовская 2), работы по сохранению объекта культурного наследия произведены истцом в период действия договора аренды от 06.04.2009 N 1647/н.
Отношения, возникающие в области сохранения, использования и объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Согласно положениям статьи 14 указанного Федерального закона, физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.
В силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.02.2012 по делу N А64-10185/2011 ООО "Спектр" отказано во взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенного ремонта арендованных помещений.
Указанное решение истцом не обжаловалось и вступило в законную силу.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает правомерными и обоснованными выводы суда области о том, что истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком, наличия причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, а также доказательств, подтверждающих размер понесенных убытков.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.09.2013 по делу N А64-2118/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спектр", г. Тамбов (ОГРН 1036841120425) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)