Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Погосовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Закрома", индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича и индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича, г. Ставрополь (ОГРНИП 313265114900281),
индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны, г. Ставрополь (ОГРНИП 313265115100340),
к обществу с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь (ОГРН 1092635011952),
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2010 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей (судья Сиротин И.В.),
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича - Бекетов А.А. по доверенности от 01.02.2015;
- от индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны - Саркисян А.В. по доверенности от 01.02.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Закрома" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
индивидуальный предприниматель Саркисян В.А., г. Ставрополь (далее - истец, предприниматель, ИП Саркисян В.А.), индивидуальный предприниматель Саруханян Р.А., г. Ставрополь (далее - истец, ИП Саруханян Р.А.), обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь (далее - ответчик, общество, ООО "Закрома"), о взыскании:
- - в пользу Саркисяна В.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2010 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- - в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 исковое заявление ИП Саркисян В.А. и ИП Саруханян Р.А. удовлетворено частично. С общества с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь, взыскано в пользу в пользу индивидуального предпринимателя Саркисяна В.А., г. Ставрополь, основной долг в сумме 35 508 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 420 рублей 32 копеек. Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь, взыскано в пользу индивидуального предпринимателя Саруханян Р.А., г. Ставрополь, основной долг в сумме 35 508 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 420 рублей 32 копеек. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02 от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцам в иске полностью.
Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматели обратились Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за самовольное подключение водонагревателя, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку, принять по делу новый судебный акт, которым просили взыскать с ООО "Закрома" в пользу ИП Саркисян В.А. штраф за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штраф за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей; взыскать с ООО "Закрома" в пользу ИП Саруханян Р.А. штраф за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штраф за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей.
В обоснование жалобы апеллянты ссылаются на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.
Общество несогласно с обжалуемым решением в части удовлетворения заявленных исковых требований.
Ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно указал в обжалуемом решении, что довод ответчика о том, что в договоре аренды не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендной платы, опровергается материалами дела, а именно договором аренды от 28.06.13, в пункте 3.1 которого стороны предусмотрели право арендодателя не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы.
Заявитель указывает, что пунктом 3.1 Договора аренды недвижимости от 28 июня 2013 г. (далее - Договор) стороны согласовали оговорку, предусматривающую фиксированное повышение арендной платы, а именно: "за первые 36 месяцев аренды - 236 720 рублей в месяц, с 37 месяца аренды - 261 720 рублей в месяц".
Апеллянт считает, что суд первой инстанции не дал оценку данному обстоятельству, основанному на волеизъявлении сторон при заключении сделки и прописывающему специальный порядок увеличения арендной платы по истечении оговоренного арендатором и арендодателями 36-месячного срока.
Заявитель указывает, что соглашением сторон (п. 3.1 договора) прописано увеличение арендной платы с 236 720 руб. в месяц до 261 720 руб. в месяц начиная с 37 месяца аренды.
Общество считает, что направленное истцом уведомление о повышении арендной платы с указанной в уведомлении даты не имеет юридических последствий и не изменяет действующий размер арендных платежей.
Суд первой инстанции неправомерно дал оценку как ошибке слову "Арендатор" в пункте 3.1 договора аренды. Тем самым суд подменяет собой волеизъявление сторон при заключении сделки и пресекает свободу договора в отсутствие на то законных оснований.
Предприниматели считают обжалуемое решение в части отказа во взыскании в пользу истцов штрафа за самовольное подключение водонагревателя и штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
Истцы также считают, что в решении суда первой инстанции неверно указано, что истцами не представлено доказательств того, что ответчиком произведен монтаж, реконструкция или иное изменение системы водоснабжения и электроснабжения, в связи с чем в удовлетворении указанного требования о взыскании штрафов в сумме 100 000 рублей суд необоснованно отказал.
Заявители указывают, что из акта приема-передачи недвижимости по договору аренды от 28.06.2013 г., представленному в материалы дела, на момент передачи Арендатору помещения в нем водонагреватель марки Ariston отсутствовал. Необходимость в установке указанного водонагревателя у истцов также отсутствовала, поскольку никто из истцов переданным в аренду помещением не пользуется.
По мнению апеллянтов, именно ответчик без получения необходимого согласования со стороны Арендодателя установил в переданном ему в аренду помещении водонагреватель марки Ariston, подвел к нему необходимые инженерные коммуникации, чем нарушил требования пунктов 1.8, 1.16 договора аренды недвижимости от 28.06.2013 г., за нарушение которых, в свою очередь, стороны предусмотрели штраф в размере 50 000 рублей. При этом факт наличия в настоящее время в переданном в аренду помещении водонагреватель марки Ariston подтверждается представленными в материалы настоящего дела фотографиями.
Предприниматели также считают, что в решении суда первой инстанции необоснованно указано, что из представленного истцами рапорта УУП ОП N 2 управления МВД России по г. Ставрополю старшего лейтенанта полиции Ященко Д.С. от 11.11.14, по заявлению гр. Саркисяна В.А. о фиксировании факта подключения генератора к электрическому щитку магазина не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Суд первой инстанции также неверно указал, что из представленного раппорта следует, что гр. Белашова Я.Н. (директор магазина ответчика) при отключении в магазине электроэнергии вынуждена подключить генератор, чтобы избежать порчи товара.
Истцы считают, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что из представленного рапорта не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Заявители также считают, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истцов о взыскании штрафов за нарушение условий пунктов 1.8, 1.16 договора аренды от 28.06.2013 г.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателей.
В судебном заседании от 20.05.2015 представители истцов поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
От ответчика, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 в обжалуемых частях следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.06.2013 между Саркисяном В.А. (арендодатель-1), Саруханян Р.А. (арендодатель-2) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (далее - договор), по условиям которого арендодатели обязались передать в пользование арендатору нежилое помещение N 5, общей площадью 436,2 кв. м (торговой площадью 296 кв. м), расположенное в литере А на 1 этаже 3-этажного здания (торгово-офисного центра) по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 235, и для организации деятельности магазина (далее - арендуемое имущество).
Арендуемое имущество находится в здании, общей площадью 1376,2 кв. м, принадлежащем арендодателям на праве общей долевой собственности по V2 доли каждому, что подтверждается записью о регистрации N 26-26-01/067/2013-329.
В пункте 1.8 договора стороны предусмотрели, что сдача объекта в субаренду, размещение на объекте рекламных материалов, кондиционеров, строительно-монтажные работы, монтаж систем вентиляции, монтаж электротехнической части, монтаж систем водоснабжения и водоотведения осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя-1.
Согласно пункту 1.14 за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктом 1.8, 1.15. 1.16 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 50 000 рублей, уплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности устранить нарушения в течение 3-х рабочих дней.
Из пункта 1.16 договора следует, что арендатор не вправе осуществлять без письменного согласия арендодателя-1 реконструкцию, а также иные изменения систем: канализации, водоснабжения, отопления, энергоснабжения.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора - 5 лет со дня государственной регистрации права аренды. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.08.13.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата установлена в следующем размере: - за первые три года (36 месяцев) аренды - 236 720 рублей в месяц; - с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 рублей в месяц.
На момент заключения договора арендатор произвел предоплату арендных платежей в размере 200 000 рублей. В связи с чем платеж за период с 28.06.2013 по июль 2013 года включительно составил 60 392 рублей.
Кроме того, в указанном пункте договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5% от ставки арендной платы за предыдущий год.
Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца на банковские счета арендодателя-1 и арендодателя-2 в равных долях (пункт 3.2).
По акту приема-передачи от 28.06.13 имущество передано арендатору без замечаний.
Письмом от 19.08.2014, направленным в адрес ответчика 21.08.2014 и полученным ответчиком 29.08.2014, арендодатели уведомили арендатора об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.09.2014 на 5%.
Истцы выполнили свои обязанности по договору, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости от 28.06.2013.
Ответчик свои обязанности по договору по внесению арендной платы выполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 71 016 рублей.
В связи с тем что ответчик арендную плату по договору полностью не оплатил за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 (увеличенную разницу арендной платы в 5 процентов), на претензию не ответил, истцы просили в суде первой инстанции взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 71 016 рублей.
Кроме того, истцы указывают, что общество самовольно, без согласия кого-либо из арендодателей, в нарушение пунктов 1.8, 1.16 договора, установило в арендуемом помещении водонагреватель марки Ariston, подвело к нему коммуникации, а также подключило генератор для подачи электроэнергии, что послужило основанием для начисления обществу штрафа в размере 100 000 рублей (50 000 рублей за установку водонагревателя, 50 000 рублей за подключение генератора).
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Удовлетворяя заявленные требования предпринимателей в части взыскания с общества задолженности по арендной плате за пользование помещением за спорный период, суд первой инстанции обоснованно сослался на нормы статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции верно установлено, что истцы свои обязанности по договору исполнили, однако ответчик, в нарушение договорных обязательств, арендную плату за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 полностью не оплатил (увеличение арендной платы на 5%), в результате чего образовалась задолженность в размере 71 016 рублей.
Судом первой инстанции также верно установлено, что ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлены доказательства погашения задолженности, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно взыскана задолженность за период с 01.09.2014 по 28.02.20 15 в сумме 71 016 руб.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что в договоре аренды не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендной платы, поскольку опровергается материалами дела, а именно договором аренды от 28.06.2013, в пункте 3.1 которого стороны предусмотрели право арендодателя не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы.
Указание в данном предложении пункта договора слова "арендатор" вместо слова "арендодатель" суд первой инстанции верно посчитал опиской, поскольку повышать арендную плату имеет право только арендодатель.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что требование истцов о взыскании штрафа за нарушение условий пунктов 1.8, 1.16 договора необоснованное и удовлетворению не подлежит.
Как правильно установлено судом первой дистанции и подтверждено материалами дела, из пункта 1.8 договора следует, что сдача объекта в субаренду, размещение на объекте рекламных материалов, кондиционеров, строительно-монтажные работы, монтаж систем вентиляции, монтаж электротехнической части, монтаж систем водоснабжения и водоотведения осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя-1.
Согласно пункту 1.14 за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктом 1.8, 1.15. 1.16 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 50 000 рублей, уплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности устранить нарушения в течение 3-х рабочих дней.
Из пункта 1.16 договора следует, что арендатор не вправе осуществлять без письменного согласия арендодателя-1 реконструкцию, а также иные изменения систем: канализации, водоснабжения, отопления, энергоснабжения.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции верно учтено, что истцами не представлено доказательств, что ответчиком произведен монтаж, реконструкция или иное изменение системы водоснабжения и электроснабжения, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении указанного требования о взыскании штрафов в сумме 100 000 рублей следует отказать (ст. 65 АПК РФ).
Судом первой инстанции также верно установлено, что из представленного истцами рапорта УУП ОП N 2 управления МВД России по г. Ставрополю старшего лейтенанта полиции Ященко Д.С. от 11.11.14 по заявлению гр. Саркисяна В.А. о фиксировании факта подключения генератора к электрическому щитку магазина, следует, что гр. Белашова Я.Н. (директор магазина ответчика) при отключении в магазине электроэнергии была вынуждена подключить генератор, чтобы избежать порчи товара. При этом из указанного рапорта не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Суд первой инстанции обоснованно признал, что представленные истцами фотографии также не являются доказательствами того, что указанное оборудование установлено ответчиком.
Изложенные в апелляционной жалобе общества доводы об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требованиях ИП Саркисян В.А. и ИП Саруханян Р.А. полностью не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателей об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за самовольное подключение водонагревателя, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку, принятии по делу нового судебного акта о взыскании с ООО "Закрома" в пользу Саркисян В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей; взыскании с ООО "Закрома" в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о частичном удовлетворении заявленных требований предпринимателей.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб следует возложить на подателей жалоб, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционных жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 в обжалуемых частях оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Закрома", индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича и индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны - без удовлетворения.
Разъяснить, что в соответствии со статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
Судья
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2015 N 16АП-1656/2015 ПО ДЕЛУ N А63-1127/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N А63-1127/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Погосовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Закрома", индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича и индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича, г. Ставрополь (ОГРНИП 313265114900281),
индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны, г. Ставрополь (ОГРНИП 313265115100340),
к обществу с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь (ОГРН 1092635011952),
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2010 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей;
- о взыскании в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей (судья Сиротин И.В.),
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича - Бекетов А.А. по доверенности от 01.02.2015;
- от индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны - Саркисян А.В. по доверенности от 01.02.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Закрома" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
индивидуальный предприниматель Саркисян В.А., г. Ставрополь (далее - истец, предприниматель, ИП Саркисян В.А.), индивидуальный предприниматель Саруханян Р.А., г. Ставрополь (далее - истец, ИП Саруханян Р.А.), обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь (далее - ответчик, общество, ООО "Закрома"), о взыскании:
- - в пользу Саркисяна В.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2010 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 35 508 рублей;
- - в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саркисяна В.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей;
- - в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в сумме 25 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 исковое заявление ИП Саркисян В.А. и ИП Саруханян Р.А. удовлетворено частично. С общества с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь, взыскано в пользу в пользу индивидуального предпринимателя Саркисяна В.А., г. Ставрополь, основной долг в сумме 35 508 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 420 рублей 32 копеек. Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью "Закрома", г. Ставрополь, взыскано в пользу индивидуального предпринимателя Саруханян Р.А., г. Ставрополь, основной долг в сумме 35 508 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 1 420 рублей 32 копеек. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02 от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцам в иске полностью.
Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматели обратились Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за самовольное подключение водонагревателя, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку, принять по делу новый судебный акт, которым просили взыскать с ООО "Закрома" в пользу ИП Саркисян В.А. штраф за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штраф за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей; взыскать с ООО "Закрома" в пользу ИП Саруханян Р.А. штраф за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штраф за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей.
В обоснование жалобы апеллянты ссылаются на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.
Общество несогласно с обжалуемым решением в части удовлетворения заявленных исковых требований.
Ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно указал в обжалуемом решении, что довод ответчика о том, что в договоре аренды не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендной платы, опровергается материалами дела, а именно договором аренды от 28.06.13, в пункте 3.1 которого стороны предусмотрели право арендодателя не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы.
Заявитель указывает, что пунктом 3.1 Договора аренды недвижимости от 28 июня 2013 г. (далее - Договор) стороны согласовали оговорку, предусматривающую фиксированное повышение арендной платы, а именно: "за первые 36 месяцев аренды - 236 720 рублей в месяц, с 37 месяца аренды - 261 720 рублей в месяц".
Апеллянт считает, что суд первой инстанции не дал оценку данному обстоятельству, основанному на волеизъявлении сторон при заключении сделки и прописывающему специальный порядок увеличения арендной платы по истечении оговоренного арендатором и арендодателями 36-месячного срока.
Заявитель указывает, что соглашением сторон (п. 3.1 договора) прописано увеличение арендной платы с 236 720 руб. в месяц до 261 720 руб. в месяц начиная с 37 месяца аренды.
Общество считает, что направленное истцом уведомление о повышении арендной платы с указанной в уведомлении даты не имеет юридических последствий и не изменяет действующий размер арендных платежей.
Суд первой инстанции неправомерно дал оценку как ошибке слову "Арендатор" в пункте 3.1 договора аренды. Тем самым суд подменяет собой волеизъявление сторон при заключении сделки и пресекает свободу договора в отсутствие на то законных оснований.
Предприниматели считают обжалуемое решение в части отказа во взыскании в пользу истцов штрафа за самовольное подключение водонагревателя и штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
Истцы также считают, что в решении суда первой инстанции неверно указано, что истцами не представлено доказательств того, что ответчиком произведен монтаж, реконструкция или иное изменение системы водоснабжения и электроснабжения, в связи с чем в удовлетворении указанного требования о взыскании штрафов в сумме 100 000 рублей суд необоснованно отказал.
Заявители указывают, что из акта приема-передачи недвижимости по договору аренды от 28.06.2013 г., представленному в материалы дела, на момент передачи Арендатору помещения в нем водонагреватель марки Ariston отсутствовал. Необходимость в установке указанного водонагревателя у истцов также отсутствовала, поскольку никто из истцов переданным в аренду помещением не пользуется.
По мнению апеллянтов, именно ответчик без получения необходимого согласования со стороны Арендодателя установил в переданном ему в аренду помещении водонагреватель марки Ariston, подвел к нему необходимые инженерные коммуникации, чем нарушил требования пунктов 1.8, 1.16 договора аренды недвижимости от 28.06.2013 г., за нарушение которых, в свою очередь, стороны предусмотрели штраф в размере 50 000 рублей. При этом факт наличия в настоящее время в переданном в аренду помещении водонагреватель марки Ariston подтверждается представленными в материалы настоящего дела фотографиями.
Предприниматели также считают, что в решении суда первой инстанции необоснованно указано, что из представленного истцами рапорта УУП ОП N 2 управления МВД России по г. Ставрополю старшего лейтенанта полиции Ященко Д.С. от 11.11.14, по заявлению гр. Саркисяна В.А. о фиксировании факта подключения генератора к электрическому щитку магазина не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Суд первой инстанции также неверно указал, что из представленного раппорта следует, что гр. Белашова Я.Н. (директор магазина ответчика) при отключении в магазине электроэнергии вынуждена подключить генератор, чтобы избежать порчи товара.
Истцы считают, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что из представленного рапорта не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Заявители также считают, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истцов о взыскании штрафов за нарушение условий пунктов 1.8, 1.16 договора аренды от 28.06.2013 г.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателей.
В судебном заседании от 20.05.2015 представители истцов поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
От ответчика, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 в обжалуемых частях следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.06.2013 между Саркисяном В.А. (арендодатель-1), Саруханян Р.А. (арендодатель-2) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (далее - договор), по условиям которого арендодатели обязались передать в пользование арендатору нежилое помещение N 5, общей площадью 436,2 кв. м (торговой площадью 296 кв. м), расположенное в литере А на 1 этаже 3-этажного здания (торгово-офисного центра) по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 235, и для организации деятельности магазина (далее - арендуемое имущество).
Арендуемое имущество находится в здании, общей площадью 1376,2 кв. м, принадлежащем арендодателям на праве общей долевой собственности по V2 доли каждому, что подтверждается записью о регистрации N 26-26-01/067/2013-329.
В пункте 1.8 договора стороны предусмотрели, что сдача объекта в субаренду, размещение на объекте рекламных материалов, кондиционеров, строительно-монтажные работы, монтаж систем вентиляции, монтаж электротехнической части, монтаж систем водоснабжения и водоотведения осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя-1.
Согласно пункту 1.14 за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктом 1.8, 1.15. 1.16 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 50 000 рублей, уплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности устранить нарушения в течение 3-х рабочих дней.
Из пункта 1.16 договора следует, что арендатор не вправе осуществлять без письменного согласия арендодателя-1 реконструкцию, а также иные изменения систем: канализации, водоснабжения, отопления, энергоснабжения.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора - 5 лет со дня государственной регистрации права аренды. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.08.13.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата установлена в следующем размере: - за первые три года (36 месяцев) аренды - 236 720 рублей в месяц; - с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 рублей в месяц.
На момент заключения договора арендатор произвел предоплату арендных платежей в размере 200 000 рублей. В связи с чем платеж за период с 28.06.2013 по июль 2013 года включительно составил 60 392 рублей.
Кроме того, в указанном пункте договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5% от ставки арендной платы за предыдущий год.
Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца на банковские счета арендодателя-1 и арендодателя-2 в равных долях (пункт 3.2).
По акту приема-передачи от 28.06.13 имущество передано арендатору без замечаний.
Письмом от 19.08.2014, направленным в адрес ответчика 21.08.2014 и полученным ответчиком 29.08.2014, арендодатели уведомили арендатора об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.09.2014 на 5%.
Истцы выполнили свои обязанности по договору, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости от 28.06.2013.
Ответчик свои обязанности по договору по внесению арендной платы выполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 71 016 рублей.
В связи с тем что ответчик арендную плату по договору полностью не оплатил за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 (увеличенную разницу арендной платы в 5 процентов), на претензию не ответил, истцы просили в суде первой инстанции взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 71 016 рублей.
Кроме того, истцы указывают, что общество самовольно, без согласия кого-либо из арендодателей, в нарушение пунктов 1.8, 1.16 договора, установило в арендуемом помещении водонагреватель марки Ariston, подвело к нему коммуникации, а также подключило генератор для подачи электроэнергии, что послужило основанием для начисления обществу штрафа в размере 100 000 рублей (50 000 рублей за установку водонагревателя, 50 000 рублей за подключение генератора).
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Удовлетворяя заявленные требования предпринимателей в части взыскания с общества задолженности по арендной плате за пользование помещением за спорный период, суд первой инстанции обоснованно сослался на нормы статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции верно установлено, что истцы свои обязанности по договору исполнили, однако ответчик, в нарушение договорных обязательств, арендную плату за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 полностью не оплатил (увеличение арендной платы на 5%), в результате чего образовалась задолженность в размере 71 016 рублей.
Судом первой инстанции также верно установлено, что ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлены доказательства погашения задолженности, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно взыскана задолженность за период с 01.09.2014 по 28.02.20 15 в сумме 71 016 руб.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что в договоре аренды не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендной платы, поскольку опровергается материалами дела, а именно договором аренды от 28.06.2013, в пункте 3.1 которого стороны предусмотрели право арендодателя не чаще одного раза в год начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы.
Указание в данном предложении пункта договора слова "арендатор" вместо слова "арендодатель" суд первой инстанции верно посчитал опиской, поскольку повышать арендную плату имеет право только арендодатель.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что требование истцов о взыскании штрафа за нарушение условий пунктов 1.8, 1.16 договора необоснованное и удовлетворению не подлежит.
Как правильно установлено судом первой дистанции и подтверждено материалами дела, из пункта 1.8 договора следует, что сдача объекта в субаренду, размещение на объекте рекламных материалов, кондиционеров, строительно-монтажные работы, монтаж систем вентиляции, монтаж электротехнической части, монтаж систем водоснабжения и водоотведения осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя-1.
Согласно пункту 1.14 за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктом 1.8, 1.15. 1.16 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 50 000 рублей, уплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности устранить нарушения в течение 3-х рабочих дней.
Из пункта 1.16 договора следует, что арендатор не вправе осуществлять без письменного согласия арендодателя-1 реконструкцию, а также иные изменения систем: канализации, водоснабжения, отопления, энергоснабжения.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции верно учтено, что истцами не представлено доказательств, что ответчиком произведен монтаж, реконструкция или иное изменение системы водоснабжения и электроснабжения, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении указанного требования о взыскании штрафов в сумме 100 000 рублей следует отказать (ст. 65 АПК РФ).
Судом первой инстанции также верно установлено, что из представленного истцами рапорта УУП ОП N 2 управления МВД России по г. Ставрополю старшего лейтенанта полиции Ященко Д.С. от 11.11.14 по заявлению гр. Саркисяна В.А. о фиксировании факта подключения генератора к электрическому щитку магазина, следует, что гр. Белашова Я.Н. (директор магазина ответчика) при отключении в магазине электроэнергии была вынуждена подключить генератор, чтобы избежать порчи товара. При этом из указанного рапорта не следует, что именно ответчик произвел установку (монтаж) генератора.
Суд первой инстанции обоснованно признал, что представленные истцами фотографии также не являются доказательствами того, что указанное оборудование установлено ответчиком.
Изложенные в апелляционной жалобе общества доводы об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требованиях ИП Саркисян В.А. и ИП Саруханян Р.А. полностью не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателей об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за самовольное подключение водонагревателя, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку, принятии по делу нового судебного акта о взыскании с ООО "Закрома" в пользу Саркисян В.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей; взыскании с ООО "Закрома" в пользу Саруханян Р.А. штрафа за самовольное подключение водонагревателя в размере 25 000 рублей, а также штрафа за самовольное подключение генератора к электрическому щитку в размере 25 000 рублей не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о частичном удовлетворении заявленных требований предпринимателей.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб следует возложить на подателей жалоб, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционных жалоб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.03.2015 по делу N А63-1127/2015 в обжалуемых частях оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Закрома", индивидуального предпринимателя Саркисяна Вячеслава Арменовича и индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны - без удовлетворения.
Разъяснить, что в соответствии со статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса.
Судья
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)