Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Диденко Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Выглева А.В.,
судей Адаркина И.А., Бирючковой О.А.,
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2014 года в городе Магадане в помещении Магаданского областного суда гражданское дело по иску М. к П., З. о признании преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, переводе на нее прав и обязанностей покупателя 30/98 доли квартиры <адрес>
по апелляционной жалобе М. на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 6 ноября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бирючковой О.А., объяснения истца М. и ее представителя Я., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика П. относительно доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
установила:
М. обратилась в суд с иском к П., З. о признании преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, переводе на нее прав и обязанностей покупателя 18/98 доли квартиры <адрес>.
В обоснование требований указала, что в начале января 2013 года при продаже принадлежащей ей на праве собственности 20/98 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стало известно о том, что без ее согласия <дата> между другими долевыми собственниками указанной квартиры заключен договор купли-продажи комнаты.
Ссылаясь на положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, полагала, что при заключении договора купли-продажи было нарушено ее преимущественное право покупки комнаты.
Просила суд признать за ней преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире, перевести на нее права и обязанности покупателя 18/98 доли квартиры <адрес>.
В судебном заседании истец уточнила требования, просила признать за ней преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире и перевести на нее права и обязанности покупателя 30/98 доли квартиры <адрес>.
Решением Магаданского городского суда от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, М. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Не оспаривая факт заявления ее представителем в ходе судебного разбирательства об увеличении исковых требований в части размера доли, обращает внимание, что в иске настаивала только на признании за ней права преимущественной покупки на долю в коммунальной квартире. Однако в решении, суд, не оформив надлежащим образом изменение исковых требований, добавил и разрешил требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на 30/98 доли квартиры <адрес>.
По мнению истца, заключенный <дата> между З. и П. договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является притворной сделкой с целью лишить ее кухни, места общего пользования в образовавшейся квартире. Такая сделка грубо нарушила права истца как собственника имущества, которая не может реализовать свое право на продажу своей доли в образовавшейся двухкомнатной квартире.
Утверждает, что она дала письменное согласие на продажу спорной комнаты, будучи введенной в заблуждение. При этом обращает внимание, что ее согласие об отказе от перевода на нее прав и обязанностей покупателя на указанную комнату отсутствует.
Ответчик З., представитель третьего лица на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении и у судебной коллегии отсутствуют основания с ними не согласиться.
Как следует из материалов дела, квартира <адрес> находится в общей долевой собственности П. (18/98 доли зарегистрировано <дата>) и М. (20/98 доли зарегистрировано <дата>). Также 30/98 доли указанной квартиры принадлежали З. на праве собственности.
Судом установлено, что <дата> между К.И.П., действующей от имени З., и П. заключен договор купли-продажи 30/98 доли квартиры <адрес>. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за П. в установленном законом порядке <дата> (л.д. 90).
В силу положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из положений статей 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении споров, возникающих из правоотношений, связанных с правом долевой собственности, судам надлежит устанавливать баланс интересов продавца доли в праве общей собственности, имеющего намерение распорядиться своей собственностью на определенных условиях, и остальных участников долевой собственности, которые могут быть заинтересованы в увеличении принадлежащих им долей.
Для защиты интересов последних законодателем установлен механизм преимущественного права покупки, который, тем не менее, направлен исключительно на защиту интересов сособственников перед третьими лицами, не являющимися участниками долевой собственности. При этом, данный механизм не распространяется на правоотношения между сособственниками, то есть продавцу принадлежит право выбора того участника долевой собственности, которому он желает продать свою долю.
В ходе рассмотрения спора по существу истец ссылалась на то, что З. при продаже П. принадлежащей ему доли в праве общей собственности на квартиру нарушил ее право преимущественной покупки.
Между тем, в силу указанных выше положений преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля в недвижимом имуществе продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли другому участнику этой собственности, остальные сособственники в данном случае не имеют между собой никакого преимущества.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи спорной комнаты З. продал ее П., которая является одним из собственников комнат в коммунальной квартире <адрес>.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к законному выводу об отсутствии оснований для применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих преимущественное право покупки доли в недвижимом имуществе остальных участников долевой собственности.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что судом не оформлено надлежащим образом изменение исковых требований, поскольку ею заявлялось требование о признании за ней права преимущественной покупки на долю в коммунальной квартире, а судом дополнено и рассмотрено требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на 30/98 доли квартиры <адрес>, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку опровергается материалами дела.
Как усматривается из содержания искового заявления, в том числе его просительной части, истец предъявила требования к П., З., в том числе, и о переводе на нее прав и обязанностей покупателя 18/98 доли спорной квартиры (л.д. 5).
В ходе судебного разбирательства представителем истца увеличен размер доли до 30/98, что не оспаривалось истцом и зафиксировано в протоколе судебного заседания от <дата> (л.д. 127).
Таким образом, судом принято решение в пределах заявленных М. требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключенный <дата> договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является притворной сделкой, не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку такое требование не было предметом иска и по существу не разрешалось судом первой инстанции.
Утверждение в жалобе о даче истцом письменного согласия на продажу спорной комнаты под влиянием заблуждения не состоятельно, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в материалах дела не имеется, не представлены они и суду апелляционной инстанций. Получение письменного отказа сособственника от перевода на него прав и обязанностей покупателя доли в общем имуществе в подтверждение правомерности настоящей сделки законодателем не предусмотрено.
Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, правильности сделанных судом выводов не опровергают и не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
определила:
решение Магаданского городского суда Магаданской области от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.ВЫГЛЕВ
Судьи
И.А.АДАРКИН
О.А.БИРЮЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N 2-4632/2013, 33-38/2014(33-1194/2013)
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N 2-4632/2013, 33-38/2014(33-1194/2013)
Судья Диденко Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Выглева А.В.,
судей Адаркина И.А., Бирючковой О.А.,
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2014 года в городе Магадане в помещении Магаданского областного суда гражданское дело по иску М. к П., З. о признании преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, переводе на нее прав и обязанностей покупателя 30/98 доли квартиры <адрес>
по апелляционной жалобе М. на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 6 ноября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бирючковой О.А., объяснения истца М. и ее представителя Я., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика П. относительно доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
установила:
М. обратилась в суд с иском к П., З. о признании преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, переводе на нее прав и обязанностей покупателя 18/98 доли квартиры <адрес>.
В обоснование требований указала, что в начале января 2013 года при продаже принадлежащей ей на праве собственности 20/98 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стало известно о том, что без ее согласия <дата> между другими долевыми собственниками указанной квартиры заключен договор купли-продажи комнаты.
Ссылаясь на положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, полагала, что при заключении договора купли-продажи было нарушено ее преимущественное право покупки комнаты.
Просила суд признать за ней преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире, перевести на нее права и обязанности покупателя 18/98 доли квартиры <адрес>.
В судебном заседании истец уточнила требования, просила признать за ней преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире и перевести на нее права и обязанности покупателя 30/98 доли квартиры <адрес>.
Решением Магаданского городского суда от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, М. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Не оспаривая факт заявления ее представителем в ходе судебного разбирательства об увеличении исковых требований в части размера доли, обращает внимание, что в иске настаивала только на признании за ней права преимущественной покупки на долю в коммунальной квартире. Однако в решении, суд, не оформив надлежащим образом изменение исковых требований, добавил и разрешил требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на 30/98 доли квартиры <адрес>.
По мнению истца, заключенный <дата> между З. и П. договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является притворной сделкой с целью лишить ее кухни, места общего пользования в образовавшейся квартире. Такая сделка грубо нарушила права истца как собственника имущества, которая не может реализовать свое право на продажу своей доли в образовавшейся двухкомнатной квартире.
Утверждает, что она дала письменное согласие на продажу спорной комнаты, будучи введенной в заблуждение. При этом обращает внимание, что ее согласие об отказе от перевода на нее прав и обязанностей покупателя на указанную комнату отсутствует.
Ответчик З., представитель третьего лица на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении и у судебной коллегии отсутствуют основания с ними не согласиться.
Как следует из материалов дела, квартира <адрес> находится в общей долевой собственности П. (18/98 доли зарегистрировано <дата>) и М. (20/98 доли зарегистрировано <дата>). Также 30/98 доли указанной квартиры принадлежали З. на праве собственности.
Судом установлено, что <дата> между К.И.П., действующей от имени З., и П. заключен договор купли-продажи 30/98 доли квартиры <адрес>. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за П. в установленном законом порядке <дата> (л.д. 90).
В силу положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из положений статей 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении споров, возникающих из правоотношений, связанных с правом долевой собственности, судам надлежит устанавливать баланс интересов продавца доли в праве общей собственности, имеющего намерение распорядиться своей собственностью на определенных условиях, и остальных участников долевой собственности, которые могут быть заинтересованы в увеличении принадлежащих им долей.
Для защиты интересов последних законодателем установлен механизм преимущественного права покупки, который, тем не менее, направлен исключительно на защиту интересов сособственников перед третьими лицами, не являющимися участниками долевой собственности. При этом, данный механизм не распространяется на правоотношения между сособственниками, то есть продавцу принадлежит право выбора того участника долевой собственности, которому он желает продать свою долю.
В ходе рассмотрения спора по существу истец ссылалась на то, что З. при продаже П. принадлежащей ему доли в праве общей собственности на квартиру нарушил ее право преимущественной покупки.
Между тем, в силу указанных выше положений преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля в недвижимом имуществе продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли другому участнику этой собственности, остальные сособственники в данном случае не имеют между собой никакого преимущества.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи спорной комнаты З. продал ее П., которая является одним из собственников комнат в коммунальной квартире <адрес>.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к законному выводу об отсутствии оснований для применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих преимущественное право покупки доли в недвижимом имуществе остальных участников долевой собственности.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что судом не оформлено надлежащим образом изменение исковых требований, поскольку ею заявлялось требование о признании за ней права преимущественной покупки на долю в коммунальной квартире, а судом дополнено и рассмотрено требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя на 30/98 доли квартиры <адрес>, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку опровергается материалами дела.
Как усматривается из содержания искового заявления, в том числе его просительной части, истец предъявила требования к П., З., в том числе, и о переводе на нее прав и обязанностей покупателя 18/98 доли спорной квартиры (л.д. 5).
В ходе судебного разбирательства представителем истца увеличен размер доли до 30/98, что не оспаривалось истцом и зафиксировано в протоколе судебного заседания от <дата> (л.д. 127).
Таким образом, судом принято решение в пределах заявленных М. требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключенный <дата> договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является притворной сделкой, не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку такое требование не было предметом иска и по существу не разрешалось судом первой инстанции.
Утверждение в жалобе о даче истцом письменного согласия на продажу спорной комнаты под влиянием заблуждения не состоятельно, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в материалах дела не имеется, не представлены они и суду апелляционной инстанций. Получение письменного отказа сособственника от перевода на него прав и обязанностей покупателя доли в общем имуществе в подтверждение правомерности настоящей сделки законодателем не предусмотрено.
Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, правильности сделанных судом выводов не опровергают и не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
определила:
решение Магаданского городского суда Магаданской области от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.ВЫГЛЕВ
Судьи
И.А.АДАРКИН
О.А.БИРЮЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)