Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 июля 2015 года
по делу N А40-195437/14, принятое судей Яниной Е.Н. (шифр судьи 28-1587),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "БАВЮР"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Яковлева А.В. по доверенности от 01.10.2014;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БАВЮР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департамента городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 58,9 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16. стр. 1 в части пунктов 3.1 и 3.4, содержащей цену объекта - 7 335 530,29 руб., ссылаясь на ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 г. исковые требования удовлетворены, разногласия урегулированы. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что материалами дела подтверждается, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ; определяя цену выкупа, суд руководствовался результатами проведенной судебной экспертизы.
Ответчик не согласился с судебным актом и обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что при проведении оценки экспертом были допущены нарушения Федеральных стандартов оценки.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не предоставил, однако его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 58,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16, стр. 1 по договору аренды N 1-1069/04 от 20.12.2004.
01.04.2014 г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате на 3 года.
В обоснование доводов иска, цены выкупаемого имущества - 4 750 000 руб. истец сослался на Отчет об оценке рыночной стоимости от 27.09.2014 N 21-09-14, выполненный ООО "Геосистемы" по заданию истца.
09.09.2014 истцом был получен проект договора купли-продажи имущества с ценой сделки 12 295 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.07.2014 N 738Г/708, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.07.2014 N 1024/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Письмом от 02.10.2014 истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий.
Материалами дела подтверждается то, что Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Полагая, что предложенная ответчиком цена объекта недвижимости завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, истец и обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 года, изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "ГРАУНД" Ефимова Андрея Александровича, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, общей площадью 58,9 кв. м, по состоянию на 01.04.2014 года составила 7 335 530,29 руб. (без учета НДС).
Что касается доводов апелляционной жалобы о допущенных в ходе экспертного исследования нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, в связи с чем заключение не может являться допустимым доказательством, то они надуманы, носят субъективный характер и не свидетельствуют о недопустимости доказательства.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы и признается судебной коллегией верным.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Ефимова А.А. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности противоречит упомянутым законодательным нормам, в связи с чем отклоняется судебной коллегией.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года по делу N А40-195437/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2015 N 09АП-37375/2015 ПО ДЕЛУ N А40-195437/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2015 г. по делу N А40-195437/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 июля 2015 года
по делу N А40-195437/14, принятое судей Яниной Е.Н. (шифр судьи 28-1587),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "БАВЮР"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Яковлева А.В. по доверенности от 01.10.2014;
- от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 15.05.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БАВЮР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департамента городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 58,9 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16. стр. 1 в части пунктов 3.1 и 3.4, содержащей цену объекта - 7 335 530,29 руб., ссылаясь на ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 г. исковые требования удовлетворены, разногласия урегулированы. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что материалами дела подтверждается, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ; определяя цену выкупа, суд руководствовался результатами проведенной судебной экспертизы.
Ответчик не согласился с судебным актом и обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что при проведении оценки экспертом были допущены нарушения Федеральных стандартов оценки.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не предоставил, однако его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 58,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16, стр. 1 по договору аренды N 1-1069/04 от 20.12.2004.
01.04.2014 г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате на 3 года.
В обоснование доводов иска, цены выкупаемого имущества - 4 750 000 руб. истец сослался на Отчет об оценке рыночной стоимости от 27.09.2014 N 21-09-14, выполненный ООО "Геосистемы" по заданию истца.
09.09.2014 истцом был получен проект договора купли-продажи имущества с ценой сделки 12 295 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.07.2014 N 738Г/708, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.07.2014 N 1024/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Письмом от 02.10.2014 истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий.
Материалами дела подтверждается то, что Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Полагая, что предложенная ответчиком цена объекта недвижимости завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, истец и обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 года, изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "ГРАУНД" Ефимова Андрея Александровича, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, общей площадью 58,9 кв. м, по состоянию на 01.04.2014 года составила 7 335 530,29 руб. (без учета НДС).
Что касается доводов апелляционной жалобы о допущенных в ходе экспертного исследования нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, в связи с чем заключение не может являться допустимым доказательством, то они надуманы, носят субъективный характер и не свидетельствуют о недопустимости доказательства.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы и признается судебной коллегией верным.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Ефимова А.А. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности противоречит упомянутым законодательным нормам, в связи с чем отклоняется судебной коллегией.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года по делу N А40-195437/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)