Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что предметом договора купли-продажи мог являться только жилой дом с земельным участком в реконструированном виде.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Квиринг О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Трифоновой О.М.,
судей областного суда Акчуриной Г.Ж., Раковского В.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.Н.В.
на решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года по гражданскому делу по иску Г.Н.В. к Г.Л., Н. о признании договоров купли-продажи незаключенными, прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Трифоновой О.М., судебная коллегия
установила:
Г.Н.В. обратился в суд с иском к Г.Л., Н., указав, что (дата) между ответчиками был подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: (адрес). Право собственности Г.Л. на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (дата). Ранее (дата) Г.Л., действуя в интересах Г.Е. по доверенности, продала дачный дом с земельным участком Н. Предметом указанных договоров купли-продажи является жилой дом, общей площадью *** кв. метров, инвентарный номер N, литер ***, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. метров, расположенные по адресу: (адрес). В (дата) истцом и его матерью была проведена реконструкция дома и бани, в результате которой был создан новый объект недвижимости, поскольку изменилась конфигурация жилого дома, увеличилось количество помещений, уменьшилась жилая площадь, увеличилась нежилая площадь, отопление заменено на газовое, в дом проведена вода и канализация. Полагает, что предметом договора купли-продажи мог являться только жилой дом с земельным участком в реконструированном виде, поэтому условия договоров купли-продажи о предмете следует считать несогласованными. Просил суд признать незаключенными договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), от (дата) и от (дата); прекратить право собственности Г.Л. на указанные жилой дом и земельный участок.
В ходе рассмотрения дела истец дополнил основания предъявленного иска, указав, что при заключении договоров купли-продажи жилого дома с земельным участком сторонами не согласован предмет договора, а также не определен перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользование им.
В судебном заседании Г.Н.В. уточненные исковые требования поддержал на указанных в исковом заявлении основаниях.
Представитель истца И., действующая на основании доверенности, позицию Г.Н.В. поддержала, а также пояснила, что договоры купли-продажи от (дата) и от (дата) исполнены не были, поскольку фактическая передача недвижимого имущества и оплата по договорам не произведены.
Ответчик Г.Л. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при заключении договоров стороны пришли к соглашению по своем существенным условиям, произведена оплата недвижимого имущества и фактическая его передача покупателю. Полагает, что Г.Н.В. не вправе оспаривать договоры купли-продажи по указанным в исковом заявлении основаниям, поскольку он их стороной не является.
Ответчик Н. в судебном заседании не присутствовал, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Третье лицо Г.Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Решением Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований Г.Н.В. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик Г.Н.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что (дата) между Г.Л., действующей на основании доверенности от (дата) от имени Г.Е. (продавец), и Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность жилой дом - ***, литер ***, общей площадью *** кв. метров, и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес). Жилой дом расположен на земельном участке категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью *** кв. метров, с кадастровым номером N.
Из пункта 4 договора следует, что в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы и проживают Г.Е. и члены ее семьи: Г.Н.В., Г.Т.А., Г.М. которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить отчуждаемое жилое помещение в течение одного месяца с момента подписания договора.
По договору купли-продажи от (дата) Н. продал, а Г.Л. купила в частную собственность жилой дом - ***, общей площадью *** кв. метров, находящийся по адресу: (адрес), и земельный участок, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес).
Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что на момент заключения договора в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы и проживают: Г.Н.В., Г.Т.А., Г.М. которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение одного месяца после подписания договора.
Условиями договоров купли-продажи от (дата) и от (дата) предусмотрено, что данные документы являются актами передачи недвижимого имущества.
Переход права собственности по вышеуказанным договорам зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата) решение Новоорского районного суда Оренбургской области от (дата) отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования Г.Л. к Г.Т.А., Г.Н.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Г.М.., о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении удовлетворены. Суд постановил: признать Г.Т.А., Г.Н.В., Г.М. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: (адрес); выселить Г.Т.А., Г.Н.В., Г.М.. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом вышеприведенных доказательств, судебного постановления и данных технического учета жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), пришел к выводу, что условия договоров купли-продажи от (дата) и от (дата) согласованы, поскольку жилой дом и земельный участок в договорах определены путем указания их местоположения, площади и кадастрового номера земельного участка, указан перечень лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом доме, а также осуществлена фактическая передача имущества, в связи с чем, оспариваемые договоры в силу положений ст. ст. 554, 558 Гражданского кодекса РФ являются заключенными.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении материального закона, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении сторонами при заключении договора ст. 558 Гражданского кодекса РФ, несостоятельны, поскольку в договорах перечислены проживающие и зарегистрированные в жилом доме граждане, а лиц, сохраняющих право пользования жилым домом после его передачи в собственность покупателю, не имеется, что установлено определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата).
Доводы в жалобе Г.Н.В. о том, что условия договоров купли-продажи не позволяют определить передаваемое в собственность покупателю недвижимое имущество, сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств, поэтому основанием к отмене решения суда не являются.
Также не влекут отмену решения суда доводы жалобы о том, что на момент заключения договоров жилой дом имел иные технические характеристики, поскольку судом первой инстанции правильно установлено, что новый объект недвижимости на момент заключения договоров не был создан, а основные признаки передаваемого недвижимого имущества сторонами согласованы.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в целом основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства с учетом обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.
Решение суда отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ о законности и обоснованности, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Н.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7986/2014
Требование: О признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенными.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что предметом договора купли-продажи мог являться только жилой дом с земельным участком в реконструированном виде.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N 33-7986/2014
Судья: Квиринг О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Трифоновой О.М.,
судей областного суда Акчуриной Г.Ж., Раковского В.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.Н.В.
на решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года по гражданскому делу по иску Г.Н.В. к Г.Л., Н. о признании договоров купли-продажи незаключенными, прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Трифоновой О.М., судебная коллегия
установила:
Г.Н.В. обратился в суд с иском к Г.Л., Н., указав, что (дата) между ответчиками был подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: (адрес). Право собственности Г.Л. на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (дата). Ранее (дата) Г.Л., действуя в интересах Г.Е. по доверенности, продала дачный дом с земельным участком Н. Предметом указанных договоров купли-продажи является жилой дом, общей площадью *** кв. метров, инвентарный номер N, литер ***, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. метров, расположенные по адресу: (адрес). В (дата) истцом и его матерью была проведена реконструкция дома и бани, в результате которой был создан новый объект недвижимости, поскольку изменилась конфигурация жилого дома, увеличилось количество помещений, уменьшилась жилая площадь, увеличилась нежилая площадь, отопление заменено на газовое, в дом проведена вода и канализация. Полагает, что предметом договора купли-продажи мог являться только жилой дом с земельным участком в реконструированном виде, поэтому условия договоров купли-продажи о предмете следует считать несогласованными. Просил суд признать незаключенными договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), от (дата) и от (дата); прекратить право собственности Г.Л. на указанные жилой дом и земельный участок.
В ходе рассмотрения дела истец дополнил основания предъявленного иска, указав, что при заключении договоров купли-продажи жилого дома с земельным участком сторонами не согласован предмет договора, а также не определен перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользование им.
В судебном заседании Г.Н.В. уточненные исковые требования поддержал на указанных в исковом заявлении основаниях.
Представитель истца И., действующая на основании доверенности, позицию Г.Н.В. поддержала, а также пояснила, что договоры купли-продажи от (дата) и от (дата) исполнены не были, поскольку фактическая передача недвижимого имущества и оплата по договорам не произведены.
Ответчик Г.Л. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при заключении договоров стороны пришли к соглашению по своем существенным условиям, произведена оплата недвижимого имущества и фактическая его передача покупателю. Полагает, что Г.Н.В. не вправе оспаривать договоры купли-продажи по указанным в исковом заявлении основаниям, поскольку он их стороной не является.
Ответчик Н. в судебном заседании не присутствовал, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Третье лицо Г.Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Решением Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований Г.Н.В. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик Г.Н.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что (дата) между Г.Л., действующей на основании доверенности от (дата) от имени Г.Е. (продавец), и Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность жилой дом - ***, литер ***, общей площадью *** кв. метров, и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес). Жилой дом расположен на земельном участке категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью *** кв. метров, с кадастровым номером N.
Из пункта 4 договора следует, что в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы и проживают Г.Е. и члены ее семьи: Г.Н.В., Г.Т.А., Г.М. которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить отчуждаемое жилое помещение в течение одного месяца с момента подписания договора.
По договору купли-продажи от (дата) Н. продал, а Г.Л. купила в частную собственность жилой дом - ***, общей площадью *** кв. метров, находящийся по адресу: (адрес), и земельный участок, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес).
Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что на момент заключения договора в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы и проживают: Г.Н.В., Г.Т.А., Г.М. которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение одного месяца после подписания договора.
Условиями договоров купли-продажи от (дата) и от (дата) предусмотрено, что данные документы являются актами передачи недвижимого имущества.
Переход права собственности по вышеуказанным договорам зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата) решение Новоорского районного суда Оренбургской области от (дата) отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования Г.Л. к Г.Т.А., Г.Н.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Г.М.., о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении удовлетворены. Суд постановил: признать Г.Т.А., Г.Н.В., Г.М. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: (адрес); выселить Г.Т.А., Г.Н.В., Г.М.. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом вышеприведенных доказательств, судебного постановления и данных технического учета жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), пришел к выводу, что условия договоров купли-продажи от (дата) и от (дата) согласованы, поскольку жилой дом и земельный участок в договорах определены путем указания их местоположения, площади и кадастрового номера земельного участка, указан перечень лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом доме, а также осуществлена фактическая передача имущества, в связи с чем, оспариваемые договоры в силу положений ст. ст. 554, 558 Гражданского кодекса РФ являются заключенными.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении материального закона, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении сторонами при заключении договора ст. 558 Гражданского кодекса РФ, несостоятельны, поскольку в договорах перечислены проживающие и зарегистрированные в жилом доме граждане, а лиц, сохраняющих право пользования жилым домом после его передачи в собственность покупателю, не имеется, что установлено определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата).
Доводы в жалобе Г.Н.В. о том, что условия договоров купли-продажи не позволяют определить передаваемое в собственность покупателю недвижимое имущество, сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств, поэтому основанием к отмене решения суда не являются.
Также не влекут отмену решения суда доводы жалобы о том, что на момент заключения договоров жилой дом имел иные технические характеристики, поскольку судом первой инстанции правильно установлено, что новый объект недвижимости на момент заключения договоров не был создан, а основные признаки передаваемого недвижимого имущества сторонами согласованы.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в целом основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства с учетом обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.
Решение суда отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ о законности и обоснованности, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 17 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Н.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)