Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Зарудной Юлии Игоревны на решение Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года по делу N А66-11993/2013 (судья Балакин Ю.П.),
установил:
открытое акционерное общество "Тверьстеклопластик" (ОГРН 1026900508238; далее - ОАО "Тверьстеклопластик") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "МебельГрад" (ОГРН 1126952006334; далее - ООО "МебельГрад") и единственному участнику ООО "МебельГрад" Зарудной Юлии Игоревне о взыскании с них солидарно 831 659 руб. 64 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 за период с марта 2013 года по 23.08.2013 в сумме 826 267 руб. 27 коп., неустойки в сумме 5392 руб. 37 коп.
Зарудная Юлия Игоревна и ООО "МебельГрад" 05.12.2013 обратились в Арбитражный суд Тверской области со встречным исковым заявлением к ОАО "Тверьстеклопластик" об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 на сумму 237 253 руб. 60 коп., путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы. Встречный иск принят к производству определением Арбитражного суда Тверской области от 6 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года первоначальный иск ОАО "Тверьстеклопластик" удовлетворен в полном объеме, с ООО "МебельГрад" и Зарудной Ю.И. в пользу ОАО "Тверьстеклопластик" взыскано солидарно 826 267 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате, 5392 руб. 37 коп. неустойки, 19 633 руб. 19 коп. расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении встречных исковых требований отказано; ОАО "Тверьстеклопластик" возвращена из дохода федерального бюджета сумма излишне уплаченной по платежному поручению от 03.04.2013 N 5731 госпошлины в размере 1753 руб. 45 коп.; расходы ООО "МебельГрад" и Зарудной Ю.И. по уплате 9745 руб. 07 коп. государственной пошлины по встречному исковому заявлению отнесены на этих заявителей.
Зарудная Ю.И. не согласилась с решением суда и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его частично изменить, уменьшив сумму задолженности на 237 253 руб. 60 коп. В остальной части решение суда подателем жалобы не оспаривается.
В обоснование апелляционной жалобы Зарудная Ю.И. ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Полагает возможным уменьшить размер арендной платы на сумму 237 253 руб. 60 коп., исключив плату за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы, поскольку, по ее мнению, указанные помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии.
Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что данное лицо не согласно, по сути, только с отказом в удовлетворении встречного искового заявления и взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 237 253 руб. 60 коп., на которую просит уменьшить размер арендной платы.
ОАО "Тверьстеклопластик" в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
От ООО "МебельГрад" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения суда, и лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, в силу части 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Тверьстеклопластик" (арендодатель) и ООО "МебельГрад" (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и временное пользование (в аренду) здание цеха (РСЦ), расположенного по адресу: город Тверь, улица П. Савельевой, дом 45, общей площадью 1311 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100029:8:36 в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях размещения производства, для размещения склада сырья и готовой продукции, для размещения персонала (пункты 1.1, 1.2 договора, приложение 1).
Пунктами 6.1, 6.2 установлен срок действия данного договора - с момента акта приема-передачи объекта в течение 11 месяцев с условием дальнейшей пролонгации.
Из пункта 2.1.1 следует, что арендодатель передает арендатору по передаточному акту помещения объекта N 1-41 в состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению.
В дальнейшем к договору подписаны дополнительные соглашения от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013, от 28.06.2013, от 01.07.2013.
Договором от 15.05.2012 N 12-8/5-11 определены размеры и условия внесения арендной платы. В силу пункта 3.3 договора ООО "МебельГрад" обязалось уплачивать ОАО "Тверьстеклопластик" арендную плату в следующем порядке:
1) платеж за первый и второй месяцы аренды, а также за последний месяц аренды осуществляется в течение 5 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи, то есть не позднее 22.05.2012;
2) последующие платежи вносятся ежемесячно не позднее 5 числа месяца следующего за месяцем аренды.
Дополнительными соглашениями от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013 и от 28.06.2013 к договору стороны в том числе изменили общую площадь переданного в аренду помещения и размер арендной платы, а именно:
- - с 15 ноября 2012 года - 165 968 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1213,3 кв. м;
- - с 1 апреля 2013 года - 160 298 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1172,8 кв. м;
- - с 1 июня 2013 года - 158 606 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1156,6 кв. м;
- - с 1 июля 2013 года - 160 298 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1172,8 кв. м;
- - с 6 августа 2013 года - 155 928 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1129,1 кв. м.
Данное имущество передано ОАО "Тверьстеклопластик" и получено ООО "МебельГрад" по актам приема-передачи от 15.05.2012, от 01.08.2012, от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013, от 01.07.2013, от 06.08.2013.
Дополнительным соглашением от 01.07.2013 к договору предусмотрен следующий порядок расчетов по арендной плате:
1) текущие платежи по арендной плате за период с 1 июля 2013 года по 5 сентября 2013 года арендатор обязан внести не позднее 5 сентября 2013 года;
2) имеющуюся по состоянию на 1 июля 2013 года задолженность по арендной плате в размере 799 575 руб. 91 коп.:
- не позднее 5 июля 2013 года - 250 000 руб.;
- не позднее 5 августа 2013 года - 299 575 руб. 91 коп.;
- не позднее 5 сентября 2013 года - 250 000 руб.
Также дополнительным соглашением от 01.07.2013 срок действия договора продлен с 01.07.2013 по 05.09.2013.
Согласно пункту 4.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Кроме того, как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств ООО "МебельГрад" по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 между ОАО "Тверьстеклопластик" и подателем жалобы 05.07.2013 заключен договор поручительства физического лица (Зарудной Ю.И.) за ООО "МебельГрад".
Согласно пункту 2 данного договора Зарудная Ю.И. обязалась солидарно с ООО "МебельГрад" отвечать перед истцом за неисполнение и/или несвоевременное исполнение ООО "МебельГрад" обязательств по договору аренды, включая оплату неустойки и штрафных санкций.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 4 дополнительного соглашения от 01.07.2013 к договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 в связи с частичным неисполнением обязательств по оплате арендных платежей ОАО "Тверьстеклопластик" письмом от 08.08.2013 N 12-9/82 известило ответчиков об одностороннем расторжении договора аренды на восьмой день с даты получения данного уведомления, которое получено ответчиками 15.08.2013.
В силу пункта 3 договора поручительства истец известил Зарудную Ю.И. о неисполнении ООО "МебельГрад" обязательств по договору аренды, направив 12.09.2013 уведомление от 11.09.2013 N 12-5/100. О его вручении свидетельствует подпись Зарудной Ю.И. на уведомлении.
Посчитав, что по названному договору в редакции дополнительных соглашений ответчики не исполнили обязательства по уплате арендных платежей за период с марта 2013 года по 23.08.2013 в сумме 826 267 руб. 27 коп., ОАО "Тверьстеклопластик" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании данной суммы задолженности и начисленной на нее неустойки в размере 5392 руб. 37 коп. (всего 831 659 руб. 64 коп. с учетом уточнения требований).
В свою очередь Зарудная Ю.И. и ООО "МебельГрад" обратились с совместным встречным исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 на сумму 237 253 руб. 60 коп. путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы.
Суд первой инстанции, удовлетворил в полном объеме требования по первоначальному иску и отказал в удовлетворении требований по встречному иску, при этом правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Пунктом 1 статьи 363 данного Кодекса предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Согласно пункту 2 статьи 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В соответствии с частью 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела (договором аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 с дополнительными соглашениями, в том числе от 01.07.2013 (лист дела 54), актами приема-передачи (листы дела 32 - 33, 52); счетами на оплату (листы дела 69 - 75), односторонними актами сверки взаимных расчетов на 24.09.2013, на 15.12.2013 составленными истцом (листы дела 64, 118), платежными поручениями (листы дела 91 - 101), расчетами истца подтверждается, что у ООО "МебельГрад" имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 за период с марта 2013 года по 23 августа 2013 года в общей сумме 826 267 руб. 27 коп. За просрочку исполнения обязательств по уплате арендной платы по данному договору за период с 06.08.2013 по 23.08.2013 истцом исчислена неустойка в размере 5392 руб. 37 коп.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств погашения задолженности по арендной плате, так же как и контррасчета исчисленных истцом сумм задолженности и неустойки ответчиками не представлено.
Апелляционной инстанцией не принимается ссылка подателя жалобы на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 августа 2013 года по делу N А66-3959/2013, поскольку указанное решение не влияет на обстоятельства настоящего дела, а касается иного периода начисления задолженности и неустойки на такую задолженность по вышеназванному договору аренды.
Зарудная Ю.В. указывает на то, что размер арендной платы подлежит уменьшению на сумму 237 253 руб. 60 коп. путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы, поскольку указанные помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии.
Данный довод правомерно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания названной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как указано в апелляционной жалобе, актом осмотра от 15.04.2013, установлено, что помещения N 27 - 37 не пригодны для использования.
Вместе с тем из содержания акта осмотра от 15.04.2013, составленного в одностороннем порядке сотрудниками ООО "МебельГрад" и утвержденного его директором Зарудной Ю.И., следует, что члены комиссии пришли к выводу о невозможности использования в производственной деятельности помещений N 27, 28, 29, 34, 35, 36, 37.
В отношении непригодности помещений N 30 - 33 какой-либо акт в деле отсутствует.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истцы по встречному иску не уведомляли ОАО "Тверьстеклопластик" о проведении обследования 15.04.2013 помещений N 27 - 37 на предмет невозможности их использования в производственной деятельности ООО "МебельГрад", осмотр проведен в отсутствие представителей ОАО "Тверьстеклопластик", а указанный акт осмотра отправлен истцу только 02.12.2013 (листы дела 112 - 114).
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел в обоснованному выводу о том, что составленный по итогам осмотра акт от 15.04.2013 является недопустимым доказательством по делу.
Также из актов приема-передачи от 15.05.2012 и от 01.08.2012 (листы дела 32 и 33) следует, что претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества арендатор не имел, имущество передано в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, дефекты не выявлены. Указанные акты подписаны полномочными представителями сторон без замечаний и подтверждают возможность использование переданных в аренду помещений в соответствии с условиями договора. Возражений относительно цены аренды ответчиками ни при составлении актов приема-передачи, ни впоследствии не заявлялось. Требование об уменьшении арендной платы с 15.04.2013 по 02.12.2013 в связи с невозможностью использования арендованного имущества (помещений N 27 - 37) на соразмерную сумму истцы ответчику не предъявляли. В акте осмотра от 15.04.2013, на который ссылается податель жалобы, указано лишь о снижении арендной платы.
При этом в силу положений статей 450, 451 ГК РФ требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом является, по сути, требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, истцы по встречному иску не обращались к ОАО "Тверьстеклопластик" или в суд с требованием об изменении условий договора аренды, доказательств наличия у ответчиков возражений в части условия договора о размере арендной платы до 02.12.2013 в материалах дела не имеется.
В связи с этим суд пришел к правомерному выводу о том, что требование истцов по встречному иску об уменьшении арендной платы не может быть удовлетворено на основании положений статей 612, 614 ГК РФ.
В нарушение статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательств того, что имеются недостатки имущества и они возникли по вине арендодателя после заключения договора, что является основанием для снижения размера арендной платы, в материалах дела не имеется, в суд апелляционной инстанции они также не представлены.
Кроме того, из имеющегося в материалах дела расчета цены встречного иска невозможно установить, каким образом истцами по встречному иску определена сумма уменьшения арендной платы, тогда как данная сумма должна быть определена исходя из соразмерности арендной платы условиям пользования имуществом.
Следовательно, истцами по встречному иску не доказано наличие оснований для уменьшения арендной платы на указанную спорную сумму.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Зарудной Ю.И. и ООО "МебельГрад".
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильно применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены (изменения) принятого по данному делу решения суда в оспариваемой части, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы уплаченная при подаче жалобы государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года по делу N А66-11993/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Зарудной Юлии Игоревны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N А66-11993/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N А66-11993/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Зарудной Юлии Игоревны на решение Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года по делу N А66-11993/2013 (судья Балакин Ю.П.),
установил:
открытое акционерное общество "Тверьстеклопластик" (ОГРН 1026900508238; далее - ОАО "Тверьстеклопластик") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "МебельГрад" (ОГРН 1126952006334; далее - ООО "МебельГрад") и единственному участнику ООО "МебельГрад" Зарудной Юлии Игоревне о взыскании с них солидарно 831 659 руб. 64 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 за период с марта 2013 года по 23.08.2013 в сумме 826 267 руб. 27 коп., неустойки в сумме 5392 руб. 37 коп.
Зарудная Юлия Игоревна и ООО "МебельГрад" 05.12.2013 обратились в Арбитражный суд Тверской области со встречным исковым заявлением к ОАО "Тверьстеклопластик" об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 на сумму 237 253 руб. 60 коп., путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы. Встречный иск принят к производству определением Арбитражного суда Тверской области от 6 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года первоначальный иск ОАО "Тверьстеклопластик" удовлетворен в полном объеме, с ООО "МебельГрад" и Зарудной Ю.И. в пользу ОАО "Тверьстеклопластик" взыскано солидарно 826 267 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате, 5392 руб. 37 коп. неустойки, 19 633 руб. 19 коп. расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении встречных исковых требований отказано; ОАО "Тверьстеклопластик" возвращена из дохода федерального бюджета сумма излишне уплаченной по платежному поручению от 03.04.2013 N 5731 госпошлины в размере 1753 руб. 45 коп.; расходы ООО "МебельГрад" и Зарудной Ю.И. по уплате 9745 руб. 07 коп. государственной пошлины по встречному исковому заявлению отнесены на этих заявителей.
Зарудная Ю.И. не согласилась с решением суда и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его частично изменить, уменьшив сумму задолженности на 237 253 руб. 60 коп. В остальной части решение суда подателем жалобы не оспаривается.
В обоснование апелляционной жалобы Зарудная Ю.И. ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Полагает возможным уменьшить размер арендной платы на сумму 237 253 руб. 60 коп., исключив плату за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы, поскольку, по ее мнению, указанные помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии.
Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что данное лицо не согласно, по сути, только с отказом в удовлетворении встречного искового заявления и взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 237 253 руб. 60 коп., на которую просит уменьшить размер арендной платы.
ОАО "Тверьстеклопластик" в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
От ООО "МебельГрад" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения суда, и лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, в силу части 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Тверьстеклопластик" (арендодатель) и ООО "МебельГрад" (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и временное пользование (в аренду) здание цеха (РСЦ), расположенного по адресу: город Тверь, улица П. Савельевой, дом 45, общей площадью 1311 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100029:8:36 в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях размещения производства, для размещения склада сырья и готовой продукции, для размещения персонала (пункты 1.1, 1.2 договора, приложение 1).
Пунктами 6.1, 6.2 установлен срок действия данного договора - с момента акта приема-передачи объекта в течение 11 месяцев с условием дальнейшей пролонгации.
Из пункта 2.1.1 следует, что арендодатель передает арендатору по передаточному акту помещения объекта N 1-41 в состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению.
В дальнейшем к договору подписаны дополнительные соглашения от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013, от 28.06.2013, от 01.07.2013.
Договором от 15.05.2012 N 12-8/5-11 определены размеры и условия внесения арендной платы. В силу пункта 3.3 договора ООО "МебельГрад" обязалось уплачивать ОАО "Тверьстеклопластик" арендную плату в следующем порядке:
1) платеж за первый и второй месяцы аренды, а также за последний месяц аренды осуществляется в течение 5 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи, то есть не позднее 22.05.2012;
2) последующие платежи вносятся ежемесячно не позднее 5 числа месяца следующего за месяцем аренды.
Дополнительными соглашениями от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013 и от 28.06.2013 к договору стороны в том числе изменили общую площадь переданного в аренду помещения и размер арендной платы, а именно:
- - с 15 ноября 2012 года - 165 968 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1213,3 кв. м;
- - с 1 апреля 2013 года - 160 298 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1172,8 кв. м;
- - с 1 июня 2013 года - 158 606 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1156,6 кв. м;
- - с 1 июля 2013 года - 160 298 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1172,8 кв. м;
- - с 6 августа 2013 года - 155 928 руб., в том числе НДС, в связи с изменением площади арендуемых помещений до 1129,1 кв. м.
Данное имущество передано ОАО "Тверьстеклопластик" и получено ООО "МебельГрад" по актам приема-передачи от 15.05.2012, от 01.08.2012, от 15.11.2012, от 01.04.2013, от 01.06.2013, от 01.07.2013, от 06.08.2013.
Дополнительным соглашением от 01.07.2013 к договору предусмотрен следующий порядок расчетов по арендной плате:
1) текущие платежи по арендной плате за период с 1 июля 2013 года по 5 сентября 2013 года арендатор обязан внести не позднее 5 сентября 2013 года;
2) имеющуюся по состоянию на 1 июля 2013 года задолженность по арендной плате в размере 799 575 руб. 91 коп.:
- не позднее 5 июля 2013 года - 250 000 руб.;
- не позднее 5 августа 2013 года - 299 575 руб. 91 коп.;
- не позднее 5 сентября 2013 года - 250 000 руб.
Также дополнительным соглашением от 01.07.2013 срок действия договора продлен с 01.07.2013 по 05.09.2013.
Согласно пункту 4.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Кроме того, как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств ООО "МебельГрад" по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 между ОАО "Тверьстеклопластик" и подателем жалобы 05.07.2013 заключен договор поручительства физического лица (Зарудной Ю.И.) за ООО "МебельГрад".
Согласно пункту 2 данного договора Зарудная Ю.И. обязалась солидарно с ООО "МебельГрад" отвечать перед истцом за неисполнение и/или несвоевременное исполнение ООО "МебельГрад" обязательств по договору аренды, включая оплату неустойки и штрафных санкций.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 4 дополнительного соглашения от 01.07.2013 к договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 в связи с частичным неисполнением обязательств по оплате арендных платежей ОАО "Тверьстеклопластик" письмом от 08.08.2013 N 12-9/82 известило ответчиков об одностороннем расторжении договора аренды на восьмой день с даты получения данного уведомления, которое получено ответчиками 15.08.2013.
В силу пункта 3 договора поручительства истец известил Зарудную Ю.И. о неисполнении ООО "МебельГрад" обязательств по договору аренды, направив 12.09.2013 уведомление от 11.09.2013 N 12-5/100. О его вручении свидетельствует подпись Зарудной Ю.И. на уведомлении.
Посчитав, что по названному договору в редакции дополнительных соглашений ответчики не исполнили обязательства по уплате арендных платежей за период с марта 2013 года по 23.08.2013 в сумме 826 267 руб. 27 коп., ОАО "Тверьстеклопластик" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании данной суммы задолженности и начисленной на нее неустойки в размере 5392 руб. 37 коп. (всего 831 659 руб. 64 коп. с учетом уточнения требований).
В свою очередь Зарудная Ю.И. и ООО "МебельГрад" обратились с совместным встречным исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 на сумму 237 253 руб. 60 коп. путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы.
Суд первой инстанции, удовлетворил в полном объеме требования по первоначальному иску и отказал в удовлетворении требований по встречному иску, при этом правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Пунктом 1 статьи 363 данного Кодекса предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Согласно пункту 2 статьи 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В соответствии с частью 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела (договором аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 с дополнительными соглашениями, в том числе от 01.07.2013 (лист дела 54), актами приема-передачи (листы дела 32 - 33, 52); счетами на оплату (листы дела 69 - 75), односторонними актами сверки взаимных расчетов на 24.09.2013, на 15.12.2013 составленными истцом (листы дела 64, 118), платежными поручениями (листы дела 91 - 101), расчетами истца подтверждается, что у ООО "МебельГрад" имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.05.2012 N 12-8/5-11 за период с марта 2013 года по 23 августа 2013 года в общей сумме 826 267 руб. 27 коп. За просрочку исполнения обязательств по уплате арендной платы по данному договору за период с 06.08.2013 по 23.08.2013 истцом исчислена неустойка в размере 5392 руб. 37 коп.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств погашения задолженности по арендной плате, так же как и контррасчета исчисленных истцом сумм задолженности и неустойки ответчиками не представлено.
Апелляционной инстанцией не принимается ссылка подателя жалобы на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 августа 2013 года по делу N А66-3959/2013, поскольку указанное решение не влияет на обстоятельства настоящего дела, а касается иного периода начисления задолженности и неустойки на такую задолженность по вышеназванному договору аренды.
Зарудная Ю.В. указывает на то, что размер арендной платы подлежит уменьшению на сумму 237 253 руб. 60 коп. путем исключения платы за помещения с N 27 по N 37 за период с 15.04.2013 по 05.09.2013 из состава арендной платы, поскольку указанные помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии.
Данный довод правомерно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания названной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как указано в апелляционной жалобе, актом осмотра от 15.04.2013, установлено, что помещения N 27 - 37 не пригодны для использования.
Вместе с тем из содержания акта осмотра от 15.04.2013, составленного в одностороннем порядке сотрудниками ООО "МебельГрад" и утвержденного его директором Зарудной Ю.И., следует, что члены комиссии пришли к выводу о невозможности использования в производственной деятельности помещений N 27, 28, 29, 34, 35, 36, 37.
В отношении непригодности помещений N 30 - 33 какой-либо акт в деле отсутствует.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истцы по встречному иску не уведомляли ОАО "Тверьстеклопластик" о проведении обследования 15.04.2013 помещений N 27 - 37 на предмет невозможности их использования в производственной деятельности ООО "МебельГрад", осмотр проведен в отсутствие представителей ОАО "Тверьстеклопластик", а указанный акт осмотра отправлен истцу только 02.12.2013 (листы дела 112 - 114).
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел в обоснованному выводу о том, что составленный по итогам осмотра акт от 15.04.2013 является недопустимым доказательством по делу.
Также из актов приема-передачи от 15.05.2012 и от 01.08.2012 (листы дела 32 и 33) следует, что претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества арендатор не имел, имущество передано в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, дефекты не выявлены. Указанные акты подписаны полномочными представителями сторон без замечаний и подтверждают возможность использование переданных в аренду помещений в соответствии с условиями договора. Возражений относительно цены аренды ответчиками ни при составлении актов приема-передачи, ни впоследствии не заявлялось. Требование об уменьшении арендной платы с 15.04.2013 по 02.12.2013 в связи с невозможностью использования арендованного имущества (помещений N 27 - 37) на соразмерную сумму истцы ответчику не предъявляли. В акте осмотра от 15.04.2013, на который ссылается податель жалобы, указано лишь о снижении арендной платы.
При этом в силу положений статей 450, 451 ГК РФ требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом является, по сути, требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, истцы по встречному иску не обращались к ОАО "Тверьстеклопластик" или в суд с требованием об изменении условий договора аренды, доказательств наличия у ответчиков возражений в части условия договора о размере арендной платы до 02.12.2013 в материалах дела не имеется.
В связи с этим суд пришел к правомерному выводу о том, что требование истцов по встречному иску об уменьшении арендной платы не может быть удовлетворено на основании положений статей 612, 614 ГК РФ.
В нарушение статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательств того, что имеются недостатки имущества и они возникли по вине арендодателя после заключения договора, что является основанием для снижения размера арендной платы, в материалах дела не имеется, в суд апелляционной инстанции они также не представлены.
Кроме того, из имеющегося в материалах дела расчета цены встречного иска невозможно установить, каким образом истцами по встречному иску определена сумма уменьшения арендной платы, тогда как данная сумма должна быть определена исходя из соразмерности арендной платы условиям пользования имуществом.
Следовательно, истцами по встречному иску не доказано наличие оснований для уменьшения арендной платы на указанную спорную сумму.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Зарудной Ю.И. и ООО "МебельГрад".
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильно применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены (изменения) принятого по данному делу решения суда в оспариваемой части, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы уплаченная при подаче жалобы государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 6 февраля 2014 года по делу N А66-11993/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Зарудной Юлии Игоревны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)