Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой И.А.,
при участии:
- от истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Уралагрегатавто" (ИНН 6670053383, ОГРН 1046603493903) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица Министерства обороны РФ - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика
ООО "Уралагрегатавто"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 февраля 2014 года
по делу N А60-40236/2013,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к ООО "Уралагрегатавто"
третье лицо: Министерство обороны РФ
о взыскании 5 535 701,14 руб., расторжении договора и обязании освободить помещение,
установил:
ФГКУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Уралагрегатавто" 5 535 701,14 руб., в том числе задолженности по уплате арендной платы в рамках договора аренды N АФ-151/0907 от 11.10.2004 в сумме 2 293 086,95 руб., неустойки, начисленной на основании п. 5.1.1 договора в сумме 3 242 614,19 руб., а также расторжении договора N АФ-151/0907 от 11.10.2004, обязании освободить нежилые помещения N 229 (хранилище), расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Д.Зверева, площадью 707,10 кв. м.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2014 исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскано 3 387 335,15 руб., в том числе долг в сумме 2 812 017,92 руб. и неустойку, начисленную за период с 11.10.2010 по 31.12.2013 в сумме 575 317,24 руб. Договор аренды от 11.10.2004 N АФ-151/0907 расторгнут, на ответчика возложена обязанность по освобождению нежилого помещения N 229 (хранилище), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Данилы Зверева, 5, площадью 707,10 кв. м. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда в части, ООО "Уралагрегатавто" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда изменить в части сумм, подлежащих взысканию с ответчика, поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на то, что внесение платы в октябре 2010 г. не является обстоятельством, дающим основание полагать, что срок исковой давности был прерван. По условиям договора арендная плата вносится до 10 числа текущего месяца, следовательно, в связи с внесением арендной платы (частично) 18.10.2010 у ответчика образовался долг по аренде за октябрь 2010 г. в размере 49 640,91 руб., который был включен в общую сумму исковых требований. Относительно требования о взыскании задолженности за октябрь 2010 г. истцом был пропущен срок исковой давности и указанная сумма не подлежит взысканию с ответчика. С учетом примененного срока исковой давности неверно определен размер задолженности, соответствующие суммы пени.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 11.10.2004 между ФГУ "Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района" (реорганизовано на основании Приказа Минобороны N 1871 от 17.12.2010 в форме присоединения к ФГУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ) (арендодатель), Министерством обороны РФ и ООО "Уралагрегатавто" (арендатор) заключен договор аренды N АФ-151/0907, с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2007 N 2, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 707,1 кв. м, расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Данилы Зверева, 5, для использования под автосервис (п. 1.1 договора).
Срок действия договора аренды установлен с 15.09.2004 по 15.09.2007.
Договор аренды от 11.10.2004 N АФ-151/0907 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Истец, указывая, что наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды и возвращении объекта аренды.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию спорная сумма задолженности и неустойки с учетом применения по заявлению ответчика срока исковой давности. Договор расторгнут, имущество подлежит возврату истцу.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 17.11.2007) определен размер арендной платы без учета НДС в сумме 81 282,91 руб.
Выставленном в соответствии с п. 3.4 договора уведомлением арендодателя от 11.03.2013 N 14/4-3655 арендная плата установлена в сумме 154 443 руб. Уведомление направлено арендатору 12.03.2013 и получено последним, что не оспаривается.
Согласно п. 3.5.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед, с оплатой до 10 числа каждого месяца.
Согласно материалам дела, обязательства по уплате арендной платы за период с мая 2010 г. по декабрь 2013 г. ответчиком не исполнены, задолженность составила 2 956 386,47 руб.
Ответчиком в суд первой инстанции подано заявление о применении к заявленным требованиям о взыскании долга и неустойки за периоды с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г. срока исковой давности, установленных ст. 195-196 ГК РФ.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).
Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст. 203 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика указанной задолженности 18.10.2013 (штамп Арбитражного суда Свердловской области, проставленный на исковом заявлении в день подачи).
Как правильно указал суд первой инстанции, с учетом положений статьи 314 ГК РФ о том, что обязательство, не предусматривающее срока его исполнения, должно быть исполнено в разумный срок, принимая во внимание установленный в пункте 3.5.1 договора срок оплаты, на момент предъявления иска (18.10.2013) срок исковой давности о взыскании задолженности за период с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г. истек.
Соответственно, требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в рамках договора от 11.10.2004 N АФ-151/0907 правомерно удовлетворено судом первой инстанции только в отношении задолженности за период с октября 2010 г. по декабрь 2013 г. в сумме 2 812 017,92 руб.
Доводы ответчика о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за октябрь 2010 г. судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку ответчиком уточнено заявление о применении исковой давности относительно периода с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г., о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания от 03.02.2014. под роспись представителя ответчика (л.д. 157). Полномочия представителя ответчика на подачу данного ходатайства подтверждены доверенностью от 15.11.2013.
По условиям п. 5.1.1 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного внесения арендных платежей, таким образом, с учетом срока исковой давности, пени подлежат начислению на задолженность с октября 2010 г. по декабрь 2013 г.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Принимая во внимание изложенное, конкретные обстоятельства дела и необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о возможности исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период за период с 11.10.2010 по 31.12.2013 в порядке ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки до 575 317,24 руб.
Таким образом, решение суда первой инстанции не подлежит отмене в обжалуемой части.
Решение в части требований о расторжении договора и обязании вернуть помещение не обжалуется в апелляционной жалобе ответчика.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы ответчика, в связи с чем решение суда первой инстанции не подлежит отмене в обжалуемой ответчиком части.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2014 по делу N А60-40236/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2014 N 17АП-4260/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-40236/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. N 17АП-4260/2014-АК
Дело N А60-40236/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой И.А.,
при участии:
- от истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Уралагрегатавто" (ИНН 6670053383, ОГРН 1046603493903) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица Министерства обороны РФ - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика
ООО "Уралагрегатавто"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 февраля 2014 года
по делу N А60-40236/2013,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к ООО "Уралагрегатавто"
третье лицо: Министерство обороны РФ
о взыскании 5 535 701,14 руб., расторжении договора и обязании освободить помещение,
установил:
ФГКУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Уралагрегатавто" 5 535 701,14 руб., в том числе задолженности по уплате арендной платы в рамках договора аренды N АФ-151/0907 от 11.10.2004 в сумме 2 293 086,95 руб., неустойки, начисленной на основании п. 5.1.1 договора в сумме 3 242 614,19 руб., а также расторжении договора N АФ-151/0907 от 11.10.2004, обязании освободить нежилые помещения N 229 (хранилище), расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Д.Зверева, площадью 707,10 кв. м.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2014 исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскано 3 387 335,15 руб., в том числе долг в сумме 2 812 017,92 руб. и неустойку, начисленную за период с 11.10.2010 по 31.12.2013 в сумме 575 317,24 руб. Договор аренды от 11.10.2004 N АФ-151/0907 расторгнут, на ответчика возложена обязанность по освобождению нежилого помещения N 229 (хранилище), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Данилы Зверева, 5, площадью 707,10 кв. м. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда в части, ООО "Уралагрегатавто" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда изменить в части сумм, подлежащих взысканию с ответчика, поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на то, что внесение платы в октябре 2010 г. не является обстоятельством, дающим основание полагать, что срок исковой давности был прерван. По условиям договора арендная плата вносится до 10 числа текущего месяца, следовательно, в связи с внесением арендной платы (частично) 18.10.2010 у ответчика образовался долг по аренде за октябрь 2010 г. в размере 49 640,91 руб., который был включен в общую сумму исковых требований. Относительно требования о взыскании задолженности за октябрь 2010 г. истцом был пропущен срок исковой давности и указанная сумма не подлежит взысканию с ответчика. С учетом примененного срока исковой давности неверно определен размер задолженности, соответствующие суммы пени.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 11.10.2004 между ФГУ "Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района" (реорганизовано на основании Приказа Минобороны N 1871 от 17.12.2010 в форме присоединения к ФГУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ) (арендодатель), Министерством обороны РФ и ООО "Уралагрегатавто" (арендатор) заключен договор аренды N АФ-151/0907, с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2007 N 2, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 707,1 кв. м, расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Данилы Зверева, 5, для использования под автосервис (п. 1.1 договора).
Срок действия договора аренды установлен с 15.09.2004 по 15.09.2007.
Договор аренды от 11.10.2004 N АФ-151/0907 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Истец, указывая, что наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды и возвращении объекта аренды.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию спорная сумма задолженности и неустойки с учетом применения по заявлению ответчика срока исковой давности. Договор расторгнут, имущество подлежит возврату истцу.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 17.11.2007) определен размер арендной платы без учета НДС в сумме 81 282,91 руб.
Выставленном в соответствии с п. 3.4 договора уведомлением арендодателя от 11.03.2013 N 14/4-3655 арендная плата установлена в сумме 154 443 руб. Уведомление направлено арендатору 12.03.2013 и получено последним, что не оспаривается.
Согласно п. 3.5.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед, с оплатой до 10 числа каждого месяца.
Согласно материалам дела, обязательства по уплате арендной платы за период с мая 2010 г. по декабрь 2013 г. ответчиком не исполнены, задолженность составила 2 956 386,47 руб.
Ответчиком в суд первой инстанции подано заявление о применении к заявленным требованиям о взыскании долга и неустойки за периоды с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г. срока исковой давности, установленных ст. 195-196 ГК РФ.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).
Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст. 203 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика указанной задолженности 18.10.2013 (штамп Арбитражного суда Свердловской области, проставленный на исковом заявлении в день подачи).
Как правильно указал суд первой инстанции, с учетом положений статьи 314 ГК РФ о том, что обязательство, не предусматривающее срока его исполнения, должно быть исполнено в разумный срок, принимая во внимание установленный в пункте 3.5.1 договора срок оплаты, на момент предъявления иска (18.10.2013) срок исковой давности о взыскании задолженности за период с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г. истек.
Соответственно, требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в рамках договора от 11.10.2004 N АФ-151/0907 правомерно удовлетворено судом первой инстанции только в отношении задолженности за период с октября 2010 г. по декабрь 2013 г. в сумме 2 812 017,92 руб.
Доводы ответчика о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за октябрь 2010 г. судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку ответчиком уточнено заявление о применении исковой давности относительно периода с мая 2010 г. по сентябрь 2010 г., о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания от 03.02.2014. под роспись представителя ответчика (л.д. 157). Полномочия представителя ответчика на подачу данного ходатайства подтверждены доверенностью от 15.11.2013.
По условиям п. 5.1.1 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного внесения арендных платежей, таким образом, с учетом срока исковой давности, пени подлежат начислению на задолженность с октября 2010 г. по декабрь 2013 г.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Принимая во внимание изложенное, конкретные обстоятельства дела и необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о возможности исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период за период с 11.10.2010 по 31.12.2013 в порядке ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки до 575 317,24 руб.
Таким образом, решение суда первой инстанции не подлежит отмене в обжалуемой части.
Решение в части требований о расторжении договора и обязании вернуть помещение не обжалуется в апелляционной жалобе ответчика.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы ответчика, в связи с чем решение суда первой инстанции не подлежит отмене в обжалуемой ответчиком части.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2014 по делу N А60-40236/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)