Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оплата по договору производилась ответчицей в рассрочку. Последние платежи не были осуществлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Смирнова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Литвиновой М.В., Совкича А.П.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к У. о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права на 2/5 доли, прекращении права собственности по апелляционной жалобе У. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Рябихина О.Е., объяснения У., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца З., возражавшей против доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд к У. о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права на 2/5 доли, прекращении права собственности.
Указывает, что ему на основании договора дарения от 07 декабря 2012 года на праве собственности принадлежало 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. 05 октября 2013 года он заключил договор купли-продажи 2/5 доли квартиры с У. 2/5 доли в квартире по адресу: <адрес> была продана за 260000 рублей в кредит с рассрочкой платежа до 29 декабря 2013 года и фактически передана ответчику. 05 октября 2013 года между ним и ответчиком было составлено соглашение о порядке расчета между сторонами, в котором определены сроки погашения платежей. Право собственности У. на 2/5 доли в квартире зарегистрировано в установленном законом порядке, где также зарегистрировано обременение квартиры в пользу истца. В день подписания договора ответчик передала ему 40000 рублей, оставшуюся сумму У. обязалась выплатить до 29 декабря 2013 года. До 31 октября 2013 года ответчик выплатила 110000 рублей. Оставшиеся 110000 рублей У. должна была выплатить до 29 декабря 2013 года, из которых: 55000 рублей до 30 ноября 2013 года, 55000 рублей до 29 декабря 2013 года. Однако в указанные сроки денежные средства выплачены не были. 20 и 21 февраля 2014 года истцом были направлены требования о выплате оставшихся денежных средств. Однако требования истца остались без ответа. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 05 октября 2013 года на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, прекратить право собственности У. на 2/5 доли указанной квартиры.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года расторгнут договор купли-продажи 2/5 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенный 05 октября 2013 года между Д. и У.
Восстановлено Д. право собственности на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Прекращено право собственности У. на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
С У. в пользу Д. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 8000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.
Не согласившись с принятым решением, У. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В качестве доводов ссылается на то, что суд не мог расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, так как он был заключен с рассрочкой платежа. Ей было оплачено 150000 рублей, что превышает половину стоимости квартиры.
В возражениях на апелляционную жалобу Д. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании У. поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель Д. - З. возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что Д. на основании договора дарения от 07 декабря 2012 года на праве собственности принадлежали 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 декабря 2012 года N.
05 октября 2013 года между Д. и У. был заключен договор купли-продажи 2/5 доли указанной квартиры.
Доля в квартире была продана за 260000 рублей в кредит с рассрочкой платежа до 29 декабря 2013 года и фактически передана ответчику.
05 октября 2013 года между Д. и У. было составлено соглашение о порядке расчета между сторонами, в котором определены сроки погашения платежей.
Право собственности У. на 2/5 доли в квартире зарегистрировано в установленном законом порядке в Энгельсском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 09 октября 2013 года за номером N 64-64-23/151/2013-359, где также зарегистрировано обременение квартиры в пользу истца.
Как следует из п. 4 договора купли-продажи недвижимости от 05 октября 2013 года продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 260000 рублей, из которых 40000 рублей продавец получил с покупателя наличными денежными средствами непосредственно при подписании настоящего договора, 220000 рублей покупатель обязуется выплатить в срок до 29 декабря 2013 года, после чего будет составлен акт взаиморасчетов. В соответствии со ст. 488 ГК РФ с момента передачи квартиры "Покупателю" и до ее полной оплаты, вышеуказанная квартира признается находящейся в залоге у "Продавца". Залог прекращается после окончательного денежного расчета "Покупателя" с "Продавцом". Если в срок, предусмотренный настоящим договором, не будет произведена полная оплата проданной квартиры, "Продавец" вправе потребовать от "Покупателя" возвратить ему квартиру.
Согласно расписке от 28 октября 2013 года ответчик выплатила 110000 рублей.
Оставшиеся 110000 рублей У. должна была выплатить до 29 декабря 2013 года, из которых: 55000 рублей до 30 ноября 2013 года, 55000 рублей до 29 декабря 2013 года.
В указанные сроки денежные средства выплачены не были.
Истцом было направлено письмо У. с просьбой явиться 03 марта 2014 года в Росреестр для расторжения указанного договора. Однако ответа не поступило.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Как указано выше, п. 4 договора купли-продажи предусмотрено право "Продавца" потребовать от "Покупателя" возвратить ему квартиру, если в срок, предусмотренный настоящим договором, не будет произведена полная оплата проданной квартиры.
Факт неоплаты в полном размере ответчиком стоимости продаваемых долей истцу в установленный срок установлен судом первой инстанции и ответчиком не опровергнут.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и приведенные нормы материального права, условия договора, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что У. существенным образом нарушила договор, произведя оплату товара не в полном объеме, что является основанием для удовлетворения исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиком было оплачено более половины стоимости продаваемых долей, поэтому истец не вправе требовать расторжения договора на правильность выводов суда не влияет по указанным выше основаниям.
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к несогласию с выводами суда первой инстанции. Вместе с тем выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, и оснований для признания их неправильными не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу У. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2014 N 33-4041
Требование: О расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, восстановлении права на долю, прекращении права собственности ответчицы на долю.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оплата по договору производилась ответчицей в рассрочку. Последние платежи не были осуществлены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2014 г. N 33-4041
Судья Смирнова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Литвиновой М.В., Совкича А.П.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к У. о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права на 2/5 доли, прекращении права собственности по апелляционной жалобе У. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Рябихина О.Е., объяснения У., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца З., возражавшей против доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд к У. о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права на 2/5 доли, прекращении права собственности.
Указывает, что ему на основании договора дарения от 07 декабря 2012 года на праве собственности принадлежало 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. 05 октября 2013 года он заключил договор купли-продажи 2/5 доли квартиры с У. 2/5 доли в квартире по адресу: <адрес> была продана за 260000 рублей в кредит с рассрочкой платежа до 29 декабря 2013 года и фактически передана ответчику. 05 октября 2013 года между ним и ответчиком было составлено соглашение о порядке расчета между сторонами, в котором определены сроки погашения платежей. Право собственности У. на 2/5 доли в квартире зарегистрировано в установленном законом порядке, где также зарегистрировано обременение квартиры в пользу истца. В день подписания договора ответчик передала ему 40000 рублей, оставшуюся сумму У. обязалась выплатить до 29 декабря 2013 года. До 31 октября 2013 года ответчик выплатила 110000 рублей. Оставшиеся 110000 рублей У. должна была выплатить до 29 декабря 2013 года, из которых: 55000 рублей до 30 ноября 2013 года, 55000 рублей до 29 декабря 2013 года. Однако в указанные сроки денежные средства выплачены не были. 20 и 21 февраля 2014 года истцом были направлены требования о выплате оставшихся денежных средств. Однако требования истца остались без ответа. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 05 октября 2013 года на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, прекратить право собственности У. на 2/5 доли указанной квартиры.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года расторгнут договор купли-продажи 2/5 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенный 05 октября 2013 года между Д. и У.
Восстановлено Д. право собственности на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Прекращено право собственности У. на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
С У. в пользу Д. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 8000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.
Не согласившись с принятым решением, У. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В качестве доводов ссылается на то, что суд не мог расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, так как он был заключен с рассрочкой платежа. Ей было оплачено 150000 рублей, что превышает половину стоимости квартиры.
В возражениях на апелляционную жалобу Д. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании У. поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель Д. - З. возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что Д. на основании договора дарения от 07 декабря 2012 года на праве собственности принадлежали 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 декабря 2012 года N.
05 октября 2013 года между Д. и У. был заключен договор купли-продажи 2/5 доли указанной квартиры.
Доля в квартире была продана за 260000 рублей в кредит с рассрочкой платежа до 29 декабря 2013 года и фактически передана ответчику.
05 октября 2013 года между Д. и У. было составлено соглашение о порядке расчета между сторонами, в котором определены сроки погашения платежей.
Право собственности У. на 2/5 доли в квартире зарегистрировано в установленном законом порядке в Энгельсском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 09 октября 2013 года за номером N 64-64-23/151/2013-359, где также зарегистрировано обременение квартиры в пользу истца.
Как следует из п. 4 договора купли-продажи недвижимости от 05 октября 2013 года продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 260000 рублей, из которых 40000 рублей продавец получил с покупателя наличными денежными средствами непосредственно при подписании настоящего договора, 220000 рублей покупатель обязуется выплатить в срок до 29 декабря 2013 года, после чего будет составлен акт взаиморасчетов. В соответствии со ст. 488 ГК РФ с момента передачи квартиры "Покупателю" и до ее полной оплаты, вышеуказанная квартира признается находящейся в залоге у "Продавца". Залог прекращается после окончательного денежного расчета "Покупателя" с "Продавцом". Если в срок, предусмотренный настоящим договором, не будет произведена полная оплата проданной квартиры, "Продавец" вправе потребовать от "Покупателя" возвратить ему квартиру.
Согласно расписке от 28 октября 2013 года ответчик выплатила 110000 рублей.
Оставшиеся 110000 рублей У. должна была выплатить до 29 декабря 2013 года, из которых: 55000 рублей до 30 ноября 2013 года, 55000 рублей до 29 декабря 2013 года.
В указанные сроки денежные средства выплачены не были.
Истцом было направлено письмо У. с просьбой явиться 03 марта 2014 года в Росреестр для расторжения указанного договора. Однако ответа не поступило.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Как указано выше, п. 4 договора купли-продажи предусмотрено право "Продавца" потребовать от "Покупателя" возвратить ему квартиру, если в срок, предусмотренный настоящим договором, не будет произведена полная оплата проданной квартиры.
Факт неоплаты в полном размере ответчиком стоимости продаваемых долей истцу в установленный срок установлен судом первой инстанции и ответчиком не опровергнут.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и приведенные нормы материального права, условия договора, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что У. существенным образом нарушила договор, произведя оплату товара не в полном объеме, что является основанием для удовлетворения исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиком было оплачено более половины стоимости продаваемых долей, поэтому истец не вправе требовать расторжения договора на правильность выводов суда не влияет по указанным выше основаниям.
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к несогласию с выводами суда первой инстанции. Вместе с тем выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, и оснований для признания их неправильными не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 30 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу У. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)