Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кожин М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Платоновой И.В.
судей - Максимкиной Н.В., Морозовой Н.В.
при секретаре - А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Е. на решение Октябрьского районного суда Рязанской области г. Рязани от 16 января 2014 года, которым постановлено:
Иск администрации города Рязани к К., Е. о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.
Расторгнуть заключенный 18 августа 2011 года между администрацией города Рязани и К. договор N купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >.
Взыскать с К. в пользу администрации города Рязани задолженность по договору купли-продажи N от 18.08.2011 г. по основному долгу в размере <... > рубля <... > копейки, проценты за предоставление рассрочки в размере <... > рубля <... > копеек, пени по основному долгу в размере <... > рублей, пени по процентам за предоставление рассрочки в размере <... > рублей, а всего сумму в размере <... > рублей <... > копейки.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение Н13, в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >, имеющее условный номер N, принадлежащее по праву собственности Е., расположенное по адресу: < данные изъяты >, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <... > рублей.
Взыскать с К. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <... > рублей.
Взыскать с Е. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <... > рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., судебная коллегия
установила:
Администрация г. Рязани обратилась в суд с иском к К., Е.
о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обосновании заявленных требований указала, что 18.08.2011 г. между администрацией г. Рязани (Продавец) и ИП К. (Покупатель) был заключен договор N купли-продажи муниципального имущества (далее Договор) нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты > (далее Имущество). На основании вышеуказанного Договора управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 25.08.2011 г. была внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N о государственной регистрации перехода права к ИП К. на имущество.
В соответствии с п. 2.2 Договора продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания сторонами Договора. В соответствии с пунктами 2.3, 2.4, 2.8 Договора оплата основного долга (цены имущества) и процентов за предоставление рассрочки, осуществляется покупателем равными долями по <... > рублей <... > копеек, не позднее числа, соответствующего дате заключения Договора, начиная по истечении календарного месяца с Даты заключения Договора. Всего цена продажи имущества по Договору составила <... > рублей. Пункт 5.2 Договора предусматривает, в случае нарушения установленных договором сроков платежей покупатель уплачивает пени в размере <... >% от суммы просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам за рассрочку оплаты, за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.
По состоянию на 05.07.2013 г. задолженность ИП К. составляет: - по основному долгу - <... > руб. <... > коп., - по процентам за предоставление рассрочки - <... > руб. <... > коп., - пени по основному долгу - <... > руб. <... > коп., - пени по процентам за предоставление рассрочки - <... > руб. <... > коп.
22.03.2012 г. в адрес К. была направлена претензия N 19-420 о расторжение договора купли-продажи N от 18.08.2011 и с требованием вернуть администрации города Рязани нежилое помещение Н13, расположенное по адресу: < данные изъяты >. Указанные требования ответчиком исполнены не были.
Пункт 3.2 Договора предусматривает, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки.
Как стало известно из выписки из ЕГРП N по состоянию на 12.03.2012 г. имущество принадлежит Е., право собственности которого возникло на основании договора купли продажи нежилого помещения от 13.09.2011 г. и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 21.10.2011 г.
Согласия залогодержателя - администрации города Рязани на отчуждение предмета залога продавцом получено не было.
На основании изложенного, после уточнения в судебном заседании представителем требований, истец просил суд расторгнуть договор N купли-продажи муниципального имущества от 18.08.2011 г. между администрацией города Рязани и К. на нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >; взыскать с К. по договору N купли-продажи муниципального имущества от 18.08.2011 г. задолженность по основному долгу в сумме <... > руб. <... > коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме <... > руб. <... > коп., пени по основному долгу в сумме <... > руб. <... > коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме <... > руб. <... > коп.; обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >, определив начальную продажную стоимость <... > руб. <... > коп..
Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Е. просит решение суда отменить в части обращения взыскания на предмет залога, принадлежащее ему нежилое помещение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводов жалобы, суд не принял во внимание, что на момент заключения К. и Е. договора купли-продажи нежилого помещения, обременения в отношении объекта недвижимости отсутствовали, так как запись об ипотеке в реестр не была внесена. Суд не учел тот факт, что ответчик Е. не является должником по отношению к Администрации города Рязани, в связи с чем оснований для обращения взыскания на принадлежащее ему имущество не имеется, которое допускается только при наличии условий, предусмотренных ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а таковые отсутствуют. Кроме того, суд необоснованно возложил на Е.обязанность по уплате государственной пошлины.
Е. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представители Администрации города Рязани в суд апелляционной инстанции не явились, истец о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявлял, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
К. в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена по последнему известному месту жительства, ее интересы представляет в качестве представителя адвокат Горбачева Ю.А., назначенная судом первой инстанции на основании ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в суде апелляционной инстанции вопрос о результатах рассмотрения жалобы Е. оставила на усмотрение судебной коллегии.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Судом установлено, что 18 августа 2011 года между истцом (продавцом) - администрацией г. Рязани, и ответчиком (покупателем) - ИП К., был заключен договор N купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, стоимостью в размере <... > рублей (п. 2.1 Договора). Стоимость объекта недвижимости определена сторонами согласно результатам оценки в <... > руб.
Продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания договора, равными долями по <... > рублей <... > коп. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, последний платеж в размере 77111 рублей 15 коп. - не позднее 18 августа 2014 года. Одновременно с уплатой очередного платежа в погашение основного долга на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупателем должны были быть уплачены проценты в размере 2,75% (п. п. 2.2, 2.4 - 2.8 Договора).
Стороны Договора установили, что право собственности на приобретаемое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном законодательством. С момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки (п. п. 3.1, 3.2 Договора).
25 августа 2011 года в ЕГРП была внесена запись о переходе права собственности на спорное нежилое помещение к ИП К.. При этом запись о регистрации залога в ЕГРП Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области не внесена.
13 сентября 2011 года между К. (впоследствии утратившей статус индивидуального предпринимателя) - продавцом, и Е. - покупателем, был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене <... > рублей. В тот же день нежилое помещение было передано Е. по акту-приема передачи и стороны договора обратились в управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
20 сентября 2011 года управлением Росреестра по Рязанской области государственная регистрация перехода прав собственности на спорное нежилое помещение от К. к Е. была приостановлена.
28 сентября 2011 года управлением Росреестра по Рязанской области была внесена в ЕГРП запись о наличии обременения на спорное нежилое помещение в виде ипотеки в пользу муниципального образования - г. Рязань на срок с 28.09.2011 года по 18.08.2014 года, о чем в адрес К. и администрация г. Рязани были уведомлены.
21 октября 2011 года в ЕГРП была внесена запись о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, от К. к Е. и одновременно запись о регистрации ипотеки в пользу муниципального образования г. Рязань при смене собственника, заложенного имущества.
Приведенные обстоятельства были установлены, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Рязани от 29 мая 2013 года по ранее рассмотренному гражданскому делу с участием тех же лиц.
Кроме того, как установлено судом, с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости К. ни одного платежа в пользу Администрации города Рязани не произвела. В настоящее время у ответчицы перед истцом имеется задолженность по неисполненному обязательству по оплате цены приобретенного имущества, рассчитанная истцом за период с 17.09.2011 г. по 05.07.2013 г., сумма которой составляет <... > рублей. Так же у К. перед истцом за указанный период имеется задолженность по возврату процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка в размере <... > рубля <... > копеек.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы долга, обращении взыскания на предмет залога, суд правильно установил существенные по делу обстоятельства, а также нормы материального права, подлежащие применению, исходя из характера спорных правоотношений.
Порядок заключения договора купли-продажи, обязанность продавца передать вещь, а покупателя - ее оплатить на условиях, предусмотренных договором, а также основания расторжения договора и последствия его расторжения, определены в ст. ст. 450, 453 454, 486, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из перечисленных положений закона, вышеприведенных обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу о том, что истец - Администрация города Рязани - в полном объеме выполнил свои обязательства, вытекающие из договора купли-продажи нежилого помещения. Ответчик К. напротив оплату товара, как обусловлено договором - в рассрочку, не выполняет, то есть допустила существенное нарушение договора, что повлекло за собой для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Данные обстоятельства обоснованно послужили основанием для удовлетворения требований Администрации города Рязани о расторжении договора и взыскании убытков.
В целях защиты прав истца суд правильно обратил взыскание на предмет ипотеки, нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, принадлежащие в настоящее время ответчику Е.
Частью 1 статьи 50 Закона "Об ипотеке" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ, как и статьей 54.1 Закона "Об ипотеке", взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно статьи 349 Гражданского кодекса РФ и статьи 51 Закона "Об ипотеке" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу положений статьи 353 Гражданского кодекса РФ, аналогичных положениям статьи 38 Закона "Об ипотеке", в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Сведения о регистрации ипотеки, в связи с заключением договора между Администрацией города Рязани и К., были внесены в государственный реестр 21 октября 2011 года, срок на который установлено ограничение - с 28 сентября 2011 года по 18 августа 2014 года. Таким образом, на момент рассмотрения спора нежилое помещение, принадлежащее Е., находится в залоге у Администрации города Рязани по договору заключенному с К., срок установленного обременения начал течь до момента регистрации права собственности за Е.
Доводы Е. о том, что на момент заключения договора между ним и К. ипотека зарегистрирована не была, обоснованно не повлекли за собой отказ в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога. Указанный довод ответчика был принят во внимание при рассмотрении иска Администрации города Рязани к К. и Е. о признании договора купли-продажи недействительным Советским районным судом г. Рязани, и повлек за собой отказ в удовлетворении данных исковых требований.
Однако, указанное обстоятельство, при наличии зарегистрированной ипотеки на имущество Е., не имеет правового значения при удовлетворении иска Администрации города об обращении взыскания на предмет залога, так как право залогодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки предусмотрено вышеуказанным Федеральным Законом и не связано с личностью собственника предмета залога, что следует из толкования ст. 38 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Что касается доводов Е. о необоснованности возложения на него обязанности по несению расходов по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета, то в указанной части решение суда нарушения норм процессуального права не содержит, так как соответствует положениям ст. 103 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влекут за собой отмену постановленного решения, так как основаны на ошибочном толковании примененного судом законодательства, а также неверной оценкой обстоятельств по делу.
Решение районного суда является законным, обоснованным, вынесенном в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 16 января 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.04.2014 N 33-720
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2014 г. N 33-720
Судья: Кожин М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Платоновой И.В.
судей - Максимкиной Н.В., Морозовой Н.В.
при секретаре - А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Е. на решение Октябрьского районного суда Рязанской области г. Рязани от 16 января 2014 года, которым постановлено:
Иск администрации города Рязани к К., Е. о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.
Расторгнуть заключенный 18 августа 2011 года между администрацией города Рязани и К. договор N купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >.
Взыскать с К. в пользу администрации города Рязани задолженность по договору купли-продажи N от 18.08.2011 г. по основному долгу в размере <... > рубля <... > копейки, проценты за предоставление рассрочки в размере <... > рубля <... > копеек, пени по основному долгу в размере <... > рублей, пени по процентам за предоставление рассрочки в размере <... > рублей, а всего сумму в размере <... > рублей <... > копейки.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение Н13, в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >, имеющее условный номер N, принадлежащее по праву собственности Е., расположенное по адресу: < данные изъяты >, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <... > рублей.
Взыскать с К. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <... > рублей.
Взыскать с Е. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <... > рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., судебная коллегия
установила:
Администрация г. Рязани обратилась в суд с иском к К., Е.
о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обосновании заявленных требований указала, что 18.08.2011 г. между администрацией г. Рязани (Продавец) и ИП К. (Покупатель) был заключен договор N купли-продажи муниципального имущества (далее Договор) нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты > (далее Имущество). На основании вышеуказанного Договора управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 25.08.2011 г. была внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N о государственной регистрации перехода права к ИП К. на имущество.
В соответствии с п. 2.2 Договора продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания сторонами Договора. В соответствии с пунктами 2.3, 2.4, 2.8 Договора оплата основного долга (цены имущества) и процентов за предоставление рассрочки, осуществляется покупателем равными долями по <... > рублей <... > копеек, не позднее числа, соответствующего дате заключения Договора, начиная по истечении календарного месяца с Даты заключения Договора. Всего цена продажи имущества по Договору составила <... > рублей. Пункт 5.2 Договора предусматривает, в случае нарушения установленных договором сроков платежей покупатель уплачивает пени в размере <... >% от суммы просроченных платежей по основному долгу и (или) процентам за рассрочку оплаты, за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.
По состоянию на 05.07.2013 г. задолженность ИП К. составляет: - по основному долгу - <... > руб. <... > коп., - по процентам за предоставление рассрочки - <... > руб. <... > коп., - пени по основному долгу - <... > руб. <... > коп., - пени по процентам за предоставление рассрочки - <... > руб. <... > коп.
22.03.2012 г. в адрес К. была направлена претензия N 19-420 о расторжение договора купли-продажи N от 18.08.2011 и с требованием вернуть администрации города Рязани нежилое помещение Н13, расположенное по адресу: < данные изъяты >. Указанные требования ответчиком исполнены не были.
Пункт 3.2 Договора предусматривает, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки.
Как стало известно из выписки из ЕГРП N по состоянию на 12.03.2012 г. имущество принадлежит Е., право собственности которого возникло на основании договора купли продажи нежилого помещения от 13.09.2011 г. и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 21.10.2011 г.
Согласия залогодержателя - администрации города Рязани на отчуждение предмета залога продавцом получено не было.
На основании изложенного, после уточнения в судебном заседании представителем требований, истец просил суд расторгнуть договор N купли-продажи муниципального имущества от 18.08.2011 г. между администрацией города Рязани и К. на нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >; взыскать с К. по договору N купли-продажи муниципального имущества от 18.08.2011 г. задолженность по основному долгу в сумме <... > руб. <... > коп., проценты за предоставление рассрочки в сумме <... > руб. <... > коп., пени по основному долгу в сумме <... > руб. <... > коп., пени по процентам за предоставление рассрочки в сумме <... > руб. <... > коп.; обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: < данные изъяты >, определив начальную продажную стоимость <... > руб. <... > коп..
Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Е. просит решение суда отменить в части обращения взыскания на предмет залога, принадлежащее ему нежилое помещение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводов жалобы, суд не принял во внимание, что на момент заключения К. и Е. договора купли-продажи нежилого помещения, обременения в отношении объекта недвижимости отсутствовали, так как запись об ипотеке в реестр не была внесена. Суд не учел тот факт, что ответчик Е. не является должником по отношению к Администрации города Рязани, в связи с чем оснований для обращения взыскания на принадлежащее ему имущество не имеется, которое допускается только при наличии условий, предусмотренных ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а таковые отсутствуют. Кроме того, суд необоснованно возложил на Е.обязанность по уплате государственной пошлины.
Е. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представители Администрации города Рязани в суд апелляционной инстанции не явились, истец о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявлял, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
К. в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена по последнему известному месту жительства, ее интересы представляет в качестве представителя адвокат Горбачева Ю.А., назначенная судом первой инстанции на основании ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в суде апелляционной инстанции вопрос о результатах рассмотрения жалобы Е. оставила на усмотрение судебной коллегии.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Судом установлено, что 18 августа 2011 года между истцом (продавцом) - администрацией г. Рязани, и ответчиком (покупателем) - ИП К., был заключен договор N купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, стоимостью в размере <... > рублей (п. 2.1 Договора). Стоимость объекта недвижимости определена сторонами согласно результатам оценки в <... > руб.
Продавец предоставил покупателю рассрочку оплаты цены имущества в течение трех лет с момента подписания договора, равными долями по <... > рублей <... > коп. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, последний платеж в размере 77111 рублей 15 коп. - не позднее 18 августа 2014 года. Одновременно с уплатой очередного платежа в погашение основного долга на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупателем должны были быть уплачены проценты в размере 2,75% (п. п. 2.2, 2.4 - 2.8 Договора).
Стороны Договора установили, что право собственности на приобретаемое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном законодательством. С момента государственной регистрации права собственности покупателя имущество находится в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате установленной договором цены продажи имущества и процентов за предоставление рассрочки (п. п. 3.1, 3.2 Договора).
25 августа 2011 года в ЕГРП была внесена запись о переходе права собственности на спорное нежилое помещение к ИП К.. При этом запись о регистрации залога в ЕГРП Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области не внесена.
13 сентября 2011 года между К. (впоследствии утратившей статус индивидуального предпринимателя) - продавцом, и Е. - покупателем, был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене <... > рублей. В тот же день нежилое помещение было передано Е. по акту-приема передачи и стороны договора обратились в управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
20 сентября 2011 года управлением Росреестра по Рязанской области государственная регистрация перехода прав собственности на спорное нежилое помещение от К. к Е. была приостановлена.
28 сентября 2011 года управлением Росреестра по Рязанской области была внесена в ЕГРП запись о наличии обременения на спорное нежилое помещение в виде ипотеки в пользу муниципального образования - г. Рязань на срок с 28.09.2011 года по 18.08.2014 года, о чем в адрес К. и администрация г. Рязани были уведомлены.
21 октября 2011 года в ЕГРП была внесена запись о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, от К. к Е. и одновременно запись о регистрации ипотеки в пользу муниципального образования г. Рязань при смене собственника, заложенного имущества.
Приведенные обстоятельства были установлены, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Рязани от 29 мая 2013 года по ранее рассмотренному гражданскому делу с участием тех же лиц.
Кроме того, как установлено судом, с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости К. ни одного платежа в пользу Администрации города Рязани не произвела. В настоящее время у ответчицы перед истцом имеется задолженность по неисполненному обязательству по оплате цены приобретенного имущества, рассчитанная истцом за период с 17.09.2011 г. по 05.07.2013 г., сумма которой составляет <... > рублей. Так же у К. перед истцом за указанный период имеется задолженность по возврату процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка в размере <... > рубля <... > копеек.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы долга, обращении взыскания на предмет залога, суд правильно установил существенные по делу обстоятельства, а также нормы материального права, подлежащие применению, исходя из характера спорных правоотношений.
Порядок заключения договора купли-продажи, обязанность продавца передать вещь, а покупателя - ее оплатить на условиях, предусмотренных договором, а также основания расторжения договора и последствия его расторжения, определены в ст. ст. 450, 453 454, 486, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из перечисленных положений закона, вышеприведенных обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу о том, что истец - Администрация города Рязани - в полном объеме выполнил свои обязательства, вытекающие из договора купли-продажи нежилого помещения. Ответчик К. напротив оплату товара, как обусловлено договором - в рассрочку, не выполняет, то есть допустила существенное нарушение договора, что повлекло за собой для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Данные обстоятельства обоснованно послужили основанием для удовлетворения требований Администрации города Рязани о расторжении договора и взыскании убытков.
В целях защиты прав истца суд правильно обратил взыскание на предмет ипотеки, нежилое помещение Н13 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью <... > кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: < данные изъяты >, принадлежащие в настоящее время ответчику Е.
Частью 1 статьи 50 Закона "Об ипотеке" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ, как и статьей 54.1 Закона "Об ипотеке", взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно статьи 349 Гражданского кодекса РФ и статьи 51 Закона "Об ипотеке" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В силу положений статьи 353 Гражданского кодекса РФ, аналогичных положениям статьи 38 Закона "Об ипотеке", в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Сведения о регистрации ипотеки, в связи с заключением договора между Администрацией города Рязани и К., были внесены в государственный реестр 21 октября 2011 года, срок на который установлено ограничение - с 28 сентября 2011 года по 18 августа 2014 года. Таким образом, на момент рассмотрения спора нежилое помещение, принадлежащее Е., находится в залоге у Администрации города Рязани по договору заключенному с К., срок установленного обременения начал течь до момента регистрации права собственности за Е.
Доводы Е. о том, что на момент заключения договора между ним и К. ипотека зарегистрирована не была, обоснованно не повлекли за собой отказ в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога. Указанный довод ответчика был принят во внимание при рассмотрении иска Администрации города Рязани к К. и Е. о признании договора купли-продажи недействительным Советским районным судом г. Рязани, и повлек за собой отказ в удовлетворении данных исковых требований.
Однако, указанное обстоятельство, при наличии зарегистрированной ипотеки на имущество Е., не имеет правового значения при удовлетворении иска Администрации города об обращении взыскания на предмет залога, так как право залогодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки предусмотрено вышеуказанным Федеральным Законом и не связано с личностью собственника предмета залога, что следует из толкования ст. 38 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Что касается доводов Е. о необоснованности возложения на него обязанности по несению расходов по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета, то в указанной части решение суда нарушения норм процессуального права не содержит, так как соответствует положениям ст. 103 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влекут за собой отмену постановленного решения, так как основаны на ошибочном толковании примененного судом законодательства, а также неверной оценкой обстоятельств по делу.
Решение районного суда является законным, обоснованным, вынесенном в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 16 января 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)