Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец на основании договора купли-продажи является собственником квартиры, в которой до настоящего времени проживают ответчики.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Настенко Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда
в составе председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Русанова Р.А., Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания ФИО14,
с участием прокурора Грековой Л.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриишина Д.В. гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, иску ФИО6 ФИО9 к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение,
по апелляционным жалобам ФИО6 ФИО9, представителя ФИО2, ФИО3 и ФИО6 ФИО9 - ФИО17 на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселить из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 в пользу ФИО4 судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей в равных долях по <данные изъяты> рублей с каждого.
Решение является основанием для снятия ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 с регистрационного учета по адресу <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО6 ФИО9 к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, отказать.
Сохранить меры обеспечения иска, принятые на основании определения суда от 02.10.2014 г. до вступления в силу решения суда",
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ФИО4 обратилась с исковыми требованиями (с учетом уточнений) к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО5 признании утратившими право пользования жилым помещение и выселении из жилого помещения, мотивируя тем, что истица на основании договора купли-продажи от 14 января 2014 года, заключенного между нею и ФИО1 и ФИО15, является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. В договоре указано, что до подписания договора купли-продажи отчуждаемый жилой дом никому не продан, не подарен, не отчужден иным способом, в споре и под арестом не состоит, свободен от любых прав и претензий 3-х лиц. Однако в принадлежащем ей жилом доме проживают ответчики, которые со слов продавцов, намеревались приобрести его в собственность, и с разрешения ФИО23 вселились в указанное жилое помещение. Однако впоследствии от покупки жилья отказались, продолжая в нем проживать, на требования о выселении не реагировали. До настоящего времени ответчики проживают в жилом помещении, принадлежащем ей на праве собственности, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с иском о выселении. Просила признать утратившими право пользования жилым помещение и выселить ФИО5, ФИО2, ФИО5, ФИО3 из жилого помещения по адресу: <адрес>; взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 16 500 рублей.
ФИО6 ФИО9 обратился с исковыми требованиями к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи от 14 января 2014 года жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1, ФИО15 и ФИО4; признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенной между ним и ФИО15, действующей за себя и своего сына ФИО1 от 21 марта 1997 года; признании за ним права собственности на данное жилое помещение, мотивируя тем, что с 1994 года он с согласия ФИО15, умершей 05 февраля 2014 года, вселился со своей семьей и проживает в указанном жилье до настоящего времени. При жизни между ним и ФИО15 было достигнуто соглашение о выкупе спорного жилья, принадлежащее ФИО15 и ее несовершеннолетнему сыну ФИО1 на праве собственности по договору приватизации от 24 марта 1997 года. В марте 1997 ФИО15 продала ему дом, в подтверждение чего выдала расписку о получении денег в счет его оплаты. Для совершения сделки получила разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сына, сняв его с регистрационного учета и зарегистрировав по месту жительства в <адрес>, где проживала вместе с ним. Фактически спорное жилье было передано ему в 1994 году и было непригодно для проживания, в связи с чем, он полностью отремонтировал дом и проживает в нем более 20 лет, несет расходы по его содержанию. ФИО15 передала ему документы на квартиру для оформления договора купли-продажи. Об этих обстоятельствах ФИО4 и ФИО1 было достоверно известно, поскольку они являются сожителями, а ФИО16 с 1997 года никаких претензий к нему не предъявлял. Считает, что ФИО4 является недобросовестным покупателем, поскольку перед совершением сделки она должна была узнать историю квартиры, а также, насколько законной является сделка. Ответчики знали о незаконности совершенной сделки, а также о том, что в квартире проживают несовершеннолетние лица и она не свободна от притязаний третьих лиц, квартира покупателю не передана. Считает сделку между ответчиками фиктивной и ничтожной, просит признать заключенную между ним и ФИО15 сделку по расписке действительной и признать за ним право собственности на спорное жилье.
Определением Ачинского городского суда Красноярского края от 03 сентября 2014 года гражданские дела соединены в одно производство.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах ФИО5 и его представитель ФИО17, являющаяся также представителем ФИО2 и ФИО3, ссылаясь на доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении ФИО5, а также на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят решение отменить принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 и удовлетворить исковые требования ФИО5, мотивируя тем, в марте 1997 года между ФИО15 и ФИО5 в простой письменной форме была заключена сделка, в соответствии с которой ФИО15 продала квартиру, что подтверждается распиской о получении денежных средств в счет оплаты жилого дома по адресу: <адрес>. Они полностью исполнили сделку, однако правоустанавливающие документы до конца не оформили, так как не знали где найти ФИО15, поскольку последняя снялась с регистрационного учета.
В возражении на апелляционные жалобы помощник прокурора Ачинской межрайонной прокуратуры <адрес> ФИО18, участвовавшая в суде первой инстанции, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения в связи с необоснованностью изложенных в них доводов.
Участвующие в деле лица были извещены о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлением по имеющимся в материалах дела адресам, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ, полагает, что неявка кого-либо из участвующих в деле лиц не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав ФИО5 и его представителя ФИО19, поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора отдела прокуратуры <адрес> ФИО20, полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч. 1). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3). Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7).
Из содержания вышеприведенных норм следует, что правом пользования жилым помещением обладает собственник данного жилого помещения, члены его семьи (наравне с собственником), а также на основании соглашения с собственником иные граждане, в том числе бывшие члены семьи, права и обязанности которых определяются условиями такого соглашения, являющегося в свою очередь разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) с применением к ней правил Гражданского кодекса РФ о сделках (гл. 9, ст. ст. 153 - 181) и договорах (гл. 27, 28 и 29, ст. ст. 420 - 453).
В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Статьей 304 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 2 ст. 162 Гражданского кодекса РФ также установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Статьей 551 Гражданского кодекса РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 3).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ вышеприведенные положения пункта 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года, соответственно данные правила применялись к договорам, заключенным до указанной даты.
Пунктом 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) предусматривалось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 24 марта 1997 года ФИО15 и ФИО1 являлись собственниками квартиры по адресу: <адрес>.
В расписке ФИО15 от 21 марта 1997 года указано, что она получила за свою квартиру по адресу <адрес> ФИО21 всего <данные изъяты> рублей и обязуется выписаться с указанного адреса, т.к. расчет произведен полностью и претензий не имеет.
Из домовой книги, оформленной 20 октября 2005 года, следует, что домовладение по <адрес>2 в <адрес> зарегистрировано за ФИО15, ФИО2 На регистрационном учете по указанному адресу состоит ФИО2 с 02 апреля 1997 года, ФИО5 1966 г.р. с 04 февраля 2004 года, ФИО3 с 02 февраля 1997 года, ФИО5 1997 г.р. с 09 июля 1997 года.
Из домовой книги, оформленной 08 августа 2012 года, следует, что квартира зарегистрирована за ФИО15 и ФИО1, на регистрационном учете в квартире состоит ФИО1 с 17 февраля 1983 года.
По договору купли-продажи от 14 января 2014 года ФИО1, действующий за себя и по доверенности за ФИО15, продали ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке 28 января 2014 года.
В договоре купли-продажи указано, что на регистрационном учете в квартире состоит ФИО1, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 01 февраля 2014 года.
Согласно ответу нотариуса от 09 октября ФИО15 умерла <дата>, наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Судом установлено, что с согласия бывших собственников ФИО23 в спорное жилое помещение в 1994 - 1995 гг. вселились ответчики ФИО22 и проживают в нем до настоящего времени.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО4 о признании ФИО22 утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении из квартиры, суд первой инстанции правильно исходил из того, между ФИО15 и ФИО5 не был заключен в надлежащей письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры, содержащий все существенные условия договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами), соответственно, такой договор в соответствии с требованиями законодательства не сдавался на государственную регистрацию. Расписка ФИО15 от 21 марта 1997 года не может рассматриваться в качестве письменного договора купли-продажи квартиры, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств, однако не является основанием для перехода права собственности на квартиру к ФИО22, в связи с чем, у них не возникло право собственности на спорное жилое помещение. ФИО15 и ФИО1, являясь титульными собственниками квартиры, имели право продать принадлежащее им жилье ФИО4 При этом, проживание и регистрация по месту жительства ФИО22 в спорном жилье не являлось препятствием для заключения сделки. ФИО4, как собственник жилого помещения, вправе потребовать у ФИО22 прекращения пользования квартирой и выселения из жилого помещения. При этом ФИО22 членами семьи собственника квартиры ФИО4 не являлись и не являются, какого-либо соглашения о праве пользования квартирой непосредственно между ФИО22 и ФИО4 не заключалось.
Судом обоснованно отклонены, как не имеющие правового значения для разрешения спора, доводы ФИО5 том, что он проживает в спорном жилье около 20 лет со своей семьей - женой и двумя детьми, один из которых является несовершеннолетним, произвел ремонт жилья за свой счет, поскольку указанные обстоятельства не влекут юридических последствий в виде приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Судебная коллегия полагает согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, учитывая при этом, что у ФИО22 в отношении спорной квартиры не возникло права собственности либо права бессрочного пользования, в том числе на основании факта вселения в квартиру с согласия бывшего собственника и на основании расписки от 21 марта 1997 года.
С учетом положений ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", подпункта "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713, устанавливающих, что вступившее в законную силу решение суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства, судебная коллегия полагает правильным указание суда первой инстанции, о том, что решение является основанием для снятия ФИО22 с регистрационного учета из спорной квартиры.
Также судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска ФИО5 признании ничтожным договора купли-продажи от 14 января 2014 года, поскольку, как указывалось выше, ФИО15 и ФИО1, являясь собственником спорной квартиры, был вправе распорядиться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению, при этом каких-либо доказательств, недействительности сделки (притворности либо мнимости) суду представлено не было, оснований для признания сделки недействительной судом не установлено.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционных жалоб о недобросовестности ФИО4, мотивированные ссылкой на то, что она перед совершением сделки должна была узнать историю квартиры, а также о том, что в квартире проживают несовершеннолетние лица и квартира не свободна от притязаний третьих лиц, так как названные обстоятельства сами по себе не влекут недействительность договора купли-продажи от 14 января 2014 года.
Не свидетельствуют о незаконности решения доводы ФИО5 и его представителя, мотивированные ссылкой на отсутствие у ФИО22 другого жилья, поскольку данные обстоятельства не могут повлиять на разрешение спора.
В целом доводы апелляционных жалоб, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они сводятся к повторному изложению правовой позиции в суде первой инстанции, при этом они являлись предметом судебного разбирательства, судом тщательно исследовались и в решении им дана надлежащая оценка. По существу доводы жалоб направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда, в жалобах не приведено, в связи с чем, они не могут явиться основанием для отмены решения. Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 октября 2014 год - оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО6 ФИО9, представителя ФИО2, ФИО3 и ФИО6 ФИО9 - ФИО17 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-495
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец на основании договора купли-продажи является собственником квартиры, в которой до настоящего времени проживают ответчики.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2015 г. по делу N 33-495
Судья Настенко Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда
в составе председательствующего Паюсовой Е.Г.,
судей Русанова Р.А., Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания ФИО14,
с участием прокурора Грековой Л.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриишина Д.В. гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, иску ФИО6 ФИО9 к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение,
по апелляционным жалобам ФИО6 ФИО9, представителя ФИО2, ФИО3 и ФИО6 ФИО9 - ФИО17 на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселить из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 в пользу ФИО4 судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей в равных долях по <данные изъяты> рублей с каждого.
Решение является основанием для снятия ФИО2, ФИО6 ФИО9, ФИО5 ФИО10, ФИО3 с регистрационного учета по адресу <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО6 ФИО9 к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения, признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, отказать.
Сохранить меры обеспечения иска, принятые на основании определения суда от 02.10.2014 г. до вступления в силу решения суда",
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
ФИО4 обратилась с исковыми требованиями (с учетом уточнений) к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО5 признании утратившими право пользования жилым помещение и выселении из жилого помещения, мотивируя тем, что истица на основании договора купли-продажи от 14 января 2014 года, заключенного между нею и ФИО1 и ФИО15, является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. В договоре указано, что до подписания договора купли-продажи отчуждаемый жилой дом никому не продан, не подарен, не отчужден иным способом, в споре и под арестом не состоит, свободен от любых прав и претензий 3-х лиц. Однако в принадлежащем ей жилом доме проживают ответчики, которые со слов продавцов, намеревались приобрести его в собственность, и с разрешения ФИО23 вселились в указанное жилое помещение. Однако впоследствии от покупки жилья отказались, продолжая в нем проживать, на требования о выселении не реагировали. До настоящего времени ответчики проживают в жилом помещении, принадлежащем ей на праве собственности, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с иском о выселении. Просила признать утратившими право пользования жилым помещение и выселить ФИО5, ФИО2, ФИО5, ФИО3 из жилого помещения по адресу: <адрес>; взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 16 500 рублей.
ФИО6 ФИО9 обратился с исковыми требованиями к ФИО4, ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи от 14 января 2014 года жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1, ФИО15 и ФИО4; признании действительной сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенной между ним и ФИО15, действующей за себя и своего сына ФИО1 от 21 марта 1997 года; признании за ним права собственности на данное жилое помещение, мотивируя тем, что с 1994 года он с согласия ФИО15, умершей 05 февраля 2014 года, вселился со своей семьей и проживает в указанном жилье до настоящего времени. При жизни между ним и ФИО15 было достигнуто соглашение о выкупе спорного жилья, принадлежащее ФИО15 и ее несовершеннолетнему сыну ФИО1 на праве собственности по договору приватизации от 24 марта 1997 года. В марте 1997 ФИО15 продала ему дом, в подтверждение чего выдала расписку о получении денег в счет его оплаты. Для совершения сделки получила разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сына, сняв его с регистрационного учета и зарегистрировав по месту жительства в <адрес>, где проживала вместе с ним. Фактически спорное жилье было передано ему в 1994 году и было непригодно для проживания, в связи с чем, он полностью отремонтировал дом и проживает в нем более 20 лет, несет расходы по его содержанию. ФИО15 передала ему документы на квартиру для оформления договора купли-продажи. Об этих обстоятельствах ФИО4 и ФИО1 было достоверно известно, поскольку они являются сожителями, а ФИО16 с 1997 года никаких претензий к нему не предъявлял. Считает, что ФИО4 является недобросовестным покупателем, поскольку перед совершением сделки она должна была узнать историю квартиры, а также, насколько законной является сделка. Ответчики знали о незаконности совершенной сделки, а также о том, что в квартире проживают несовершеннолетние лица и она не свободна от притязаний третьих лиц, квартира покупателю не передана. Считает сделку между ответчиками фиктивной и ничтожной, просит признать заключенную между ним и ФИО15 сделку по расписке действительной и признать за ним право собственности на спорное жилье.
Определением Ачинского городского суда Красноярского края от 03 сентября 2014 года гражданские дела соединены в одно производство.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах ФИО5 и его представитель ФИО17, являющаяся также представителем ФИО2 и ФИО3, ссылаясь на доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении ФИО5, а также на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят решение отменить принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 и удовлетворить исковые требования ФИО5, мотивируя тем, в марте 1997 года между ФИО15 и ФИО5 в простой письменной форме была заключена сделка, в соответствии с которой ФИО15 продала квартиру, что подтверждается распиской о получении денежных средств в счет оплаты жилого дома по адресу: <адрес>. Они полностью исполнили сделку, однако правоустанавливающие документы до конца не оформили, так как не знали где найти ФИО15, поскольку последняя снялась с регистрационного учета.
В возражении на апелляционные жалобы помощник прокурора Ачинской межрайонной прокуратуры <адрес> ФИО18, участвовавшая в суде первой инстанции, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения в связи с необоснованностью изложенных в них доводов.
Участвующие в деле лица были извещены о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлением по имеющимся в материалах дела адресам, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ, полагает, что неявка кого-либо из участвующих в деле лиц не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав ФИО5 и его представителя ФИО19, поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора отдела прокуратуры <адрес> ФИО20, полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч. 1). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3). Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7).
Из содержания вышеприведенных норм следует, что правом пользования жилым помещением обладает собственник данного жилого помещения, члены его семьи (наравне с собственником), а также на основании соглашения с собственником иные граждане, в том числе бывшие члены семьи, права и обязанности которых определяются условиями такого соглашения, являющегося в свою очередь разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) с применением к ней правил Гражданского кодекса РФ о сделках (гл. 9, ст. ст. 153 - 181) и договорах (гл. 27, 28 и 29, ст. ст. 420 - 453).
В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Статьей 304 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 2 ст. 162 Гражданского кодекса РФ также установлено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Статьей 551 Гражданского кодекса РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 3).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ вышеприведенные положения пункта 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года, соответственно данные правила применялись к договорам, заключенным до указанной даты.
Пунктом 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) предусматривалось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 24 марта 1997 года ФИО15 и ФИО1 являлись собственниками квартиры по адресу: <адрес>.
В расписке ФИО15 от 21 марта 1997 года указано, что она получила за свою квартиру по адресу <адрес> ФИО21 всего <данные изъяты> рублей и обязуется выписаться с указанного адреса, т.к. расчет произведен полностью и претензий не имеет.
Из домовой книги, оформленной 20 октября 2005 года, следует, что домовладение по <адрес>2 в <адрес> зарегистрировано за ФИО15, ФИО2 На регистрационном учете по указанному адресу состоит ФИО2 с 02 апреля 1997 года, ФИО5 1966 г.р. с 04 февраля 2004 года, ФИО3 с 02 февраля 1997 года, ФИО5 1997 г.р. с 09 июля 1997 года.
Из домовой книги, оформленной 08 августа 2012 года, следует, что квартира зарегистрирована за ФИО15 и ФИО1, на регистрационном учете в квартире состоит ФИО1 с 17 февраля 1983 года.
По договору купли-продажи от 14 января 2014 года ФИО1, действующий за себя и по доверенности за ФИО15, продали ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке 28 января 2014 года.
В договоре купли-продажи указано, что на регистрационном учете в квартире состоит ФИО1, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 01 февраля 2014 года.
Согласно ответу нотариуса от 09 октября ФИО15 умерла <дата>, наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Судом установлено, что с согласия бывших собственников ФИО23 в спорное жилое помещение в 1994 - 1995 гг. вселились ответчики ФИО22 и проживают в нем до настоящего времени.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО4 о признании ФИО22 утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении из квартиры, суд первой инстанции правильно исходил из того, между ФИО15 и ФИО5 не был заключен в надлежащей письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры, содержащий все существенные условия договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами), соответственно, такой договор в соответствии с требованиями законодательства не сдавался на государственную регистрацию. Расписка ФИО15 от 21 марта 1997 года не может рассматриваться в качестве письменного договора купли-продажи квартиры, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств, однако не является основанием для перехода права собственности на квартиру к ФИО22, в связи с чем, у них не возникло право собственности на спорное жилое помещение. ФИО15 и ФИО1, являясь титульными собственниками квартиры, имели право продать принадлежащее им жилье ФИО4 При этом, проживание и регистрация по месту жительства ФИО22 в спорном жилье не являлось препятствием для заключения сделки. ФИО4, как собственник жилого помещения, вправе потребовать у ФИО22 прекращения пользования квартирой и выселения из жилого помещения. При этом ФИО22 членами семьи собственника квартиры ФИО4 не являлись и не являются, какого-либо соглашения о праве пользования квартирой непосредственно между ФИО22 и ФИО4 не заключалось.
Судом обоснованно отклонены, как не имеющие правового значения для разрешения спора, доводы ФИО5 том, что он проживает в спорном жилье около 20 лет со своей семьей - женой и двумя детьми, один из которых является несовершеннолетним, произвел ремонт жилья за свой счет, поскольку указанные обстоятельства не влекут юридических последствий в виде приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Судебная коллегия полагает согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, учитывая при этом, что у ФИО22 в отношении спорной квартиры не возникло права собственности либо права бессрочного пользования, в том числе на основании факта вселения в квартиру с согласия бывшего собственника и на основании расписки от 21 марта 1997 года.
С учетом положений ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", подпункта "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713, устанавливающих, что вступившее в законную силу решение суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства, судебная коллегия полагает правильным указание суда первой инстанции, о том, что решение является основанием для снятия ФИО22 с регистрационного учета из спорной квартиры.
Также судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска ФИО5 признании ничтожным договора купли-продажи от 14 января 2014 года, поскольку, как указывалось выше, ФИО15 и ФИО1, являясь собственником спорной квартиры, был вправе распорядиться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению, при этом каких-либо доказательств, недействительности сделки (притворности либо мнимости) суду представлено не было, оснований для признания сделки недействительной судом не установлено.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционных жалоб о недобросовестности ФИО4, мотивированные ссылкой на то, что она перед совершением сделки должна была узнать историю квартиры, а также о том, что в квартире проживают несовершеннолетние лица и квартира не свободна от притязаний третьих лиц, так как названные обстоятельства сами по себе не влекут недействительность договора купли-продажи от 14 января 2014 года.
Не свидетельствуют о незаконности решения доводы ФИО5 и его представителя, мотивированные ссылкой на отсутствие у ФИО22 другого жилья, поскольку данные обстоятельства не могут повлиять на разрешение спора.
В целом доводы апелляционных жалоб, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они сводятся к повторному изложению правовой позиции в суде первой инстанции, при этом они являлись предметом судебного разбирательства, судом тщательно исследовались и в решении им дана надлежащая оценка. По существу доводы жалоб направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда, в жалобах не приведено, в связи с чем, они не могут явиться основанием для отмены решения. Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 23 октября 2014 год - оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО6 ФИО9, представителя ФИО2, ФИО3 и ФИО6 ФИО9 - ФИО17 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)