Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области: не явились;
- от закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск": не явились;
- от открытого акционерного общества "Амурское пароходство": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск"
на решение от 19.05.2014
по делу N А04-955/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
к закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск"
об обязании возвратить недвижимое имущество
и по встречному иску закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
об обязании заключить договор аренды
третье лицо: открытое акционерное общество "Амурское пароходство"
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее - ТУ Росимущества в Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск" (далее - ЗАО "Торговый порт Благовещенск") об обязании возвратить недвижимое имущество (причал N 1, причал N 2), переданное по договору аренды от 01.01.2009 N 3/9, прекратившему свое действие в связи с истечением срока.
ЗАО "Торговый порт Благовещенск" обратилось с встречным исковым заявлением об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона.
Решением от 19.05.2014 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Торговый порт Благовещенск" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. По мнению заявителя жалобы, судом неверно применены нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей для участия в судебном заседании не направили.
ТУ Росимущества в Амурской области представило отзыв на жалобу, в котором по заявленным доводам возражает, указывая на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта, просит оставить его в силе.
Изучив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
01.01.2009 между ТУ Росимущества в Амурской области (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендатор) заключен договор аренды N_3/9 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1.2 договора, расположенное по адресу: Амурская область, г._Благовещенск, ул. Лазо, 1 (пункт 1.1 договора).
Объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора, передаются арендатору в следующем составе: причал N 1 протяженностью 161,93 кв. м, причал N 2 протяженностью 165,95 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130099:0001, общей площадью 112995 кв. м. Передача объектов недвижимости оформляется актом приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен сторонами с 01.09.2009 по 31.12.2013.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за аренду причала N 1 составляет 234 849 руб. 37 коп., плюс НДС 42 272 руб. 88 коп., за аренду причала N 2-240 678 руб. 94 коп., плюс НДС 43 322 руб. 33 коп.
Оплата аренды производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца путем перечисления 100% арендной платы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3 договора).
В силу пункта 3.2.3 договора в обязанности арендатора входит уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату и предоставлять арендодателю копии документов, подтверждающих оплату.
Согласно пункту 4.2 договора в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные с пунктом 2.3 настоящего договора, начисляются пени в размере 0,3% с подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 3.2.10 договора предусмотрено, что не позднее 3-х дней с момента прекращения действия настоящего договора или при его досрочном расторжении арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем в котором их получил, с учетом нормального износа.
Договор аренды от 01.01.2009 N_3/9 прошел государственную регистрацию 13.03.2009, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа в договоре.
По акту приема-передачи в аренду федерального имущества от 01.01.2009 (приложение N 1 к договору), подписанному в двустороннем порядке без возражений, арендодатель передал арендатору объекты недвижимого имущества, согласованные в договоре - причал N 1 и причал N 2.
Арендодатель письмом от 26.12.2013 N 03/11719 уведомил арендатора о намерении принять недвижимое имущество, в связи с окончанием срока действия договора.
Ссылаясь на то, что акты приема-передачи арендатором подписаны не были, имущество в казну Российской Федерации не возвращено, при этом договор аренды от 01.01.2009 N 3/9 свое действие прекратил, в связи с истечением срока аренды, ТУ Росимущества в Амурской области обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
ЗАО "Торговый порт Благовещенск", в свою очередь, предъявило встречный иск об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и статьи 53 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (далее - КВВТ РФ).
Удовлетворяя первоначальный иск, судом первой инстанции установлено, что совокупность представленных доказательств подтверждает его обоснованность.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды в отношении спорного имущества.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения жалобы ЗАО "Торговый порт Благовещенск" в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По смыслу пункта 2 статьи 655 указанные условия должны быть соблюдены при прекращении договора аренды здания или сооружения и возврате арендованного имущества.
Как следует из материалов дела, условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2009 N_3/9 срок его действия установлен с 01.09.2009 по 31.12.2013 (пункт 1.3 договора).
26.12.2013 ТУ Росимущества в Амурской области направило в адрес ЗАО "Торговый порт Благовещенск" письмо N 03/11719, в котором арендодатель выразил намерение принять недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.01.2009 N 3/9, по акту приема-передачи сразу после праздничных дней 09.01.2014, на основании пункта 3.2.10 договора, в связи с окончанием срока его действия. С целью осуществления мероприятий по передаче арендованного имущества арендодатель приложил к письму акт приема-передачи.
Указанное письмо получено арендатором 26.12.2013, что подтверждается входящим штампом ЗАО "Торговый порт Благовещенск" N 2269.
Из изложенного усматривается, что воля арендодателя на прекращение арендных отношений явно выражена в письме от 26.12.2013 N 03/11719, направленном арендатору до истечения срока действия договора аренды. Доказательств, подтверждающих изменение намерений арендодателя, в материалах дела не содержится.
Принимая во внимание, что действие договора аренды прекращено ввиду окончания срока, о чем арендодатель своевременно уведомил арендатора, предложив возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи, то спорный договор не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем, арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества в Амурской области, посчитав их обоснованными и доказанными.
В апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на часть 9 статьи 17.3 Закона о защите конкуренции и пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что правомерно продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, в связи с чем, договор аренды от 01.01.2009 N_3/9 считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Между тем указанный довод жалобы не может быть принят судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании действующего законодательства, в связи с чем, отклоняется на основании следующего.
Пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.
Как установлено судом, договор аренды от 01.01.2009 N 3/9 был заключен в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N_685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", предусматривающим заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, без проведения конкурса или аукциона, так как согласно распоряжению ТУ Росимущества в Амурской области N 71-р от 09.02.2009 "О предоставлении ЗАО "Торговый порт Благовещенск" на праве аренды причала N 1, причала N 2, находящихся в федеральной собственности" передаваемое недвижимое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению с недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности ЗАО "Торговый порт Благовещенск".
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
По мнению ЗАО "Торговый порт Благовещенск", в силу указанных норм и разъяснений, поскольку арендодатель не уведомил арендатора о принятии решения о непередаче имущества в аренду после окончания действия договора, арендатор продолжал правомерно пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Между тем, по смыслу статей 610 и 621 ГК РФ по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление.
При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.
Учитывая, что договор аренды расторгнут на основании статьи 610 ГК РФ за истечением срока, а материалами дела подтверждается волеизъявление арендодателя, направленное на прекращение арендных отношений, то отсутствуют основания считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, поскольку при расторжении договора обязательства сторон фактически прекращаются.
Следует отметить, что ответчик на протяжении всего срока действия договора аренды от 01.01.2009 N 3/9 несвоевременно вносил арендные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела актами сверок от 06.06.2013, от 16.10.2012, от 18.01.2012, от 03.11.2011, от 11.07.2011, от 27.01.2010, претензией от 08.08.2013 N 7201, претензией от 14.04.2010 N 03/2809, претензией от 20.10.2009 N 03/7682, претензией от 26.05.2009 N 3697, а также решением Арбитражного суда Амурской области от 03.03.2011 по делу N А04-344/2011, в связи с чем не может быть признан лицом, надлежащим образом исполнявшим договорные обязательства.
Далее, ЗАО "Торговый порт Благовещенск", обращаясь с встречным иском, содержащим требование об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона, указывает, что заключение договора аренды спорного имущества для истца является обязательным, однако последнее неправомерно уклоняется от его заключения.
В качестве обоснования встречных требований ссылается на пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и пункт 3 статьи 53 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ). Указанные основания истец по встречному иску повторно приводит и в апелляционной жалобе.
Рассмотрев заявленные ЗАО "Торговый порт Благовещенск" доводы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их отклонении на основании следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 53 КВВТ РФ договор аренды находящегося в федеральной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта порта заключается без проведения торгов с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит относящийся к недвижимому имуществу смежный объект инфраструктуры порта, если этот смежный объект по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом порта и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту.
Между тем, указанные нормативные положения определяют лицо, которое вправе претендовать на заключение договора аренды без проведения конкурсных процедур, однако не содержат императивных указаний, возлагающих на собственника или иного законного владельца объекта инфраструктуры порта безусловную обязанность передать в аренду свое имущество такому лицом, обладающему правами на смежные объекты, технологически неразрывно связанные с предметом аренды.
Следует отметить, что принадлежность разным лицам технологически взаимосвязанных объектов инфраструктуры порта не должна приводить к ограничению прав таких лиц на использование этих объектов, в том числе путем обременения их арендой в пользу того или иного смежного владельца.
В данном случае законом не предусмотрена безусловная обязанность передачи спорных объектов недвижимого имущества в аренду ЗАО "Торговый порт Благовещенск" как собственнику смежных объектов.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, что собственником федерального имущества в лице ТУ Росимущества в Амурской области в течение года после прекращения срока действия договора с ЗАО "Торговый порт Благовещенск" были приняты какие-либо решения о сдаче объектов недвижимости в аренду либо заключении договора аренды с иными лицами, в связи с чем, с учетом положений статьи 621 ГК РФ права общества нельзя считать нарушенными.
Вместе с тем, собственник объектов недвижимости в силу положений статьи 209 ГК РФ имеет право не только сдать спорные объекты в аренду иным лицам, но также может иным образом распорядиться недвижимым имуществом, например, передать третьим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Поскольку после прекращения действия договора аренды от 01.01.2009 N 3/9, собственник имущества в лице ТУ Росимущества в Амурской области не определил дальнейшую судьбу спорных объектов недвижимости, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что у ЗАО "Торговый порт Благовещенск" отсутствует право требовать обязать ТУ Росимущества в Амурской области заключить с ним договор аренды причалов N 1, N 2.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу указанной нормы права, а также статей 610 и 621 ГК РФ, наличие между сторонами арендных правоотношений, не свидетельствует о возникновении на стороне арендодателя безусловной обязанности предоставить арендуемое имущество в аренду на новый срок после прекращения действия первоначально заключенного договора.
Таким образом, поскольку нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора аренды, не содержат императивного предписания о заключении в обязательном порядке договора аренды после прекращения его действия, то у встречного истца, в настоящем случае, с учетом обстоятельств дела, отсутствуют правовые основания для понуждения арендодателя заключить новый договор.
Судом при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, в том числе повторяющихся в жалобе, в связи с чем основания для отмены оспоренного в апелляционном порядке судебного акта отсутствуют.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 19.05.2014 по делу N А04-955/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2014 N 06АП-3725/2014 ПО ДЕЛУ N А04-955/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2014 г. N 06АП-3725/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области: не явились;
- от закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск": не явились;
- от открытого акционерного общества "Амурское пароходство": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск"
на решение от 19.05.2014
по делу N А04-955/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
к закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск"
об обязании возвратить недвижимое имущество
и по встречному иску закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
об обязании заключить договор аренды
третье лицо: открытое акционерное общество "Амурское пароходство"
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее - ТУ Росимущества в Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск" (далее - ЗАО "Торговый порт Благовещенск") об обязании возвратить недвижимое имущество (причал N 1, причал N 2), переданное по договору аренды от 01.01.2009 N 3/9, прекратившему свое действие в связи с истечением срока.
ЗАО "Торговый порт Благовещенск" обратилось с встречным исковым заявлением об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона.
Решением от 19.05.2014 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Торговый порт Благовещенск" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. По мнению заявителя жалобы, судом неверно применены нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей для участия в судебном заседании не направили.
ТУ Росимущества в Амурской области представило отзыв на жалобу, в котором по заявленным доводам возражает, указывая на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта, просит оставить его в силе.
Изучив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
01.01.2009 между ТУ Росимущества в Амурской области (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендатор) заключен договор аренды N_3/9 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1.2 договора, расположенное по адресу: Амурская область, г._Благовещенск, ул. Лазо, 1 (пункт 1.1 договора).
Объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора, передаются арендатору в следующем составе: причал N 1 протяженностью 161,93 кв. м, причал N 2 протяженностью 165,95 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130099:0001, общей площадью 112995 кв. м. Передача объектов недвижимости оформляется актом приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен сторонами с 01.09.2009 по 31.12.2013.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за аренду причала N 1 составляет 234 849 руб. 37 коп., плюс НДС 42 272 руб. 88 коп., за аренду причала N 2-240 678 руб. 94 коп., плюс НДС 43 322 руб. 33 коп.
Оплата аренды производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца путем перечисления 100% арендной платы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3 договора).
В силу пункта 3.2.3 договора в обязанности арендатора входит уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату и предоставлять арендодателю копии документов, подтверждающих оплату.
Согласно пункту 4.2 договора в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные с пунктом 2.3 настоящего договора, начисляются пени в размере 0,3% с подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 3.2.10 договора предусмотрено, что не позднее 3-х дней с момента прекращения действия настоящего договора или при его досрочном расторжении арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем в котором их получил, с учетом нормального износа.
Договор аренды от 01.01.2009 N_3/9 прошел государственную регистрацию 13.03.2009, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа в договоре.
По акту приема-передачи в аренду федерального имущества от 01.01.2009 (приложение N 1 к договору), подписанному в двустороннем порядке без возражений, арендодатель передал арендатору объекты недвижимого имущества, согласованные в договоре - причал N 1 и причал N 2.
Арендодатель письмом от 26.12.2013 N 03/11719 уведомил арендатора о намерении принять недвижимое имущество, в связи с окончанием срока действия договора.
Ссылаясь на то, что акты приема-передачи арендатором подписаны не были, имущество в казну Российской Федерации не возвращено, при этом договор аренды от 01.01.2009 N 3/9 свое действие прекратил, в связи с истечением срока аренды, ТУ Росимущества в Амурской области обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
ЗАО "Торговый порт Благовещенск", в свою очередь, предъявило встречный иск об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и статьи 53 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (далее - КВВТ РФ).
Удовлетворяя первоначальный иск, судом первой инстанции установлено, что совокупность представленных доказательств подтверждает его обоснованность.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды в отношении спорного имущества.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения жалобы ЗАО "Торговый порт Благовещенск" в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По смыслу пункта 2 статьи 655 указанные условия должны быть соблюдены при прекращении договора аренды здания или сооружения и возврате арендованного имущества.
Как следует из материалов дела, условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2009 N_3/9 срок его действия установлен с 01.09.2009 по 31.12.2013 (пункт 1.3 договора).
26.12.2013 ТУ Росимущества в Амурской области направило в адрес ЗАО "Торговый порт Благовещенск" письмо N 03/11719, в котором арендодатель выразил намерение принять недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.01.2009 N 3/9, по акту приема-передачи сразу после праздничных дней 09.01.2014, на основании пункта 3.2.10 договора, в связи с окончанием срока его действия. С целью осуществления мероприятий по передаче арендованного имущества арендодатель приложил к письму акт приема-передачи.
Указанное письмо получено арендатором 26.12.2013, что подтверждается входящим штампом ЗАО "Торговый порт Благовещенск" N 2269.
Из изложенного усматривается, что воля арендодателя на прекращение арендных отношений явно выражена в письме от 26.12.2013 N 03/11719, направленном арендатору до истечения срока действия договора аренды. Доказательств, подтверждающих изменение намерений арендодателя, в материалах дела не содержится.
Принимая во внимание, что действие договора аренды прекращено ввиду окончания срока, о чем арендодатель своевременно уведомил арендатора, предложив возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи, то спорный договор не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем, арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества в Амурской области, посчитав их обоснованными и доказанными.
В апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на часть 9 статьи 17.3 Закона о защите конкуренции и пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что правомерно продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, в связи с чем, договор аренды от 01.01.2009 N_3/9 считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Между тем указанный довод жалобы не может быть принят судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании действующего законодательства, в связи с чем, отклоняется на основании следующего.
Пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.
Как установлено судом, договор аренды от 01.01.2009 N 3/9 был заключен в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N_685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", предусматривающим заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, без проведения конкурса или аукциона, так как согласно распоряжению ТУ Росимущества в Амурской области N 71-р от 09.02.2009 "О предоставлении ЗАО "Торговый порт Благовещенск" на праве аренды причала N 1, причала N 2, находящихся в федеральной собственности" передаваемое недвижимое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению с недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности ЗАО "Торговый порт Благовещенск".
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
По мнению ЗАО "Торговый порт Благовещенск", в силу указанных норм и разъяснений, поскольку арендодатель не уведомил арендатора о принятии решения о непередаче имущества в аренду после окончания действия договора, арендатор продолжал правомерно пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Между тем, по смыслу статей 610 и 621 ГК РФ по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление.
При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.
Учитывая, что договор аренды расторгнут на основании статьи 610 ГК РФ за истечением срока, а материалами дела подтверждается волеизъявление арендодателя, направленное на прекращение арендных отношений, то отсутствуют основания считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, поскольку при расторжении договора обязательства сторон фактически прекращаются.
Следует отметить, что ответчик на протяжении всего срока действия договора аренды от 01.01.2009 N 3/9 несвоевременно вносил арендные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела актами сверок от 06.06.2013, от 16.10.2012, от 18.01.2012, от 03.11.2011, от 11.07.2011, от 27.01.2010, претензией от 08.08.2013 N 7201, претензией от 14.04.2010 N 03/2809, претензией от 20.10.2009 N 03/7682, претензией от 26.05.2009 N 3697, а также решением Арбитражного суда Амурской области от 03.03.2011 по делу N А04-344/2011, в связи с чем не может быть признан лицом, надлежащим образом исполнявшим договорные обязательства.
Далее, ЗАО "Торговый порт Благовещенск", обращаясь с встречным иском, содержащим требование об обязании ТУ Росимущества в Амурской области заключить договор аренды недвижимого имущества на новый срок без проведения аукциона, указывает, что заключение договора аренды спорного имущества для истца является обязательным, однако последнее неправомерно уклоняется от его заключения.
В качестве обоснования встречных требований ссылается на пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и пункт 3 статьи 53 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ). Указанные основания истец по встречному иску повторно приводит и в апелляционной жалобе.
Рассмотрев заявленные ЗАО "Торговый порт Благовещенск" доводы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их отклонении на основании следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 53 КВВТ РФ договор аренды находящегося в федеральной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта порта заключается без проведения торгов с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит относящийся к недвижимому имуществу смежный объект инфраструктуры порта, если этот смежный объект по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом порта и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту.
Между тем, указанные нормативные положения определяют лицо, которое вправе претендовать на заключение договора аренды без проведения конкурсных процедур, однако не содержат императивных указаний, возлагающих на собственника или иного законного владельца объекта инфраструктуры порта безусловную обязанность передать в аренду свое имущество такому лицом, обладающему правами на смежные объекты, технологически неразрывно связанные с предметом аренды.
Следует отметить, что принадлежность разным лицам технологически взаимосвязанных объектов инфраструктуры порта не должна приводить к ограничению прав таких лиц на использование этих объектов, в том числе путем обременения их арендой в пользу того или иного смежного владельца.
В данном случае законом не предусмотрена безусловная обязанность передачи спорных объектов недвижимого имущества в аренду ЗАО "Торговый порт Благовещенск" как собственнику смежных объектов.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, что собственником федерального имущества в лице ТУ Росимущества в Амурской области в течение года после прекращения срока действия договора с ЗАО "Торговый порт Благовещенск" были приняты какие-либо решения о сдаче объектов недвижимости в аренду либо заключении договора аренды с иными лицами, в связи с чем, с учетом положений статьи 621 ГК РФ права общества нельзя считать нарушенными.
Вместе с тем, собственник объектов недвижимости в силу положений статьи 209 ГК РФ имеет право не только сдать спорные объекты в аренду иным лицам, но также может иным образом распорядиться недвижимым имуществом, например, передать третьим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Поскольку после прекращения действия договора аренды от 01.01.2009 N 3/9, собственник имущества в лице ТУ Росимущества в Амурской области не определил дальнейшую судьбу спорных объектов недвижимости, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что у ЗАО "Торговый порт Благовещенск" отсутствует право требовать обязать ТУ Росимущества в Амурской области заключить с ним договор аренды причалов N 1, N 2.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу указанной нормы права, а также статей 610 и 621 ГК РФ, наличие между сторонами арендных правоотношений, не свидетельствует о возникновении на стороне арендодателя безусловной обязанности предоставить арендуемое имущество в аренду на новый срок после прекращения действия первоначально заключенного договора.
Таким образом, поскольку нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора аренды, не содержат императивного предписания о заключении в обязательном порядке договора аренды после прекращения его действия, то у встречного истца, в настоящем случае, с учетом обстоятельств дела, отсутствуют правовые основания для понуждения арендодателя заключить новый договор.
Судом при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, в том числе повторяющихся в жалобе, в связи с чем основания для отмены оспоренного в апелляционном порядке судебного акта отсутствуют.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 19.05.2014 по делу N А04-955/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)