Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на то, что доверенность выдана им под воздействием обмана, денежные средства от продажи квартиры им не получены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кайгородова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Киселевой С.Н., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Фоминой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 01 июля 2015 года гражданское дело по иску П.С.Г. к М.А.Н., М.Р.М., Ш.А.И., Ф.А.В., о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе истца П.С.Г. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26.02.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца П.В.Г. и Б.О.С., по доверенности от <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика М.Р.М., адвоката Рибинской И.В., действующей на основании доверенности от <...> N <...>, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.С.Г. обратился с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что с 23.07.1991 по приговору Свердловского областного суда от 20.03.1992 он отбывает наказание в виде пожизненного лишения свободы в исправительной колонии.
Между П.С.Г. в лице представителя Ф.А.В., действующего по доверенности от <...>, и Администрацией г. Екатеринбурга <...> был заключен договор передачи квартиры по адресу: <...>, в собственность истца. Право собственности П.С.Г. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Также между П.С.Г., в интересах которого действовал Ф.А.В. по доверенности от <...>, и М.Р.М. <...> был оформлен договор купли-продажи указанной квартиры в пользу покупателя М.Р.М. за <...> руб.
М.Р.М. продала спорное жилое помещение Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., а затем Ш.А.И. снова продал квартиру М.Р.М. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., которая до настоящего времени является собственником спорного жилого помещения.
Истец считает указанные сделки купли-продажи от <...>, <...> и <...> недействительными, поскольку две доверенности от <...> на приватизацию и продажу квартиры были выданы П.С.Г. под воздействием обмана, который выразился в том, что Ф.А.В. от имени брата истца П.В.Г. было написано письмо П.С.Г. о том, что брат нуждается в деньгах на операцию, для чего необходимо разменять квартиру. В действительности П.В.Г. такое письмо не писал, в операции не нуждался и на тот момент также находился в местах лишения свободы, о чем истцу известно не было. Зачитанные вслух сотрудником ФКУ ИК-6 тексты доверенностей были ясны П.С.Г. только в той мере, что была обозначена в письме Ф.А.В., поэтому истинный смысл и назначение доверенностей П.С.Г., находясь под действием обмана со стороны Ф.А.В., распознать не мог. Данная ситуация усугубилась нахождением истца в изоляции от общества - в местах лишения свободы, где у него не было возможности получить грамотную юридическую консультацию. Об обмане истец узнал в ходе разбирательства по гражданскому делу по иску П.В.Г., а также после получения <...> личного письма брата, о чем он указал в ответе 27.02.2014, с указанного времени необходимо исчислять сроки исковой давности.
Истец считает, что все совершенные с квартирой сделки противоречат требованиям закона, поскольку стоимость квартиры по договору купли-продажи от <...> составила ничтожно малую сумму <...> руб., указанная сумма до настоящего времени не передана Ф.А.В. П.С.Г. при наличии всех необходимых условий для ее передачи, в сделках в отношении спорной квартиры участвовали сотрудники агентства недвижимости и их родственники. В последующем спорное жилое помещение продавалось уже за более высокую цену, участниками сделок были сотрудники агентства недвижимости и их родственники.
В договоре приватизации имеются существенные расхождения в дате заключения <...> и внесения в реестр <...>. Кроме того, в нарушение закона в договоре приватизации не указано, что за братом истца сохраняется право постоянного пользования спорной квартирой, а, наоборот, написано, что П.В.Г. утрачивает право пользования квартирой.
Истец просит признать недействительными:
- доверенность на имя Ф.А.В. на продажу квартиры по адресу: <...>, выданную П.С.Г. <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между П.С.Г. в лице Ф.А.В. и М.Р.М., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между М.Р.М. и Ш.А.И., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между Ш.А.И. и М.Р.М. в лице М.А.Н., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>.
К вышеуказанным недействительным сделкам истец просит применить последствия их недействительности и обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по этим сделкам, а именно:
- обязать М.Р.М. возвратить Ш.А.И. квартиру по адресу: <...>, а Ш.А.И. обязать возвратить М.Р.М. <...> руб.;
- обязать Ш.А.И. возвратить М.Р.М. квартиру по адресу: <...>, а М.Р.М. обязать возвратить Ш.А.И. <...> руб.;
- обязать М.Р.М. возвратить П.С.Г. квартиру по адресу: <...>.
В судебном заседании представитель истца Б.О.С. доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, на иске настаивала.
Представитель ответчика М.Р.М. адвокат Рибинская И.В. иск не признала, пояснила, что ответчик приобрела квартиру за низкую цену в размере <...> рублей, в связи с тем, что с момента приватизации истец П.В.Г. (находившийся на тот момент в местах лишения свободы), сохранял за собой право пожизненного бессрочного пользования жилым помещением. Ответчик М.Р.М. указала, что она признавала право пользования квартирой за П.В.Г. и не возражала против его регистрации в спорной квартире.
Ответчик Ф.А.В. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что он являлся сотрудником агентства недвижимости "Андис", ему позвонил П.С.Г. и сообщил, что хочет продать квартиру за <...> руб. Для совершения сделок по приватизации и продаже жилого помещения П.С.Г. на его имя были выданы две доверенности, после чего заключены договоры приватизации и купли-продажи. Никаких писем от имени П.В.Г. истцу он не писал, противоправных и обманных действий в отношении П.С.Г. с его стороны совершено не было. В результате продажи квартиры он получил денежные средства в размере <...> руб., но передать их П.С.Г. до настоящего времени не имеет возможности.
Истец П.С.Г., ответчики М.Р.М., М.А.Н., Ш.А.И. в судебное заседание не явились. Истец П.С.Г. отбывает наказание в ФКУ ИК-6 УФСИН России по Оренбургской области.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26.02.2015 в удовлетворении иска П.С.Г. отказано.
В апелляционной жалобе П.С.Г. просил отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны установленные судом обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Утверждает об отсутствии волеизъявления на приватизацию и отчуждение квартиры, оформление доверенностей вызвано получением письма, не соответствующего действительности.
Ссылается на продажу квартиры по заниженной цене, между сотрудниками агентства недвижимости и их родственниками, считая необоснованной ссылку ответчиков на сохранение регистрации и права пользования спорной квартирой за П.В.Г., а также согласование содержания договоров и их условий с истцом, поскольку телефонных переговоров и свиданий у П.С.Г. с Ф.А.В. не было.
Полагает необоснованным вывод суда об отсутствии доказательств, подтверждающих получение истцом письма, написанного Ф.А.В. от имени П.В.Г., в котором содержится не соответствующая действительности просьба о материальной помощи в связи с необходимостью лечения. Указывает на недопустимость одновременной выдачи доверенности на приватизацию муниципальной квартиры и на ее продажу. Обращает внимание на несоответствие даты заключения договора приватизации и занесения его в реестр по жилищной политике, несоответствие указания в договоре условия об отсутствии ограничений в отношении квартиры сохраняющемуся праву пользования П.В.Г.
Полагает, что при обращении в суд с иском не пропустил срок исковой давности, который надлежит исчислять с момента получения от брата П.С.Г. письма, опровергающего нуждаемость в деньгах на лечение, и указывающего на отсутствие необходимости продавать квартиру. Ссылается на наличие уважительных причин для восстановления срока, состоящих в нахождении истца в испарительной колонии.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец П.С.Г., ответчики Ф.А.В., М.А.Н., М.Р.М., Ш.А.И. не явились, извещены направлением уведомлений по почте 29.05.2015, от истца, содержащегося в ФКУ ИК-6 УФСИН России по Оренбургской области, получена расписка в получении извещения, датированная 19.06.2015.
С учетом мнения явившихся участников, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Проверив в пределах, установленных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.
Под злонамеренным соглашением понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны.
Сделка, совершенная по злонамеренному соглашению сторон, является оспоримой сделкой. Для такого рода сделок необходимо доказать искажение действительной воли сторон, при этом злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой возможно лишь при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.
В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований относительно квартиры по <...>, суд исходил из того, что доказательств, свидетельствующих об обмане истца, не представлены.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда на основании следующего.
Истцом была выдана доверенность <...> Ф.А.В. с правом продать принадлежащую истцу спорную квартиру за цену и на условиях по его усмотрению, получать следуемые ему деньги за продаваемую квартиру.
На основании указанной доверенности Ф.А.В. оформил договор купли-продажи от <...>, по которому П.С.Г. продал квартиру М.Р.М. за <...> руб.
М.Р.М. продала спорную квартиру Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., а затем Ш.А.И. снова продал квартиру М.Р.М., в интересах которой действовал ее сын М.А.Н. по доверенности от <...>, по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., М.Р.М. до настоящего времени является собственником спорного жилого помещения.
При этом, как следует из пояснений сторон, материалов данного дела, а также гражданского дела N по иску П.В.Г. к Ш.А.И., М.Р.М., Агентству недвижимости "Андис", П.С.Г., УФМС по Свердловской области о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, М.А.Н. является сыном М.Р.М. и выступал директором ООО Агентства недвижимости "<...>", Ф.А.В. работал стажером риэлтора в этом агентстве и подчинялся директору, Ш.А.И. является отцом работника агентства, что следует из пояснений Ф.А.В. и М.А.Н. (л. д. 117 - 126 т. 2 гражданского дела N 2-27/2014).
Спорная квартира была продана по договору от <...> по цене <...> руб., значительно ниже рыночной, при том, что последующие сделки от <...> и <...>, выполненные с участием М.Р.М. и Ш.А.И. указывали на гораздо более высокую стоимость квартиры, составляющую <...> руб., сопоставимую с названной истцом в сумме <...> руб.
Учитывая отношения подчиненности сотрудников Агентства <...>, представителя истца по доверенности от <...>, стажера риэлтора этого агентства Ф.В.А. и директора агентства М.А.Н., сына покупателя М.Р.М., который пояснял, что мать доверяет ему в вопросе денег, они приобрели квартиру в собственность М.Р.М., можно сделать вывод о соглашении представителя стороны покупателя со стороной продавца.
Также нельзя не обратить внимание на то, что М.Р.М. приобрела указанную квартиру дважды, у истца за <...> руб. по договору купли-продажи от <...> и у Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., равные сумме, указанной в договоре купли-продажи от <...>. Указанное свидетельствует о значительном занижении стоимости квартиры, вырученной от продажи по договору от <...>, возникновении неблагоприятных последствий у истца, состоящих в неполучении того, на что он мог рассчитывать, уполномочивая Ф.В.А. на продажу квартиры.
Судебная коллегия отклоняет доводы ответчиков об увеличении стоимости квартиры с <...> руб. до <...> руб. только в связи со снятием с регистрационного учета брата истца П.В.Г., поскольку право пользования за ним сохранилось, не оспаривалось М.Р.М., обстоятельство сохранения права пользования П.В.Г. спорной квартирой установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 07.04.2014 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.08.2014. Суду не предоставлены доказательства такого разительного изменения цены после снятия с регистрационного учета П.В.Г.
Указанные в совокупности обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о наличии соглашения представителя истца Ф.В.А. с М.Р.М., направленной против интересов истца по отчуждению спорной квартире по значительно заниженной цене в пользу родственника руководителя поверенного. Спорная квартира выбыла из собственности истца в результате обмана, тогда, когда представитель П.С.Г. - Ф.В.А., действуя по соглашению с М.Р.М. и М.А.Н., оформили договор купли-продажи от <...>, а затем договоры купли-продажи от <...> и <...>, против интересов П.С.Г., передав квартиру в собственность М.Р.М.
В результате указанных сделок были нарушены права и охраняемые законом интересы П.С.Г., он был лишен квартиры, получены необоснованные преимущества М.Р.М., об этом свидетельствует сама последовательность, цепочка оспариваемых сделок, приведшая к возникновению права собственности на квартиру у матери руководителя поверенного. На злонамеренное искажение воли представляемого лица П.С.Г. указывает лишение его квартиры в такие короткие сроки, в течение которых совершены все сделки по заниженной стоимости.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что Ф.В.А. не передал истцу сумму, указанную в договоре купли-продажи от <...> в качестве оплаты по нему.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от <...> прикрывает злонамеренное соглашение представителя истца Ф.В.А. с М.Р.М. для приобретения спорной квартиры родственником руководителя представителя истца.
Основания для признания недействительной доверенности от <...> отсутствуют, истцом не доказан обман, связанный с выдачей такой доверенности, не представлены доказательства получения письма и его содержания, а также обман со стороны Ф.В.А., направленный на получение доверенности.
Также доводы истца о расхождениях в датах заключения договора приватизации и занесения в реестр Комитета по жилищной политике были предметом обсуждения по спору между теми же сторонами, решением суда от <...> установлена техническая ошибка. Кроме того, требование об оспаривании договора приватизации и права собственности П.С.Г. истцом не заявлено.
Судебная коллегия учитывает разъяснения, изложенные в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", согласно которым, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По мнению судебной коллегии, имеются основания для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи от <...> недействительным и истребовании квартиры из чужого незаконного владения М.Р.М., поскольку отсутствовала воля П.С.Г. на отчуждение квартиры, тогда как по смыслу п. 1 ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Договоры купли-продажи от <...> и от <...> с учетом положений ст. 209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками, полученная по договору купли-продажи от <...> сумма <...> руб. М.Р.М. была возвращена Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...>. С учетом истребования имущества из чужого незаконного владения в пользу истца, указанных выше обстоятельств, требования о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи от <...> и <...>, а также о возврате всего полученного по ним, не приведут к восстановлению прав истца, подлежат отклонению.
Требования о признании недействительными: свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N <...>; свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N <...>; свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N не подлежат удовлетворению, поскольку не является последствием недействительности сделок в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей при заключении договоров), согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с абзацем 6 данного пункта такого рода основаниями выступают судебные акты, вступившие в законную силу, а в соответствии с абзацем 9 - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Поскольку спор относительно регистрации вышеуказанных договоров, а также перехода прав собственности, выдачи соответствующих свидетельств к регистрирующему органу не заявлен, постольку отсутствуют основания для признания недействительными свидетельств о государственной регистрации перехода прав собственности на спорную квартиру, записей о регистрации прав.
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности.
Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной при наличии злонамеренного соглашения представителя с другой стороной независимо от даты заключения договора подлежал исчислению с момента, когда истец узнал или получил реальную возможность узнать о совершении сделки представителем вследствие злонамеренного сговора с другой стороной.
Заявляя иск по настоящему делу, истец указывал, что, несмотря на совершение оспариваемых сделок в 2013 году, об обстоятельствах их заключения узнал после ознакомления с содержанием договоров и получения письма от брата.
Обстоятельство получения истцом копии искового заявления П.В.Г. <...> не позволяет исчислять срок с указанного момента, поскольку в этом иске указаны ошибочные сведения о несуществующем договоре купли-продажи от <...> между П.С.Г. и Ш.А.И.
Принимая во внимание положения п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса, судебной коллегией установлено, что П.С.Г. могло стать и стало известно о злонамеренном соглашении Ф.В.А. и М.Р.М., недействительности договоров купли-продажи от <...> и ничтожности договоров купли-продажи от <...> и от <...>, после ознакомления с их содержанием и последовательностью их оформления, в силу неочевидности такого обстоятельства, нахождения истца в местах лишения свободы.
Таким образом, срок исковой давности П.С.Г. не был пропущен, не подлежит применению, независимо от наличия уважительных причин для его восстановления в период пребывания истца в местах лишения свободы.
С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, согласно п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым исковые требования П.С.Г. удовлетворяет частично. Признает недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между П.С.Г. в лице Ф.А.В., и М.Р.М., в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>. Истребует квартиру по адресу: <...>, из чужого незаконного владения М.Р.М., передав ее в собственность П.С.Г. Настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за М.Р.М. и для регистрации права собственности за П.С.Г. В удовлетворении остальной части иска отказывает.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2015 отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования П. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между П.С.Г. в лице Ф.А.В., и М.Р.М., в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>.
Истребовать квартиру по адресу: <...>, из чужого незаконного владения М.Р.М., передав ее в собственность П.С.Г.
Настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за М.Р.М. и для регистрации права собственности за П.С.Г.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9028/2015
Требование: О признании недействительными доверенности на продажу квартиры, договоров купли-продажи квартиры, применении последствий их недействительности.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на то, что доверенность выдана им под воздействием обмана, денежные средства от продажи квартиры им не получены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N 33-9028/2015
Судья Кайгородова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Киселевой С.Н., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Фоминой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 01 июля 2015 года гражданское дело по иску П.С.Г. к М.А.Н., М.Р.М., Ш.А.И., Ф.А.В., о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе истца П.С.Г. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26.02.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца П.В.Г. и Б.О.С., по доверенности от <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика М.Р.М., адвоката Рибинской И.В., действующей на основании доверенности от <...> N <...>, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П.С.Г. обратился с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что с 23.07.1991 по приговору Свердловского областного суда от 20.03.1992 он отбывает наказание в виде пожизненного лишения свободы в исправительной колонии.
Между П.С.Г. в лице представителя Ф.А.В., действующего по доверенности от <...>, и Администрацией г. Екатеринбурга <...> был заключен договор передачи квартиры по адресу: <...>, в собственность истца. Право собственности П.С.Г. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Также между П.С.Г., в интересах которого действовал Ф.А.В. по доверенности от <...>, и М.Р.М. <...> был оформлен договор купли-продажи указанной квартиры в пользу покупателя М.Р.М. за <...> руб.
М.Р.М. продала спорное жилое помещение Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., а затем Ш.А.И. снова продал квартиру М.Р.М. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., которая до настоящего времени является собственником спорного жилого помещения.
Истец считает указанные сделки купли-продажи от <...>, <...> и <...> недействительными, поскольку две доверенности от <...> на приватизацию и продажу квартиры были выданы П.С.Г. под воздействием обмана, который выразился в том, что Ф.А.В. от имени брата истца П.В.Г. было написано письмо П.С.Г. о том, что брат нуждается в деньгах на операцию, для чего необходимо разменять квартиру. В действительности П.В.Г. такое письмо не писал, в операции не нуждался и на тот момент также находился в местах лишения свободы, о чем истцу известно не было. Зачитанные вслух сотрудником ФКУ ИК-6 тексты доверенностей были ясны П.С.Г. только в той мере, что была обозначена в письме Ф.А.В., поэтому истинный смысл и назначение доверенностей П.С.Г., находясь под действием обмана со стороны Ф.А.В., распознать не мог. Данная ситуация усугубилась нахождением истца в изоляции от общества - в местах лишения свободы, где у него не было возможности получить грамотную юридическую консультацию. Об обмане истец узнал в ходе разбирательства по гражданскому делу по иску П.В.Г., а также после получения <...> личного письма брата, о чем он указал в ответе 27.02.2014, с указанного времени необходимо исчислять сроки исковой давности.
Истец считает, что все совершенные с квартирой сделки противоречат требованиям закона, поскольку стоимость квартиры по договору купли-продажи от <...> составила ничтожно малую сумму <...> руб., указанная сумма до настоящего времени не передана Ф.А.В. П.С.Г. при наличии всех необходимых условий для ее передачи, в сделках в отношении спорной квартиры участвовали сотрудники агентства недвижимости и их родственники. В последующем спорное жилое помещение продавалось уже за более высокую цену, участниками сделок были сотрудники агентства недвижимости и их родственники.
В договоре приватизации имеются существенные расхождения в дате заключения <...> и внесения в реестр <...>. Кроме того, в нарушение закона в договоре приватизации не указано, что за братом истца сохраняется право постоянного пользования спорной квартирой, а, наоборот, написано, что П.В.Г. утрачивает право пользования квартирой.
Истец просит признать недействительными:
- доверенность на имя Ф.А.В. на продажу квартиры по адресу: <...>, выданную П.С.Г. <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между П.С.Г. в лице Ф.А.В. и М.Р.М., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между М.Р.М. и Ш.А.И., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>;
- договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенный <...> между Ш.А.И. и М.Р.М. в лице М.А.Н., а также выданное на основании него свидетельство о государственной регистрации права собственности от <...>, запись регистрации N <...>.
К вышеуказанным недействительным сделкам истец просит применить последствия их недействительности и обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по этим сделкам, а именно:
- обязать М.Р.М. возвратить Ш.А.И. квартиру по адресу: <...>, а Ш.А.И. обязать возвратить М.Р.М. <...> руб.;
- обязать Ш.А.И. возвратить М.Р.М. квартиру по адресу: <...>, а М.Р.М. обязать возвратить Ш.А.И. <...> руб.;
- обязать М.Р.М. возвратить П.С.Г. квартиру по адресу: <...>.
В судебном заседании представитель истца Б.О.С. доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, на иске настаивала.
Представитель ответчика М.Р.М. адвокат Рибинская И.В. иск не признала, пояснила, что ответчик приобрела квартиру за низкую цену в размере <...> рублей, в связи с тем, что с момента приватизации истец П.В.Г. (находившийся на тот момент в местах лишения свободы), сохранял за собой право пожизненного бессрочного пользования жилым помещением. Ответчик М.Р.М. указала, что она признавала право пользования квартирой за П.В.Г. и не возражала против его регистрации в спорной квартире.
Ответчик Ф.А.В. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что он являлся сотрудником агентства недвижимости "Андис", ему позвонил П.С.Г. и сообщил, что хочет продать квартиру за <...> руб. Для совершения сделок по приватизации и продаже жилого помещения П.С.Г. на его имя были выданы две доверенности, после чего заключены договоры приватизации и купли-продажи. Никаких писем от имени П.В.Г. истцу он не писал, противоправных и обманных действий в отношении П.С.Г. с его стороны совершено не было. В результате продажи квартиры он получил денежные средства в размере <...> руб., но передать их П.С.Г. до настоящего времени не имеет возможности.
Истец П.С.Г., ответчики М.Р.М., М.А.Н., Ш.А.И. в судебное заседание не явились. Истец П.С.Г. отбывает наказание в ФКУ ИК-6 УФСИН России по Оренбургской области.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26.02.2015 в удовлетворении иска П.С.Г. отказано.
В апелляционной жалобе П.С.Г. просил отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны установленные судом обстоятельства, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Утверждает об отсутствии волеизъявления на приватизацию и отчуждение квартиры, оформление доверенностей вызвано получением письма, не соответствующего действительности.
Ссылается на продажу квартиры по заниженной цене, между сотрудниками агентства недвижимости и их родственниками, считая необоснованной ссылку ответчиков на сохранение регистрации и права пользования спорной квартирой за П.В.Г., а также согласование содержания договоров и их условий с истцом, поскольку телефонных переговоров и свиданий у П.С.Г. с Ф.А.В. не было.
Полагает необоснованным вывод суда об отсутствии доказательств, подтверждающих получение истцом письма, написанного Ф.А.В. от имени П.В.Г., в котором содержится не соответствующая действительности просьба о материальной помощи в связи с необходимостью лечения. Указывает на недопустимость одновременной выдачи доверенности на приватизацию муниципальной квартиры и на ее продажу. Обращает внимание на несоответствие даты заключения договора приватизации и занесения его в реестр по жилищной политике, несоответствие указания в договоре условия об отсутствии ограничений в отношении квартиры сохраняющемуся праву пользования П.В.Г.
Полагает, что при обращении в суд с иском не пропустил срок исковой давности, который надлежит исчислять с момента получения от брата П.С.Г. письма, опровергающего нуждаемость в деньгах на лечение, и указывающего на отсутствие необходимости продавать квартиру. Ссылается на наличие уважительных причин для восстановления срока, состоящих в нахождении истца в испарительной колонии.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец П.С.Г., ответчики Ф.А.В., М.А.Н., М.Р.М., Ш.А.И. не явились, извещены направлением уведомлений по почте 29.05.2015, от истца, содержащегося в ФКУ ИК-6 УФСИН России по Оренбургской области, получена расписка в получении извещения, датированная 19.06.2015.
С учетом мнения явившихся участников, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Проверив в пределах, установленных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.
Под злонамеренным соглашением понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны.
Сделка, совершенная по злонамеренному соглашению сторон, является оспоримой сделкой. Для такого рода сделок необходимо доказать искажение действительной воли сторон, при этом злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой возможно лишь при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.
В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований относительно квартиры по <...>, суд исходил из того, что доказательств, свидетельствующих об обмане истца, не представлены.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда на основании следующего.
Истцом была выдана доверенность <...> Ф.А.В. с правом продать принадлежащую истцу спорную квартиру за цену и на условиях по его усмотрению, получать следуемые ему деньги за продаваемую квартиру.
На основании указанной доверенности Ф.А.В. оформил договор купли-продажи от <...>, по которому П.С.Г. продал квартиру М.Р.М. за <...> руб.
М.Р.М. продала спорную квартиру Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., а затем Ш.А.И. снова продал квартиру М.Р.М., в интересах которой действовал ее сын М.А.Н. по доверенности от <...>, по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., М.Р.М. до настоящего времени является собственником спорного жилого помещения.
При этом, как следует из пояснений сторон, материалов данного дела, а также гражданского дела N по иску П.В.Г. к Ш.А.И., М.Р.М., Агентству недвижимости "Андис", П.С.Г., УФМС по Свердловской области о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, М.А.Н. является сыном М.Р.М. и выступал директором ООО Агентства недвижимости "<...>", Ф.А.В. работал стажером риэлтора в этом агентстве и подчинялся директору, Ш.А.И. является отцом работника агентства, что следует из пояснений Ф.А.В. и М.А.Н. (л. д. 117 - 126 т. 2 гражданского дела N 2-27/2014).
Спорная квартира была продана по договору от <...> по цене <...> руб., значительно ниже рыночной, при том, что последующие сделки от <...> и <...>, выполненные с участием М.Р.М. и Ш.А.И. указывали на гораздо более высокую стоимость квартиры, составляющую <...> руб., сопоставимую с названной истцом в сумме <...> руб.
Учитывая отношения подчиненности сотрудников Агентства <...>, представителя истца по доверенности от <...>, стажера риэлтора этого агентства Ф.В.А. и директора агентства М.А.Н., сына покупателя М.Р.М., который пояснял, что мать доверяет ему в вопросе денег, они приобрели квартиру в собственность М.Р.М., можно сделать вывод о соглашении представителя стороны покупателя со стороной продавца.
Также нельзя не обратить внимание на то, что М.Р.М. приобрела указанную квартиру дважды, у истца за <...> руб. по договору купли-продажи от <...> и у Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...> за <...> руб., равные сумме, указанной в договоре купли-продажи от <...>. Указанное свидетельствует о значительном занижении стоимости квартиры, вырученной от продажи по договору от <...>, возникновении неблагоприятных последствий у истца, состоящих в неполучении того, на что он мог рассчитывать, уполномочивая Ф.В.А. на продажу квартиры.
Судебная коллегия отклоняет доводы ответчиков об увеличении стоимости квартиры с <...> руб. до <...> руб. только в связи со снятием с регистрационного учета брата истца П.В.Г., поскольку право пользования за ним сохранилось, не оспаривалось М.Р.М., обстоятельство сохранения права пользования П.В.Г. спорной квартирой установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 07.04.2014 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.08.2014. Суду не предоставлены доказательства такого разительного изменения цены после снятия с регистрационного учета П.В.Г.
Указанные в совокупности обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о наличии соглашения представителя истца Ф.В.А. с М.Р.М., направленной против интересов истца по отчуждению спорной квартире по значительно заниженной цене в пользу родственника руководителя поверенного. Спорная квартира выбыла из собственности истца в результате обмана, тогда, когда представитель П.С.Г. - Ф.В.А., действуя по соглашению с М.Р.М. и М.А.Н., оформили договор купли-продажи от <...>, а затем договоры купли-продажи от <...> и <...>, против интересов П.С.Г., передав квартиру в собственность М.Р.М.
В результате указанных сделок были нарушены права и охраняемые законом интересы П.С.Г., он был лишен квартиры, получены необоснованные преимущества М.Р.М., об этом свидетельствует сама последовательность, цепочка оспариваемых сделок, приведшая к возникновению права собственности на квартиру у матери руководителя поверенного. На злонамеренное искажение воли представляемого лица П.С.Г. указывает лишение его квартиры в такие короткие сроки, в течение которых совершены все сделки по заниженной стоимости.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что Ф.В.А. не передал истцу сумму, указанную в договоре купли-продажи от <...> в качестве оплаты по нему.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от <...> прикрывает злонамеренное соглашение представителя истца Ф.В.А. с М.Р.М. для приобретения спорной квартиры родственником руководителя представителя истца.
Основания для признания недействительной доверенности от <...> отсутствуют, истцом не доказан обман, связанный с выдачей такой доверенности, не представлены доказательства получения письма и его содержания, а также обман со стороны Ф.В.А., направленный на получение доверенности.
Также доводы истца о расхождениях в датах заключения договора приватизации и занесения в реестр Комитета по жилищной политике были предметом обсуждения по спору между теми же сторонами, решением суда от <...> установлена техническая ошибка. Кроме того, требование об оспаривании договора приватизации и права собственности П.С.Г. истцом не заявлено.
Судебная коллегия учитывает разъяснения, изложенные в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", согласно которым, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По мнению судебной коллегии, имеются основания для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи от <...> недействительным и истребовании квартиры из чужого незаконного владения М.Р.М., поскольку отсутствовала воля П.С.Г. на отчуждение квартиры, тогда как по смыслу п. 1 ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Договоры купли-продажи от <...> и от <...> с учетом положений ст. 209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками, полученная по договору купли-продажи от <...> сумма <...> руб. М.Р.М. была возвращена Ш.А.И. по договору купли-продажи от <...>. С учетом истребования имущества из чужого незаконного владения в пользу истца, указанных выше обстоятельств, требования о признании недействительными ничтожных договоров купли-продажи от <...> и <...>, а также о возврате всего полученного по ним, не приведут к восстановлению прав истца, подлежат отклонению.
Требования о признании недействительными: свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N <...>; свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N <...>; свидетельства о государственной регистрации права собственности от <...>, записи регистрации N не подлежат удовлетворению, поскольку не является последствием недействительности сделок в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей при заключении договоров), согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с абзацем 6 данного пункта такого рода основаниями выступают судебные акты, вступившие в законную силу, а в соответствии с абзацем 9 - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Поскольку спор относительно регистрации вышеуказанных договоров, а также перехода прав собственности, выдачи соответствующих свидетельств к регистрирующему органу не заявлен, постольку отсутствуют основания для признания недействительными свидетельств о государственной регистрации перехода прав собственности на спорную квартиру, записей о регистрации прав.
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности.
Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной при наличии злонамеренного соглашения представителя с другой стороной независимо от даты заключения договора подлежал исчислению с момента, когда истец узнал или получил реальную возможность узнать о совершении сделки представителем вследствие злонамеренного сговора с другой стороной.
Заявляя иск по настоящему делу, истец указывал, что, несмотря на совершение оспариваемых сделок в 2013 году, об обстоятельствах их заключения узнал после ознакомления с содержанием договоров и получения письма от брата.
Обстоятельство получения истцом копии искового заявления П.В.Г. <...> не позволяет исчислять срок с указанного момента, поскольку в этом иске указаны ошибочные сведения о несуществующем договоре купли-продажи от <...> между П.С.Г. и Ш.А.И.
Принимая во внимание положения п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса, судебной коллегией установлено, что П.С.Г. могло стать и стало известно о злонамеренном соглашении Ф.В.А. и М.Р.М., недействительности договоров купли-продажи от <...> и ничтожности договоров купли-продажи от <...> и от <...>, после ознакомления с их содержанием и последовательностью их оформления, в силу неочевидности такого обстоятельства, нахождения истца в местах лишения свободы.
Таким образом, срок исковой давности П.С.Г. не был пропущен, не подлежит применению, независимо от наличия уважительных причин для его восстановления в период пребывания истца в местах лишения свободы.
С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, согласно п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым исковые требования П.С.Г. удовлетворяет частично. Признает недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между П.С.Г. в лице Ф.А.В., и М.Р.М., в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>. Истребует квартиру по адресу: <...>, из чужого незаконного владения М.Р.М., передав ее в собственность П.С.Г. Настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за М.Р.М. и для регистрации права собственности за П.С.Г. В удовлетворении остальной части иска отказывает.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2015 отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования П. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между П.С.Г. в лице Ф.А.В., и М.Р.М., в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>.
Истребовать квартиру по адресу: <...>, из чужого незаконного владения М.Р.М., передав ее в собственность П.С.Г.
Настоящее решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за М.Р.М. и для регистрации права собственности за П.С.Г.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)