Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2014.
Полный текст постановления изготовлен 19.11.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Игнатьевой Е.А. (по доверенности от 23.03.2013),
Беляковой М.В. (приказ от 23.03.2011 N 1),
от ответчика - администрации города Чебоксары:
Карымова П.А. (по доверенности от 26.12.2013),
от ответчика - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары: Карымова П.А. (по доверенности от 08.09.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014,
принятое судьей Юрусовой Н.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014,
принятое судьями Казаковой Н.А., Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
по делу N А79-2714/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур"
к администрации города Чебоксары Чувашской Республики
(ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037),
Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
об обязании заключить договор купли-продажи
и
общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 6 и 7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 квадратного метра, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 823 795 рублей без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Исковое требование мотивировано неправомерными действиями ответчиков, выразившимися включением НДС в цену договора купли-продажи, в связи с чем у сторон возникли разногласия относительно условий договора.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 02.06.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014, пришел к выводам, что Общество обладает преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, цена которого должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления, заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством, действующим законодательством не предусмотрено применение налоговых норм к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, следовательно, требование истца подлежит удовлетворению.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции, как незаконные, необоснованные и принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции в нарушение статьи 175 АПК РФ не разрешил спор в отношении Комитета; не применил к спорным правоотношениям 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; не дал оценки отчету от 12.12.2013 N О-2761/2013 и необоснованно руководствовался выводами судебной экспертизы от 07.04.2014.
В судебном заседании представитель заявителя, представляющий также интересы Администрации, поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца отклонили доводы кассационной жалобы, представив отзыв на нее.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Обществу на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 20.04.2006 N 5248 (в редакции соглашения об изменении и дополнении договора от 30.06.2009) предоставлено в аренду нежилое помещение N 2 площадью 31,4 квадратного метра, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с литером А и кадастровым номером 21А по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, состоящее из комнат N 6 и 7.
В письме от 13.04.2011 N 01 Общество обратилось в Администрацию (письмо получено 13.04.2011 входящий N 1660) с просьбой рассмотреть возможность выкупа поименованных нежилых помещений.
Администрация издала распоряжение от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат", которым разрешена приватизация поименованных нежилых комнат, установлено преимущественное право Общества на их приобретение, стоимость объекта приватизации указана в размере 1 012 000 рублей.
В письме от 22.03.2012 N 039-1265 Комитет направил в адрес Общества распоряжение Администрации от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговым обязательством, указав, что если по истечении 30 дней со дня получения данного письма проект договора не будет подписан, то Общество утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на данное письмо Общество 20.04.2012 направило документы, в том числе заявление о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о малом и среднем предпринимательстве).
В письме от 20.04.2012 N 04 Общество направило в адрес Комитета подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами. В протоколе разногласий от 20.04.2012 N 1 Общество выразило несогласие с ценой договора и размерами платежей, указав стоимость (продажную цену) нежилых комнат в размере 857 627 рублей без НДС и размеры ежемесячных платежей, исходя из данной суммы.
В письме от 24.04.2012 N 039-1778 Комитет по управлению имуществом направил Обществу протокол урегулирования разногласий, указав стоимость помещений в размере 1 012 000 рублей.
В ответ на данное письмо Общество направило Комитету протокол разногласий N 2 к протоколу урегулирования разногласий, указав цену объекта приватизации в размере 857 627 рублей без НДС.
В письме от 10.05.2012 N 039-1993 Комитет известил Общество о том, что протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами, направленный Обществу в письме от 24.04.2012, не подлежит пересмотру.
Сославшись на отказ Администрации от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, определенной по состоянию на день обращения истца с соответствующим заявлением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Федерального закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности).
В силу пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям статьи 3 этого Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о малом и среднем предпринимательстве, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из системного толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что уполномоченный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства в заключении договора купли-продажи муниципального имущества, следовательно, заключение договора с данным субъектом обязательно для органа местного самоуправления.
По правилам статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку продажная стоимость спорных нежилых помещений в размере 1 012 000 рублей, указанная в распоряжении Администрации от 14.03.2012 N 895-р, определена по заданию органа местного самоуправления оценщиком Войновым Е.А. по состоянию на 06.07.2011, в том время как рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом (13.04.2011) от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости (без НДС) нежилых помещений по состоянию на 13.04.2011, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга", которое в экспертном заключении от 07.04.2014 определило рыночную стоимость спорных помещений в размере 823 795 рублей без учета НДС.
Оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и правомерности исковых требований и обязал Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых комнат по рыночной цене в размере 823 795 рублей без НДС.
Довод заявителя об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с изданием Администрацией постановления от 05.02.2013 N 305, отменившим распоряжение Администрации от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат", был предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и получил надлежащую правовую оценку.
В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что издание Администрацией постановления от 05.02.2013 N 305 направлено на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение нежилых помещений, в связи с чем издание данного постановления не свидетельствует об утрате истцом преимущественного права приобретения арендуемых помещений.
Ссылка заявителя о пропуске истцом 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества правомерно отклонена судами обеих инстанций.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.05.2013 по делу N А79-739/2013, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, отказано в удовлетворении требования Комитета к Обществу о признании утратившим преимущественное право на выкуп арендованных нежилых помещений. При рассмотрении дела N А79-739/2013 судом было установлено, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о направлении Обществу в установленный законом десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проекта договора с подписью уполномоченного лица; Общество не отказывалось от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). Положениями Федеральных законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ и от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Довод заявителя о нарушении судом первой инстанции положений статьи 175 АПК РФ в связи с неразрешением спора в отношении Комитета, судом округа рассмотрен и отклонен, поскольку истцом заявлено одно требование о возложении обязанности заключить договор купли-продажи имущества, Комитет исполняет лишь функции Администрации, связанные с приватизацией муниципального имущества, собственником же спорного имущества является Администрация, следовательно, на нее и возложена обязанность по заключению договора купли-продажи с Обществом. В соответствии со статьей 170 АПК РФ резолютивная часть решения содержит вывод об удовлетворении заявленного требования. Не указание в резолютивной части решении суда на отказ в удовлетворении требований ко второму ответчику - Комитету не влечет нарушения его прав и не является основанием для отмены судебного акта. Заявленный довод относится к вопросам исполнения принятого судебного акта.
Ссылка заявителя на то, что суд первой инстанции необоснованно руководствовался выводами судебной экспертизы от 07.04.2014 и не дал оценки отчету от 12.12.2013 N О-2761/2013, судом округа отклонен.
В силу частей 1 - 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Заключение судебной экспертизы от 07.04.2014 оценено судом первой инстанции по правилам названных норм как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, ссылка на это имеется в тексте судебных актов.
Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителей кассационных жалоб. Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 по делу N А79-2714/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2014 N Ф01-4702/2014 ПО ДЕЛУ N А79-2714/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2014 г. по делу N А79-2714/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2014.
Полный текст постановления изготовлен 19.11.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Игнатьевой Е.А. (по доверенности от 23.03.2013),
Беляковой М.В. (приказ от 23.03.2011 N 1),
от ответчика - администрации города Чебоксары:
Карымова П.А. (по доверенности от 26.12.2013),
от ответчика - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары: Карымова П.А. (по доверенности от 08.09.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014,
принятое судьей Юрусовой Н.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014,
принятое судьями Казаковой Н.А., Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
по делу N А79-2714/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур"
к администрации города Чебоксары Чувашской Республики
(ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037),
Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
об обязании заключить договор купли-продажи
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Роял-Гарден Тур" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 6 и 7 нежилого помещения N 2 общей площадью 31,4 квадратного метра, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, по цене 823 795 рублей без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Исковое требование мотивировано неправомерными действиями ответчиков, выразившимися включением НДС в цену договора купли-продажи, в связи с чем у сторон возникли разногласия относительно условий договора.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 02.06.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014, пришел к выводам, что Общество обладает преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, цена которого должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления, заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством, действующим законодательством не предусмотрено применение налоговых норм к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, следовательно, требование истца подлежит удовлетворению.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции, как незаконные, необоснованные и принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции в нарушение статьи 175 АПК РФ не разрешил спор в отношении Комитета; не применил к спорным правоотношениям 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; не дал оценки отчету от 12.12.2013 N О-2761/2013 и необоснованно руководствовался выводами судебной экспертизы от 07.04.2014.
В судебном заседании представитель заявителя, представляющий также интересы Администрации, поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца отклонили доводы кассационной жалобы, представив отзыв на нее.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Обществу на основании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 20.04.2006 N 5248 (в редакции соглашения об изменении и дополнении договора от 30.06.2009) предоставлено в аренду нежилое помещение N 2 площадью 31,4 квадратного метра, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с литером А и кадастровым номером 21А по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, состоящее из комнат N 6 и 7.
В письме от 13.04.2011 N 01 Общество обратилось в Администрацию (письмо получено 13.04.2011 входящий N 1660) с просьбой рассмотреть возможность выкупа поименованных нежилых помещений.
Администрация издала распоряжение от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат", которым разрешена приватизация поименованных нежилых комнат, установлено преимущественное право Общества на их приобретение, стоимость объекта приватизации указана в размере 1 012 000 рублей.
В письме от 22.03.2012 N 039-1265 Комитет направил в адрес Общества распоряжение Администрации от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговым обязательством, указав, что если по истечении 30 дней со дня получения данного письма проект договора не будет подписан, то Общество утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В ответ на данное письмо Общество 20.04.2012 направило документы, в том числе заявление о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о малом и среднем предпринимательстве).
В письме от 20.04.2012 N 04 Общество направило в адрес Комитета подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами. В протоколе разногласий от 20.04.2012 N 1 Общество выразило несогласие с ценой договора и размерами платежей, указав стоимость (продажную цену) нежилых комнат в размере 857 627 рублей без НДС и размеры ежемесячных платежей, исходя из данной суммы.
В письме от 24.04.2012 N 039-1778 Комитет по управлению имуществом направил Обществу протокол урегулирования разногласий, указав стоимость помещений в размере 1 012 000 рублей.
В ответ на данное письмо Общество направило Комитету протокол разногласий N 2 к протоколу урегулирования разногласий, указав цену объекта приватизации в размере 857 627 рублей без НДС.
В письме от 10.05.2012 N 039-1993 Комитет известил Общество о том, что протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи нежилых комнат, обремененных залоговыми обязательствами, направленный Обществу в письме от 24.04.2012, не подлежит пересмотру.
Сославшись на отказ Администрации от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, определенной по состоянию на день обращения истца с соответствующим заявлением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Федерального закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности).
В силу пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям статьи 3 этого Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о малом и среднем предпринимательстве, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из системного толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что уполномоченный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства в заключении договора купли-продажи муниципального имущества, следовательно, заключение договора с данным субъектом обязательно для органа местного самоуправления.
По правилам статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку продажная стоимость спорных нежилых помещений в размере 1 012 000 рублей, указанная в распоряжении Администрации от 14.03.2012 N 895-р, определена по заданию органа местного самоуправления оценщиком Войновым Е.А. по состоянию на 06.07.2011, в том время как рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом (13.04.2011) от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости (без НДС) нежилых помещений по состоянию на 13.04.2011, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга", которое в экспертном заключении от 07.04.2014 определило рыночную стоимость спорных помещений в размере 823 795 рублей без учета НДС.
Оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и правомерности исковых требований и обязал Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых комнат по рыночной цене в размере 823 795 рублей без НДС.
Довод заявителя об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с изданием Администрацией постановления от 05.02.2013 N 305, отменившим распоряжение Администрации от 14.03.2012 N 895-р "Об условиях приватизации нежилых комнат", был предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и получил надлежащую правовую оценку.
В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что издание Администрацией постановления от 05.02.2013 N 305 направлено на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение нежилых помещений, в связи с чем издание данного постановления не свидетельствует об утрате истцом преимущественного права приобретения арендуемых помещений.
Ссылка заявителя о пропуске истцом 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества правомерно отклонена судами обеих инстанций.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.05.2013 по делу N А79-739/2013, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, отказано в удовлетворении требования Комитета к Обществу о признании утратившим преимущественное право на выкуп арендованных нежилых помещений. При рассмотрении дела N А79-739/2013 судом было установлено, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о направлении Обществу в установленный законом десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проекта договора с подписью уполномоченного лица; Общество не отказывалось от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). Положениями Федеральных законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ и от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Довод заявителя о нарушении судом первой инстанции положений статьи 175 АПК РФ в связи с неразрешением спора в отношении Комитета, судом округа рассмотрен и отклонен, поскольку истцом заявлено одно требование о возложении обязанности заключить договор купли-продажи имущества, Комитет исполняет лишь функции Администрации, связанные с приватизацией муниципального имущества, собственником же спорного имущества является Администрация, следовательно, на нее и возложена обязанность по заключению договора купли-продажи с Обществом. В соответствии со статьей 170 АПК РФ резолютивная часть решения содержит вывод об удовлетворении заявленного требования. Не указание в резолютивной части решении суда на отказ в удовлетворении требований ко второму ответчику - Комитету не влечет нарушения его прав и не является основанием для отмены судебного акта. Заявленный довод относится к вопросам исполнения принятого судебного акта.
Ссылка заявителя на то, что суд первой инстанции необоснованно руководствовался выводами судебной экспертизы от 07.04.2014 и не дал оценки отчету от 12.12.2013 N О-2761/2013, судом округа отклонен.
В силу частей 1 - 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Заключение судебной экспертизы от 07.04.2014 оценено судом первой инстанции по правилам названных норм как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, ссылка на это имеется в тексте судебных актов.
Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителей кассационных жалоб. Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 по делу N А79-2714/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА
О.Н.ГОЛУБЕВА
Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)