Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 08 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: З.Д. Бац, Т.А. Солохиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.С. Барановой
при участии:
- от ИП Чухлеба Сергея Владимировича: Шмаков В.А. по доверенности от 20.07.2010 N 25-02/912794 сроком на три года, паспорт;
- от Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа: Малецкая Н.М. по доверенности от 01.03.2010 N 135/1 действительна до 31.12.2010, паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа
апелляционное производство N 05АП-6907/2010
на решение от 11.10.2010
по делу N А51-12586/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску ИП Чухлеба Сергея Владимировича
к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа
о признании незаконным решения
установил:
Индивидуальный предприниматель Сергей Владимирович Чухлеб (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее - Управление имущественных отношений, ответчик) от 24.06.2010 N 03-02-07/633 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно здания кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,3 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1 и о понуждении Управления имущественных отношений Арсеньевского городского округа предоставить право преимущественного выкупа арендуемого имущества: здание кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,3 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1 в предусмотренные законом сроки.
Решением суда от 11.10.2010 требования Предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 11.10.2010 отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда, что сдача в субаренду имущества является одним из способов реализации права аренды в целях осуществления предпринимательской деятельности. Управление в своей апелляционной жалобе указывает, что на момент обращения Чухлеба С.В. с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа нежилых помещений, данным имуществом фактически обладало другое лицо - субарендатор, следовательно, не Чухлеб С.В., а ИП Бландина (субарендатор) попадает под условия, предусмотренные п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В судебном заседание 08.12.2010 представитель Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель Чухлеба С.В. представил в материалы дела письменный отзыв, в котором на доводы апелляционной жалобы Управления возразил, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2010, по мнению Предпринимателя, отмене или изменению не подлежит.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Как верно установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период с 03.09.2003 на основании договора аренды от 31.03.2003 N 54, акта приема-передачи от 01.04.2003, соглашения о внесении изменений в договор аренды от 28.08.2003, дополнительного соглашения от 22.07.2010, заключенного с Муниципальным образованием г. Арсеньев, предприниматель арендует здание кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,30 кв. м (лит. А), расположенное по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1. Срок аренды установлен пунктом 1.4. договора с 01.04.2003 по 31.03.2028 (на основании решения Думы города Арсеньева от 27.03.2003 N 61).
ИП Чухлеб Сергей Владимирович направил в адрес Управления имущественных отношений письмом от 09.03.2010 N 211 с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
После рассмотрения данного заявления 24.06.2010 Управлением имущественных отношений было принято решение N 11/03-2414 об отказе в реализации преимущественного права.
В обосновании своего решения Управление указало, что договор аренды заключен с физическим лицом С.В. Чухлеб, арендуемое помещение на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находилось во временном владении и пользовании у субарендаторов: ООО "Ностальгия" и Н.Ю. Баландиной, соответственно предприниматель С.В.,Чухлеб не отвечает условиям, установленным названным законом для преимущественного право на приобретение арендуемого имущества.
ИП Чухлеб Сергей Владимирович обратился в арбитражный суд, не согласившись с вынесенным решением и посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и при соблюдении определенных условий, указанных в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" (действующего на момент возникновения спорных правоотношений) установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м
Судом первой инстанции верно установлено и подтверждается материалами дела, что срок нахождения спорных нежилых помещений в аренде у предпринимателя С.В. Чухлеб до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в законную силу составляет более четырех лет; по состоянию на 30.07.2010 переплата общества по арендным платежам за пользование спорным имуществом, согласно акта сверки расчетов по договору аренды от 31.03.2003 N 54 составила 309 888,91 рублей; площадь спорного имущества составляет 189,4 кв. м и не превышает предельное значение площади арендуемого имущества, установленного статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ (действующего на момент возникновения спорных правоотношений); арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании вышеуказанного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что индивидуальным предпринимателем Чухлебом С.В. соблюдены все условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о наличии законных оснований для приобретения заявителем арендуемого недвижимого имущества в собственность.
Арбитражный суд Приморского края, ссылаясь на п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 153, п. 1 ст. 124 ГК РФ и на п. 2 ст. 11 НК РФ, правильно отклонил довод Управления о том, что договор аренды заключен с физическим лицом С.В. Чухлебом, следовательно, требования индивидуального предпринимателя С.В. Чухлеба о преимущественном праве выкупа арендуемого объекта недвижимости необоснованны.
В силу названных статей, в гражданско-правовых отношениях индивидуальные предпринимателя выступают как физические лица (глава 3 подраздела 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). И только к деятельности индивидуального предпринимателя, как субъекта гражданских правоотношений, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3 статьи 23 ГК РФ). При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина и предпринимателя юридически не разграничено.
В силу статьи 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются обладатели подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, юридические лица, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.
Из всего вышеуказанного, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что подлежащий государственной регистрации договор аренды спорного недвижимого имущества, заключен на имя гражданина Сергея Владимировича Чухлеба. Указание в договоре статуса индивидуального предпринимателя Сергея Владимировича Чухлеба не является обязательным требованием при заключении гражданско-правовых сделок.
Апелляционная коллегия отклоняет довод Управления имущественных отношение, что на момент обращения Чухлеба С.В. с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа нежилых помещений, данным имуществом фактически обладало другое лицо - субарендатор, следовательно, не Чухлеб С.В., а ИП Бландина (субарендатор) попадает под условия, предусмотренные п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в силу следующего.
В силу статьи 615 ГК РФ аренда это предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сдача арендованного имущества в субаренду допускается пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, которая устанавливает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Как предусмотрено пунктом 1.1 договора аренды от 31.03.2003 N 54, зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2003 N 25-1/01-17/2003-320, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на условиях настоящего договора недвижимое имущество.
Пунктом 2.2.7 данного договора установлено, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, а также не распоряжаться ими и арендованным имуществом способом и в целях, отличным от условий договора, без письменного согласия арендодателя.
При сдаче имущества в субаренду арендатор не утрачивает права владения имуществом, заключение договоров субаренды является одним из способов реализации права аренды в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Из всего вышеизложенного Пятый арбитражный апелляционный суд не может не согласиться с выводом суда первой инстанции, что преимущественное право на приобретение арендуемого С.В. Чухлебом имущества может быть реализовано, так как условие, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, соблюдено.
Ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде стороны не оспаривали сдачу помещений арендованного здания закусочной в субаренды, которые были согласованы с собственником муниципального имущества, о чем на договорах имеется отметка.
На основании изложенного Арбитражный суд Приморского края правильно приходит к выводу, что решение Управления вынесено без достаточных к тому правовых оснований.
Оспариваемое решение Управления имущественных отношений нарушает права и законные интересы заявителя, а также создает препятствие для выкупа помещений и дальнейшего использования их в целях предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, верно принял решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2010 по делу N А51-12586/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.АЛФЕРОВА
Судьи
З.Д.БАЦ
Т.А.СОЛОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.12.2010 N 05АП-6907/2010 ПО ДЕЛУ N А51-12586/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2010 г. N 05АП-6907/2010
Дело N А51-12586/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 08 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: З.Д. Бац, Т.А. Солохиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.С. Барановой
при участии:
- от ИП Чухлеба Сергея Владимировича: Шмаков В.А. по доверенности от 20.07.2010 N 25-02/912794 сроком на три года, паспорт;
- от Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа: Малецкая Н.М. по доверенности от 01.03.2010 N 135/1 действительна до 31.12.2010, паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа
апелляционное производство N 05АП-6907/2010
на решение от 11.10.2010
по делу N А51-12586/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску ИП Чухлеба Сергея Владимировича
к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа
о признании незаконным решения
установил:
Индивидуальный предприниматель Сергей Владимирович Чухлеб (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее - Управление имущественных отношений, ответчик) от 24.06.2010 N 03-02-07/633 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно здания кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,3 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1 и о понуждении Управления имущественных отношений Арсеньевского городского округа предоставить право преимущественного выкупа арендуемого имущества: здание кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,3 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1 в предусмотренные законом сроки.
Решением суда от 11.10.2010 требования Предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 11.10.2010 отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда, что сдача в субаренду имущества является одним из способов реализации права аренды в целях осуществления предпринимательской деятельности. Управление в своей апелляционной жалобе указывает, что на момент обращения Чухлеба С.В. с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа нежилых помещений, данным имуществом фактически обладало другое лицо - субарендатор, следовательно, не Чухлеб С.В., а ИП Бландина (субарендатор) попадает под условия, предусмотренные п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В судебном заседание 08.12.2010 представитель Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель Чухлеба С.В. представил в материалы дела письменный отзыв, в котором на доводы апелляционной жалобы Управления возразил, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2010, по мнению Предпринимателя, отмене или изменению не подлежит.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Как верно установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период с 03.09.2003 на основании договора аренды от 31.03.2003 N 54, акта приема-передачи от 01.04.2003, соглашения о внесении изменений в договор аренды от 28.08.2003, дополнительного соглашения от 22.07.2010, заключенного с Муниципальным образованием г. Арсеньев, предприниматель арендует здание кафе-закусочной "Ностальгия" общей площадью 368,30 кв. м (лит. А), расположенное по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ломоносова, 7/1. Срок аренды установлен пунктом 1.4. договора с 01.04.2003 по 31.03.2028 (на основании решения Думы города Арсеньева от 27.03.2003 N 61).
ИП Чухлеб Сергей Владимирович направил в адрес Управления имущественных отношений письмом от 09.03.2010 N 211 с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
После рассмотрения данного заявления 24.06.2010 Управлением имущественных отношений было принято решение N 11/03-2414 об отказе в реализации преимущественного права.
В обосновании своего решения Управление указало, что договор аренды заключен с физическим лицом С.В. Чухлеб, арендуемое помещение на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находилось во временном владении и пользовании у субарендаторов: ООО "Ностальгия" и Н.Ю. Баландиной, соответственно предприниматель С.В.,Чухлеб не отвечает условиям, установленным названным законом для преимущественного право на приобретение арендуемого имущества.
ИП Чухлеб Сергей Владимирович обратился в арбитражный суд, не согласившись с вынесенным решением и посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и при соблюдении определенных условий, указанных в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" (действующего на момент возникновения спорных правоотношений) установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м
Судом первой инстанции верно установлено и подтверждается материалами дела, что срок нахождения спорных нежилых помещений в аренде у предпринимателя С.В. Чухлеб до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в законную силу составляет более четырех лет; по состоянию на 30.07.2010 переплата общества по арендным платежам за пользование спорным имуществом, согласно акта сверки расчетов по договору аренды от 31.03.2003 N 54 составила 309 888,91 рублей; площадь спорного имущества составляет 189,4 кв. м и не превышает предельное значение площади арендуемого имущества, установленного статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ (действующего на момент возникновения спорных правоотношений); арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании вышеуказанного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что индивидуальным предпринимателем Чухлебом С.В. соблюдены все условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о наличии законных оснований для приобретения заявителем арендуемого недвижимого имущества в собственность.
Арбитражный суд Приморского края, ссылаясь на п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 153, п. 1 ст. 124 ГК РФ и на п. 2 ст. 11 НК РФ, правильно отклонил довод Управления о том, что договор аренды заключен с физическим лицом С.В. Чухлебом, следовательно, требования индивидуального предпринимателя С.В. Чухлеба о преимущественном праве выкупа арендуемого объекта недвижимости необоснованны.
В силу названных статей, в гражданско-правовых отношениях индивидуальные предпринимателя выступают как физические лица (глава 3 подраздела 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). И только к деятельности индивидуального предпринимателя, как субъекта гражданских правоотношений, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3 статьи 23 ГК РФ). При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина и предпринимателя юридически не разграничено.
В силу статьи 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются обладатели подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, юридические лица, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.
Из всего вышеуказанного, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что подлежащий государственной регистрации договор аренды спорного недвижимого имущества, заключен на имя гражданина Сергея Владимировича Чухлеба. Указание в договоре статуса индивидуального предпринимателя Сергея Владимировича Чухлеба не является обязательным требованием при заключении гражданско-правовых сделок.
Апелляционная коллегия отклоняет довод Управления имущественных отношение, что на момент обращения Чухлеба С.В. с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа нежилых помещений, данным имуществом фактически обладало другое лицо - субарендатор, следовательно, не Чухлеб С.В., а ИП Бландина (субарендатор) попадает под условия, предусмотренные п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в силу следующего.
В силу статьи 615 ГК РФ аренда это предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сдача арендованного имущества в субаренду допускается пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, которая устанавливает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Как предусмотрено пунктом 1.1 договора аренды от 31.03.2003 N 54, зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2003 N 25-1/01-17/2003-320, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на условиях настоящего договора недвижимое имущество.
Пунктом 2.2.7 данного договора установлено, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, а также не распоряжаться ими и арендованным имуществом способом и в целях, отличным от условий договора, без письменного согласия арендодателя.
При сдаче имущества в субаренду арендатор не утрачивает права владения имуществом, заключение договоров субаренды является одним из способов реализации права аренды в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Из всего вышеизложенного Пятый арбитражный апелляционный суд не может не согласиться с выводом суда первой инстанции, что преимущественное право на приобретение арендуемого С.В. Чухлебом имущества может быть реализовано, так как условие, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, соблюдено.
Ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде стороны не оспаривали сдачу помещений арендованного здания закусочной в субаренды, которые были согласованы с собственником муниципального имущества, о чем на договорах имеется отметка.
На основании изложенного Арбитражный суд Приморского края правильно приходит к выводу, что решение Управления вынесено без достаточных к тому правовых оснований.
Оспариваемое решение Управления имущественных отношений нарушает права и законные интересы заявителя, а также создает препятствие для выкупа помещений и дальнейшего использования их в целях предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, верно принял решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2010 по делу N А51-12586/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.АЛФЕРОВА
Судьи
З.Д.БАЦ
Т.А.СОЛОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)