Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не предпринимает никаких действий для государственной регистрации перехода права собственности на спорные квартиры по договорам, поэтому он был вынужден обратиться в суд с иском.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гордеев И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Лихачевой И.А.,
судей Асташкиной О.Г., Ивановой Т.И.
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу представителя Закрытого акционерного общества "Асконатрейд" на решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по исковому заявлению С. к Закрытому акционерному обществу "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры,
заслушав доклад судьи Асташкиной О.Г.,
объяснения представителей ЗАО "Асконатрейд" - Г., Р.,
установила:
С. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры.
В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между истицей и ответчиком были заключены договоры купли-продажи на <данные изъяты> <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
В соответствии с данными договорами истица купила у ответчика квартиру <данные изъяты> за 3513 600 рублей, квартиру <данные изъяты> за 4174 500 руб. В тот же день между сторонами были подписаны акты об исполнении финансовых обязательств, а также акты приема-передачи квартир, однако до настоящего времени ответчик не предпринимает никаких действий, для государственной регистрации в органах Росреестра перехода прав собственности на данные квартиры по указанным договорам, поэтому истица была вынуждена обратиться суд с указанным иском.
В судебном заседании истец С. и ее представитель требования поддержали, на их удовлетворении настаивали.
Представители ответчика ЗАО "Асконатрейд" против удовлетворения иска возражали, указав, что денежные средства по указанным договорам от истицы не поступали, акты об исполнении финансовых обязательств и акты приема-передачи квартир по указанным договорам, на которые ссылается истица, не являются надлежащим доказательством, подтверждающим выполнение ею обязательств по оплате, т.к. такой способ в договоре сторонами не согласован. Платежные поручения, приходные кассовые ордера и т.п. истицей не представлены.
Третье лицо Росреестр по <данные изъяты>, будучи уведомленное лежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, исковые требования С. удовлетворены.
Не согласившись с постановленным решением, ЗАО "Асконатрейд" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить и принять по делу новый судебный акт.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что ЗАО "Асконатрейд" является титульным собственником спорных квартир <данные изъяты> и N 20, расположенных по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
- <данные изъяты> между истицей С. и ответчиком ЗАО "Асконатрейд" в лице генерального директора общества, Н. в простой письменной форме заключены два договора купли-продажи: <данные изъяты> на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>;
- <данные изъяты> <данные изъяты> на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В этот же день истицей и ответчиком подписаны акты об исполнении финансовых обязательств по данным договорам купли-продажи, а также акты приема-передачи указанных квартир.
Как следует из содержания вышеуказанных договоров купли-продажи и передаточных актов, ответчик продал, а истица купила спорные квартиры: квартиру <данные изъяты> за 3513 600 рублей, квартиру <данные изъяты> за 4174 500 руб.
Расчеты между сторонами проведены полностью, квартиры переданы истице, что следует из актов об исполнении финансовых обязательств от <данные изъяты> и актов приема-передачи квартир от <данные изъяты>.
Удовлетворяя требования С., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 165, 549 - 556 ГК РФ, и пришел к выводу, о том, что требования истицы законны и обоснованы, поскольку форма и содержание договоров купли-продажи соответствуют требованиям закона; договоры, передаточные акты и акты об исполнении финансовых обязательств подписаны сторонами; в установленном законом порядке договоры не оспорены и не признаны недействительными; сторона ответчика допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о безденежности договоров купли-продажи, не представила.
Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Удовлетворяя исковые требования С. суд первой инстанции исходил из того, что договоры купли-продажи квартир заключены сторонами в надлежащей форме, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены, однако продавцы необоснованно уклоняются от совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.
При этом судом первой инстанции не было учтено следующее.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения своих обязательств по заключенным договорам купли-продажи квартир.
Из п. 4 заключенных договоров купли-продажи квартир усматривается, что покупатель оплачивает стоимость квартир путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договорах или иным, согласованным сторонами способом, в том числе зачетом встречных требований. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца и определена до <данные изъяты>.
Истицей не представлены суду доказательства, подтверждающие перечисление денежных средств на расчетный счет ответчика в оплату квартир и получение их ответчиком по заключенным сделкам, тогда как ответчик представил выписку из расчетного счета ЗАО "Асконатрейд", указанного в договорах купли-продажи квартир, кассовую книгу, которые не содержат сведений о поступлении от истицы оплаты за приобретенные по договорам объекты недвижимости.
Кроме того, согласно п. 11 договора купли-продажи жилого помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> в случае просрочки оплаты покупателем (полностью или к какой-либо части) как стоимости "квартиры", так и неустойки (при наличии таковой) на срок 10 календарных дней и более от установленных сроков "продавец" вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.
П. 11.1 предусматривает, что договор считается расторгнутым с даты получения покупателем уведомления о расторжении договора.
В случае возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением; в том числе об отказе адресата, которому было направлено, от его получения или отсутствием адресата, которому оно было направлено, по указанному адресу или возврата почтового отправления за истечением срока хранения; корреспонденция считается переданной надлежащим образом (п. 12.1 договоров).
В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из представленных в материалы дела документов следует, что <данные изъяты> и <данные изъяты> ответчиком ЗАО "Асконатрейд" в адрес истицы направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров купли-продажи ввиду неоплаты стоимости квартир, которые С. были получены (л.д. 38 - 53).
На основании вышеизложенного коллегия полагает, что в удовлетворении требований С. надлежит отказать, поскольку как усматривается из материалов дела, на момент подачи иска и его рассмотрения судом договоры купли-продажи квартиры, заключенные С. и ЗАО "Асконатрейд" были расторгнуты в соответствии со ст. 450 ГК РФ и условиями договоров.
С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать законными и обоснованными заявленные требования истицы о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истицей не представлены достоверные доказательства исполнения своих обязательств по оплате стоимости приобретаемого имущества и действительность заключенных ею договоров.
Подписание сторонами актов об исполнении финансовых обязательств и актов приема-передачи квартир не свидетельствуют об оплате С. стоимости квартир, поскольку договорами купли-продажи предусмотрен порядок и способ их оплаты, не исполненный истицей.
Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований С. о государственной регистрации перехода права на квартиры.
руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований С. к Закрытому акционерному обществу "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры - ОТКАЗАТЬ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7327/2015
Требование: О государственной регистрации перехода права на квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не предпринимает никаких действий для государственной регистрации перехода права собственности на спорные квартиры по договорам, поэтому он был вынужден обратиться в суд с иском.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья Гордеев И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Лихачевой И.А.,
судей Асташкиной О.Г., Ивановой Т.И.
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу представителя Закрытого акционерного общества "Асконатрейд" на решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по исковому заявлению С. к Закрытому акционерному обществу "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры,
заслушав доклад судьи Асташкиной О.Г.,
объяснения представителей ЗАО "Асконатрейд" - Г., Р.,
установила:
С. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры.
В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между истицей и ответчиком были заключены договоры купли-продажи на <данные изъяты> <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
В соответствии с данными договорами истица купила у ответчика квартиру <данные изъяты> за 3513 600 рублей, квартиру <данные изъяты> за 4174 500 руб. В тот же день между сторонами были подписаны акты об исполнении финансовых обязательств, а также акты приема-передачи квартир, однако до настоящего времени ответчик не предпринимает никаких действий, для государственной регистрации в органах Росреестра перехода прав собственности на данные квартиры по указанным договорам, поэтому истица была вынуждена обратиться суд с указанным иском.
В судебном заседании истец С. и ее представитель требования поддержали, на их удовлетворении настаивали.
Представители ответчика ЗАО "Асконатрейд" против удовлетворения иска возражали, указав, что денежные средства по указанным договорам от истицы не поступали, акты об исполнении финансовых обязательств и акты приема-передачи квартир по указанным договорам, на которые ссылается истица, не являются надлежащим доказательством, подтверждающим выполнение ею обязательств по оплате, т.к. такой способ в договоре сторонами не согласован. Платежные поручения, приходные кассовые ордера и т.п. истицей не представлены.
Третье лицо Росреестр по <данные изъяты>, будучи уведомленное лежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, исковые требования С. удовлетворены.
Не согласившись с постановленным решением, ЗАО "Асконатрейд" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить и принять по делу новый судебный акт.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что ЗАО "Асконатрейд" является титульным собственником спорных квартир <данные изъяты> и N 20, расположенных по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
- <данные изъяты> между истицей С. и ответчиком ЗАО "Асконатрейд" в лице генерального директора общества, Н. в простой письменной форме заключены два договора купли-продажи: <данные изъяты> на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>;
- <данные изъяты> <данные изъяты> на <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В этот же день истицей и ответчиком подписаны акты об исполнении финансовых обязательств по данным договорам купли-продажи, а также акты приема-передачи указанных квартир.
Как следует из содержания вышеуказанных договоров купли-продажи и передаточных актов, ответчик продал, а истица купила спорные квартиры: квартиру <данные изъяты> за 3513 600 рублей, квартиру <данные изъяты> за 4174 500 руб.
Расчеты между сторонами проведены полностью, квартиры переданы истице, что следует из актов об исполнении финансовых обязательств от <данные изъяты> и актов приема-передачи квартир от <данные изъяты>.
Удовлетворяя требования С., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 165, 549 - 556 ГК РФ, и пришел к выводу, о том, что требования истицы законны и обоснованы, поскольку форма и содержание договоров купли-продажи соответствуют требованиям закона; договоры, передаточные акты и акты об исполнении финансовых обязательств подписаны сторонами; в установленном законом порядке договоры не оспорены и не признаны недействительными; сторона ответчика допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о безденежности договоров купли-продажи, не представила.
Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Удовлетворяя исковые требования С. суд первой инстанции исходил из того, что договоры купли-продажи квартир заключены сторонами в надлежащей форме, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены, однако продавцы необоснованно уклоняются от совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.
При этом судом первой инстанции не было учтено следующее.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения своих обязательств по заключенным договорам купли-продажи квартир.
Из п. 4 заключенных договоров купли-продажи квартир усматривается, что покупатель оплачивает стоимость квартир путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договорах или иным, согласованным сторонами способом, в том числе зачетом встречных требований. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца и определена до <данные изъяты>.
Истицей не представлены суду доказательства, подтверждающие перечисление денежных средств на расчетный счет ответчика в оплату квартир и получение их ответчиком по заключенным сделкам, тогда как ответчик представил выписку из расчетного счета ЗАО "Асконатрейд", указанного в договорах купли-продажи квартир, кассовую книгу, которые не содержат сведений о поступлении от истицы оплаты за приобретенные по договорам объекты недвижимости.
Кроме того, согласно п. 11 договора купли-продажи жилого помещения <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> в случае просрочки оплаты покупателем (полностью или к какой-либо части) как стоимости "квартиры", так и неустойки (при наличии таковой) на срок 10 календарных дней и более от установленных сроков "продавец" вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.
П. 11.1 предусматривает, что договор считается расторгнутым с даты получения покупателем уведомления о расторжении договора.
В случае возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением; в том числе об отказе адресата, которому было направлено, от его получения или отсутствием адресата, которому оно было направлено, по указанному адресу или возврата почтового отправления за истечением срока хранения; корреспонденция считается переданной надлежащим образом (п. 12.1 договоров).
В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из представленных в материалы дела документов следует, что <данные изъяты> и <данные изъяты> ответчиком ЗАО "Асконатрейд" в адрес истицы направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров купли-продажи ввиду неоплаты стоимости квартир, которые С. были получены (л.д. 38 - 53).
На основании вышеизложенного коллегия полагает, что в удовлетворении требований С. надлежит отказать, поскольку как усматривается из материалов дела, на момент подачи иска и его рассмотрения судом договоры купли-продажи квартиры, заключенные С. и ЗАО "Асконатрейд" были расторгнуты в соответствии со ст. 450 ГК РФ и условиями договоров.
С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать законными и обоснованными заявленные требования истицы о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истицей не представлены достоверные доказательства исполнения своих обязательств по оплате стоимости приобретаемого имущества и действительность заключенных ею договоров.
Подписание сторонами актов об исполнении финансовых обязательств и актов приема-передачи квартир не свидетельствуют об оплате С. стоимости квартир, поскольку договорами купли-продажи предусмотрен порядок и способ их оплаты, не исполненный истицей.
Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований С. о государственной регистрации перехода права на квартиры.
руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований С. к Закрытому акционерному обществу "Асконатрейд" о государственной регистрации перехода права на квартиры - ОТКАЗАТЬ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)