Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Соляникова Р.В.,
судей Данилова О.И., Щепалова С.В.
при секретаре Е.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12.03.2014 по исковому заявлению В.Е.А. к А.Н.Т., А.Т.М.о., А.А.М.к. о расторжении договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Данилова О.И, судебная коллегия
установила:
иск заявлен по тем основаниям, что <...> между истицей и ответчиком А.Н.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимость которой определена в размере <...>. До подачи иска уплата по указанному договору купли-продажи не произведена, квартира по передаточному акту не принята. Истица просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный <...> между В.Е.А. и А.Н.Т. С А.Н.Т. в пользу истицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>.
С принятым судебным постановлением не согласны ответчики, в апелляционной жалобе просят его отменить и принять новое решение. В обоснование жалобы указывают, что А.Н.Т. зарегистрирован в приобретенном жилом помещении по месту жительства, осуществляет его ремонт. Считают, что имеющимися в деле доказательствами подтвержден факт передачи ответчиком истице денежных средств в счет уплаты стоимости квартиры. Полагают, что неподписание сторонами сделки передаточного акта, нарушение условий договора в части передачи денежных средств по сделке не свидетельствуют о нарушении существенных условий договора купли-продажи и не влекут его расторжение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица и ее представитель М.В.М. против доводов апелляционной жалобы возражали.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав объяснения истицы и ее представителя, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истице на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира общей площадью 33,8 кв. м, расположенная по адресу: <...>.
<...> между истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры, ее стоимость определена сторонами в размере <...>. <...> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя ответчика, ему выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. Ни истица, ни ее несовершеннолетние дети в указанной квартире зарегистрированы не были. Ответчик и его родители зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства с <...>. Квартира фактически была передана истицей во владение ответчика, который начал осуществлять в ней ремонт. Во время отъезда ответчика в <...> истица самовольно вселилась в квартиру, обязуясь перед ответчиком освободить ее до <...>, однако, и до настоящего времени проживает в ней.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренная в названном договоре купли-продажи квартиры обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость квартиры в размере <...> ответчиком не исполнена, что является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении данного договора купли-продажи.
Судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от <...> согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом указанные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены в то время как продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем условия об уплате цены, юридически значимым обстоятельством является наличие (отсутствие) передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества по такому договору.
По мнению судебной коллегии, с учетом обстоятельств дела, подтверждающих фактическую передачу спорной квартиры от продавца к покупателю, и положений статьи 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязанности по принятию проданной ему квартиры.
Заключенный между истицей и ответчиком договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
Вывод суда первой инстанции о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесен сам факт неуплаты покупателем стоимости квартиры продавцу, основан на ошибочном толковании норм ГК РФ.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неуплаты денег за квартиру ответчиком.
Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от <...> <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ошибочно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось.
При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по заявленным истицей основаниям не имеется. При этом истица не лишена возможности защитить свои нарушенные права, обратившись в суд с иными требованиями, предусмотренными законом (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).
На основании изложенного решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права с принятием нового решения об отказе в иске (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12.03.2014 по настоящему делу отменить. Принять новое решение об отказе в иске.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 13.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1752/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1752/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Соляникова Р.В.,
судей Данилова О.И., Щепалова С.В.
при секретаре Е.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12.03.2014 по исковому заявлению В.Е.А. к А.Н.Т., А.Т.М.о., А.А.М.к. о расторжении договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Данилова О.И, судебная коллегия
установила:
иск заявлен по тем основаниям, что <...> между истицей и ответчиком А.Н.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимость которой определена в размере <...>. До подачи иска уплата по указанному договору купли-продажи не произведена, квартира по передаточному акту не принята. Истица просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный <...> между В.Е.А. и А.Н.Т. С А.Н.Т. в пользу истицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>.
С принятым судебным постановлением не согласны ответчики, в апелляционной жалобе просят его отменить и принять новое решение. В обоснование жалобы указывают, что А.Н.Т. зарегистрирован в приобретенном жилом помещении по месту жительства, осуществляет его ремонт. Считают, что имеющимися в деле доказательствами подтвержден факт передачи ответчиком истице денежных средств в счет уплаты стоимости квартиры. Полагают, что неподписание сторонами сделки передаточного акта, нарушение условий договора в части передачи денежных средств по сделке не свидетельствуют о нарушении существенных условий договора купли-продажи и не влекут его расторжение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица и ее представитель М.В.М. против доводов апелляционной жалобы возражали.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав объяснения истицы и ее представителя, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истице на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира общей площадью 33,8 кв. м, расположенная по адресу: <...>.
<...> между истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры, ее стоимость определена сторонами в размере <...>. <...> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя ответчика, ему выдано соответствующее свидетельство о праве собственности. Ни истица, ни ее несовершеннолетние дети в указанной квартире зарегистрированы не были. Ответчик и его родители зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства с <...>. Квартира фактически была передана истицей во владение ответчика, который начал осуществлять в ней ремонт. Во время отъезда ответчика в <...> истица самовольно вселилась в квартиру, обязуясь перед ответчиком освободить ее до <...>, однако, и до настоящего времени проживает в ней.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренная в названном договоре купли-продажи квартиры обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость квартиры в размере <...> ответчиком не исполнена, что является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении данного договора купли-продажи.
Судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от <...> согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом указанные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены в то время как продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем условия об уплате цены, юридически значимым обстоятельством является наличие (отсутствие) передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества по такому договору.
По мнению судебной коллегии, с учетом обстоятельств дела, подтверждающих фактическую передачу спорной квартиры от продавца к покупателю, и положений статьи 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязанности по принятию проданной ему квартиры.
Заключенный между истицей и ответчиком договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
Вывод суда первой инстанции о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесен сам факт неуплаты покупателем стоимости квартиры продавцу, основан на ошибочном толковании норм ГК РФ.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неуплаты денег за квартиру ответчиком.
Также неправильно суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от <...> <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ошибочно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось.
При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по заявленным истицей основаниям не имеется. При этом истица не лишена возможности защитить свои нарушенные права, обратившись в суд с иными требованиями, предусмотренными законом (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).
На основании изложенного решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права с принятием нового решения об отказе в иске (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12.03.2014 по настоящему делу отменить. Принять новое решение об отказе в иске.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)