Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик расторг договоры участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с неисполнением дольщиками условий договора в части сроков оплаты объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вольтер Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Поникаровской Н.В., Шкарупиной С.А.
при секретаре К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Балтик-Сити" на решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года, которым признаны незаконными действия ООО "Балтик-Сити" по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве, заключенных 30 июня 2008 года с Ш. и 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ООО "Балтик-Сити" Г. и К.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Ш. и С.Е.М. - С.А., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Истцы Ш. и С.Е.М. обратились в суд с иском к ООО "Балтик-Сити", указав, что в 2008 году они заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в г. Калининграде по <адрес>.
По условиям указанных договоров ответчик - застройщик принял на себя обязательство построить указанный дом в 3 квартале 2009 года и передать истцам в собственность соответствующие квартиры в указанном доме, а истцы оплатить стоимость квартир.
Большая часть денежный средств была оплачена истцами ответчику при подписании договора, а оставшиеся денежные средства по условиям договора подлежали внесению после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
ООО "Балтик-Сити" в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома не произвел, и в отношении него была начата процедура банкротства.
В этой связи за истцами в судебном порядке было признано право собственности на долю в праве на неоконченный строительством объект, соответствующей квартирам, которые являлись предметом договоров долевого участия в строительства.
С целью завершения строительства многоквартирного дома и исполнения ответчиком своих обязательств между Ш., С.Е.М. и ООО "Балтик-Сити" 25 апреля 2012 года заключены дополнительные соглашения, по которым установлен новый срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам - не позднее 30 марта 2013 года; установлена общая сумма договора в рублях, а также установлен график выплаты дольщиками оставшейся суммы по договору.
Ни истцы, ни ответчик свои обязательства, установленные дополнительными соглашениями, не исполнили. Ответчик не возобновил строительство дома во 2-м, 3-м квартале 2012 года, истцы не произвели полную оплату в установленные сроки.
В конце ноября 2014 года Ш. и С.Е.М. получили от застройщика ООО "Балтик-Сити" уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с неисполнением должникам условий договора в части сроков оплаты объекта долевого строительства.
Полагают, что ответчик, расторгая договор, выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав и интересов и не учел, что право собственности на долю в незавершенном строительстве за истцами уже признано судебным решением и расторжение договора долевого участия при таком положении невозможно.
В ходе рассмотрения дела истцы дополнили исковые требования и, ссылаясь на положения Закона "О защите прав потребителей" и Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", просили признать недействительными положения дополнительных соглашений об изменении цены договора.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Балтик-Сити", выражая несогласие с решением суда в той части, в которой исковые требования удовлетворены, просит его отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Продолжает настаивать на том, что выбор способа защиты нарушенного права в случае неоплаты должником объекта долевого строительства в полном объеме и в установленные сроки принадлежит застройщику. В этой связи, при доказанности факта просрочки внесения истцами платы по договору, соблюдении застройщиком предусмотренной законом процедуры расторжения договора в одностороннем порядке, а также внесения на депозит нотариуса уплаченных дольщиком ранее денежных средств, правовых оснований для признания такого расторжения незаконным у суда не имелось, а вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим правом - необоснован.
Полагает, что признание за истцами права собственности на долю в неоконченном строительством объекте, притом, что такое право в установленном законом порядке зарегистрировано не было, а объект долевого строительства с той степенью готовности, которая существовала на момент признания права - отсутствует, не исключает возможности расторжения договора долевого участия, который не прекратил свое действие, а правоотношения между истцами и ответчиком по прежнему регулируются положениями специального закона, которые предусматривают возможность расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что 30 июня 2008 года между Ш. и ООО "Балтик-Сити" был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик должен был построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и передать Ш. объект долевого строительства - квартиру со строительным номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 4-м этаже подъезда N указанного дома. Аналогичный договор, предметом которого являлась квартира со строительным номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная на 7-м этаже подъезда N дома, был заключен 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
Оба договора прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно п. 1.6. договоров, заключенных с истцами, передача дольщикам соответствующих объектов долевого строительства должна быть произведена застройщиком в 3-м квартале 2009 года.
Стоимость договора, заключенного с Ш., была определена сторонами в размере <данные изъяты> условных единиц. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен <данные изъяты> рублей.
Ш. по условиям договора должна была произвести финансирование строительства в следующем порядке: 90% от стоимости квартиры, что составляло <данные изъяты> рублей (эквивалент <данные изъяты> у.е.), внести при подписании договора, а 10% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент <данные изъяты> у.е., после получения ответчиком-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Стоимость договора, заключенного с С.Е.А., определена сторонами в размере <данные изъяты> условных единицы. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен <данные изъяты> рублей.
С.Е.И. была обязана произвести финансирование строительства в следующем порядке: 80% от стоимости квартиры, что составляло <данные изъяты> рублей (эквивалент <данные изъяты> у.е.), уплатить при подписании договора, а 20% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент <данные изъяты> у.е., после получения ответчиком застройщиком разрешения на ввод и эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Указанные выше платежи, соответственно в размере 90% и 80% от цены договора, были оплачены дольщиками при подписании договоров долевого участия в строительстве, что сторонами не оспаривалось.
Кроме того, судом также установлено, что в предусмотренный договором срок строительство жилого дома застройщиком завершено не было. Строительство было прекращено, а в отношении застройщика ООО "Балтик-Сити" введена процедура банкротства - внешнее управление.
В этой связи, дольщики, в том числе и истцы Ш. и С.Е.М., обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на соответствующую долю в неоконченном строительством объекте недвижимости по адресу: <адрес>.
Вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года за истцам было признано право собственности на долю в указанном объекте - за Ш. на 85/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N, а за С.Е.М. - на 88/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N.
Как видно из материалов дела, застройщик - ООО "Балтик-Сити", оставшись действующим юридическим лицом, получив новое разрешение на строительство, и с учетом мнения дольщиков, приняло решение о достройке дома за счет дополнительный взносов дольщиков.
Так, 25 апреля 2012 года между Ш. и ООО "Балтик-Сити" заключено дополнительное соглашение N 2 о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года.
Срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен - не позднее 30 марта 2013 года (п. 5); общая сумма договора определена в размере <данные изъяты> рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства - <данные изъяты> рублей (п. 2.2); установлено также, что первый взнос <данные изъяты> рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма - <данные изъяты> рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
20 апреля 2012 года аналогичное по существу дополнительное соглашение была заключено с С.Е.И.
Общая сумма договора определена в размере <данные изъяты> рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> рублей (п. 2.2); первый взнос <данные изъяты> рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
Не оспаривалось в судебном заседании то обстоятельство, что ни одна из сторон договоров долевого участия в строительства обязательства, предусмотренные дополнительным соглашением, не исполнила. Истицы не внесли дополнительные денежные средства на строительство дома, а ООО "Балтик-сити" строительство дома не завершило, в эксплуатацию его не сдало и квартиры участникам долевого строительства не передало.
Материалами дела подтверждено, что в июне 2014 года Ш. и С.Е.М. были уведомлены ООО "Балтик-Сити" о необходимости исполнения условий дополнительных соглашений и необходимости внесения денежных средств, а также предупреждены о возможных последствиях невнесения средств по договору в виде расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве.
17 ноября 2014 года ООО "Балтик-Сити" в адрес Ш. и 18 ноября 2014 года в адрес С.Е.М. были направлены уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. ст. 5, 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в связи с задержкой внесения взносов по договорам участия в долевом строительстве.
Принимая оспариваемое решение и удовлетворяя в части заявленные истцами требования, суд с учетом установленных обстоятельств возникшего спора, пришел к обоснованному выводу о том, что достаточных оснований для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве не имеется.
Судебная коллегия находит такие выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на материалах дела и не противоречат закону.
Согласно положению ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Названные положения закона направлены, прежде всего, на соблюдение прав добросовестного застройщика и недопущение злоупотреблений со стороны дольщика, который уклоняется от исполнения обязательств по договору.
Между тем, как бесспорно установлено судом, заключение сторонами дополнительного соглашения с дольщиком о выплате полной стоимости квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, было заключено сторонами именно в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком принятых на себя обязательств по строительству дома в срок, который к моменту подписания этих соглашений в 2012 года, был просрочен более чем на три года.
Более того, и это обстоятельство также не оспаривалось ответчиком, что и условия дополнительного соглашения о сроках сдачи дома в эксплуатацию застройщиком также не были соблюдены.
Принимая во внимание неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств и его уклонение от исполнения условий договора, истцы в судебном порядке признали за собой право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую тем квартирам, которые были оплачены ими фактически в полном объеме (застройщику внесено соответственно 90% и 80% стоимости квартир).
При этом судом установлено, что объект незавершенного строительства возведен за счет дольщиков, в том числе и истцов.
Несмотря на то, что право собственности на долю в неоконченном строительством объекте не было зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке, указанное выше решение о признании за ними право собственности вступило в законную силу и не отменено. Право собственности истцов не оспорено.
Таким образом, в сложившейся правовой ситуации положения Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." следует рассматривать во взаимосвязи с наличием у дольщиков прав собственности на неоконченный строительством объект долевого строительства.
При таком положении, учитывая, что большая часть денежных средств за квартиры внесены дольщиками застройщику еще в 2008 году при подписании договора долевого участия в строительстве и за дольщиками, включая истцов, признано право собственности на объект долевого строительства, действия застройщика по расторжению в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве не могут быть признаны законными.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что застройщиком в данном случае по своему усмотрению выбран тот способ защиты нарушенного права, которые, по его мнению, является наиболее эффективным.
По смыслу ст. ст. 11 и 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса, однако избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, не выходить за пределы, необходимые для его применения, и отвечать конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
В данном случае, учитывая обстоятельства дела, расторжение договора с дольщиком указанным выше принципам отвечать не будет. У застройщика же имеется реальная возможность защиты нарушенного права иным образом, в том числе и путем взыскания недоплаченной дольщиками суммы по дополнительному соглашению в судебном порядке.
Более того, судебная коллегия учитывает также тот факт, что в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истцов представил документы, подтверждающие оплату истцами Ш. и С.Е.М. денежных средств, подлежащих внесению застройщику по дополнительному соглашению, исполнив таким образом свои обязательства по оплате квартир в полном объеме.
Внесение денежных средств в счет оплаты строящихся квартир на счет ООО "Балтик-Сити" его представители в судебном заседании подтвердили.
При таком положении судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью доводов апелляционной жалобы, полагает, что правовых оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве с истцами не имеется, а постановленное судом решение является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2746/2015Г.
Требование: О признании незаконными действий застройщика по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик расторг договоры участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с неисполнением дольщиками условий договора в части сроков оплаты объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. по делу N 33-2746/2015г.
Судья Вольтер Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Поникаровской Н.В., Шкарупиной С.А.
при секретаре К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Балтик-Сити" на решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года, которым признаны незаконными действия ООО "Балтик-Сити" по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве, заключенных 30 июня 2008 года с Ш. и 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ООО "Балтик-Сити" Г. и К.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Ш. и С.Е.М. - С.А., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Истцы Ш. и С.Е.М. обратились в суд с иском к ООО "Балтик-Сити", указав, что в 2008 году они заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в г. Калининграде по <адрес>.
По условиям указанных договоров ответчик - застройщик принял на себя обязательство построить указанный дом в 3 квартале 2009 года и передать истцам в собственность соответствующие квартиры в указанном доме, а истцы оплатить стоимость квартир.
Большая часть денежный средств была оплачена истцами ответчику при подписании договора, а оставшиеся денежные средства по условиям договора подлежали внесению после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
ООО "Балтик-Сити" в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома не произвел, и в отношении него была начата процедура банкротства.
В этой связи за истцами в судебном порядке было признано право собственности на долю в праве на неоконченный строительством объект, соответствующей квартирам, которые являлись предметом договоров долевого участия в строительства.
С целью завершения строительства многоквартирного дома и исполнения ответчиком своих обязательств между Ш., С.Е.М. и ООО "Балтик-Сити" 25 апреля 2012 года заключены дополнительные соглашения, по которым установлен новый срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам - не позднее 30 марта 2013 года; установлена общая сумма договора в рублях, а также установлен график выплаты дольщиками оставшейся суммы по договору.
Ни истцы, ни ответчик свои обязательства, установленные дополнительными соглашениями, не исполнили. Ответчик не возобновил строительство дома во 2-м, 3-м квартале 2012 года, истцы не произвели полную оплату в установленные сроки.
В конце ноября 2014 года Ш. и С.Е.М. получили от застройщика ООО "Балтик-Сити" уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с неисполнением должникам условий договора в части сроков оплаты объекта долевого строительства.
Полагают, что ответчик, расторгая договор, выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав и интересов и не учел, что право собственности на долю в незавершенном строительстве за истцами уже признано судебным решением и расторжение договора долевого участия при таком положении невозможно.
В ходе рассмотрения дела истцы дополнили исковые требования и, ссылаясь на положения Закона "О защите прав потребителей" и Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", просили признать недействительными положения дополнительных соглашений об изменении цены договора.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Балтик-Сити", выражая несогласие с решением суда в той части, в которой исковые требования удовлетворены, просит его отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Продолжает настаивать на том, что выбор способа защиты нарушенного права в случае неоплаты должником объекта долевого строительства в полном объеме и в установленные сроки принадлежит застройщику. В этой связи, при доказанности факта просрочки внесения истцами платы по договору, соблюдении застройщиком предусмотренной законом процедуры расторжения договора в одностороннем порядке, а также внесения на депозит нотариуса уплаченных дольщиком ранее денежных средств, правовых оснований для признания такого расторжения незаконным у суда не имелось, а вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим правом - необоснован.
Полагает, что признание за истцами права собственности на долю в неоконченном строительством объекте, притом, что такое право в установленном законом порядке зарегистрировано не было, а объект долевого строительства с той степенью готовности, которая существовала на момент признания права - отсутствует, не исключает возможности расторжения договора долевого участия, который не прекратил свое действие, а правоотношения между истцами и ответчиком по прежнему регулируются положениями специального закона, которые предусматривают возможность расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что 30 июня 2008 года между Ш. и ООО "Балтик-Сити" был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик должен был построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и передать Ш. объект долевого строительства - квартиру со строительным номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 4-м этаже подъезда N указанного дома. Аналогичный договор, предметом которого являлась квартира со строительным номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная на 7-м этаже подъезда N дома, был заключен 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
Оба договора прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно п. 1.6. договоров, заключенных с истцами, передача дольщикам соответствующих объектов долевого строительства должна быть произведена застройщиком в 3-м квартале 2009 года.
Стоимость договора, заключенного с Ш., была определена сторонами в размере <данные изъяты> условных единиц. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен <данные изъяты> рублей.
Ш. по условиям договора должна была произвести финансирование строительства в следующем порядке: 90% от стоимости квартиры, что составляло <данные изъяты> рублей (эквивалент <данные изъяты> у.е.), внести при подписании договора, а 10% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент <данные изъяты> у.е., после получения ответчиком-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Стоимость договора, заключенного с С.Е.А., определена сторонами в размере <данные изъяты> условных единицы. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен <данные изъяты> рублей.
С.Е.И. была обязана произвести финансирование строительства в следующем порядке: 80% от стоимости квартиры, что составляло <данные изъяты> рублей (эквивалент <данные изъяты> у.е.), уплатить при подписании договора, а 20% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент <данные изъяты> у.е., после получения ответчиком застройщиком разрешения на ввод и эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Указанные выше платежи, соответственно в размере 90% и 80% от цены договора, были оплачены дольщиками при подписании договоров долевого участия в строительстве, что сторонами не оспаривалось.
Кроме того, судом также установлено, что в предусмотренный договором срок строительство жилого дома застройщиком завершено не было. Строительство было прекращено, а в отношении застройщика ООО "Балтик-Сити" введена процедура банкротства - внешнее управление.
В этой связи, дольщики, в том числе и истцы Ш. и С.Е.М., обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на соответствующую долю в неоконченном строительством объекте недвижимости по адресу: <адрес>.
Вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года за истцам было признано право собственности на долю в указанном объекте - за Ш. на 85/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N, а за С.Е.М. - на 88/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N.
Как видно из материалов дела, застройщик - ООО "Балтик-Сити", оставшись действующим юридическим лицом, получив новое разрешение на строительство, и с учетом мнения дольщиков, приняло решение о достройке дома за счет дополнительный взносов дольщиков.
Так, 25 апреля 2012 года между Ш. и ООО "Балтик-Сити" заключено дополнительное соглашение N 2 о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года.
Срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен - не позднее 30 марта 2013 года (п. 5); общая сумма договора определена в размере <данные изъяты> рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства - <данные изъяты> рублей (п. 2.2); установлено также, что первый взнос <данные изъяты> рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма - <данные изъяты> рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
20 апреля 2012 года аналогичное по существу дополнительное соглашение была заключено с С.Е.И.
Общая сумма договора определена в размере <данные изъяты> рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> рублей (п. 2.2); первый взнос <данные изъяты> рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
Не оспаривалось в судебном заседании то обстоятельство, что ни одна из сторон договоров долевого участия в строительства обязательства, предусмотренные дополнительным соглашением, не исполнила. Истицы не внесли дополнительные денежные средства на строительство дома, а ООО "Балтик-сити" строительство дома не завершило, в эксплуатацию его не сдало и квартиры участникам долевого строительства не передало.
Материалами дела подтверждено, что в июне 2014 года Ш. и С.Е.М. были уведомлены ООО "Балтик-Сити" о необходимости исполнения условий дополнительных соглашений и необходимости внесения денежных средств, а также предупреждены о возможных последствиях невнесения средств по договору в виде расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве.
17 ноября 2014 года ООО "Балтик-Сити" в адрес Ш. и 18 ноября 2014 года в адрес С.Е.М. были направлены уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. ст. 5, 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в связи с задержкой внесения взносов по договорам участия в долевом строительстве.
Принимая оспариваемое решение и удовлетворяя в части заявленные истцами требования, суд с учетом установленных обстоятельств возникшего спора, пришел к обоснованному выводу о том, что достаточных оснований для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве не имеется.
Судебная коллегия находит такие выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на материалах дела и не противоречат закону.
Согласно положению ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Названные положения закона направлены, прежде всего, на соблюдение прав добросовестного застройщика и недопущение злоупотреблений со стороны дольщика, который уклоняется от исполнения обязательств по договору.
Между тем, как бесспорно установлено судом, заключение сторонами дополнительного соглашения с дольщиком о выплате полной стоимости квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, было заключено сторонами именно в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком принятых на себя обязательств по строительству дома в срок, который к моменту подписания этих соглашений в 2012 года, был просрочен более чем на три года.
Более того, и это обстоятельство также не оспаривалось ответчиком, что и условия дополнительного соглашения о сроках сдачи дома в эксплуатацию застройщиком также не были соблюдены.
Принимая во внимание неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств и его уклонение от исполнения условий договора, истцы в судебном порядке признали за собой право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую тем квартирам, которые были оплачены ими фактически в полном объеме (застройщику внесено соответственно 90% и 80% стоимости квартир).
При этом судом установлено, что объект незавершенного строительства возведен за счет дольщиков, в том числе и истцов.
Несмотря на то, что право собственности на долю в неоконченном строительством объекте не было зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке, указанное выше решение о признании за ними право собственности вступило в законную силу и не отменено. Право собственности истцов не оспорено.
Таким образом, в сложившейся правовой ситуации положения Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." следует рассматривать во взаимосвязи с наличием у дольщиков прав собственности на неоконченный строительством объект долевого строительства.
При таком положении, учитывая, что большая часть денежных средств за квартиры внесены дольщиками застройщику еще в 2008 году при подписании договора долевого участия в строительстве и за дольщиками, включая истцов, признано право собственности на объект долевого строительства, действия застройщика по расторжению в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве не могут быть признаны законными.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что застройщиком в данном случае по своему усмотрению выбран тот способ защиты нарушенного права, которые, по его мнению, является наиболее эффективным.
По смыслу ст. ст. 11 и 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса, однако избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, не выходить за пределы, необходимые для его применения, и отвечать конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
В данном случае, учитывая обстоятельства дела, расторжение договора с дольщиком указанным выше принципам отвечать не будет. У застройщика же имеется реальная возможность защиты нарушенного права иным образом, в том числе и путем взыскания недоплаченной дольщиками суммы по дополнительному соглашению в судебном порядке.
Более того, судебная коллегия учитывает также тот факт, что в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истцов представил документы, подтверждающие оплату истцами Ш. и С.Е.М. денежных средств, подлежащих внесению застройщику по дополнительному соглашению, исполнив таким образом свои обязательства по оплате квартир в полном объеме.
Внесение денежных средств в счет оплаты строящихся квартир на счет ООО "Балтик-Сити" его представители в судебном заседании подтвердили.
При таком положении судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью доводов апелляционной жалобы, полагает, что правовых оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве с истцами не имеется, а постановленное судом решение является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)