Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.12.2013 по делу N А07-9363/2013 (судья Вальшина М.Х.).
Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" (далее - ООО "Ивушка", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды лесного участка в размере 1 133 034 руб. 80 коп., и о расторжении договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 (т. 1 л.д. 12-15).
ООО "Ивушка" обратилось к Министерству лесного хозяйства РБ с встречным исковым заявлением:
- - о признании недействительным проведенного 30.06.2010 аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, расположенного на землях, находящихся в государственной собственности на территории Уфимского лесничества, Юматовского участкового лесничества, квартал 75 выдел 10, 20, 31 площадью 22,6 га для осуществления рекреационной деятельности;
- - о признании недействительным договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010, заключенного между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и ООО "Ивушка";
- - о взыскании с Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан в пользу ООО "Ивушка" уплаченных платежей в размере 1 333 002 руб. 73 коп. (т. 1 л.д. 51-53).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.12.2013 (резолютивная часть объявлена 17.12.2013) требования Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан удовлетворены частично.
С ООО "Ивушка" в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 133 002 руб. 73 коп. Исковое требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Ивушка" отказано (т. 2 л.д. 41-49).
В апелляционной жалобе общество "Ивушка" (далее также - податель жалобы), ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит указанный судебный акт отменить (т. 2, л.д. 3-5).
Как указывает апеллянт, выводы суда об оспоримости сделки аренды являются ошибочными. Принимая такое решение, суд не учел, что ООО "Ивушка" является собственником 27 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в силу чего общество имеет исключительное право на получение земельного участка в аренду без проведения аукциона. Проведением такого аукциона нарушаются права общества, установленные пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Сделка, заключенная в нарушение указанной нормы является недействительной независимо от наличия обстоятельств нарушения процедуры торгов, поскольку основанием признания сделки недействительной является нарушение норм материального права, не допускающих выставление на торги данного конкретного имущества.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесных участков.
Согласно протоколу N 2.194 от 30.06.2010 аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки общества "Ивушка" (т. 1 л.д. 60-61).
Между ООО "Ивушка" (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду лесной участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 22,6 га, местоположением: Республика Башкортостан, Уфимский район, в границах ГБУ "Уфимское лесничество", Юматовское участковое лесничество, квартал 75, выделы N 10, 20, 31, сроком на 49 лет для рекреационной деятельности (т. 1.лд. 29-38).
Номер учетной записи в Государственном лесном реестре 11800147-10-08-34.
Участок передан арендатору по Акту приема-передачи от 06.07.2010 (т. 1 л.д. 119).
Приложением N 1 к договору является план-схема расположения границ лесного участка (т. 1 л.д. 115). Приложением N 4 сторонами согласованы размер и сроки внесения арендных платежей. Арендная плата установлена в размере 990 363 руб. 64 коп. в год (т. 1 л.д. 118).
Из материалов дела так же следует, что 24.10.2006 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:47:181101:5 площадью 179019 кв. м, категории земель особо охраняемых территорий, разрешенное использование - база отдыха Ивушка, местоположением Республика Башкортостан, Уфимский район (т. 1 л.д. 154).
10.09.2009 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Ивушка" на 27 объектов недвижимости, расположенных по адресу Республика Башкортостан, Уфимский район, дер. Юматово (т. 1 л.д. 62-88).
Согласно данным технического паспорта на нежилые здания (инвентарный номер 15713), составленном по состоянию на 26.10.2007, в состав двадцати семи объектов недвижимости, в том числе, входят коттеджи, корпуса, столовая, библиотека, медпункт, бар и другие здания. Схемой расположения земельного участка базы отдыха "Ивушка" подтверждено расположение данного участка вдоль реки Дема (т. 1 л.д. 89-96).
Письмами от 09.10.2011, 09.12.2011, 26.01.2012, 30.03.2012, 16.07.2012, 27.07.2012 Министерство уведомило ООО "Ивушка" о наличии и необходимости погашения задолженности по арендной плате, указывая, что в случае непогашения задолженности, договор будет расторгнут (т. 1 л.д. 22-26, 27-28).
Ссылаясь на неисполнение арендатором условий договора о внесении арендных платежей, Министерство лесного хозяйства РБ обратилось в суд с настоящим иском.
Указывая на наличие у общества "Ивушка" права на заключение договора аренды в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего аукцион не должен был проводиться, ответчик обратился в суд со встречным иском.
Удовлетворяя заявленные Министерством требования в части взыскания задолженности, суд указал на наличие между сторонами спора арендных правоотношений и непредставление ответчиком доказательств исполнения обязанности по внесению арендной платы. Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суд сослался на отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на оспоримый характер сделки по проведению аукциона, и, учитывая пропуск ответчиком годичного срока исковой давности, о примении которого заявлено Министерством, пришел к выводу об отсутствии оснований удовлетворения заявленных требований. Так же суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих, что проведение аукциона и последующее заключение договора аренды нарушило права ответчика на пользование спорным лесным участком.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации (далее так же Лесной кодекс РФ, ЛК РФ) по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 настоящего Кодекса. Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с части 1 статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении Лесного кодекса) в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды - до 1 января 2012 года допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета.
К договору аренды лесного участка согласно ч. 3 ст. 71 Лесного кодекса РФ применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Представленный договор аренды от 06.07.2010 N 34 является заключенным, т.к. истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы указанные в законе существенные для такого вида сделок условия. Границы лесного участка определены в соответствии с планом-схемой лесного участка, что допустимо в силу нормы ст. 4.1 Закона о введении Лесного кодекса.
Поскольку ответчиком заявлены встречные требования о признании договора недействительным, решение об удовлетворении требований по первоначальному иску (о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды) зависит от разрешения встречного иска.
Рассматривая требования по встречному иску, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
Случаи, при которых для заключения договора аренды лесного участка не требуется проведения аукциона, определены частью 3 этой же нормы материального права и, как следует из материалов настоящего дела, не подлежат применению к рассматриваемой ситуации.
Из материалов дела следует, что на части арендуемого обществом "Ивушка" земельного участка, расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости - коттеджи, корпуса столовая и иные объекты.
Правоотношения, связанные с оформлением прав на земельные участки лесного фонда в случае нахождения на них ранее возведенных объектов недвижимости, лесным законодательством не урегулированы. В данном случае необходимо исходить из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (с учетом правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.09 N 10520/09).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.
Поскольку данное право является исключительным, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию либо получение в аренду земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Таким образом, в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, проведение аукциона по продаже права на заключение такого договора не требуется.
Оценивая доводы ответчика о нарушении его прав на получение участка лесного фонда в аренду на основании положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положения статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, лесных насаждений, древесины и иных добытых лесных ресурсов, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 N 187-О) толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.
Нормы статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывают на необходимость при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка определять площадь такого земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости заявителя.
Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, названная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой для эксплуатации строений.
В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Из материалов дела следует, что арендуемый ответчиком лесной участок площадью 22,6 га сформирован в целях осуществления рекреационной деятельности.
Вместе с тем в материалах дела не имеется доказательств того, что предоставленный в целях рекреации земельный участок сформирован именно в тех границах и той площадью, которые необходимы для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Кроме того, из материалов дела следует наличие учтенного в государственном кадастре недвижимости (ГКН) земельного участка категории земель особо охраняемых территорий, разрешенным использованием которого является размещение базы отдыха "Ивушка".
Поскольку цель использования земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости и цель осуществления рекреационной деятельности по своему содержанию различны, общество "Ивушка" имеет право на получение в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (без проведения торгов) участка, сформированного для эксплуатации объектов, в силу чего в данной части его права следует признать нарушенными.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Заключение договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации влечет недействительность договора в силу его ничтожности.
Оспариваемый аукцион, как форму заключения договора, так же следует признать недействительными (ничтожными), т.к. при соблюдении требований вышеназванной нормы земельного законодательства торги в отношении части участка, занятой объектами недвижимости ответчика, проведены быть не могли.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного, собственник (уполномоченное им лицо) земельного участка вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции.
Учитывая состоявшееся пользование лесным участком Министерство вправе претендовать на оплату ответчиком такого пользования в оговоренной договором аренды сумме, в силу чего вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО "Ивушка" в пользу Министерства долга в размере 1 133 034 руб. 80 коп. является правильным.
Так же верным является вывод об отсутствии оснований удовлетворения встречных требований ответчика о взыскании с Министерства денежных средств в сумме 1 333 002,73 руб., из которых 990 363,64 рублей составляет зачтенный Министерством в счет оплаты арендной платы задаток за участие в аукционе и 342 639,09 руб. плата за использование лесов (т. 1 л.д. 126, 149-151).
При этом судебная коллегия учитывает, что при применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции возврат переданного в аренду лесного участка Министерству лесного хозяйства РБ в полном объеме произведен быть не может в силу нахождения на части этого участка принадлежащих ООО "Ивушка" строений.
Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности является одним из способов оспаривания зарегистрированных прав на недвижимое имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая наличие государственной регистрации договора аренды лесного участка и, соответственно, наличие зарегистрированного обременения данного участка правами арендатора, применение последствий недействительности сделки аренды, по мнению суда, должно быть произведено путем прекращения права аренды общества "Ивушка" на лесной участок, индивидуализированный в лесном реестре под номером 11800147-10-08-34, что повлечет прекращение записи в ЕГРП об обременении данного лесного участка.
Указанное применение последствий недействительности сделки не предполагает фактического возврата Министерству лесного хозяйства Республики Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:47:181101:5 площадью 179019 кв. м, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости.
В силу ничтожности заключенного сторонами спора договора аренды, требования Министерства о расторжении указанной сделки удовлетворению не подлежит.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
При обращении с иском ООО "Ивушка" оплатило государственную пошлину лишь в части требований о взыскании с Министерства денежных средств, тогда как обществом заявлено еще два неимущественных требования, которые так же подлежали оплате государственной пошлиной в общей сумме 8000 рублей.
Учитывая, что в удовлетворении требований в оплаченной части обществу отказано, понесенные обществом "Ивушка" расходы в данной части возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.12.2013 по делу N А07-9363/2013 отменить.
Требования Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан по первоначальному иску и требования общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" по встречному иску удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010, заключенный между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Ивушка".
Признать недействительным аукцион от 30.06.2010 по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, расположенного на землях, находящихся в государственной собственности, на территории Уфимского лесничества, Юматовского участкового лесничества, квартал 75 выделы 10, 20, 31 площадью 22,6 га для осуществления рекреационной деятельности.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" в пользу Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан 1 133 034 руб. 80 коп., прекратить право аренды общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" на лесной участок с номером учетной записи в Государственном лесном реестре 11800147-10-08-34.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24330,34 руб.
Взыскать с Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" 2000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2014 N 18АП-1176/2014 ПО ДЕЛУ N А07-9363/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. N 18АП-1176/2014
Дело N А07-9363/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.12.2013 по делу N А07-9363/2013 (судья Вальшина М.Х.).
Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ивушка" (далее - ООО "Ивушка", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды лесного участка в размере 1 133 034 руб. 80 коп., и о расторжении договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 (т. 1 л.д. 12-15).
ООО "Ивушка" обратилось к Министерству лесного хозяйства РБ с встречным исковым заявлением:
- - о признании недействительным проведенного 30.06.2010 аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, расположенного на землях, находящихся в государственной собственности на территории Уфимского лесничества, Юматовского участкового лесничества, квартал 75 выдел 10, 20, 31 площадью 22,6 га для осуществления рекреационной деятельности;
- - о признании недействительным договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010, заключенного между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и ООО "Ивушка";
- - о взыскании с Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан в пользу ООО "Ивушка" уплаченных платежей в размере 1 333 002 руб. 73 коп. (т. 1 л.д. 51-53).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.12.2013 (резолютивная часть объявлена 17.12.2013) требования Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан удовлетворены частично.
С ООО "Ивушка" в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 133 002 руб. 73 коп. Исковое требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Ивушка" отказано (т. 2 л.д. 41-49).
В апелляционной жалобе общество "Ивушка" (далее также - податель жалобы), ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит указанный судебный акт отменить (т. 2, л.д. 3-5).
Как указывает апеллянт, выводы суда об оспоримости сделки аренды являются ошибочными. Принимая такое решение, суд не учел, что ООО "Ивушка" является собственником 27 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в силу чего общество имеет исключительное право на получение земельного участка в аренду без проведения аукциона. Проведением такого аукциона нарушаются права общества, установленные пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Сделка, заключенная в нарушение указанной нормы является недействительной независимо от наличия обстоятельств нарушения процедуры торгов, поскольку основанием признания сделки недействительной является нарушение норм материального права, не допускающих выставление на торги данного конкретного имущества.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесных участков.
Согласно протоколу N 2.194 от 30.06.2010 аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки общества "Ивушка" (т. 1 л.д. 60-61).
Между ООО "Ивушка" (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду лесной участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 22,6 га, местоположением: Республика Башкортостан, Уфимский район, в границах ГБУ "Уфимское лесничество", Юматовское участковое лесничество, квартал 75, выделы N 10, 20, 31, сроком на 49 лет для рекреационной деятельности (т. 1.лд. 29-38).
Номер учетной записи в Государственном лесном реестре 11800147-10-08-34.
Участок передан арендатору по Акту приема-передачи от 06.07.2010 (т. 1 л.д. 119).
Приложением N 1 к договору является план-схема расположения границ лесного участка (т. 1 л.д. 115). Приложением N 4 сторонами согласованы размер и сроки внесения арендных платежей. Арендная плата установлена в размере 990 363 руб. 64 коп. в год (т. 1 л.д. 118).
Из материалов дела так же следует, что 24.10.2006 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:47:181101:5 площадью 179019 кв. м, категории земель особо охраняемых территорий, разрешенное использование - база отдыха Ивушка, местоположением Республика Башкортостан, Уфимский район (т. 1 л.д. 154).
10.09.2009 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Ивушка" на 27 объектов недвижимости, расположенных по адресу Республика Башкортостан, Уфимский район, дер. Юматово (т. 1 л.д. 62-88).
Согласно данным технического паспорта на нежилые здания (инвентарный номер 15713), составленном по состоянию на 26.10.2007, в состав двадцати семи объектов недвижимости, в том числе, входят коттеджи, корпуса, столовая, библиотека, медпункт, бар и другие здания. Схемой расположения земельного участка базы отдыха "Ивушка" подтверждено расположение данного участка вдоль реки Дема (т. 1 л.д. 89-96).
Письмами от 09.10.2011, 09.12.2011, 26.01.2012, 30.03.2012, 16.07.2012, 27.07.2012 Министерство уведомило ООО "Ивушка" о наличии и необходимости погашения задолженности по арендной плате, указывая, что в случае непогашения задолженности, договор будет расторгнут (т. 1 л.д. 22-26, 27-28).
Ссылаясь на неисполнение арендатором условий договора о внесении арендных платежей, Министерство лесного хозяйства РБ обратилось в суд с настоящим иском.
Указывая на наличие у общества "Ивушка" права на заключение договора аренды в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего аукцион не должен был проводиться, ответчик обратился в суд со встречным иском.
Удовлетворяя заявленные Министерством требования в части взыскания задолженности, суд указал на наличие между сторонами спора арендных правоотношений и непредставление ответчиком доказательств исполнения обязанности по внесению арендной платы. Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суд сослался на отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на оспоримый характер сделки по проведению аукциона, и, учитывая пропуск ответчиком годичного срока исковой давности, о примении которого заявлено Министерством, пришел к выводу об отсутствии оснований удовлетворения заявленных требований. Так же суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих, что проведение аукциона и последующее заключение договора аренды нарушило права ответчика на пользование спорным лесным участком.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации (далее так же Лесной кодекс РФ, ЛК РФ) по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 настоящего Кодекса. Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с части 1 статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении Лесного кодекса) в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды - до 1 января 2012 года допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета.
К договору аренды лесного участка согласно ч. 3 ст. 71 Лесного кодекса РФ применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Представленный договор аренды от 06.07.2010 N 34 является заключенным, т.к. истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы указанные в законе существенные для такого вида сделок условия. Границы лесного участка определены в соответствии с планом-схемой лесного участка, что допустимо в силу нормы ст. 4.1 Закона о введении Лесного кодекса.
Поскольку ответчиком заявлены встречные требования о признании договора недействительным, решение об удовлетворении требований по первоначальному иску (о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды) зависит от разрешения встречного иска.
Рассматривая требования по встречному иску, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
Случаи, при которых для заключения договора аренды лесного участка не требуется проведения аукциона, определены частью 3 этой же нормы материального права и, как следует из материалов настоящего дела, не подлежат применению к рассматриваемой ситуации.
Из материалов дела следует, что на части арендуемого обществом "Ивушка" земельного участка, расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости - коттеджи, корпуса столовая и иные объекты.
Правоотношения, связанные с оформлением прав на земельные участки лесного фонда в случае нахождения на них ранее возведенных объектов недвижимости, лесным законодательством не урегулированы. В данном случае необходимо исходить из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (с учетом правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.09 N 10520/09).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.
Поскольку данное право является исключительным, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию либо получение в аренду земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Таким образом, в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, проведение аукциона по продаже права на заключение такого договора не требуется.
Оценивая доводы ответчика о нарушении его прав на получение участка лесного фонда в аренду на основании положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положения статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, лесных насаждений, древесины и иных добытых лесных ресурсов, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 N 187-О) толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.
Нормы статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывают на необходимость при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка определять площадь такого земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости заявителя.
Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, названная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой для эксплуатации строений.
В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Из материалов дела следует, что арендуемый ответчиком лесной участок площадью 22,6 га сформирован в целях осуществления рекреационной деятельности.
Вместе с тем в материалах дела не имеется доказательств того, что предоставленный в целях рекреации земельный участок сформирован именно в тех границах и той площадью, которые необходимы для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Кроме того, из материалов дела следует наличие учтенного в государственном кадастре недвижимости (ГКН) земельного участка категории земель особо охраняемых территорий, разрешенным использованием которого является размещение базы отдыха "Ивушка".
Поскольку цель использования земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости и цель осуществления рекреационной деятельности по своему содержанию различны, общество "Ивушка" имеет право на получение в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (без проведения торгов) участка, сформированного для эксплуатации объектов, в силу чего в данной части его права следует признать нарушенными.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Заключение договора аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010 в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации влечет недействительность договора в силу его ничтожности.
Оспариваемый аукцион, как форму заключения договора, так же следует признать недействительными (ничтожными), т.к. при соблюдении требований вышеназванной нормы земельного законодательства торги в отношении части участка, занятой объектами недвижимости ответчика, проведены быть не могли.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного, собственник (уполномоченное им лицо) земельного участка вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции.
Учитывая состоявшееся пользование лесным участком Министерство вправе претендовать на оплату ответчиком такого пользования в оговоренной договором аренды сумме, в силу чего вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО "Ивушка" в пользу Министерства долга в размере 1 133 034 руб. 80 коп. является правильным.
Так же верным является вывод об отсутствии оснований удовлетворения встречных требований ответчика о взыскании с Министерства денежных средств в сумме 1 333 002,73 руб., из которых 990 363,64 рублей составляет зачтенный Министерством в счет оплаты арендной платы задаток за участие в аукционе и 342 639,09 руб. плата за использование лесов (т. 1 л.д. 126, 149-151).
При этом судебная коллегия учитывает, что при применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции возврат переданного в аренду лесного участка Министерству лесного хозяйства РБ в полном объеме произведен быть не может в силу нахождения на части этого участка принадлежащих ООО "Ивушка" строений.
Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности является одним из способов оспаривания зарегистрированных прав на недвижимое имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая наличие государственной регистрации договора аренды лесного участка и, соответственно, наличие зарегистрированного обременения данного участка правами арендатора, применение последствий недействительности сделки аренды, по мнению суда, должно быть произведено путем прекращения права аренды общества "Ивушка" на лесной участок, индивидуализированный в лесном реестре под номером 11800147-10-08-34, что повлечет прекращение записи в ЕГРП об обременении данного лесного участка.
Указанное применение последствий недействительности сделки не предполагает фактического возврата Министерству лесного хозяйства Республики Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:47:181101:5 площадью 179019 кв. м, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости.
В силу ничтожности заключенного сторонами спора договора аренды, требования Министерства о расторжении указанной сделки удовлетворению не подлежит.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
При обращении с иском ООО "Ивушка" оплатило государственную пошлину лишь в части требований о взыскании с Министерства денежных средств, тогда как обществом заявлено еще два неимущественных требования, которые так же подлежали оплате государственной пошлиной в общей сумме 8000 рублей.
Учитывая, что в удовлетворении требований в оплаченной части обществу отказано, понесенные обществом "Ивушка" расходы в данной части возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.12.2013 по делу N А07-9363/2013 отменить.
Требования Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан по первоначальному иску и требования общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" по встречному иску удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды лесного участка N 34 от 06.07.2010, заключенный между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Ивушка".
Признать недействительным аукцион от 30.06.2010 по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, расположенного на землях, находящихся в государственной собственности, на территории Уфимского лесничества, Юматовского участкового лесничества, квартал 75 выделы 10, 20, 31 площадью 22,6 га для осуществления рекреационной деятельности.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" в пользу Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан 1 133 034 руб. 80 коп., прекратить право аренды общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" на лесной участок с номером учетной записи в Государственном лесном реестре 11800147-10-08-34.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24330,34 руб.
Взыскать с Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ивушка" 2000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)