Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 декабря 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Агишева Рашида Аиповича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 (судья Алексина Г.В.) по делу N А49-5552/2012 по иску индивидуального предпринимателя Агишева Рашида Аиповича, г. Пенза (ОГРНИП 304583533800174), к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза (ОГРН 1095836002481), о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
в отсутствие сторон,
установил:
ИП Агишев Рашид Аипович обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, 7, площадью 83,5 кв. м.
Требования заявлены на основании ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением от 11.09.2012 г. Арбитражный суд Пензенской области отказал в удовлетворении исковых требований, указав при этом, что исходя из части 8 статьи 4, части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, заинтересованное лицо имеет право оспорить в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, бездействие последнего в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не предусматривает такого способа защиты, как признание преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Постановлением от 12.04.2013 г. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отменил решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.09.2012 г. и направил дело N А49-5552/2012 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что фактически предприниматель обжаловал отказ Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы в такой формулировке, в какой он был письменно сформулирован уполномоченным органом. Суд должен был предложить стороне уточнить формулировку заявленных требований согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует оценить законность отказа в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ преимущественного права, довод о соответствии предпринимателя всем установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ условиям.
При новом рассмотрении дела арбитражный суд предложил предпринимателю уточнить заявленные требования (т. 1, л.д. 119-120, л.д. 127-128). В предварительном судебном заседании 04.06.2013 г. предприниматель уточнил требования, просил суд признать незаконным отказ Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенный в письме N 8/642 от 16.02.2012 г.
Уточнение заявленных требований арбитражным судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 22.08.2013 г. уточнено наименование ответчика - Управление муниципального имущества администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Ашигев Р.А. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что у него имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. Кроме этого, истец указывает, что факт аренды помещения подтвержден представленными в материалы дела договорами аренды. Нежилое помещение, арендуемое ИП Агишевым Р.А. находится во временном владении и пользовании с 01.01.2002 г. Данный факт подтверждается договорами аренды между истцом и МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы от 20.07.2002 г. и договором аренды от 20.07.2007 г. с Управлением по имущественным и градостроительным основанием администрации г. Пензы. Следовательно, по мнению истца, имеются правовые основания для удовлетворения иска.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 20.12.2002 г. между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг (т. 1, л.д. 14). В соответствии с условиями договора заявителю во временное пользование предоставлено помещение площадью 75,09 кв. м, расположенное по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, на антресольном этаже, для размещения стоматологического кабинета.
Согласно п. 1.3. срок действия договора установлен с 01.01.2002 г. по 01.01.2007 г., то есть 5 лет. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 153).
20.07.2007 г. между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15), согласно которому заявителю в аренду предоставляется помещение площадью 75,09 кв. м, расположенное по адресу; г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, на антресольном этаже для размещения стоматологического кабинета. Договор заключен на срок с 20.07.2007 г. по 20.06.2008 г.
27.05.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды здания (помещения) N 2364 (т. 1, л.д. 16-18), согласно которому заявителю в аренду для размещения стоматологического кабинета предоставляются нежилые помещения общей площадью 83,5 кв. м, номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта, изготовленного Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 01.11.2005 г.: антресоль, NN 19-22, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме (инв. N 56:401:002:215), находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7. Договор заключен на срок с 27.05.2011 г. по 27.04.2012 г.
28.04.2012 г. между ответчиком (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды здания (помещения) N 2379 (т. 1, л.д. 19-21), согласно которому заявителю в аренду для размещения стоматологического кабинета предоставляются нежилые помещения общей площадью 83,5 кв. м, номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта, изготовленного Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 01.11.2005 г.: антресоль, NN 19-22, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме (инв. N 56:401:002:215), находящегося по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7.
Договор заключен на срок с 28.04.2012 г. по 28.04.2015 г. Доказательств государственной регистрации данного договора сторонами в материалы дела не представлено.
Решением Пензенской городской Думы от 25.11.2011 г. N 765-33/5 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Пензы на 2012 год и плановый период до 2014 года (т. 1, л.д. 27-28), согласно которому в 2012 году и плановом периоде до 2014 года подлежит приватизации среди прочих нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, способ приватизации - аукцион, продажа муниципального имущества посредством публичного предложения.
19.01.2012 г. предприниматель обратился к ответчику с заявлением (т. 1, л.д. 38), в котором со ссылкой на ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" просил заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ пользуется преимущественным правом на приобретение имущества.
Ответчик письмом N 8/642 от 16.02.2012 г. (т. 1, л.д. 26) отказал заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так как договор аренды от 20.12.2002 г., заключенный между заявителем и МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и, соответственно, является незаключенным.
В связи с отказом ответчика заявитель обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа ответчика в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме N 8/642 от 16.02.2012 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не отвечает требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134, для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных выше условий.
Вместе с этим, материалами дела не подтвержден факт арендного пользования заявителем спорным имуществом (нежилым помещением площадью 83,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, исходя из следующего.
Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008 г. Таким образом, факт арендного пользования заявителем спорным имуществом в течение двух и более лет должен быть установлен на указанную дату, арендные отношения должны были возникнуть у заявителя не позднее 05.08.2006 г.
В качестве доказательства существования арендных отношений по аренде спорного недвижимого имущества (нежилого помещения площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ заявитель указывает договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг от 20.12.2002 г., заключенный между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) (т. 1, л.д. 14). Согласно п. 1.3. договора срок его действия - с 01.01.2002 г. по 01.01.2007 г., то есть 5 лет.
Между тем, договор в установленном порядке зарегистрирован не был. Данное обстоятельство подтверждается ответом Управления Росреестра по Пензенской области (т. 2, л.д. 47) и заявителем не оспаривается. В связи с отсутствием государственной регистрации суд первой инстанции пришел к выводу о том, то договор аренды не является заключенным. Суд апелляционной инстанции считает данный вывод ошибочным, однако в данном случае выводы о незаключенности договора не привели к принятию неправильного решения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела арендодателем данного помещения согласно условиям договора аренды является МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/005/2013-20 от 04.09.2013 г. (т. 2, л.д. 48) нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, находится в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Право оперативного управления зарегистрировано за N 58-58-01/071/2006-150 от 09.03.2007 г. Таким образом, право сдачи в аренду спорного помещения возникло у Центра с момента государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом.
Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательства согласия собственника помещения на сдачу в аренду спорного помещения в материалах дела не имеется.
Согласно п. 1.3 договора аренды от 20.12.2002 г. договор заключен на срок 5 лет, до 01.01.2007 г. Следовательно, договор аренды от 20.12.2002 г. является срочным. Из материалов дела усматривается, что по окончания срока действия договора сторонами заключен другой договор аренды от 20.07.2007 г., в связи с прекращением действия договора аренды от 20.12.2002 г. (т. 1,л.д.15).
Таким образом, заявитель не вправе ссылаться на указанный договор как на доказательство существования арендных отношений по аренде спорного недвижимого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Помимо этого, заявитель претендует на реализацию преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7.
Между тем, договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг от 20.12.2002 г. заключен в отношении нежилого помещения площадью 75,09 кв. м. Заявителем в материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды от 20.12.2002 г. (т. 1, л.д. 153). В данном акте не указано иной площади арендуемого помещения, нежели та, что указана в договоре аренды (75,09 кв. м).
Таким образом, предприниматель пользовался нежилым помещением, площадью 83,5 кв. м только с 25.05.2011 года, то есть заявитель не подтвердил факт арендного пользования спорным имуществом (нежилым помещением площадью 83,5 кв. м, расположенным по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Кроме того, в силу п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/005/2013-20 от 04.09.2013 г. (т. 2, л.д. 48) нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, находится в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Право оперативного управления зарегистрировано 09.03.2007 г. N 58-58-01/071/2006-150.
Таким образом, на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, а также на момент обращения заявителя к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанное помещение находилось в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы.
С учетом изложенного к данным правоотношениям подлежит применению норма п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ о том, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, в связи с этим спорное имущество не может быть реализовано в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, в силу прямого указания закона.
При таких обстоятельствах у ответчика имелись законные основания для отказа заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества. Ответчик, отказывая заявителю в реализации преимущественного права выкупа, руководствовался положениями Федерального закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи заявителем заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и на момент направления ответчиком отказа заявителю.
Кроме этого, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения ходатайства заявителя о восстановлении пропущенного срока для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения органа местного самоуправления незаконным, по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Судом установлено, что оспариваемый отказ ответчика датирован 16.02.2012 г. Заявитель обратился в суд с иском 29.06.2012 г. В ходатайстве заявитель не указал причин пропуска срока подачи заявления о признании решения ответчика незаконным, которые могли бы быть признаны судом уважительными. Отказ в восстановлении пропущенного срока для обращения в арбитражный суд с указанным заявлением также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 по делу N А49-5552/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.12.2013 N 11АП-19387/2013 ПО ДЕЛУ N А49-5552/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 декабря 2013 г. по делу N А49-5552/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 декабря 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Агишева Рашида Аиповича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 (судья Алексина Г.В.) по делу N А49-5552/2012 по иску индивидуального предпринимателя Агишева Рашида Аиповича, г. Пенза (ОГРНИП 304583533800174), к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза (ОГРН 1095836002481), о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
в отсутствие сторон,
установил:
ИП Агишев Рашид Аипович обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, 7, площадью 83,5 кв. м.
Требования заявлены на основании ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением от 11.09.2012 г. Арбитражный суд Пензенской области отказал в удовлетворении исковых требований, указав при этом, что исходя из части 8 статьи 4, части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, заинтересованное лицо имеет право оспорить в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, бездействие последнего в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не предусматривает такого способа защиты, как признание преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Постановлением от 12.04.2013 г. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отменил решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.09.2012 г. и направил дело N А49-5552/2012 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что фактически предприниматель обжаловал отказ Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы в такой формулировке, в какой он был письменно сформулирован уполномоченным органом. Суд должен был предложить стороне уточнить формулировку заявленных требований согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует оценить законность отказа в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ преимущественного права, довод о соответствии предпринимателя всем установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ условиям.
При новом рассмотрении дела арбитражный суд предложил предпринимателю уточнить заявленные требования (т. 1, л.д. 119-120, л.д. 127-128). В предварительном судебном заседании 04.06.2013 г. предприниматель уточнил требования, просил суд признать незаконным отказ Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенный в письме N 8/642 от 16.02.2012 г.
Уточнение заявленных требований арбитражным судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 22.08.2013 г. уточнено наименование ответчика - Управление муниципального имущества администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Ашигев Р.А. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что у него имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. Кроме этого, истец указывает, что факт аренды помещения подтвержден представленными в материалы дела договорами аренды. Нежилое помещение, арендуемое ИП Агишевым Р.А. находится во временном владении и пользовании с 01.01.2002 г. Данный факт подтверждается договорами аренды между истцом и МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы от 20.07.2002 г. и договором аренды от 20.07.2007 г. с Управлением по имущественным и градостроительным основанием администрации г. Пензы. Следовательно, по мнению истца, имеются правовые основания для удовлетворения иска.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 20.12.2002 г. между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг (т. 1, л.д. 14). В соответствии с условиями договора заявителю во временное пользование предоставлено помещение площадью 75,09 кв. м, расположенное по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, на антресольном этаже, для размещения стоматологического кабинета.
Согласно п. 1.3. срок действия договора установлен с 01.01.2002 г. по 01.01.2007 г., то есть 5 лет. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 153).
20.07.2007 г. между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15), согласно которому заявителю в аренду предоставляется помещение площадью 75,09 кв. м, расположенное по адресу; г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, на антресольном этаже для размещения стоматологического кабинета. Договор заключен на срок с 20.07.2007 г. по 20.06.2008 г.
27.05.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды здания (помещения) N 2364 (т. 1, л.д. 16-18), согласно которому заявителю в аренду для размещения стоматологического кабинета предоставляются нежилые помещения общей площадью 83,5 кв. м, номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта, изготовленного Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 01.11.2005 г.: антресоль, NN 19-22, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме (инв. N 56:401:002:215), находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7. Договор заключен на срок с 27.05.2011 г. по 27.04.2012 г.
28.04.2012 г. между ответчиком (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды здания (помещения) N 2379 (т. 1, л.д. 19-21), согласно которому заявителю в аренду для размещения стоматологического кабинета предоставляются нежилые помещения общей площадью 83,5 кв. м, номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта, изготовленного Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 01.11.2005 г.: антресоль, NN 19-22, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме (инв. N 56:401:002:215), находящегося по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7.
Договор заключен на срок с 28.04.2012 г. по 28.04.2015 г. Доказательств государственной регистрации данного договора сторонами в материалы дела не представлено.
Решением Пензенской городской Думы от 25.11.2011 г. N 765-33/5 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Пензы на 2012 год и плановый период до 2014 года (т. 1, л.д. 27-28), согласно которому в 2012 году и плановом периоде до 2014 года подлежит приватизации среди прочих нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, способ приватизации - аукцион, продажа муниципального имущества посредством публичного предложения.
19.01.2012 г. предприниматель обратился к ответчику с заявлением (т. 1, л.д. 38), в котором со ссылкой на ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" просил заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ пользуется преимущественным правом на приобретение имущества.
Ответчик письмом N 8/642 от 16.02.2012 г. (т. 1, л.д. 26) отказал заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так как договор аренды от 20.12.2002 г., заключенный между заявителем и МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и, соответственно, является незаключенным.
В связи с отказом ответчика заявитель обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа ответчика в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме N 8/642 от 16.02.2012 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не отвечает требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134, для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных выше условий.
Вместе с этим, материалами дела не подтвержден факт арендного пользования заявителем спорным имуществом (нежилым помещением площадью 83,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, исходя из следующего.
Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008 г. Таким образом, факт арендного пользования заявителем спорным имуществом в течение двух и более лет должен быть установлен на указанную дату, арендные отношения должны были возникнуть у заявителя не позднее 05.08.2006 г.
В качестве доказательства существования арендных отношений по аренде спорного недвижимого имущества (нежилого помещения площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ заявитель указывает договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг от 20.12.2002 г., заключенный между МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы (арендодатель) и заявителем (арендатор) (т. 1, л.д. 14). Согласно п. 1.3. договора срок его действия - с 01.01.2002 г. по 01.01.2007 г., то есть 5 лет.
Между тем, договор в установленном порядке зарегистрирован не был. Данное обстоятельство подтверждается ответом Управления Росреестра по Пензенской области (т. 2, л.д. 47) и заявителем не оспаривается. В связи с отсутствием государственной регистрации суд первой инстанции пришел к выводу о том, то договор аренды не является заключенным. Суд апелляционной инстанции считает данный вывод ошибочным, однако в данном случае выводы о незаключенности договора не привели к принятию неправильного решения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела арендодателем данного помещения согласно условиям договора аренды является МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/005/2013-20 от 04.09.2013 г. (т. 2, л.д. 48) нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, находится в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Право оперативного управления зарегистрировано за N 58-58-01/071/2006-150 от 09.03.2007 г. Таким образом, право сдачи в аренду спорного помещения возникло у Центра с момента государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом.
Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательства согласия собственника помещения на сдачу в аренду спорного помещения в материалах дела не имеется.
Согласно п. 1.3 договора аренды от 20.12.2002 г. договор заключен на срок 5 лет, до 01.01.2007 г. Следовательно, договор аренды от 20.12.2002 г. является срочным. Из материалов дела усматривается, что по окончания срока действия договора сторонами заключен другой договор аренды от 20.07.2007 г., в связи с прекращением действия договора аренды от 20.12.2002 г. (т. 1,л.д.15).
Таким образом, заявитель не вправе ссылаться на указанный договор как на доказательство существования арендных отношений по аренде спорного недвижимого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Помимо этого, заявитель претендует на реализацию преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7.
Между тем, договор аренды нежилого помещения на оказание стоматологических услуг от 20.12.2002 г. заключен в отношении нежилого помещения площадью 75,09 кв. м. Заявителем в материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды от 20.12.2002 г. (т. 1, л.д. 153). В данном акте не указано иной площади арендуемого помещения, нежели та, что указана в договоре аренды (75,09 кв. м).
Таким образом, предприниматель пользовался нежилым помещением, площадью 83,5 кв. м только с 25.05.2011 года, то есть заявитель не подтвердил факт арендного пользования спорным имуществом (нежилым помещением площадью 83,5 кв. м, расположенным по адресу г. Пенза, ул. Антонова, д. 7) в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Кроме того, в силу п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/005/2013-20 от 04.09.2013 г. (т. 2, л.д. 48) нежилое помещение площадью 83,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 7, находится в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы. Право оперативного управления зарегистрировано 09.03.2007 г. N 58-58-01/071/2006-150.
Таким образом, на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, а также на момент обращения заявителя к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанное помещение находилось в оперативном управлении у МУ "Центр социальной помощи семье и детям" Железнодорожного района г. Пензы.
С учетом изложенного к данным правоотношениям подлежит применению норма п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ о том, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, в связи с этим спорное имущество не может быть реализовано в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, в силу прямого указания закона.
При таких обстоятельствах у ответчика имелись законные основания для отказа заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества. Ответчик, отказывая заявителю в реализации преимущественного права выкупа, руководствовался положениями Федерального закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент подачи заявителем заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и на момент направления ответчиком отказа заявителю.
Кроме этого, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения ходатайства заявителя о восстановлении пропущенного срока для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения органа местного самоуправления незаконным, по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Судом установлено, что оспариваемый отказ ответчика датирован 16.02.2012 г. Заявитель обратился в суд с иском 29.06.2012 г. В ходатайстве заявитель не указал причин пропуска срока подачи заявления о признании решения ответчика незаконным, которые могли бы быть признаны судом уважительными. Отказ в восстановлении пропущенного срока для обращения в арбитражный суд с указанным заявлением также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.09.2013 по делу N А49-5552/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)