Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зеленской Ю.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар": Прусаковой Н.П., директора, выписка из ЕГРЮЛ от 07.11.2014; Годовикова Б.С., представителя по доверенности от 07.10.2013,
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) на решение Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 по делу N А48-4922/2014 (судья Коровушкина Е.В.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к обществу с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) о взыскании 2 013 199 руб. 34 коп.,
установил:
управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ администрации г. Орла, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (далее - ООО "Цветочный базар", ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в размере 1 611 063 руб. 69 коп.; пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 в сумме 350 403 руб. 10 коп., проценты за пользование чужим денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014 в размере 51 732 руб. 55 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2 013 199 руб. 34 коп. по процентной ставке рефинансирования 0,022% по день фактического исполнения денежного обязательства (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 с ООО "Цветочный базар" в пользу УМИЗ администрации г. Орла взыскано 2 001 340 руб. 62 коп., из которых 1 611 063 руб. 69 коп. - основной долг, 350 403 руб. 10 коп. - пени, 39 873 руб. 83 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга 1 611 036 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11.11.2014 по день фактической оплаты долга, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Цветочный базар" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом области неполно, не всесторонне исследованы представленные по делу доказательства. По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ отсутствует нарушение прав истца по договору. Так, поскольку 01.10.2013 помещение выбыло из собственности УМИЗ г. Орла в связи с передачей в собственность ООО "Цветочный базар", то прекратилось право требования арендной платы в связи с отсутствием встречного представления имущества.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции УМИЗ администрации г. Орла явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного заседания апелляционного суда представители ООО "Цветочный базар" поддержали доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 25.05.2012 между УМИЗ администрации г. Орла (арендодатель) и ООО "Цветочный базар" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 10237, согласно пункту 1 которого на основании постановления администрации города Орла от 26.04.2012 N 1312 арендодатель сдает во временное пользование арендатору объект права: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 242,50 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом.74, номера комнат по плану строения: 3 площадью 1,9 кв. м, 5 площадью 9,3 кв. м, 7 площадью 7,8 кв. м, 9а площадью 11.3 кв. м, 10 площадью 7,2 кв. м, 13 площадью 3,2 кв. м, 14а площадью 201,8 кв. м.
Характеристика помещения дана на основании технического паспорта, изготовленного ОГУП "Орловский центр "Недвижимость" по состоянию на 19.12.2006.
Помещение сдается для использования по следующему назначению: для размещения магазина по продаже цветов.
Срок аренды согласован сторонами в пункте 1.2 договора с 16.04.2012 по 30.06.2015.
Разделом 3 договора предусмотрен следующий порядок оплаты по договору: согласно прилагаемому расчету размер арендной платы за указанное в пункте 1. помещение при подписании договора составляет 1 984 620 руб. в год без учета НДС; 2 341 852 руб. 60 коп. с учетом НДС.
Оплата производится помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение N 3) путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства Орловской области. Арендодатель вправе засчитывать поступающие платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа.
Пункт 3.2. договора предусматривает перерасчет арендной платы в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора, но не чаще один раз в год. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора.
В случае изменений условий на соответствующем рынке услуг арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы. Новая величина устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.-3.4. договора (пункты 3.4.3.3. договора).
Договор и акт приема-передачи помещения от 25.05.2012 подписаны уполномоченными представителями сторон, подписи которых скреплены печатями.
В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы 26.03.2013, направленного в адрес ответчика в соответствии с пунктами 3.2.-3.4 договора, на основании отчета независимого оценщика ООО "Эксперт-Недвижимость" от 01.03.2013 N К-64-О/2013, с 16.04.2013 размер арендной платы за пользование нежилым помещением установлен в сумме 1 993 350 руб. в год, без учета НДС.
11.12.2013 истцом в адрес ответчика были направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность по договору.
Неисполнение ответчиком обязательств по договору за период с 01.09.2013 по 22.07.2014 послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении заявленных требований истца, в связи со следующим.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, взаимоотношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что взыскание аренды и пени за период с 01.10.2013 является неправомерным, в связи с тем, что 01.10.2013 помещение выбыло из собственности УМИЗ администрации г. Орла в связи с передачей помещения в собственность ООО "Цветочный базар", что прекратило право требования арендной платы в связи с отсутствием встречного предоставления имущества со ссылкой на часть 1 статьи 414, статью 575 Гражданского кодекса РФ, был предметом рассмотрения арбитражного суда области и правомерно отклонен им ввиду следующего.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из пояснений сторон, договор купли-продажи спорного помещения от 01.10.2013 был подписан сторонами с протоколом разногласий. В дальнейшем спор по урегулированию условий договора был рассмотрен Арбитражным судом Орловской области, дело N А48-4194/2013.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 по делу N А48-4194/2013, исходя из полученного в рамках судебного разбирательства заключения эксперта по вопросу цены рассматриваемого объекта, исковые требования были удовлетворены, суд обязал УМИЗ администрации г. Орла заключить с ООО "Цветочный базар" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м, 1 этаж, по цене 10 966 000 руб. (без НДС), с условием пункта 2.1. договора о цене объекта в размере 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей, графиком платежей в редакции истца исходя из суммы 10 966 000 руб., начиная с 01.10.2013.
Судебный акт по делу N А48-4194/2013 вступил в законную силу 23.07.2014 (постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения).
С учетом вышеизложенного, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А48-4194/2013, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку имеют преюдициальное значение.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи спорного помещения были определены решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 по делу N А48-4194/2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.07.2014, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 07.04.2014, то есть с 23.07.2014.
Заключение договора купли-продажи нежилого помещения прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате, предшествующий дате заключения договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, определенной судом, с 01.10.2013 по 22.07.2014 в части основного долга является обоснованным. Законные основания для прекращения договора аренды в спорный период отсутствовали.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.
Расчет основного долга в сумме 1 611 063 руб. 69 коп. за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 судом проверен, признан верным.
На основании изложенного, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в размере 1 611 063 руб. 69 коп.
Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы в срок.
Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 Гражданского кодекса РФ).
В связи с тем, что ответчик нарушил свое обязательство по внесению арендной платы, истцом правомерно применена к ответчику имущественная ответственность в виде начисления пени в размере, согласованном сторонами в договоре.
С учетом оплаты ответчиком после подачи иска пени в размере 18 040 руб. 84 коп., требования о взыскании пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 в сумме 350 403 руб. 10 коп. являются правомерными, расчет не противоречит условиям договора и статьи 330 Гражданского кодекса РФ.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки, сославшись на чрезмерно высокий размер неустойки.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал на то, что уплаченная им добровольно неустойка в размере 18 040 руб. 84 коп., соответствующая 8,25% годовых за период с 10.10.2013 по 26.01.2015, является достаточной компенсацией, заявленные истцом пени взысканию не подлежат, также истцом не доказано, что просрочка оплаты за аренду привела к значительным убыткам.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.
Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В пункте 1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", указано, что при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При оценке последствий для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства, а степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание стимулирующую природу неустойки, неоднократное нарушение ответчиком обязательств по договору, неисполнение обязанности по оплате аренды в добровольном порядке до обращения истца в арбитражный суд, длительность просрочки исполнения обязательства, а также, что сумма пени составляет менее 20% суммы долга (1788 876,65 руб. по состоянию на 22.07.2014), арбитражный суд области признал соразмерной негативным последствиям неисполнения обязательств по оплате товара и обеспечивающей баланс интересов сторон неустойку в сумме 350 403 руб. 10 коп.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для уменьшения размера взысканной суммы.
В связи с наличием задолженности по договору аренды, истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период после прекращения обязательств по договору аренды, - с 23.07.2014 по 10.11.2014 в сумме 51 732 руб. 55 коп. из расчета ((1 788 876 руб. 65 коп. (арендная плата) + 368 925 руб. 11 коп. (пени)) *0,022% * 109 дн.).
Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ (в предыдущей редакции) за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. В соответствии с пунктом 3 этой же статьи проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Проценты начисляются за весь период пользования должником денежными средствами кредитора.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Таким образом, для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ период с 23.07.2014 по 10.11.2014 включает 108 дней.
С 14.09.2012 процентная ставка рефинансирования составляет 8,25% согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 N 2873-У.
Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, судом области установлено, что истцом неверно определена сумма, на которую начислены проценты, количество дней.
Исходя из смысла статьи 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужим денежными средствами начисляются на сумму основного долга и не могут быть начислены на сумму неустойки, так как неустойка в силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ является способом исполнения основного обязательства.
Принимая во внимание, что проценты заявлены за период с 23.07.2014 по 10.11.2014, а сумма основного долга по состоянию на 10.11.2014 составляла 1 788 876 руб. 65 коп. (оплата за сентябрь 2013 произведена 26.01.2015 платежным поручением N 02), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 44 274 руб. 70 коп. (1 788 876 руб. 65 коп. * 8,25% : 360 дн. * 108 дн.).
На основании изложенного, суд области признал правомерными требования истца о применении к ответчику мер ответственности за нарушение обязательств по оплате в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса РФ частично в сумме 44 274 руб. 70 коп. за период с 23.07.2014 по 10.11.2014.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства.
Между тем, истцом неправомерно заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения денежного обязательства на сумму долга 2 013 199 руб. 34 руб., являющегося суммой следующих слагаемых: основной долг по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 - 1 611 063 руб. 69 коп.; пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 - 350 403 руб. 10 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014 - 51 732 руб. 55 коп.
Исходя из исковых требований с учетом уменьшения, принятого судом области, требования о взыскании основного долга за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в сумме 1 611 063 руб. 69 коп., а также заявленных требований о взыскании процентов по день фактической оплаты на сумму, включающую основной долг в размере 1 611 063 руб. 69 коп., в соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга 1 611 063 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11 ноября 2014 года по день фактической оплаты долга.
Начисление процентов до момента фактической оплаты долга за пользование чужими денежными средствами на сумму пени и процентов за пользование чужими денежными средствами статьей 395 Гражданского кодекса РФ не предусмотрено.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 005 741 руб. 49 коп., из которых 1 611 063 руб. 69 коп. - основной долг по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014; 350 403 руб. 10 коп. - пени за просрочку оплаты за период с 01.12.2013 по 22.07.2014; 44 274 руб. 70 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 1788 876 руб. 65 коп. за период с 23.07.2014 по 10.11.2014; а также проценты за пользование чужими денежными средствами начисленные на сумму основного долга 1 611 063 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11.11.2014 по день фактической оплаты долга.
Исковые требования в оставшейся части удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
На основании изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 по делу N А48-4922/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2015 ПО ДЕЛУ N А48-4922/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. по делу N А48-4922/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зеленской Ю.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар": Прусаковой Н.П., директора, выписка из ЕГРЮЛ от 07.11.2014; Годовикова Б.С., представителя по доверенности от 07.10.2013,
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) на решение Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 по делу N А48-4922/2014 (судья Коровушкина Е.В.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к обществу с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) о взыскании 2 013 199 руб. 34 коп.,
установил:
управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ администрации г. Орла, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (далее - ООО "Цветочный базар", ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в размере 1 611 063 руб. 69 коп.; пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 в сумме 350 403 руб. 10 коп., проценты за пользование чужим денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014 в размере 51 732 руб. 55 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2 013 199 руб. 34 коп. по процентной ставке рефинансирования 0,022% по день фактического исполнения денежного обязательства (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 с ООО "Цветочный базар" в пользу УМИЗ администрации г. Орла взыскано 2 001 340 руб. 62 коп., из которых 1 611 063 руб. 69 коп. - основной долг, 350 403 руб. 10 коп. - пени, 39 873 руб. 83 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга 1 611 036 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11.11.2014 по день фактической оплаты долга, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Цветочный базар" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом области неполно, не всесторонне исследованы представленные по делу доказательства. По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ отсутствует нарушение прав истца по договору. Так, поскольку 01.10.2013 помещение выбыло из собственности УМИЗ г. Орла в связи с передачей в собственность ООО "Цветочный базар", то прекратилось право требования арендной платы в связи с отсутствием встречного представления имущества.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции УМИЗ администрации г. Орла явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного заседания апелляционного суда представители ООО "Цветочный базар" поддержали доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 25.05.2012 между УМИЗ администрации г. Орла (арендодатель) и ООО "Цветочный базар" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 10237, согласно пункту 1 которого на основании постановления администрации города Орла от 26.04.2012 N 1312 арендодатель сдает во временное пользование арендатору объект права: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 242,50 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом.74, номера комнат по плану строения: 3 площадью 1,9 кв. м, 5 площадью 9,3 кв. м, 7 площадью 7,8 кв. м, 9а площадью 11.3 кв. м, 10 площадью 7,2 кв. м, 13 площадью 3,2 кв. м, 14а площадью 201,8 кв. м.
Характеристика помещения дана на основании технического паспорта, изготовленного ОГУП "Орловский центр "Недвижимость" по состоянию на 19.12.2006.
Помещение сдается для использования по следующему назначению: для размещения магазина по продаже цветов.
Срок аренды согласован сторонами в пункте 1.2 договора с 16.04.2012 по 30.06.2015.
Разделом 3 договора предусмотрен следующий порядок оплаты по договору: согласно прилагаемому расчету размер арендной платы за указанное в пункте 1. помещение при подписании договора составляет 1 984 620 руб. в год без учета НДС; 2 341 852 руб. 60 коп. с учетом НДС.
Оплата производится помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение N 3) путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства Орловской области. Арендодатель вправе засчитывать поступающие платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа.
Пункт 3.2. договора предусматривает перерасчет арендной платы в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора, но не чаще один раз в год. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора.
В случае изменений условий на соответствующем рынке услуг арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы. Новая величина устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.-3.4. договора (пункты 3.4.3.3. договора).
Договор и акт приема-передачи помещения от 25.05.2012 подписаны уполномоченными представителями сторон, подписи которых скреплены печатями.
В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы 26.03.2013, направленного в адрес ответчика в соответствии с пунктами 3.2.-3.4 договора, на основании отчета независимого оценщика ООО "Эксперт-Недвижимость" от 01.03.2013 N К-64-О/2013, с 16.04.2013 размер арендной платы за пользование нежилым помещением установлен в сумме 1 993 350 руб. в год, без учета НДС.
11.12.2013 истцом в адрес ответчика были направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность по договору.
Неисполнение ответчиком обязательств по договору за период с 01.09.2013 по 22.07.2014 послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении заявленных требований истца, в связи со следующим.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, взаимоотношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что взыскание аренды и пени за период с 01.10.2013 является неправомерным, в связи с тем, что 01.10.2013 помещение выбыло из собственности УМИЗ администрации г. Орла в связи с передачей помещения в собственность ООО "Цветочный базар", что прекратило право требования арендной платы в связи с отсутствием встречного предоставления имущества со ссылкой на часть 1 статьи 414, статью 575 Гражданского кодекса РФ, был предметом рассмотрения арбитражного суда области и правомерно отклонен им ввиду следующего.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из пояснений сторон, договор купли-продажи спорного помещения от 01.10.2013 был подписан сторонами с протоколом разногласий. В дальнейшем спор по урегулированию условий договора был рассмотрен Арбитражным судом Орловской области, дело N А48-4194/2013.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 по делу N А48-4194/2013, исходя из полученного в рамках судебного разбирательства заключения эксперта по вопросу цены рассматриваемого объекта, исковые требования были удовлетворены, суд обязал УМИЗ администрации г. Орла заключить с ООО "Цветочный базар" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м, 1 этаж, по цене 10 966 000 руб. (без НДС), с условием пункта 2.1. договора о цене объекта в размере 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей, графиком платежей в редакции истца исходя из суммы 10 966 000 руб., начиная с 01.10.2013.
Судебный акт по делу N А48-4194/2013 вступил в законную силу 23.07.2014 (постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения).
С учетом вышеизложенного, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А48-4194/2013, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку имеют преюдициальное значение.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи спорного помещения были определены решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 по делу N А48-4194/2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.07.2014, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 07.04.2014, то есть с 23.07.2014.
Заключение договора купли-продажи нежилого помещения прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате, предшествующий дате заключения договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, определенной судом, с 01.10.2013 по 22.07.2014 в части основного долга является обоснованным. Законные основания для прекращения договора аренды в спорный период отсутствовали.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.
Расчет основного долга в сумме 1 611 063 руб. 69 коп. за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 судом проверен, признан верным.
На основании изложенного, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в размере 1 611 063 руб. 69 коп.
Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы в срок.
Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 Гражданского кодекса РФ).
В связи с тем, что ответчик нарушил свое обязательство по внесению арендной платы, истцом правомерно применена к ответчику имущественная ответственность в виде начисления пени в размере, согласованном сторонами в договоре.
С учетом оплаты ответчиком после подачи иска пени в размере 18 040 руб. 84 коп., требования о взыскании пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 в сумме 350 403 руб. 10 коп. являются правомерными, расчет не противоречит условиям договора и статьи 330 Гражданского кодекса РФ.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки, сославшись на чрезмерно высокий размер неустойки.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал на то, что уплаченная им добровольно неустойка в размере 18 040 руб. 84 коп., соответствующая 8,25% годовых за период с 10.10.2013 по 26.01.2015, является достаточной компенсацией, заявленные истцом пени взысканию не подлежат, также истцом не доказано, что просрочка оплаты за аренду привела к значительным убыткам.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.
Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В пункте 1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", указано, что при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При оценке последствий для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства, а степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание стимулирующую природу неустойки, неоднократное нарушение ответчиком обязательств по договору, неисполнение обязанности по оплате аренды в добровольном порядке до обращения истца в арбитражный суд, длительность просрочки исполнения обязательства, а также, что сумма пени составляет менее 20% суммы долга (1788 876,65 руб. по состоянию на 22.07.2014), арбитражный суд области признал соразмерной негативным последствиям неисполнения обязательств по оплате товара и обеспечивающей баланс интересов сторон неустойку в сумме 350 403 руб. 10 коп.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для уменьшения размера взысканной суммы.
В связи с наличием задолженности по договору аренды, истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период после прекращения обязательств по договору аренды, - с 23.07.2014 по 10.11.2014 в сумме 51 732 руб. 55 коп. из расчета ((1 788 876 руб. 65 коп. (арендная плата) + 368 925 руб. 11 коп. (пени)) *0,022% * 109 дн.).
Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ (в предыдущей редакции) за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. В соответствии с пунктом 3 этой же статьи проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Проценты начисляются за весь период пользования должником денежными средствами кредитора.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Таким образом, для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ период с 23.07.2014 по 10.11.2014 включает 108 дней.
С 14.09.2012 процентная ставка рефинансирования составляет 8,25% согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 N 2873-У.
Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, судом области установлено, что истцом неверно определена сумма, на которую начислены проценты, количество дней.
Исходя из смысла статьи 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужим денежными средствами начисляются на сумму основного долга и не могут быть начислены на сумму неустойки, так как неустойка в силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ является способом исполнения основного обязательства.
Принимая во внимание, что проценты заявлены за период с 23.07.2014 по 10.11.2014, а сумма основного долга по состоянию на 10.11.2014 составляла 1 788 876 руб. 65 коп. (оплата за сентябрь 2013 произведена 26.01.2015 платежным поручением N 02), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 44 274 руб. 70 коп. (1 788 876 руб. 65 коп. * 8,25% : 360 дн. * 108 дн.).
На основании изложенного, суд области признал правомерными требования истца о применении к ответчику мер ответственности за нарушение обязательств по оплате в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса РФ частично в сумме 44 274 руб. 70 коп. за период с 23.07.2014 по 10.11.2014.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства.
Между тем, истцом неправомерно заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения денежного обязательства на сумму долга 2 013 199 руб. 34 руб., являющегося суммой следующих слагаемых: основной долг по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 - 1 611 063 руб. 69 коп.; пени за период с 01.12.2013 по 22.07.2014 - 350 403 руб. 10 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.07.2014 по 10.11.2014 - 51 732 руб. 55 коп.
Исходя из исковых требований с учетом уменьшения, принятого судом области, требования о взыскании основного долга за период с 01.10.2013 по 22.07.2014 в сумме 1 611 063 руб. 69 коп., а также заявленных требований о взыскании процентов по день фактической оплаты на сумму, включающую основной долг в размере 1 611 063 руб. 69 коп., в соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга 1 611 063 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11 ноября 2014 года по день фактической оплаты долга.
Начисление процентов до момента фактической оплаты долга за пользование чужими денежными средствами на сумму пени и процентов за пользование чужими денежными средствами статьей 395 Гражданского кодекса РФ не предусмотрено.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 005 741 руб. 49 коп., из которых 1 611 063 руб. 69 коп. - основной долг по арендной плате за период с 01.10.2013 по 22.07.2014; 350 403 руб. 10 коп. - пени за просрочку оплаты за период с 01.12.2013 по 22.07.2014; 44 274 руб. 70 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 1788 876 руб. 65 коп. за период с 23.07.2014 по 10.11.2014; а также проценты за пользование чужими денежными средствами начисленные на сумму основного долга 1 611 063 руб. 69 коп. исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка 8,25% с 11.11.2014 по день фактической оплаты долга.
Исковые требования в оставшейся части удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
На основании изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 03.03.2015 по делу N А48-4922/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" (ИНН 5752036404, ОГРН 1055752030234) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)