Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей О.Ю. Ефимовой, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ООО "Град-девелопмент": Загорская Ирина Анатольевна, паспорт, по доверенности от 23.07.2013, Куканов Виталий Викторович, паспорт, по доверенности от 23.07.2013,
от Управления Росреестра по РО: Батурина Екатерина Александровна, паспорт, по доверенности от 28.12.2012 N 252,
от ЗАО "Желдорипотека": Куканов Виталий Викторович, паспорт, по доверенности от 27.02.2013 N 729, Загорская Ирина Анатольевна, паспорт, по доверенности от 14.01.2013, Супрун Виталий Владимирович, паспорт, по доверенности от 19.11.2013,
от ЗАО "Южная электрическая компания": Ерещенко Елена Алексеевна, паспорт, по доверенности от 11.09.2013, по доверенности выданной Долженко от 07.10.2013
от Айриева В.М.: Турсункулов Александр Бабаджанович, паспорт, по доверенности от 09.08.2013,
от Полывянного А.С.: Полывянная Елена Гекторовна, паспорт, по доверенности от 17.08.2013
от Глущенко А.С.: Глущенко Александра Сергеевна, паспорт, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 24.07.2013 по делу N А53-7679/2013, принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным бездействия,
при участии третьих лиц: ЗАО "Желдорипотека"; ЗАО "Южная электрическая компания"; Полывянный А.С.; Глущенко А.С.; Айриев В.М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" (далее - ООО "Град-девелопмент") обратилось в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по РО) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37; об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 61:44:0011122:103:37, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" в пользу участника долевого строительства общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "Желдорипотека"; ЗАО "Южная электрическая компания"; Полывянный Артем Сергеевич; Глущенко Александра Сергеевна; Айриев Валерий Михайлович.
Решением суда от 24.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что оспариваемые действия Управления Росреестра совершены в соответствии с законом и не нарушают права и законные интересы заявителя по делу.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Град-девелопмент" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.
Представители ООО "Град-девелопмент" и ЗАО "Желдорипотека" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и ходатайства о процессуальном правопреемстве, просили решение суда отменить и удовлетворить заявление об оспаривании действий Управления Росреестра.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.
Представитель ЗАО "Южная электрическая компания" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представитель Полывянного А.С., Глущенко А.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представителями ООО "Град-девелопмент" и ЗАО "Желдорипотека" заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве.
В соответствии со ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
В качестве основания правопреемства обществом представлен договор N ББ/4-2013 от 26.07.2013 уступки права (требования) и перевода долга, согласно которому ООО "Град-девелопмент" уступает, а ЗАО "Желдорипотека" принимает в полном объеме право (требование) на передачу объекта долевого строительства (квартиры, указанные в договоре участия в долевом строительстве от 07.02.2011, заключенном между ЗАО "Желдорипотека" и ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик)).
Судом установлено, что на рассмотрении арбитражного суда Ростовской области находится дело N А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания".
В рамках дела А53-22107/2012 обществом "Желдорипотека" также заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене в реестре требований кредиторов в связи с заключением договора уступки права (требования) и переводе долга от 26.07.2013.
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ВАС РФ 12.12.2013 арбитражным судом Ростовской области вынесено определение (резолютивная часть), которым в рамках дела А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания" произведена процессуальная замена ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека". В реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания" включены требования ЗАО "Желдорипотека" о передаче жилых помещений в строящемся доме по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г.
Предметом спора по настоящему арбитражному делу является законность действий Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи о возникновении ипотеки объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г". При этом, согласно позиции заявителя, ипотека подлежала регистрации в силу закона на основании договора долевого участия от 07.02.2011, права (требования) по которому уступлены на основании договора N ББ/4-2013 от 26.07.2013.
Таким образом, с учетом заключения договора N ББ/4-2013 от 26.07.2013, а также произведенной судом в рамках дела А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания" замены кредитора ООО "Град-девелопмент", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для замены заявителя по делу А53-7679/2013 ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека".
В судебном заседании 14-21.11.2013 ООО "Град-девелопмент", ЗАО "Желдорипотека", а также Управлением Росреестра по Ростовской области заявлялось ходатайство о привлечении к участию в деле новых собственников долей Арутюняна Карэна Альбертовича, Лихушина Олега Вадимовича, Литвак Надежды Николаевны, Литвак Бориса Михайловича, Буряко Виктории Георгиевны, Янова Андрея Феофановича, Веретенникова Андрея Григорьевича, Алиева Теймура Рустамовича, Степанову Людмилу Ивановну.
В соответствии со ст. 51 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц собственников долей, приобретших права на доли после совершения оспариваемых действий Управления Росреестра, поскольку законность соответствующих действий (бездействия) проверяется на момент их совершения. Кроме того, в силу ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам и при круге участвующих в деле лиц, определенном судом первой инстанции.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/11 между ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик) и ЗАО "Желдорипотека" заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 г (Балка Безымянная) в отношении квартир NN 3, 4, 13, 21, 27, 28, 35, 36, 37, 44, 51, 52, 53, 58, 60, 67, 69, 75, 76, 83, 84, 85, 91, 92, 99, 100, 107, 1, 6, 22, 3, 62, 86, 89, 94, 102, 105, 113, 118, 7, 15, 31, 47, 63, 112.
05.05.2011 ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
29.08.2011 между ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" заключен договор уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 11.10.2011.
25.11.2011 между ООО "Град-девелопмент" и ООО "РостДонИнвест" заключен договор переуступки права (требования) и перевода долга по договору уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "РостДонИнвест". Договор зарегистрирован 12.04.2012.
30.07.2012 между ООО "РостДонИнвест" и ООО "Град-девелопмент" заключен договор N ББ/5-2012 переуступки права (требования) и перевода долга по договору N 390/П/Р-ББ/2011/51 от 29.08.2011 уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 24.10.2012.
Определением арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2012 по делу N А53-22107/2012 принято к производству заявление ЗАО "Южная электрическая компания" о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2013 по делу N А53-22107/2012 требование ООО "Град-девелопмент" о передаче жилых помещений в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г включено в реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания".
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-851 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г". В отношении указанного объекта зарегистрированы обременения - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом от 09.04.2013 N 01/178/2013-850 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" зарегистрировано обременение в пользу ООО "Град-девелопмент".
Залог недвижимости (ипотека) в отношении объекта долевого строительства по пр. Ленина, 105 "г" в пользу ООО "Град-девелопмент" на основании договора участия в долевом строительстве от 07.02.2011, договора уступки от 30.07.2012 не зарегистрирован.
Полагая, что в силу закона и договора долевого участия от 07.02.2011 (договора уступки права), Управление Росреестра обязано было с момента регистрации договора долевого участия зарегистрировать в пользу ООО "Град-девелопмент" ипотеку всего объекта долевого участия - многоквартирного дома по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г", ООО "Град-девелопмент" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
Материалами дела не подтверждено наличие данных условий незаконности действий Управления Росреестра по Ростовской области.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
Частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 16.07.2008 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека").
Из положений закона об ипотеке, закона об участии в долевом строительстве, следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.
В силу ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ипотекой в пользу ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека") обеспечивается исполнение обязательств застройщика ЗАО "Южная электрическая компания" по передаче участнику долевого строительства жилых помещений.
Таким образом, не может быть обременено право иных дольщиков - собственников долей (помещений) в объекте незавершенного строительства, у которых отсутствуют обязательства по отношению к ООО "Град-девелопмент".
Обязательным условием признания незаконными действий (бездействия) органа государственной власти является нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя.
Заявителем в материалы дела не представлено доказательств нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) Управления Росреестра прав и интересов ООО "Град-девелопмент", в том числе как участника долевого строительства, поскольку обеспеченность исполнения обязательств между иными дольщиками (Полывянный А.С., Глущенко А.С., Айриев В.М.) и застройщиком, не влияет на исполнение обязательств застройщика перед ООО "Град-девелопмент".
Материалами дела подтверждается, что права дольщиков (Полывянный А.С., Глущенко А.С., Айриев В.М.) на объект незавершенного строительства зарегистрированы в установленном законом порядке на основании вступивших в законную силу решений суда.
Договор долевого участия в долевом строительстве от 06.08.2009 N 73, заключенный между ЗАО "ЮЭК" и Полывянным А.С., был зарегистрирован 25.08.2009. Договор долевого участия в долевом строительстве от 21.05.2009 N 79, заключенный между ЗАО "ЮЭК" и Глущенко А.С., был зарегистрирован 18.08.2009.
Как правильно указано судом первой инстанции, с учетом требований Порядка внесения в ЕГРП записей о регистрации прав и ограничений прав в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав в отношении объекта незавершенного строительства качестве документов-оснований возникновения ипотеки в силу закона указываются сведения только о первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, судом не установлено предусмотренных статьей 201 АПК РФ оснований для признания незаконным бездействия Управления Росреестра по Ростовской области, выразившегося в невнесении в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" в пользу участника долевого строительства ООО "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Таким образом, решение суда от 24.07.2013 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1000 рублей, излишне уплаченная при обращении с апелляционной жалобой, подлежит возврату ООО "Град-девелопмент" из федерального бюджета на основании ст. ст. 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
произвести замену заявителя по делу общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" на закрытое акционерное общество "Желдорипотека".
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июля 2013 года по делу А53-7679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при обращении с апелляционной жалобой.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2013 N 15АП-14440/2013 ПО ДЕЛУ N А53-7679/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. N 15АП-14440/2013
Дело N А53-7679/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей О.Ю. Ефимовой, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ООО "Град-девелопмент": Загорская Ирина Анатольевна, паспорт, по доверенности от 23.07.2013, Куканов Виталий Викторович, паспорт, по доверенности от 23.07.2013,
от Управления Росреестра по РО: Батурина Екатерина Александровна, паспорт, по доверенности от 28.12.2012 N 252,
от ЗАО "Желдорипотека": Куканов Виталий Викторович, паспорт, по доверенности от 27.02.2013 N 729, Загорская Ирина Анатольевна, паспорт, по доверенности от 14.01.2013, Супрун Виталий Владимирович, паспорт, по доверенности от 19.11.2013,
от ЗАО "Южная электрическая компания": Ерещенко Елена Алексеевна, паспорт, по доверенности от 11.09.2013, по доверенности выданной Долженко от 07.10.2013
от Айриева В.М.: Турсункулов Александр Бабаджанович, паспорт, по доверенности от 09.08.2013,
от Полывянного А.С.: Полывянная Елена Гекторовна, паспорт, по доверенности от 17.08.2013
от Глущенко А.С.: Глущенко Александра Сергеевна, паспорт, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 24.07.2013 по делу N А53-7679/2013, принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным бездействия,
при участии третьих лиц: ЗАО "Желдорипотека"; ЗАО "Южная электрическая компания"; Полывянный А.С.; Глущенко А.С.; Айриев В.М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" (далее - ООО "Град-девелопмент") обратилось в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по РО) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37; об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 61:44:0011122:103:37, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" в пользу участника долевого строительства общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "Желдорипотека"; ЗАО "Южная электрическая компания"; Полывянный Артем Сергеевич; Глущенко Александра Сергеевна; Айриев Валерий Михайлович.
Решением суда от 24.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что оспариваемые действия Управления Росреестра совершены в соответствии с законом и не нарушают права и законные интересы заявителя по делу.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Град-девелопмент" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.
Представители ООО "Град-девелопмент" и ЗАО "Желдорипотека" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и ходатайства о процессуальном правопреемстве, просили решение суда отменить и удовлетворить заявление об оспаривании действий Управления Росреестра.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.
Представитель ЗАО "Южная электрическая компания" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представитель Полывянного А.С., Глущенко А.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Представителями ООО "Град-девелопмент" и ЗАО "Желдорипотека" заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве.
В соответствии со ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
В качестве основания правопреемства обществом представлен договор N ББ/4-2013 от 26.07.2013 уступки права (требования) и перевода долга, согласно которому ООО "Град-девелопмент" уступает, а ЗАО "Желдорипотека" принимает в полном объеме право (требование) на передачу объекта долевого строительства (квартиры, указанные в договоре участия в долевом строительстве от 07.02.2011, заключенном между ЗАО "Желдорипотека" и ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик)).
Судом установлено, что на рассмотрении арбитражного суда Ростовской области находится дело N А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания".
В рамках дела А53-22107/2012 обществом "Желдорипотека" также заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене в реестре требований кредиторов в связи с заключением договора уступки права (требования) и переводе долга от 26.07.2013.
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ВАС РФ 12.12.2013 арбитражным судом Ростовской области вынесено определение (резолютивная часть), которым в рамках дела А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания" произведена процессуальная замена ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека". В реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания" включены требования ЗАО "Желдорипотека" о передаче жилых помещений в строящемся доме по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г.
Предметом спора по настоящему арбитражному делу является законность действий Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи о возникновении ипотеки объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г". При этом, согласно позиции заявителя, ипотека подлежала регистрации в силу закона на основании договора долевого участия от 07.02.2011, права (требования) по которому уступлены на основании договора N ББ/4-2013 от 26.07.2013.
Таким образом, с учетом заключения договора N ББ/4-2013 от 26.07.2013, а также произведенной судом в рамках дела А53-22107/2012 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Южная электрическая компания" замены кредитора ООО "Град-девелопмент", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для замены заявителя по делу А53-7679/2013 ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека".
В судебном заседании 14-21.11.2013 ООО "Град-девелопмент", ЗАО "Желдорипотека", а также Управлением Росреестра по Ростовской области заявлялось ходатайство о привлечении к участию в деле новых собственников долей Арутюняна Карэна Альбертовича, Лихушина Олега Вадимовича, Литвак Надежды Николаевны, Литвак Бориса Михайловича, Буряко Виктории Георгиевны, Янова Андрея Феофановича, Веретенникова Андрея Григорьевича, Алиева Теймура Рустамовича, Степанову Людмилу Ивановну.
В соответствии со ст. 51 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц собственников долей, приобретших права на доли после совершения оспариваемых действий Управления Росреестра, поскольку законность соответствующих действий (бездействия) проверяется на момент их совершения. Кроме того, в силу ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам и при круге участвующих в деле лиц, определенном судом первой инстанции.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/11 между ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик) и ЗАО "Желдорипотека" заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 г (Балка Безымянная) в отношении квартир NN 3, 4, 13, 21, 27, 28, 35, 36, 37, 44, 51, 52, 53, 58, 60, 67, 69, 75, 76, 83, 84, 85, 91, 92, 99, 100, 107, 1, 6, 22, 3, 62, 86, 89, 94, 102, 105, 113, 118, 7, 15, 31, 47, 63, 112.
05.05.2011 ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
29.08.2011 между ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" заключен договор уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 11.10.2011.
25.11.2011 между ООО "Град-девелопмент" и ООО "РостДонИнвест" заключен договор переуступки права (требования) и перевода долга по договору уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "РостДонИнвест". Договор зарегистрирован 12.04.2012.
30.07.2012 между ООО "РостДонИнвест" и ООО "Град-девелопмент" заключен договор N ББ/5-2012 переуступки права (требования) и перевода долга по договору N 390/П/Р-ББ/2011/51 от 29.08.2011 уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 24.10.2012.
Определением арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2012 по делу N А53-22107/2012 принято к производству заявление ЗАО "Южная электрическая компания" о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2013 по делу N А53-22107/2012 требование ООО "Град-девелопмент" о передаче жилых помещений в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г включено в реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания".
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-851 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г". В отношении указанного объекта зарегистрированы обременения - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом от 09.04.2013 N 01/178/2013-850 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" зарегистрировано обременение в пользу ООО "Град-девелопмент".
Залог недвижимости (ипотека) в отношении объекта долевого строительства по пр. Ленина, 105 "г" в пользу ООО "Град-девелопмент" на основании договора участия в долевом строительстве от 07.02.2011, договора уступки от 30.07.2012 не зарегистрирован.
Полагая, что в силу закона и договора долевого участия от 07.02.2011 (договора уступки права), Управление Росреестра обязано было с момента регистрации договора долевого участия зарегистрировать в пользу ООО "Град-девелопмент" ипотеку всего объекта долевого участия - многоквартирного дома по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г", ООО "Град-девелопмент" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
Материалами дела не подтверждено наличие данных условий незаконности действий Управления Росреестра по Ростовской области.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
Частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 16.07.2008 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека").
Из положений закона об ипотеке, закона об участии в долевом строительстве, следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.
В силу ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ипотекой в пользу ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека") обеспечивается исполнение обязательств застройщика ЗАО "Южная электрическая компания" по передаче участнику долевого строительства жилых помещений.
Таким образом, не может быть обременено право иных дольщиков - собственников долей (помещений) в объекте незавершенного строительства, у которых отсутствуют обязательства по отношению к ООО "Град-девелопмент".
Обязательным условием признания незаконными действий (бездействия) органа государственной власти является нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя.
Заявителем в материалы дела не представлено доказательств нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) Управления Росреестра прав и интересов ООО "Град-девелопмент", в том числе как участника долевого строительства, поскольку обеспеченность исполнения обязательств между иными дольщиками (Полывянный А.С., Глущенко А.С., Айриев В.М.) и застройщиком, не влияет на исполнение обязательств застройщика перед ООО "Град-девелопмент".
Материалами дела подтверждается, что права дольщиков (Полывянный А.С., Глущенко А.С., Айриев В.М.) на объект незавершенного строительства зарегистрированы в установленном законом порядке на основании вступивших в законную силу решений суда.
Договор долевого участия в долевом строительстве от 06.08.2009 N 73, заключенный между ЗАО "ЮЭК" и Полывянным А.С., был зарегистрирован 25.08.2009. Договор долевого участия в долевом строительстве от 21.05.2009 N 79, заключенный между ЗАО "ЮЭК" и Глущенко А.С., был зарегистрирован 18.08.2009.
Как правильно указано судом первой инстанции, с учетом требований Порядка внесения в ЕГРП записей о регистрации прав и ограничений прав в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав в отношении объекта незавершенного строительства качестве документов-оснований возникновения ипотеки в силу закона указываются сведения только о первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, судом не установлено предусмотренных статьей 201 АПК РФ оснований для признания незаконным бездействия Управления Росреестра по Ростовской области, выразившегося в невнесении в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г" в пользу участника долевого строительства ООО "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Таким образом, решение суда от 24.07.2013 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1000 рублей, излишне уплаченная при обращении с апелляционной жалобой, подлежит возврату ООО "Град-девелопмент" из федерального бюджета на основании ст. ст. 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
произвести замену заявителя по делу общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" на закрытое акционерное общество "Желдорипотека".
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июля 2013 года по делу А53-7679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при обращении с апелляционной жалобой.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)