Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Ушаковой И.В.,
Суховой И.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны: Копытова П.И., представителя по доверенности 57АА0566199 от 26.05.2015;
- от закрытого акционерного общества "Корпорация ГРИНН": Антохиной П.А., представителя по доверенности N 71-юр от 31.12.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 (судья Шульгина А.Н.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Корпорация ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) к индивидуальному предпринимателю Карповой Татьяне Анатольевне (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) о взыскании 226 458 руб. 54 коп. суммы основного долга по договору аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013, 289 144 руб. 73 коп. суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, 13 312 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины, и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) к закрытому акционерному обществу "Корпорация ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) о взыскании 392 045 руб. суммы строительных подрядных работ, 95 234 руб. 26 коп. суммы пени, 12 745 руб. 59 коп. суммы расходов по оплате госпошлины,
установил:
Закрытое акционерное общество "Корпорация ГРИНН" (далее - ЗАО "Корпорация ГРИНН", Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Карповой Татьяне Анатольевне (далее - ИП Карпова Т.А., предприниматель) о взыскании 226 458 руб. 54 коп. суммы основного долга по договору аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013, 289 144 руб. 73 коп. в порядке ответственности, предусмотренной пунктом 6.3. договора аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013; 13 312 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.
Впоследствии судом принят встречный иск ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация ГРИНН" о взыскании 392 045 руб. суммы строительных подрядных работ, 95 234 руб. 26 коп. суммы пени, 12 745 руб. 59 коп. суммы расходов по оплате госпошлины Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 требования ЗАО "Корпорация ГРИНН" удовлетворены; в удовлетворении встречных требований ИП Карповой Т.А. отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении ходатайства предпринимателя о снижении заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Карпова Т.А. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт, которым размер неустойки снизить и встречные требования - удовлетворить.
В судебном заседании апелляционного суда 18.09.2015 г. представитель ИП Карповой Т.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении ходатайства предпринимателя о снижении заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, просил отменить данное решение суда в указанной части и принять по делу новый судебный акт, которым размер неустойки снизить и встречные требования - удовлетворить.
Представитель ЗАО "Корпорация ГРИНН" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным, просил оставить его в данной части без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От заявителя апелляционной жалобы поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-5871/2015 по исковому заявлению ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 договора аренды N 26 от 18.09.2012 г.
Представитель ЗАО "Корпорация ГРИНН" в отношении указанного ходатайства возражал.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения названного ходатайства в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства заявителя жалобы о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-5871/2015 по исковому заявлению ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 договора аренды N 26 от 18.09.2012 г. не имеется.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от истца не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 18.09.2012 стороны заключили предварительный договор N 26 о заключении договора аренды недвижимости (л.д. 10-17 том 1).
Помещение, указанное в настоящем договоре, было передано арендатору по соответствующему акту приема-передачи от 25.10.2012 (том 2, л.д. 117).
Названный договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, месторасположение которого указано в Приложении N 1 к настоящему договору; а также дальнейшему использованию помещения и заключению договора аренды в отношении него (пункт 2 договора).
Пунктом 6.7 названного договора стороны предусмотрели, что расходы связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя. Арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный арендодателю в случае несвоевременного или некачественного проведения отделочных работ, а также в том случае, если строительные и отделочные работы не были предварительно письменно согласованы и представлены арендодателю в установленном настоящим договором порядке.
В соответствии с пунктом 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Арендатор не имеет право вносить неотделимые улучшения в качестве взноса или вклада в уставной капитал, либо передавать их в залог. Арендатор не вправе совершать с неотделимыми улучшениями такие сделки, после которых третье лицо будет являться собственником такого неотделимого улучшения, находящегося на территории торгового центра. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончанию полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
Во исполнение условий предварительного договора, 27.02.2013 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" (арендодатель) и ИП Карповой Т.А. (арендатор) был заключен краткосрочный договор аренды N КДА-Мбел-021 (л.д. 18-25 том 1).
Согласно п. п. 2.1 и 2.2. данного договора аренды арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование и владение нежилое помещение N 151 (торговый павильон N 28) площадью 77,1 кв. м, расположенное на 1 этаже здания торгового центра, по адресу: г. Белгород, проспект Богдана Хмельницкого, 137Т.
Срок аренды помещения устанавливается с даты открытия помещения- 02.03.2013 и продолжается в течение 11 месяцев. Последним днем аренды по договору является 02 февраля 2014 (п. 7.1 договора).
Условиями предварительного договора от 18.09.2012 и краткосрочного договора аренды предусмотрено разрешенное использование торговой площади - для организации работы магазина под торговой вывеской "Brookline".
Согласно акту приема-передачи помещения от 02.03.2013, в соответствии с п. 3.1. краткосрочного договора аренды от 27.02.2013, истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение N 151 площадью 77,1 кв. м (торговый павильон N 28), расположенное на 1 этажа здания Торгового центра. Помещение было передано и принято без претензий и возражений. В ходе осмотра помещения недостатки сторонами не обнаружены, инженерные систем работают исправно.
Материалами дела подтверждается, что в период срока действия краткосрочного договора аренды стороны исполняли взаимные обязательства без претензий и разногласий, о чем подписали акты оказания услуг (л.д. 43-55 том 1).
По истечении срока аренды, по акту приема-передачи от 02.02.2014 г. ИП Карпова Т.А. вернула ЗАО "Корпорация "ГРИНН" помещение N 151, площадью 77,1 кв. м. Помещение было передано и принято без претензий и возражений (том 1, л.д. 28).
Наличие на стороне предпринимателя задолженности по арендным платежам на момент прекращения арендного обязательства послужило основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя требования арендодателя о взыскании суммы основного долга, в отношении чего предпринимателем не было сделано возражений, суд первой инстанции, признавая тем самым факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, пришел к выводу и о наличии оснований для применения к нему ответственности, предусмотренной пунктом 6.3. договора аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013.
Возражая в отношении указанного вывода суда, предприниматель Карпова Т.А. ссылается, в том числе и в поданной ей апелляционной жалобе, на наличие оснований для уменьшения предусмотренной договором ответственности, полагая при этом необоснованным вывод суда области об отказе в ее снижении.
Судебная коллегия не может согласиться с названным доводом предпринимателя в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 22.12.2011 N 81) при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В пункте 2 постановления от 22.12.2011 N 81 разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Ответчиком не представлено никаких доказательств наличия оснований для снижения неустойки до двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, а также наличия экстраординарного случая для снижения неустойки до однократной учетной ставки Банка России.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу заключения договоров гражданами и юридическими лицами.
В силу пункта 4 указанной статьи свобода договора заключается в том, что стороны определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае просрочки внесения арендатором каких-либо платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полной оплаты.
Таким образом, при заключении названного договора, согласовывая условия неустойки за нарушение сроков оплаты из расчета 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полной оплаты, ответчик действовал добровольно, следовательно, должен был предвидеть возможность наступления таких неблагоприятных для него последствий.
Ссылки ответчика на средневзвешенные ставки по кредитам являются справочной информацией и не подтверждают средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, в связи с чем не могут быть приняты в качестве обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, период просрочки, основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали.
Предметом апелляционного обжалования, помимо названного, послужило несогласие предпринимателя с отказом судом первой инстанции в удовлетворении встречного иска, которым арендатор пытается взыскать с арендодателя стоимость строительных и ремонтных работ, проведенных предпринимателем в спорном помещении.
Заявляя настоящее требование, ИП Карпова Т.А. указывает на то, что указанные работы были выполнены ей в рамках подрядного обязательства, включенного сторонами в предварительный договор аренды, подписанный сторонами, по мнению заявителя, как смешанный. Как полагает предприниматель, ЗАО "Корпорация "ГРИНН", будучи заказчиком в рамках подрядного обязательства, обязано возместить ИП Карповой Т.А. расходы, понесенные на проведение строительных и ремонтных работ в спорном помещении.
При этом предприниматель указывает, что не включение в п. 6.7 предварительного договора обязанности истца, как заказчика, оплатить отделочные работы, является нарушением нормы о возмездности договора, в связи с этим, ответчик считает п. 6.7, 6.10 предварительного договора ничтожными.
Судебная коллегия не может признать указанные доводы заявителя обоснованными в силу следующего.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае между сторонами сложились отношения по поводу аренды помещения.
Материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком 18.09.2012 был заключен предварительный договор аренды недвижимости, пунктом 2 которого стороны установили, что указанный договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, дальнейшему использованию его в коммерческой деятельности, обязательства по заключению договора аренды. Арендодатель осуществляет строительство помещения, арендатор осуществляет внутреннюю отделку помещения. После исполнения сторонами указанных обязательств, арендодатель передает арендатору помещение в аренду на условиях и в срок, предусмотренные настоящим договором и приложением N 3.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 АПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из условий предварительного договора аренды и смысла ст. 429 ГК РФ, суд области пришел к верному выводу о том, что стороны обязались лишь заключить в будущем основной краткосрочный договор аренды на условиях и в срок, установленные в предварительном договоре.
При этом судом верно указано, что в рассматриваемом случае встречным предоставлением ответчику в счет произведенных им отделочных работ явилось заключение с ним основного краткосрочного договора аренды на определенных условиях (срок, размер арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как было указано ранее, пунктом 6.7. предварительного договора аренды стороны установили, что расходы, связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя.
В силу пункта 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончанию полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Учитывая положения статьи 421 ГК РФ, апелляционный суд соглашается с судом области в том, что, подписывая предварительный и краткосрочный договоры аренды, стороны действовали добровольно, без понуждения с чьей-либо стороны. Пункты 6.7 и 6.10 предварительного договора, а также условия краткосрочного договора, относительно не возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, не содержат неоднозначного толкования; из условий договоров четко следует, что стоимость таких улучшений по окончании срока договора аренды, арендатору возмещению не подлежит.
Проанализировав условия договора, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о том, что стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Данное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку условия вышеназванных пунктов 6.7 и 6.10 предварительного договора аренды, на недействительности которых настаивает арендатор, не противоречат нормам действующего законодательства об аренде, в отсутствии доказательств обратного, суд не может сделать вывод о наличии оснований для признания данных пунктов недействительными.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный предварительный договор аренды является смешанным договором, поскольку содержит элементы договора аренды и элементы договора подряда, подлежит отклонению апелляционным судом в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды, устанавливал непосредственную обязанность по передаче арендатору во владение соответствующего помещения для целей его последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о передаче такого помещения во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Из условий названного выше предварительного договора усматривается, что, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения отделочных работ в помещении, которое арендатор намеревался взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за него плату.
Указанная позиция нашла свое отражение в Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011.
Анализ условий спорного предварительного договора позволяет суду сделать вывод о том, что отношения сторон в данном случае направлены на возникновение исключительно арендного обязательства.
В этой связи довод заявителя о том, что вышеназванный предварительный договор содержит элементы договора подряда, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.
Не усматривает судебная коллегия оснований и для удовлетворения требований предпринимателя о взыскании с Общества 32 222 руб. стоимости работ по устранению недостатков в установленной истцом системе пожаротушения и кондиционирования.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 того же Кодекса).
В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Ответчик указал, что производство отделочных работ в арендованном помещении было им приостановлено в связи с необходимостью устранения недостатков ранее проведенных истцом работ по установке систем пожаротушения и кондиционирования.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Вместе с тем доказательств недостатков выполненных работ по монтажу систем кондиционирования и пожаротушения предпринимателем, вопреки своим доводам, не представлено.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
Доказательством наличия недостатков выполненных работ по монтажу систем кондиционирования и пожаротушения является документ, подтверждающий наличие выявленных недостатков, зафиксированных сторонами с участием подрядной организации в порядке, определенном законом, условиями договора, либо с учетом обычаев делового оборота.
Акты, либо иные документы, составленные совместно с истцом, в результате обследования смонтированных систем пожаротушения и кондиционирования, в ходе которых было бы установлено наличие недостатков проведенных работ, сторонами не составлялись.
Поскольку достоверных доказательств в подтверждение того, что после передачи помещения в удовлетворительном состоянии были обнаружены недостатки, которые бы препятствовали проведению отделочных работ, пользованию арендованным имуществом, а также доказательств того обстоятельства, что проведение работ по устранению недостатков были вызваны неотложной необходимостью, ответчиком в материалы дела не представлено, требования предпринимателя в указанной части также удовлетворению не подлежат.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить решение суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2015 ПО ДЕЛУ N А08-2333/2015
По делу о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору (основное требование).Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2015 г. по делу N А08-2333/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Ушаковой И.В.,
Суховой И.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны: Копытова П.И., представителя по доверенности 57АА0566199 от 26.05.2015;
- от закрытого акционерного общества "Корпорация ГРИНН": Антохиной П.А., представителя по доверенности N 71-юр от 31.12.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 (судья Шульгина А.Н.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Корпорация ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) к индивидуальному предпринимателю Карповой Татьяне Анатольевне (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) о взыскании 226 458 руб. 54 коп. суммы основного долга по договору аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013, 289 144 руб. 73 коп. суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, 13 312 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины, и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны (ИНН 575201105723, ОГРН 310575213100014) к закрытому акционерному обществу "Корпорация ГРИНН" (ИНН 4629045050, ОГРН 1024600949185) о взыскании 392 045 руб. суммы строительных подрядных работ, 95 234 руб. 26 коп. суммы пени, 12 745 руб. 59 коп. суммы расходов по оплате госпошлины,
установил:
Закрытое акционерное общество "Корпорация ГРИНН" (далее - ЗАО "Корпорация ГРИНН", Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Карповой Татьяне Анатольевне (далее - ИП Карпова Т.А., предприниматель) о взыскании 226 458 руб. 54 коп. суммы основного долга по договору аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013, 289 144 руб. 73 коп. в порядке ответственности, предусмотренной пунктом 6.3. договора аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013; 13 312 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.
Впоследствии судом принят встречный иск ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация ГРИНН" о взыскании 392 045 руб. суммы строительных подрядных работ, 95 234 руб. 26 коп. суммы пени, 12 745 руб. 59 коп. суммы расходов по оплате госпошлины Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 требования ЗАО "Корпорация ГРИНН" удовлетворены; в удовлетворении встречных требований ИП Карповой Т.А. отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении ходатайства предпринимателя о снижении заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Карпова Т.А. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт, которым размер неустойки снизить и встречные требования - удовлетворить.
В судебном заседании апелляционного суда 18.09.2015 г. представитель ИП Карповой Т.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении ходатайства предпринимателя о снижении заявленной истцом ко взысканию неустойки, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, просил отменить данное решение суда в указанной части и принять по делу новый судебный акт, которым размер неустойки снизить и встречные требования - удовлетворить.
Представитель ЗАО "Корпорация ГРИНН" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным, просил оставить его в данной части без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От заявителя апелляционной жалобы поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-5871/2015 по исковому заявлению ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 договора аренды N 26 от 18.09.2012 г.
Представитель ЗАО "Корпорация ГРИНН" в отношении указанного ходатайства возражал.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения названного ходатайства в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства заявителя жалобы о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-5871/2015 по исковому заявлению ИП Карповой Т.А. к ЗАО "Корпорация "ГРИНН" о признании недействительными (ничтожными) п. 6.7 и п. 6.10 договора аренды N 26 от 18.09.2012 г. не имеется.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от истца не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в обжалуемой части. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 18.09.2012 стороны заключили предварительный договор N 26 о заключении договора аренды недвижимости (л.д. 10-17 том 1).
Помещение, указанное в настоящем договоре, было передано арендатору по соответствующему акту приема-передачи от 25.10.2012 (том 2, л.д. 117).
Названный договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, месторасположение которого указано в Приложении N 1 к настоящему договору; а также дальнейшему использованию помещения и заключению договора аренды в отношении него (пункт 2 договора).
Пунктом 6.7 названного договора стороны предусмотрели, что расходы связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя. Арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный арендодателю в случае несвоевременного или некачественного проведения отделочных работ, а также в том случае, если строительные и отделочные работы не были предварительно письменно согласованы и представлены арендодателю в установленном настоящим договором порядке.
В соответствии с пунктом 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Арендатор не имеет право вносить неотделимые улучшения в качестве взноса или вклада в уставной капитал, либо передавать их в залог. Арендатор не вправе совершать с неотделимыми улучшениями такие сделки, после которых третье лицо будет являться собственником такого неотделимого улучшения, находящегося на территории торгового центра. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончанию полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
Во исполнение условий предварительного договора, 27.02.2013 между ЗАО "Корпорация "ГРИНН" (арендодатель) и ИП Карповой Т.А. (арендатор) был заключен краткосрочный договор аренды N КДА-Мбел-021 (л.д. 18-25 том 1).
Согласно п. п. 2.1 и 2.2. данного договора аренды арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование и владение нежилое помещение N 151 (торговый павильон N 28) площадью 77,1 кв. м, расположенное на 1 этаже здания торгового центра, по адресу: г. Белгород, проспект Богдана Хмельницкого, 137Т.
Срок аренды помещения устанавливается с даты открытия помещения- 02.03.2013 и продолжается в течение 11 месяцев. Последним днем аренды по договору является 02 февраля 2014 (п. 7.1 договора).
Условиями предварительного договора от 18.09.2012 и краткосрочного договора аренды предусмотрено разрешенное использование торговой площади - для организации работы магазина под торговой вывеской "Brookline".
Согласно акту приема-передачи помещения от 02.03.2013, в соответствии с п. 3.1. краткосрочного договора аренды от 27.02.2013, истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение N 151 площадью 77,1 кв. м (торговый павильон N 28), расположенное на 1 этажа здания Торгового центра. Помещение было передано и принято без претензий и возражений. В ходе осмотра помещения недостатки сторонами не обнаружены, инженерные систем работают исправно.
Материалами дела подтверждается, что в период срока действия краткосрочного договора аренды стороны исполняли взаимные обязательства без претензий и разногласий, о чем подписали акты оказания услуг (л.д. 43-55 том 1).
По истечении срока аренды, по акту приема-передачи от 02.02.2014 г. ИП Карпова Т.А. вернула ЗАО "Корпорация "ГРИНН" помещение N 151, площадью 77,1 кв. м. Помещение было передано и принято без претензий и возражений (том 1, л.д. 28).
Наличие на стороне предпринимателя задолженности по арендным платежам на момент прекращения арендного обязательства послужило основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя требования арендодателя о взыскании суммы основного долга, в отношении чего предпринимателем не было сделано возражений, суд первой инстанции, признавая тем самым факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, пришел к выводу и о наличии оснований для применения к нему ответственности, предусмотренной пунктом 6.3. договора аренды N КДА-Мбел-021 от 27.02.2013.
Возражая в отношении указанного вывода суда, предприниматель Карпова Т.А. ссылается, в том числе и в поданной ей апелляционной жалобе, на наличие оснований для уменьшения предусмотренной договором ответственности, полагая при этом необоснованным вывод суда области об отказе в ее снижении.
Судебная коллегия не может согласиться с названным доводом предпринимателя в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 22.12.2011 N 81) при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В пункте 2 постановления от 22.12.2011 N 81 разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Ответчиком не представлено никаких доказательств наличия оснований для снижения неустойки до двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, а также наличия экстраординарного случая для снижения неустойки до однократной учетной ставки Банка России.
Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу заключения договоров гражданами и юридическими лицами.
В силу пункта 4 указанной статьи свобода договора заключается в том, что стороны определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае просрочки внесения арендатором каких-либо платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полной оплаты.
Таким образом, при заключении названного договора, согласовывая условия неустойки за нарушение сроков оплаты из расчета 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полной оплаты, ответчик действовал добровольно, следовательно, должен был предвидеть возможность наступления таких неблагоприятных для него последствий.
Ссылки ответчика на средневзвешенные ставки по кредитам являются справочной информацией и не подтверждают средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, в связи с чем не могут быть приняты в качестве обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, период просрочки, основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали.
Предметом апелляционного обжалования, помимо названного, послужило несогласие предпринимателя с отказом судом первой инстанции в удовлетворении встречного иска, которым арендатор пытается взыскать с арендодателя стоимость строительных и ремонтных работ, проведенных предпринимателем в спорном помещении.
Заявляя настоящее требование, ИП Карпова Т.А. указывает на то, что указанные работы были выполнены ей в рамках подрядного обязательства, включенного сторонами в предварительный договор аренды, подписанный сторонами, по мнению заявителя, как смешанный. Как полагает предприниматель, ЗАО "Корпорация "ГРИНН", будучи заказчиком в рамках подрядного обязательства, обязано возместить ИП Карповой Т.А. расходы, понесенные на проведение строительных и ремонтных работ в спорном помещении.
При этом предприниматель указывает, что не включение в п. 6.7 предварительного договора обязанности истца, как заказчика, оплатить отделочные работы, является нарушением нормы о возмездности договора, в связи с этим, ответчик считает п. 6.7, 6.10 предварительного договора ничтожными.
Судебная коллегия не может признать указанные доводы заявителя обоснованными в силу следующего.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае между сторонами сложились отношения по поводу аренды помещения.
Материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком 18.09.2012 был заключен предварительный договор аренды недвижимости, пунктом 2 которого стороны установили, что указанный договор определяет обязательства сторон по строительству и внутренней отделке помещения, дальнейшему использованию его в коммерческой деятельности, обязательства по заключению договора аренды. Арендодатель осуществляет строительство помещения, арендатор осуществляет внутреннюю отделку помещения. После исполнения сторонами указанных обязательств, арендодатель передает арендатору помещение в аренду на условиях и в срок, предусмотренные настоящим договором и приложением N 3.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 АПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из условий предварительного договора аренды и смысла ст. 429 ГК РФ, суд области пришел к верному выводу о том, что стороны обязались лишь заключить в будущем основной краткосрочный договор аренды на условиях и в срок, установленные в предварительном договоре.
При этом судом верно указано, что в рассматриваемом случае встречным предоставлением ответчику в счет произведенных им отделочных работ явилось заключение с ним основного краткосрочного договора аренды на определенных условиях (срок, размер арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как было указано ранее, пунктом 6.7. предварительного договора аренды стороны установили, что расходы, связанные с производством и согласованием результатов отделочных работ арендатор несет самостоятельно в полном объеме. При этом такие расходы не возмещаются арендатору арендодателем, в том числе в случаях наступления форс-мажорных обстоятельств, расторжения настоящего договора или отказа от заключения договора аренды по вине и/или инициативе арендатора при условии отсутствия виновных действий арендодателя.
В силу пункта 6.10. названного выше предварительного договора неотделимые улучшения, произведенные арендатором, остаются в его собственности до конца срока аренды договоров аренды. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, подлежат передаче в собственность арендодателя по окончанию полного срока аренды, или в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. В этих случаях стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению арендодателем не подлежит.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Учитывая положения статьи 421 ГК РФ, апелляционный суд соглашается с судом области в том, что, подписывая предварительный и краткосрочный договоры аренды, стороны действовали добровольно, без понуждения с чьей-либо стороны. Пункты 6.7 и 6.10 предварительного договора, а также условия краткосрочного договора, относительно не возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, не содержат неоднозначного толкования; из условий договоров четко следует, что стоимость таких улучшений по окончании срока договора аренды, арендатору возмещению не подлежит.
Проанализировав условия договора, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о том, что стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Данное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку условия вышеназванных пунктов 6.7 и 6.10 предварительного договора аренды, на недействительности которых настаивает арендатор, не противоречат нормам действующего законодательства об аренде, в отсутствии доказательств обратного, суд не может сделать вывод о наличии оснований для признания данных пунктов недействительными.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный предварительный договор аренды является смешанным договором, поскольку содержит элементы договора аренды и элементы договора подряда, подлежит отклонению апелляционным судом в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды, устанавливал непосредственную обязанность по передаче арендатору во владение соответствующего помещения для целей его последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о передаче такого помещения во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Из условий названного выше предварительного договора усматривается, что, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения отделочных работ в помещении, которое арендатор намеревался взять в аренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать помещение во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за него плату.
Указанная позиция нашла свое отражение в Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011.
Анализ условий спорного предварительного договора позволяет суду сделать вывод о том, что отношения сторон в данном случае направлены на возникновение исключительно арендного обязательства.
В этой связи довод заявителя о том, что вышеназванный предварительный договор содержит элементы договора подряда, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.
Не усматривает судебная коллегия оснований и для удовлетворения требований предпринимателя о взыскании с Общества 32 222 руб. стоимости работ по устранению недостатков в установленной истцом системе пожаротушения и кондиционирования.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 того же Кодекса).
В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Ответчик указал, что производство отделочных работ в арендованном помещении было им приостановлено в связи с необходимостью устранения недостатков ранее проведенных истцом работ по установке систем пожаротушения и кондиционирования.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Вместе с тем доказательств недостатков выполненных работ по монтажу систем кондиционирования и пожаротушения предпринимателем, вопреки своим доводам, не представлено.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
Доказательством наличия недостатков выполненных работ по монтажу систем кондиционирования и пожаротушения является документ, подтверждающий наличие выявленных недостатков, зафиксированных сторонами с участием подрядной организации в порядке, определенном законом, условиями договора, либо с учетом обычаев делового оборота.
Акты, либо иные документы, составленные совместно с истцом, в результате обследования смонтированных систем пожаротушения и кондиционирования, в ходе которых было бы установлено наличие недостатков проведенных работ, сторонами не составлялись.
Поскольку достоверных доказательств в подтверждение того, что после передачи помещения в удовлетворительном состоянии были обнаружены недостатки, которые бы препятствовали проведению отделочных работ, пользованию арендованным имуществом, а также доказательств того обстоятельства, что проведение работ по устранению недостатков были вызваны неотложной необходимостью, ответчиком в материалы дела не представлено, требования предпринимателя в указанной части также удовлетворению не подлежат.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить решение суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.07.2015 г. по делу N А08-2333/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)