Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Пошурковой Е.В.
при секретаре А.Н.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.Н.С. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года по гражданскому делу N 2-911/14 по иску М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения представителя ответчика,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец М. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.Н.С., в котором просил расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения и обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, в соответствии с которым М., как собственник квартиры <адрес>, являясь наймодателем, сдает, а ответчица А.Н.С. принимает в пользование для себя и членов своей семьи комнату (комнаты) в указанной квартире, размер платы за пользование помещением составляет <...> руб. в месяц за каждую комнату, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять истец как наймодатель жилого помещения.
В обоснование своих требований истец указал, что с 2006 г. является собственником квартиры <адрес>, в которой проживает ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи. В апреле 2011 г. и августе 2013 г. он обращался к ответчице с предложением расторгнуть фактически существующий договор найма жилого помещения и заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, однако указанные предложения ответчица игнорирует.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года исковые требования М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, удовлетворены частично. Суд обязал А.Н.С. заключить с М. с 09 декабря 2013 г. договор коммерческого найма жилого помещения - занимаемых в квартире <адрес> комнат, в соответствии с условиями Договора от 01.10.2013 г., включив в него указание на то, что А.Н.С. как наниматель, принимает в пользование для себя и членов своей семьи жилое помещение - комнату(ы) в квартире <адрес> за плату, размер которой составляет <...> руб. в месяц за каждую отдельную комнату, при этом оплата ежемесячных жилищно-коммунальных платежей осуществляется наймодателем М. Одновременно суд взыскал с А.Н.С. в пользу М. понесенные по делу судебные расходы в сумме <...> руб., из которых <...> руб. - расходы услуг представителя и <...> руб. - расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении требований о расторжении договора суд отказал.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, полагая его неправильным.
Действуя в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности судебного решения исходя из доводов апелляционной жалобы ответчика.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец М. на основании договора купли-продажи от 15.06.2006 г. является собственником <...> квартиры <адрес>, право собственности зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 7).
Ответчик А.Н.С. имеет регистрацию в общежитии <адрес> с 09.12.1988 года и фактически занимает жилые помещения в квартире истца.
Стороны по делу не оспаривали тех обстоятельств, что квартира истца находится в доме, имеющим статус общежития, право на заселение которого ранее имело АОЗТ СУ-62 Трест 68 и что вселение ответчицы в данное общежитие и квартиру истца имело место в связи с трудовыми отношениями между истицей и АОЗТ СУ-60 треста N 38 еще до приобретения права собственности истца на квартиру.
В ходе рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции не было представлено правовых актов о переводе общежития - дом <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания, а также не представлен какой-либо договор найма в письменной форме, на основании которого ответчице предоставлена площадь в квартире истца.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора найма, суд исходил из тех обстоятельств, что действие ранее заключенного между сторонами договора найма прекращено, в связи с чем, отсутствует необходимость его расторжения в целях заключения договора на иных условиях.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку какие-либо доказательства заключения между сторонами договора найма в письменной форме материалами дела не представлены.
Между тем, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установленные судом первой инстанции на основании представленных доказательств и объяснений сторон обстоятельства могут свидетельствовать лишь о том, что между сторонами сложились правоотношения сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ и Жилищного кодекса РФ, которые могли давать истцу к предъявлению требований о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.
Однако, ошибочность вывода суда о существовании между сторонами договора найма, прекратившего свое действие, не влияет на правильность отказа в иске о расторжении договора, поскольку таковой договор не заключался, и его существенные условия сторонами не определялись.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что апелляционная жалобы ответчика не содержит доводов, оспаривающих решение в отказной части, а истец решение суда в части отказа в иске не обжалует.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии у истца права требования о заключении договора найма жилого помещения, а при уклонении ответчика права на обращение в суд с иском о понуждении такого договора, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он соответствует установленным судом обстоятельствам возникших между сторонами фактических правоотношений и не оспаривается сторонами по делу.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования истца о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, суд не учел необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования данного спора, а также необходимости определения всех существенных условий договора.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 445 ГК РФ при недостижении согласия сторон по условиям договора в случае, когда в силу закона, заключение договора обязательно данный спор передается на рассмотрение в суд.
Однако, исходя из толкования ст. ст. 432, 445, 446 ГК РФ на рассмотрение суда не может быть передан договор, в отношении которого стороной, претендующей на заключение договора, не определены условия, вытекающие из требований закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
По смыслу положений главы 35 ГК РФ условие о предмете (объекте) найма является существенным условием договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Таким образом, истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора найма жилого помещения обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, а именно направить оферту, содержащую существенные условия договора.
Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. Из анализа текста обращения истца к ответчице от 20.08.2013 года, направленного в ее адрес 23.08.2013 года, и также из приложенного к обращению проекта договора найма жилого помещения от 1.10.2013 года, следует, что ни в самом обращении, ни в проекте договора не был определен предмет договора найма, так как не закреплены требования к его основным характеризующим признакам (количество комнат, и их индивидуально определенные признаки: номер, размер и т.п.).
Таким образом, представленный истцом проект договора нельзя признать офертой, порождающей у ответчицы обязанность, установленную положениями статьи 445 ГК РФ.
При этом представленный ответчицей собственный проект договора найма от 1.12.2013 года, содержащий иные условия оплаты и срока договора, также не имеет указаний на предмет договора, то есть не определяет конкретное жилое помещение или помещения, передаваемые по договору, в связи с чем, данный проект нельзя признать ни протоколом разногласий по проекту договора, ни акцептом на иных условиях, ни самостоятельной офертой.
Фактически сторонами такое существенное условие договора, как его объект, не обсуждалось в досудебном порядке.
При указанных обстоятельствах досудебный порядок урегулирования возникшего спора нельзя признать соблюденным.
При этом соответствующие нарушения не были устранены и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции, поскольку данный вопрос там не обсуждался. Ни одна из сторон не заявила требований и не привела объяснений, позволяющих установить предмет договора найма, а также не представила доказательств, позволяющих бесспорно установить количество и индивидуальные признаки занимаемых ответчицей жилых комнат и первоначальные основания их предоставления, а суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о понуждении к заключению договора, его существенные условия относительно передаваемого ответчице объекта недвижимости не определил.
Согласно копии справки, выданной зав. общежитием ЖКО АОЗТ "СУ-62 треста N 38", А.Н.С. прописана в общежитии АОЗТ "СУ-62 треста N 38" по указанному выше адресу в комнате 5.
Из пояснений ответчицы в суде апелляционной инстанции следует, что она занимает комнаты 5 и 6 в квартире <адрес>, что частично подтверждается сведениями о выставлении ей в отдельные периоды счетов на оплату данных помещений.
При этом материалы дела не содержат отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств того факта, что между ответчицей и АОЗТ "СУ-62 треста N 38", либо с последующими законными владельцами помещений в общежитии сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда в виде двух комнат N 5 и 6, что необходимо для разрешения спора сторон об отдельных условиях договора, касающегося срока и размера платы.
Вместе с тем, и само разрешение такого спора невозможно, поскольку, задачей суда является урегулирование возникших при заключении разногласий по условиям договора, а не самостоятельное определение условий договора, которые сторонами предварительно не обсуждались.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам апелляционных инстанций при рассмотрении дел рекомендовано вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, проверять наличие предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также оснований для прекращения производства по делу (статья 220 ГПК РФ) или оставлении заявления без рассмотрения (абзацы второй - шестой статьи 222 ГПК РФ).
В соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суду следовало оставить исковое заявление М. о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения без рассмотрения, сославшись на положения абзаца второго статьи 222 ГПК РФ, поскольку истцом не соблюден установленный для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, принятое судом решение в этой части является незаконным и подлежит отмене с оставлением искового заявления в указанной части без рассмотрении, что не лишает истца возможности повторного обращения в суд к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, после устранения допущенного нарушения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года отменить в части обязания А.Н.С. заключить с М. с 09 декабря 2013 г. договор коммерческого найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
Исковые требования М. к А.Н.С. о понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения оставить без рассмотрения.
Разъяснить истцу, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, он вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.07.2014 N 33-10407/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. N 33-10407/2014
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Пошурковой Е.В.
при секретаре А.Н.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.Н.С. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года по гражданскому делу N 2-911/14 по иску М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения представителя ответчика,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец М. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.Н.С., в котором просил расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения и обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, в соответствии с которым М., как собственник квартиры <адрес>, являясь наймодателем, сдает, а ответчица А.Н.С. принимает в пользование для себя и членов своей семьи комнату (комнаты) в указанной квартире, размер платы за пользование помещением составляет <...> руб. в месяц за каждую комнату, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять истец как наймодатель жилого помещения.
В обоснование своих требований истец указал, что с 2006 г. является собственником квартиры <адрес>, в которой проживает ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи. В апреле 2011 г. и августе 2013 г. он обращался к ответчице с предложением расторгнуть фактически существующий договор найма жилого помещения и заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, однако указанные предложения ответчица игнорирует.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года исковые требования М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, удовлетворены частично. Суд обязал А.Н.С. заключить с М. с 09 декабря 2013 г. договор коммерческого найма жилого помещения - занимаемых в квартире <адрес> комнат, в соответствии с условиями Договора от 01.10.2013 г., включив в него указание на то, что А.Н.С. как наниматель, принимает в пользование для себя и членов своей семьи жилое помещение - комнату(ы) в квартире <адрес> за плату, размер которой составляет <...> руб. в месяц за каждую отдельную комнату, при этом оплата ежемесячных жилищно-коммунальных платежей осуществляется наймодателем М. Одновременно суд взыскал с А.Н.С. в пользу М. понесенные по делу судебные расходы в сумме <...> руб., из которых <...> руб. - расходы услуг представителя и <...> руб. - расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении требований о расторжении договора суд отказал.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, полагая его неправильным.
Действуя в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности судебного решения исходя из доводов апелляционной жалобы ответчика.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец М. на основании договора купли-продажи от 15.06.2006 г. является собственником <...> квартиры <адрес>, право собственности зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 7).
Ответчик А.Н.С. имеет регистрацию в общежитии <адрес> с 09.12.1988 года и фактически занимает жилые помещения в квартире истца.
Стороны по делу не оспаривали тех обстоятельств, что квартира истца находится в доме, имеющим статус общежития, право на заселение которого ранее имело АОЗТ СУ-62 Трест 68 и что вселение ответчицы в данное общежитие и квартиру истца имело место в связи с трудовыми отношениями между истицей и АОЗТ СУ-60 треста N 38 еще до приобретения права собственности истца на квартиру.
В ходе рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции не было представлено правовых актов о переводе общежития - дом <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания, а также не представлен какой-либо договор найма в письменной форме, на основании которого ответчице предоставлена площадь в квартире истца.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора найма, суд исходил из тех обстоятельств, что действие ранее заключенного между сторонами договора найма прекращено, в связи с чем, отсутствует необходимость его расторжения в целях заключения договора на иных условиях.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку какие-либо доказательства заключения между сторонами договора найма в письменной форме материалами дела не представлены.
Между тем, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установленные судом первой инстанции на основании представленных доказательств и объяснений сторон обстоятельства могут свидетельствовать лишь о том, что между сторонами сложились правоотношения сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ и Жилищного кодекса РФ, которые могли давать истцу к предъявлению требований о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.
Однако, ошибочность вывода суда о существовании между сторонами договора найма, прекратившего свое действие, не влияет на правильность отказа в иске о расторжении договора, поскольку таковой договор не заключался, и его существенные условия сторонами не определялись.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что апелляционная жалобы ответчика не содержит доводов, оспаривающих решение в отказной части, а истец решение суда в части отказа в иске не обжалует.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии у истца права требования о заключении договора найма жилого помещения, а при уклонении ответчика права на обращение в суд с иском о понуждении такого договора, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он соответствует установленным судом обстоятельствам возникших между сторонами фактических правоотношений и не оспаривается сторонами по делу.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования истца о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, суд не учел необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования данного спора, а также необходимости определения всех существенных условий договора.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 445 ГК РФ при недостижении согласия сторон по условиям договора в случае, когда в силу закона, заключение договора обязательно данный спор передается на рассмотрение в суд.
Однако, исходя из толкования ст. ст. 432, 445, 446 ГК РФ на рассмотрение суда не может быть передан договор, в отношении которого стороной, претендующей на заключение договора, не определены условия, вытекающие из требований закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
По смыслу положений главы 35 ГК РФ условие о предмете (объекте) найма является существенным условием договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Таким образом, истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора найма жилого помещения обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, а именно направить оферту, содержащую существенные условия договора.
Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. Из анализа текста обращения истца к ответчице от 20.08.2013 года, направленного в ее адрес 23.08.2013 года, и также из приложенного к обращению проекта договора найма жилого помещения от 1.10.2013 года, следует, что ни в самом обращении, ни в проекте договора не был определен предмет договора найма, так как не закреплены требования к его основным характеризующим признакам (количество комнат, и их индивидуально определенные признаки: номер, размер и т.п.).
Таким образом, представленный истцом проект договора нельзя признать офертой, порождающей у ответчицы обязанность, установленную положениями статьи 445 ГК РФ.
При этом представленный ответчицей собственный проект договора найма от 1.12.2013 года, содержащий иные условия оплаты и срока договора, также не имеет указаний на предмет договора, то есть не определяет конкретное жилое помещение или помещения, передаваемые по договору, в связи с чем, данный проект нельзя признать ни протоколом разногласий по проекту договора, ни акцептом на иных условиях, ни самостоятельной офертой.
Фактически сторонами такое существенное условие договора, как его объект, не обсуждалось в досудебном порядке.
При указанных обстоятельствах досудебный порядок урегулирования возникшего спора нельзя признать соблюденным.
При этом соответствующие нарушения не были устранены и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции, поскольку данный вопрос там не обсуждался. Ни одна из сторон не заявила требований и не привела объяснений, позволяющих установить предмет договора найма, а также не представила доказательств, позволяющих бесспорно установить количество и индивидуальные признаки занимаемых ответчицей жилых комнат и первоначальные основания их предоставления, а суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о понуждении к заключению договора, его существенные условия относительно передаваемого ответчице объекта недвижимости не определил.
Согласно копии справки, выданной зав. общежитием ЖКО АОЗТ "СУ-62 треста N 38", А.Н.С. прописана в общежитии АОЗТ "СУ-62 треста N 38" по указанному выше адресу в комнате 5.
Из пояснений ответчицы в суде апелляционной инстанции следует, что она занимает комнаты 5 и 6 в квартире <адрес>, что частично подтверждается сведениями о выставлении ей в отдельные периоды счетов на оплату данных помещений.
При этом материалы дела не содержат отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств того факта, что между ответчицей и АОЗТ "СУ-62 треста N 38", либо с последующими законными владельцами помещений в общежитии сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда в виде двух комнат N 5 и 6, что необходимо для разрешения спора сторон об отдельных условиях договора, касающегося срока и размера платы.
Вместе с тем, и само разрешение такого спора невозможно, поскольку, задачей суда является урегулирование возникших при заключении разногласий по условиям договора, а не самостоятельное определение условий договора, которые сторонами предварительно не обсуждались.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам апелляционных инстанций при рассмотрении дел рекомендовано вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, проверять наличие предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также оснований для прекращения производства по делу (статья 220 ГПК РФ) или оставлении заявления без рассмотрения (абзацы второй - шестой статьи 222 ГПК РФ).
В соответствии с абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суду следовало оставить исковое заявление М. о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения без рассмотрения, сославшись на положения абзаца второго статьи 222 ГПК РФ, поскольку истцом не соблюден установленный для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, принятое судом решение в этой части является незаконным и подлежит отмене с оставлением искового заявления в указанной части без рассмотрении, что не лишает истца возможности повторного обращения в суд к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, после устранения допущенного нарушения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2014 года отменить в части обязания А.Н.С. заключить с М. с 09 декабря 2013 г. договор коммерческого найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
Исковые требования М. к А.Н.С. о понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения оставить без рассмотрения.
Разъяснить истцу, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, он вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к А.Н.С. о расторжении договора найма жилого помещения оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)