Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 7 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тропинка": Кучумова А.С., представителя по доверенности б/н от 03.06.2014; Горбунова О.В., представителя по доверенности б/н от 23.12.2013;
- от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Абдалова Д.Р., представителя по доверенности N 131 от 09.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 18.04.2014 по делу N А35-10745/2013 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными решений,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (юридический адрес: 305004, г. Курск, ул. Ленина, д. 69, зарегистрирован 02.12.2002 ИФНС РФ по г. Курску, ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление): об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат NN 9,9а,10 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-291; об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат NN 11,12,12а,13,14,15 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-288; об обязании Управления Росреестра по Курской области на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" на указанное недвижимое имущество.
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" (далее - Общество) (юридический адрес: 305016, Курская обл., г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, зарегистрировано 10.05.2006 ИФНС РФ по г. Курску, ОГРН 1064632039768, ИНН 4632064990).
Впоследствии ООО "Тропинка" вступило в дело в качестве созаявителя.
Решением от 18.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что исходя из положений договора аренды от 01.03.2007, стороны определили срок прекращения действия этого договора аренды при условии его возобновления - 01.06.2012. При этом документы, подтверждающие возобновление договора аренды отсутствуют. С момента возврата помещений и до передачи помещения в последующую аренду в пользовании ООО "Тропинка" недвижимое имущество не находилось. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт непрерывного владения и пользования Обществом спорного помещения.
В отзыве на жалобу Комитет указывает, что были представлены все необходимые документы. Проверка оснований и порядка заключения правоустанавливающего договора купли-продажи выходит за рамки проверки формы, содержания и достаточности представленных на регистрацию документов. Таким образом, у Управления не имелось достаточных оснований для отказа. Спорные помещения с марта 2007 года на момент подписания договора купли-продажи находились в непрерывном владении и пользовании на правах аренды у Общества.
В отзыве на жалобу ООО "Тропинка" указывает, что договор купли-продажи от 16.09.2013 по форме и содержанию соответствует требованиям российского законодательства. Помещения находились в непрерывном владении и пользовании у Общества, у Управления не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к Обществу.
В судебное заседание Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Положением, утвержденным решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС, является отраслевым органом Администрации города Курска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.
В силу пункта 2.2.3. Положения, Комитет принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества при реализации по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с действующим законодательством.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Тропинка" 01.03.2007 был заключен договор N 270 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, предметом которого является нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 119,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29. Срок действия договора аренды был установлен с 01.03.2007 по 30.12.2007.
21.05.2007 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2007 N 270, которым срок действия договора был установлен с 01.03.2007 по 01.03.2012.
25.06.2007 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2007 N 270, согласно которому уточнен предмет договора: в аренду передано нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 119,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, в том числе помещение I для использования под офис площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат 9,9а,10 и помещение II для использования под оказание бытовых услуг площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15.
Договор аренды от 01.03.2007 N 270, дополнительное соглашение к договору от 21.05.2007 и дополнительное соглашение к договору от 25.06.2007 зарегистрированы Управлением Росреестра по Курской области 28.08.2007 N 46-4601/036/2007-510.
25.06.2008, 01.07.2010, 01.07.2011 между Комитетом и Обществом заключались дополнительные соглашения к договору аренды от 01.03.2007 N 270, касающиеся изменения размера арендной платы.
Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением Росреестра по Курской области от 05.03.2012 N 46-4601/021/2012-402.
15.08.2012 между Комитетом и Обществом был заключен договор N 270 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 119,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, в том числе помещение I, состоящее из комнат 9,9а,10 и помещение II, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15. Срок действия договора установлен с 01.07.2012 по 01.07.2015.
Договор аренды от 15.08.2012 N 270 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 16.12.2012 N 46-46-01/196/2012-128.
22.08.2013 ООО "Тропинка" обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения общей площадью 119,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29.
Комитетом принято решение от 12.09.2013 N 12 "Об условиях приватизации арендуемого имущества".
На основании указанного решения между Комитетом (Продавец) и ООО "Тропинка" (Покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В, согласно которому Продавец продает, а Покупатель принимает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение I, состоящее из комнат 9,9а,10, нежилое помещение II, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15 на 1 этаже в здании литер А, площадью 119,4 кв. м, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29.
Указанные в договоре помещения были переданы Обществу по акту приема-передачи от 16.09.2013.
24.09.2013 комитет по управлению муниципальным имуществом и ООО "Тропинка" обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанное недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Курской области были направлены в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "Тропинка" уведомления о приостановлении государственной регистрации от 11.10.2013 N 01/155/2013-291, от 11.10.2013 N 01/155/2013-292, где было указано на то, что в качестве правоустанавливающих документов представлены договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В и акт приема-передачи к данному договору. Между тем, Управление указало на необходимость представления документов, подтверждающих существование арендных отношений между Комитетом и Обществом в период с 01.06.2012 до 01.07.2012.
В период приостановления государственной регистрации Комитет направил в Управление письмо от 31.10.2013 N 5342/07.01-14, в котором указано, что договор аренды помещения муниципального нежилого фонда от 01.03.2007 N 270 продлил свое действие на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и в этот период надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
Управлением были вынесены сообщения от 14.11.2013 N 01/155/2013-288 и от 14.11.2013 N 01/155/2013-291 об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Считая решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации незаконными, Комитет и Общество обратились в Арбитражный суд Курской области с настоящими заявлениями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом и Обществом были представлены необходимые для государственной регистрации документы, содержащие все необходимые сведения в соответствии с нормами статей 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ; в подлинности представленных документов сомнений у государственного регистратора не возникло, в связи с этим Управление не имело правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Пунктом п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании абзаца 4, 8, 9, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Тропинка" на объект - нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 N 01/155/2013-291) и перехода права собственности к ООО "Тропинка" на объект - нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 N 01/155/2013-288) было указано, что прекращение действия договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.03.2007 N 270 в мае месяце 2012 года, заключение нового договора аренды указанного помещения сроком действия с 01.07.2012, и не представление для государственной регистрации документов, подтверждающих существование арендных отношений по поводу указанного объекта в июне 2012 года.
Иных оснований для отказа указано не было.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договоров без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.
Заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе.
Как подтверждается материалами дела, ООО "Тропинка" в отсутствие возражений арендодателя в период после истечения срока действия договора от 01.03.2007 N 270 (после 02.03.2012) осуществляло фактическое владение и пользование предоставленными по договору аренды помещениями и своевременно уплачивало арендную плату.
Данные платежи принимались арендодателем и не возвращались арендатору.
На момент заключения следующего договора аренды указанного недвижимого имущества - от 15.08.2012 N 270 - отношения между сторонами по договору фактически продолжались, имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.03.2007 N 270 и переданное ООО "Тропинка" по акту приема-передачи от 01.03.2007, из владения Общества не выбывало, Комитетом не заявлялись возражения по этому поводу.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.
Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу по акту приема-передачи и из владения Общества не выбывали.
Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.
О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора заинтересованным лицом не заявлено.
Земельный участок из владения Общества не выбывал.
В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было.
Продление договора аренды с прежним арендатором не нарушило конкуренцию, так как в данном случае при наличии нескольких претендентов участок подлежал предоставлению прежнему арендатору.
При таких обстоятельствах, не усматривается нарушения конкуренции и незаконного ограничения круга претендентов на заключение договора аренды спорного земельного участка.
На момент обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом аренды по договору от 15.08.2012 N 270, указанный договор аренды был зарегистрирован и действовал.
В соответствии со статьями 13, 17 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.
Договор аренды данного земельного участка, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.
Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.
Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Управление не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.
Решение Комитета от 12.09.2013 N 12 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" принято компетентным органом, в установленном законом порядке не оспорено и является действующим.
Договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора не имеет подчисток, приписок, исправлений, других повреждений.
Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат NN 9,9а,10 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-291, и решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат NN 11,12,12а,13,14,15 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-288 - являются незаконными.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 18.04.2014 по делу N А35-10745/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2014 ПО ДЕЛУ N А35-10745/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2014 г. по делу N А35-10745/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 7 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тропинка": Кучумова А.С., представителя по доверенности б/н от 03.06.2014; Горбунова О.В., представителя по доверенности б/н от 23.12.2013;
- от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Абдалова Д.Р., представителя по доверенности N 131 от 09.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 18.04.2014 по делу N А35-10745/2013 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными решений,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (юридический адрес: 305004, г. Курск, ул. Ленина, д. 69, зарегистрирован 02.12.2002 ИФНС РФ по г. Курску, ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление): об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат NN 9,9а,10 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-291; об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат NN 11,12,12а,13,14,15 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-288; об обязании Управления Росреестра по Курской области на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" на указанное недвижимое имущество.
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Тропинка" (далее - Общество) (юридический адрес: 305016, Курская обл., г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, зарегистрировано 10.05.2006 ИФНС РФ по г. Курску, ОГРН 1064632039768, ИНН 4632064990).
Впоследствии ООО "Тропинка" вступило в дело в качестве созаявителя.
Решением от 18.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что исходя из положений договора аренды от 01.03.2007, стороны определили срок прекращения действия этого договора аренды при условии его возобновления - 01.06.2012. При этом документы, подтверждающие возобновление договора аренды отсутствуют. С момента возврата помещений и до передачи помещения в последующую аренду в пользовании ООО "Тропинка" недвижимое имущество не находилось. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт непрерывного владения и пользования Обществом спорного помещения.
В отзыве на жалобу Комитет указывает, что были представлены все необходимые документы. Проверка оснований и порядка заключения правоустанавливающего договора купли-продажи выходит за рамки проверки формы, содержания и достаточности представленных на регистрацию документов. Таким образом, у Управления не имелось достаточных оснований для отказа. Спорные помещения с марта 2007 года на момент подписания договора купли-продажи находились в непрерывном владении и пользовании на правах аренды у Общества.
В отзыве на жалобу ООО "Тропинка" указывает, что договор купли-продажи от 16.09.2013 по форме и содержанию соответствует требованиям российского законодательства. Помещения находились в непрерывном владении и пользовании у Общества, у Управления не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к Обществу.
В судебное заседание Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Положением, утвержденным решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС, является отраслевым органом Администрации города Курска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.
В силу пункта 2.2.3. Положения, Комитет принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества при реализации по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с действующим законодательством.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью "Тропинка" 01.03.2007 был заключен договор N 270 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, предметом которого является нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 119,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29. Срок действия договора аренды был установлен с 01.03.2007 по 30.12.2007.
21.05.2007 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2007 N 270, которым срок действия договора был установлен с 01.03.2007 по 01.03.2012.
25.06.2007 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2007 N 270, согласно которому уточнен предмет договора: в аренду передано нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 119,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, в том числе помещение I для использования под офис площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат 9,9а,10 и помещение II для использования под оказание бытовых услуг площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15.
Договор аренды от 01.03.2007 N 270, дополнительное соглашение к договору от 21.05.2007 и дополнительное соглашение к договору от 25.06.2007 зарегистрированы Управлением Росреестра по Курской области 28.08.2007 N 46-4601/036/2007-510.
25.06.2008, 01.07.2010, 01.07.2011 между Комитетом и Обществом заключались дополнительные соглашения к договору аренды от 01.03.2007 N 270, касающиеся изменения размера арендной платы.
Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением Росреестра по Курской области от 05.03.2012 N 46-4601/021/2012-402.
15.08.2012 между Комитетом и Обществом был заключен договор N 270 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 119,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, в том числе помещение I, состоящее из комнат 9,9а,10 и помещение II, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15. Срок действия договора установлен с 01.07.2012 по 01.07.2015.
Договор аренды от 15.08.2012 N 270 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 16.12.2012 N 46-46-01/196/2012-128.
22.08.2013 ООО "Тропинка" обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения общей площадью 119,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29.
Комитетом принято решение от 12.09.2013 N 12 "Об условиях приватизации арендуемого имущества".
На основании указанного решения между Комитетом (Продавец) и ООО "Тропинка" (Покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В, согласно которому Продавец продает, а Покупатель принимает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение I, состоящее из комнат 9,9а,10, нежилое помещение II, состоящее из комнат 11,12,12а,13,14,15 на 1 этаже в здании литер А, площадью 119,4 кв. м, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29.
Указанные в договоре помещения были переданы Обществу по акту приема-передачи от 16.09.2013.
24.09.2013 комитет по управлению муниципальным имуществом и ООО "Тропинка" обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанное недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Курской области были направлены в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "Тропинка" уведомления о приостановлении государственной регистрации от 11.10.2013 N 01/155/2013-291, от 11.10.2013 N 01/155/2013-292, где было указано на то, что в качестве правоустанавливающих документов представлены договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В и акт приема-передачи к данному договору. Между тем, Управление указало на необходимость представления документов, подтверждающих существование арендных отношений между Комитетом и Обществом в период с 01.06.2012 до 01.07.2012.
В период приостановления государственной регистрации Комитет направил в Управление письмо от 31.10.2013 N 5342/07.01-14, в котором указано, что договор аренды помещения муниципального нежилого фонда от 01.03.2007 N 270 продлил свое действие на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и в этот период надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
Управлением были вынесены сообщения от 14.11.2013 N 01/155/2013-288 и от 14.11.2013 N 01/155/2013-291 об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Считая решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации незаконными, Комитет и Общество обратились в Арбитражный суд Курской области с настоящими заявлениями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом и Обществом были представлены необходимые для государственной регистрации документы, содержащие все необходимые сведения в соответствии с нормами статей 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ; в подлинности представленных документов сомнений у государственного регистратора не возникло, в связи с этим Управление не имело правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Пунктом п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании абзаца 4, 8, 9, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Тропинка" на объект - нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 N 01/155/2013-291) и перехода права собственности к ООО "Тропинка" на объект - нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 N 01/155/2013-288) было указано, что прекращение действия договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.03.2007 N 270 в мае месяце 2012 года, заключение нового договора аренды указанного помещения сроком действия с 01.07.2012, и не представление для государственной регистрации документов, подтверждающих существование арендных отношений по поводу указанного объекта в июне 2012 года.
Иных оснований для отказа указано не было.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договоров без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.
Заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе.
Как подтверждается материалами дела, ООО "Тропинка" в отсутствие возражений арендодателя в период после истечения срока действия договора от 01.03.2007 N 270 (после 02.03.2012) осуществляло фактическое владение и пользование предоставленными по договору аренды помещениями и своевременно уплачивало арендную плату.
Данные платежи принимались арендодателем и не возвращались арендатору.
На момент заключения следующего договора аренды указанного недвижимого имущества - от 15.08.2012 N 270 - отношения между сторонами по договору фактически продолжались, имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.03.2007 N 270 и переданное ООО "Тропинка" по акту приема-передачи от 01.03.2007, из владения Общества не выбывало, Комитетом не заявлялись возражения по этому поводу.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.
Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу по акту приема-передачи и из владения Общества не выбывали.
Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.
О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора заинтересованным лицом не заявлено.
Земельный участок из владения Общества не выбывал.
В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было.
Продление договора аренды с прежним арендатором не нарушило конкуренцию, так как в данном случае при наличии нескольких претендентов участок подлежал предоставлению прежнему арендатору.
При таких обстоятельствах, не усматривается нарушения конкуренции и незаконного ограничения круга претендентов на заключение договора аренды спорного земельного участка.
На момент обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом аренды по договору от 15.08.2012 N 270, указанный договор аренды был зарегистрирован и действовал.
В соответствии со статьями 13, 17 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.
Договор аренды данного земельного участка, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.
Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.
Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Управление не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.
Решение Комитета от 12.09.2013 N 12 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" принято компетентным органом, в установленном законом порядке не оспорено и является действующим.
Договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 N 12-2013/09/В по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора не имеет подчисток, приписок, исправлений, других повреждений.
Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, состоящее из комнат NN 9,9а,10 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-291, и решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, состоящее из комнат NN 11,12,12а,13,14,15 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/155/2013-288 - являются незаконными.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 18.04.2014 по делу N А35-10745/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)