Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Релакс-плюс" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, истец) - Галимова Л.И. (доверенность от 13.03.2014 N 42дв);
- общества - Красильников П.Н. (доверенность от 27.03.2014), директор общества - Назиров Р.З. (решение от 06.04.2007 N 6).
Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о возложении на него обязанности освободить занимаемые нежилые помещения N 5 - 25, 28 - 31, расположенные в подвале по адресу: г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа", литера А, общей площадью 140,8 кв. м и передать названные помещения истцу по акту приема-передачи.
Решением от 13.11.2013 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит изменить указанное решение суда, в мотивировочной части указать на возмездный характер передачи спорного имущества истцу, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель полагает, что суды в нарушение положений п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к ошибочному выводу о том, что освобождение ответчиком спорных торговых площадей не нарушает его права как лица, производившего улучшение арендованного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" 22.09.2006 подготовлен технический паспорт в отношении "подземного перехода", расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа". Инвентарный номер объекта - 338532, общая площадь - 672,8 кв. м, общая торговая площадь - 140,8 кв. м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества с 09.10.2006.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца) (далее - комитет) и обществом 17.05.2007 подписан договор N 21055, в соответствии с которым комитет передал помещения подземного перехода общей площадью 140,8 кв. м обществу в аренду для использования под торговлю.
Впоследствии между теми же сторонами подписан договор аренды тех же нежилых помещений от 20.04.2009 N 21055.2. Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте "подземного перехода" от 22.09.2006), размер арендной платы (приложение к договору - расчет годовой арендной платы), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).
Названные помещения площадью 140,8 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи от 13.01.2009, приняты руководителем общества без замечаний. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.09.2006 N 338532.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 не зарегистрирован.
Комитет направил ответчику уведомление от 04.05.2012 N кс-2002, в котором, ссылаясь на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2 и потребовал в трехмесячный срок освободить помещение.
Общество требование не выполнило, помещения не освободило.
На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, акта приема-передачи от 31.01.2006 N 1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 N 1739, дополнительного соглашения от 20.06.2012 к договору от 31.01.2006 N 1739 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2013 внесена запись N 02-04-01/264/2013-861 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный пешеходный переход на остановке транспорта "Универмаг Уфа", расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября, общей площадью 672,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29794. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 15.08.2013.
Полагая, что общество неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании положений ст. 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что при подписании договора от 20.04.2009 N 21055.2 обществом и комитетом согласованы существенные условия договора аренды, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода, установлены методика расчета размера арендной платы и непосредственно размер этой платы. Объект аренды передан во владение и пользование общества до подписания договора. Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений. Таким образом, управление и общество связаны определенными обязательствами вне зависимости от государственной регистрации данного договора.
Кроме того, судами установлено, что подземный переход общей площадью 672,8 кв. м, частью которого является спорная площадь (140,8 кв. м), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество не является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений.
Таким образом, суды обоснованно удовлетворили требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить нежилые помещения площадью 140,8 кв. м.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции на основании дополнительно представленных ответчиком документов (фотография, договор от 20.05.1997, заключение от 08.07.1997, технический паспорт от 26.01.1998, акт о приемке в эксплуатацию, постановление от 18.11.1996, договор от 26.06.2004, постановление от 18.06.2004) установил, что возведенные ответчиком временные сооружения (торговые павильоны), по сути, представляют собой улучшения объекта недвижимого имущества (подземный переход) и сделал обоснованный вывод, что права общества как лица, производившего улучшения арендованного недвижимого имущества, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не препятствуют исполнению судебного акта об освобождении находящейся в муниципальной собственности площади подземного перехода.
Доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Релакс-плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2014 N Ф09-2227/14 ПО ДЕЛУ N А07-16604/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2014 г. N Ф09-2227/14
Дело N А07-16604/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Релакс-плюс" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, истец) - Галимова Л.И. (доверенность от 13.03.2014 N 42дв);
- общества - Красильников П.Н. (доверенность от 27.03.2014), директор общества - Назиров Р.З. (решение от 06.04.2007 N 6).
Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о возложении на него обязанности освободить занимаемые нежилые помещения N 5 - 25, 28 - 31, расположенные в подвале по адресу: г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа", литера А, общей площадью 140,8 кв. м и передать названные помещения истцу по акту приема-передачи.
Решением от 13.11.2013 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит изменить указанное решение суда, в мотивировочной части указать на возмездный характер передачи спорного имущества истцу, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель полагает, что суды в нарушение положений п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к ошибочному выводу о том, что освобождение ответчиком спорных торговых площадей не нарушает его права как лица, производившего улучшение арендованного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" 22.09.2006 подготовлен технический паспорт в отношении "подземного перехода", расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа". Инвентарный номер объекта - 338532, общая площадь - 672,8 кв. м, общая торговая площадь - 140,8 кв. м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества с 09.10.2006.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца) (далее - комитет) и обществом 17.05.2007 подписан договор N 21055, в соответствии с которым комитет передал помещения подземного перехода общей площадью 140,8 кв. м обществу в аренду для использования под торговлю.
Впоследствии между теми же сторонами подписан договор аренды тех же нежилых помещений от 20.04.2009 N 21055.2. Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте "подземного перехода" от 22.09.2006), размер арендной платы (приложение к договору - расчет годовой арендной платы), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).
Названные помещения площадью 140,8 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи от 13.01.2009, приняты руководителем общества без замечаний. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.09.2006 N 338532.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 не зарегистрирован.
Комитет направил ответчику уведомление от 04.05.2012 N кс-2002, в котором, ссылаясь на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2 и потребовал в трехмесячный срок освободить помещение.
Общество требование не выполнило, помещения не освободило.
На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, акта приема-передачи от 31.01.2006 N 1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 N 1739, дополнительного соглашения от 20.06.2012 к договору от 31.01.2006 N 1739 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2013 внесена запись N 02-04-01/264/2013-861 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный пешеходный переход на остановке транспорта "Универмаг Уфа", расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-он, пр. Октября, общей площадью 672,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29794. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 15.08.2013.
Полагая, что общество неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании положений ст. 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что при подписании договора от 20.04.2009 N 21055.2 обществом и комитетом согласованы существенные условия договора аренды, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода, установлены методика расчета размера арендной платы и непосредственно размер этой платы. Объект аренды передан во владение и пользование общества до подписания договора. Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений. Таким образом, управление и общество связаны определенными обязательствами вне зависимости от государственной регистрации данного договора.
Кроме того, судами установлено, что подземный переход общей площадью 672,8 кв. м, частью которого является спорная площадь (140,8 кв. м), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество не является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений.
Таким образом, суды обоснованно удовлетворили требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить нежилые помещения площадью 140,8 кв. м.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции на основании дополнительно представленных ответчиком документов (фотография, договор от 20.05.1997, заключение от 08.07.1997, технический паспорт от 26.01.1998, акт о приемке в эксплуатацию, постановление от 18.11.1996, договор от 26.06.2004, постановление от 18.06.2004) установил, что возведенные ответчиком временные сооружения (торговые павильоны), по сути, представляют собой улучшения объекта недвижимого имущества (подземный переход) и сделал обоснованный вывод, что права общества как лица, производившего улучшения арендованного недвижимого имущества, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не препятствуют исполнению судебного акта об освобождении находящейся в муниципальной собственности площади подземного перехода.
Доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Релакс-плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)