Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Трушечкина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Б.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года, которым постановлено:
- признать договор купли-продажи квартиры N 183, расположенной по адресу: <...>, заключенный 28 апреля 2008 года между Б.А.А. и К. - недействительным.
Возвратить квартиру N..., расположенную по адресу: ... в собственность Б.А.А.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности К. на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и восстановлении (регистрации) записи о праве собственности на имя Б.А.А. на указанный объект,
установила:
Б.А.А. обратился в суд с иском к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что 17.03.2005 г. истцом была приобретена в собственность на основании договора купли-продажи двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ... Указанная квартира была приобретена им для проживания, поскольку иного жилья он не имел. Он является инвалидом 2 группы по общему заболеванию, а также страдает нарушением слуха и зрения. В начале 2008 г. к истцу обратилась его знакомая К. с предложением заключить с ним договор пожизненного содержания с иждивением, с ежемесячной выплатой рентных платежей в размере... руб. Кроме того, одним из условий договора являлось то, что пока он жив, К. в квартиру вселяться не будет. В конце апреля 2008 г. ответчик привезла его к нотариусу, где, как он полагал, подписал договор ренты. Перед подписанием договор был зачитан нотариусом, однако из-за ослабленного слуха, он не разобрал зачитанное. После подписания договора, ответчик ежемесячно передавала ему... руб. в качестве рентного платежа, оплачивала коммунальные услуги, ссылаясь на условия договора. Так продолжалось до сентября 2013 г. В конце октября 2013 г. ответчик высказала свое желание проживать в спорной квартире, предварительно освободив ее от вещей истца. Он напомнил ответчику на условия договора ренты, на что последняя сообщила ему о том, что ими был заключен договор купли-продажи. Заключая сделку, истец не имел возможности понять ее смысл в силу отсутствия достаточного образования, а также из-за нарушения слуха и зрения. В связи с изложенным, просил признать договор купли-продажи квартиры недействительным, возвратить ему право собственности на данную квартиру, внести изменения в запись в ЕГРП о замене прав приобретателя К. на Б.А.А.
Истец Б.А.А. и его представители Б.К.А., Ш. в суд явились, иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик К. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя Г., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что оснований для признания сделки недействительной не имеется, поскольку текст договора зачитывался и разъяснялся сторонам нотариусом. Истец подписал акт передачи квартиры по договору купли-продажи, выдавал доверенность на оформление сделки купли-продажи. Документы оформлялись у разных нотариусов.
Представитель третьего лица Управления Росреестра г. Москвы в суд не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Третье лицо нотариус г. Москвы Ф. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К., считая решение суда незаконным и необоснованным, как постановленное с нарушением материального и процессуального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая на то, что вывод суда о заключении истцом оспариваемого договора под влиянием заблуждения является ошибочным, так как не подтверждается материалами дела, кроме того суд не учел интересы несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в спорной квартире, и не применил последствия пропуска истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца, ответчика и их представителей, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В соответствии с частью 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной нормы, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Судом установлено, что 28.04.2008 года между Б.А.А., с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г..., предусматривающий право безвозмездного пожизненного пользования продавцом данной квартирой. Стоимость квартиры по договору составила.... рублей, (л.д. 9 - 10).
02.06.2008 г. К. выдано свидетельство о праве собственности на квартиру N... по адресу: ... (л.д. 125).
06.06.2008 г. между сторонами был подписан акт передачи спорной квартиры, из которого следует, что стоимость квартиры согласована, и до подписания акта стороны произвели все расчеты между собой, деньги за проданную квартиру продавец от покупателя получил полностью, материальных и иных претензий стороны к друг другу не имеют (л.д. 126).
Из материалов дела следует, что истец 13.03.1936 г. рождения, является инвалидом 2-й группы по общему заболеванию (л.д. 8, 54), страдает рядом заболеваний, в том числе церебральным атеросклерозом 2 степени с умеренными вестибулярными расстройствами и астеническим синдромом (л.д. 54 - 80), нарушением зрения и слуха.
В обоснование своих требований истец ссылался на то, что совершая сделку, полагал, что подписывает договор ренты. Ответчик уверяла его, что при заключении договора ренты, за ним будет сохранено право пожизненного пользования данной квартирой. Ежемесячно ответчик выплачивала ему... руб., как он считал в качестве рентных платежей, оплачивала коммунальные услуги. Указал, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры от ответчика он не получал.
Учитывая преклонный возраст истца, наличие инвалидности (л.д. 8), ряда заболеваний, в том числе органов зрения и слуха (л.д. 54 - 80, 134 - 149), отсутствие надлежащего образования (л.д. 157), суд пришел к выводу о том, что при заключении сделки указанные обстоятельства лишали его возможности полностью понимать природу совершаемой сделки, в силу чего оспариваемый договор купли-продажи должен быть признан недействительным в силу ст. 178 ГК РФ, в связи с чем применил последствия недействительности сделки, а именно возвратил спорную квартиру в собственность истца.
Вместе с тем, применив последствия недействительности сделки, суд не принял во внимание довод ответчика о передаче истцу денежных средств, уплаченных истцу по договору купли-продажи квартиры в размере.... руб., согласно представленному акту передачи квартиры, указав, что расписка о получении Б.А.А. денежных средств в сумме.... руб. ответчиком суду не представлена.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда о признании сделки недействительной являются правильными, подтверждаются материалами дела, однако полагает, что решение в части неприменения судом последствий недействительности сделки в виде взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры в размере... руб. подлежит изменению.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Пунктом 3 ст. 177 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса, в соответствии которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Выводы суда относительно того, что в материалы дела не представлено доказательств передачи ответчику денежных средств опровергаются представленными стороной ответчика документами: актом передачи квартиры, подтверждающим сам факт передачи денег, подписание которого истцом не оспаривалось, а содержание достоверными и допустимыми доказательствами не опровергнуто, при этом составление отдельной расписки в качестве обязательного документа, подтверждающего передачу денег, законом не предусмотрено.
Кроме того, из представленных в дело документов следует, что ответчик длительное время, в том числе и в период заключения оспариваемого договора, являлась индивидуальным предпринимателем и имела доходы, позволяющие произвести оплату по договору.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГК РФ, судебная коллегия полагает, что подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами всего, что было получено по указанной сделке, в силу чего в пользу К. с Б.А.А. подлежат взысканию полученные последним в счет оплаты стоимости квартиры... рублей.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года надлежит оставить без изменения, поскольку в целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых фактов, сведений, какие не были бы предметом исследования суда. Доводы апелляционной жалобы дублируют позицию ответчика, высказанную при рассмотрении дела по существу, а потому на законность принятого судом решения в остальной части не влияют и его отмену в указанной части не влекут.
Ссылка в жалобе на необоснованное неприменение судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, не может быть принята во внимание, поскольку материалы дела, в том числе протоколы судебных заседаний не содержат соответствующего заявления истца, без которого оснований для рассмотрения данного вопроса у суда не имелось.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года изменить.
Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с Б.А.А. в пользу К. денежных средств в порядке применения последствий недействительности сделки в сумме... рублей.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-14807
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2014 г. по делу N 33-14807
Судья: Трушечкина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Б.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года, которым постановлено:
- признать договор купли-продажи квартиры N 183, расположенной по адресу: <...>, заключенный 28 апреля 2008 года между Б.А.А. и К. - недействительным.
Возвратить квартиру N..., расположенную по адресу: ... в собственность Б.А.А.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности К. на квартиру общей площадью... кв. м по адресу: ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и восстановлении (регистрации) записи о праве собственности на имя Б.А.А. на указанный объект,
установила:
Б.А.А. обратился в суд с иском к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что 17.03.2005 г. истцом была приобретена в собственность на основании договора купли-продажи двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ... Указанная квартира была приобретена им для проживания, поскольку иного жилья он не имел. Он является инвалидом 2 группы по общему заболеванию, а также страдает нарушением слуха и зрения. В начале 2008 г. к истцу обратилась его знакомая К. с предложением заключить с ним договор пожизненного содержания с иждивением, с ежемесячной выплатой рентных платежей в размере... руб. Кроме того, одним из условий договора являлось то, что пока он жив, К. в квартиру вселяться не будет. В конце апреля 2008 г. ответчик привезла его к нотариусу, где, как он полагал, подписал договор ренты. Перед подписанием договор был зачитан нотариусом, однако из-за ослабленного слуха, он не разобрал зачитанное. После подписания договора, ответчик ежемесячно передавала ему... руб. в качестве рентного платежа, оплачивала коммунальные услуги, ссылаясь на условия договора. Так продолжалось до сентября 2013 г. В конце октября 2013 г. ответчик высказала свое желание проживать в спорной квартире, предварительно освободив ее от вещей истца. Он напомнил ответчику на условия договора ренты, на что последняя сообщила ему о том, что ими был заключен договор купли-продажи. Заключая сделку, истец не имел возможности понять ее смысл в силу отсутствия достаточного образования, а также из-за нарушения слуха и зрения. В связи с изложенным, просил признать договор купли-продажи квартиры недействительным, возвратить ему право собственности на данную квартиру, внести изменения в запись в ЕГРП о замене прав приобретателя К. на Б.А.А.
Истец Б.А.А. и его представители Б.К.А., Ш. в суд явились, иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик К. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя Г., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что оснований для признания сделки недействительной не имеется, поскольку текст договора зачитывался и разъяснялся сторонам нотариусом. Истец подписал акт передачи квартиры по договору купли-продажи, выдавал доверенность на оформление сделки купли-продажи. Документы оформлялись у разных нотариусов.
Представитель третьего лица Управления Росреестра г. Москвы в суд не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Третье лицо нотариус г. Москвы Ф. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе К., считая решение суда незаконным и необоснованным, как постановленное с нарушением материального и процессуального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая на то, что вывод суда о заключении истцом оспариваемого договора под влиянием заблуждения является ошибочным, так как не подтверждается материалами дела, кроме того суд не учел интересы несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в спорной квартире, и не применил последствия пропуска истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца, ответчика и их представителей, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В соответствии с частью 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной нормы, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Судом установлено, что 28.04.2008 года между Б.А.А., с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г..., предусматривающий право безвозмездного пожизненного пользования продавцом данной квартирой. Стоимость квартиры по договору составила.... рублей, (л.д. 9 - 10).
02.06.2008 г. К. выдано свидетельство о праве собственности на квартиру N... по адресу: ... (л.д. 125).
06.06.2008 г. между сторонами был подписан акт передачи спорной квартиры, из которого следует, что стоимость квартиры согласована, и до подписания акта стороны произвели все расчеты между собой, деньги за проданную квартиру продавец от покупателя получил полностью, материальных и иных претензий стороны к друг другу не имеют (л.д. 126).
Из материалов дела следует, что истец 13.03.1936 г. рождения, является инвалидом 2-й группы по общему заболеванию (л.д. 8, 54), страдает рядом заболеваний, в том числе церебральным атеросклерозом 2 степени с умеренными вестибулярными расстройствами и астеническим синдромом (л.д. 54 - 80), нарушением зрения и слуха.
В обоснование своих требований истец ссылался на то, что совершая сделку, полагал, что подписывает договор ренты. Ответчик уверяла его, что при заключении договора ренты, за ним будет сохранено право пожизненного пользования данной квартирой. Ежемесячно ответчик выплачивала ему... руб., как он считал в качестве рентных платежей, оплачивала коммунальные услуги. Указал, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры от ответчика он не получал.
Учитывая преклонный возраст истца, наличие инвалидности (л.д. 8), ряда заболеваний, в том числе органов зрения и слуха (л.д. 54 - 80, 134 - 149), отсутствие надлежащего образования (л.д. 157), суд пришел к выводу о том, что при заключении сделки указанные обстоятельства лишали его возможности полностью понимать природу совершаемой сделки, в силу чего оспариваемый договор купли-продажи должен быть признан недействительным в силу ст. 178 ГК РФ, в связи с чем применил последствия недействительности сделки, а именно возвратил спорную квартиру в собственность истца.
Вместе с тем, применив последствия недействительности сделки, суд не принял во внимание довод ответчика о передаче истцу денежных средств, уплаченных истцу по договору купли-продажи квартиры в размере.... руб., согласно представленному акту передачи квартиры, указав, что расписка о получении Б.А.А. денежных средств в сумме.... руб. ответчиком суду не представлена.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда о признании сделки недействительной являются правильными, подтверждаются материалами дела, однако полагает, что решение в части неприменения судом последствий недействительности сделки в виде взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры в размере... руб. подлежит изменению.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Пунктом 3 ст. 177 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса, в соответствии которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Выводы суда относительно того, что в материалы дела не представлено доказательств передачи ответчику денежных средств опровергаются представленными стороной ответчика документами: актом передачи квартиры, подтверждающим сам факт передачи денег, подписание которого истцом не оспаривалось, а содержание достоверными и допустимыми доказательствами не опровергнуто, при этом составление отдельной расписки в качестве обязательного документа, подтверждающего передачу денег, законом не предусмотрено.
Кроме того, из представленных в дело документов следует, что ответчик длительное время, в том числе и в период заключения оспариваемого договора, являлась индивидуальным предпринимателем и имела доходы, позволяющие произвести оплату по договору.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГК РФ, судебная коллегия полагает, что подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами всего, что было получено по указанной сделке, в силу чего в пользу К. с Б.А.А. подлежат взысканию полученные последним в счет оплаты стоимости квартиры... рублей.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года надлежит оставить без изменения, поскольку в целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых фактов, сведений, какие не были бы предметом исследования суда. Доводы апелляционной жалобы дублируют позицию ответчика, высказанную при рассмотрении дела по существу, а потому на законность принятого судом решения в остальной части не влияют и его отмену в указанной части не влекут.
Ссылка в жалобе на необоснованное неприменение судом последствий пропуска истцом срока исковой давности, не может быть принята во внимание, поскольку материалы дела, в том числе протоколы судебных заседаний не содержат соответствующего заявления истца, без которого оснований для рассмотрения данного вопроса у суда не имелось.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года изменить.
Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с Б.А.А. в пользу К. денежных средств в порядке применения последствий недействительности сделки в сумме... рублей.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)