Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" о взыскании арендной платы в сумме 3 909 681 руб. 43 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 720 759 руб. 09 коп., а также обязании возвратить недвижимое имущество.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" - Белокуров А.К. (доверенность от 25.06.2011 б/н), Каримова А.К. (доверенность от 29.07.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "АК" - Каримова А.К. (доверенность от 10.09.2013 б/н).
Администрация муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" (далее - ООО Предприятие "Среда", ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 3 909 681 руб. 43 коп. за период с 01.06.2008 по 28.02.2013, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 720 759 руб. 09 коп. начисленных за период с 11.01.2009 по 10.03.2013, а также обязании возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42:
(требования изложены с учетом принятых судом изменений их предмета и правового основания на основании ходатайства истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 2-4,10 т.3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 (резолютивная часть от 01.07.2013) исковые требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик и лицо, не привлеченное к участию в деле - общество с ограниченной ответственностью "АК", обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО Предприятие "Среда" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считает иск заявленным к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО Предприятие "Среда" с 29.04.2011 не является арендатором спорного имущества. Указывает, что правоотношения сторон по договору аренды прекратились в результате заключения между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (далее Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью "АК" (далее - ООО "АК") дополнительного соглашения от 29.04.2011 N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, которым произведена замена стороны по указанному договору аренды - ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК", на основании соглашения о замене стороны по договору аренды. Ссылается на отсутствие доказательств фактического использования имущества.
Указывает, что общество не было извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, извещения были направлены ему по юридическому адресу, однако оно фактически располагается по иному адресу. Получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу было затруднено с марта 2013 года по июль 2013 года, ввиду проведения собственником арендуемого помещения капитального ремонта.
В апелляционной жалобе ООО "АК" указывает, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по настоящему делу затронуты его законные права и интересы, поскольку с 29.04.2011 ООО "АК" арендует имущественный комплекс муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, на основании договора аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 в связи с переуступкой прав первоначальным арендатором - ООО Предприятие "Среда". Ссылается на осуществление деятельности по использованию арендуемого имущества в качестве базы отдыха "Аслы-Куль", отсутствие задолженности по внесению арендной платы вследствие наличия встречных обязательств Администрации по возмещению стоимости капитального ремонта.
При рассмотрении апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции установил, что в настоящем деле имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет соблюдение арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 указанного Кодекса, являются основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае. Одним из таких оснований является принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из установленного судебным актом по делу N А07-2442/2010, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан обстоятельства прекращения договорных отношений сторон по договору аренды N 13 от 30.01.2009, фактического пользования спорным имуществом ООО Предприятие "Среда" и недоказанности факта своевременного и полного внесения им платежей за пользование переданным ему в аренду имуществом.
Имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о заключении между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (арендодатель) и ООО Предприятие "Среда" (арендатор) договора аренды N 13 от 30.01.2009 имущественного комплекса, состоящего из строений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, для использования в целях: размещение и обслуживание базы отдыха "Аслы-Куль", сроком на 11 месяцев, с 01.01.2009 по 10.12.2009 (т. 2, л.д. 71-78).
Оценка данного договора и основанных на нем правоотношений сторон, связанных с возмещением стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, была дана в судебных актах по делу N А07-2442/2010, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан, в котором участвовали те же лица. Вступившими в законную силу судебными актами установлен факт исполнения данного договора сторонами и вытекающее из этого отсутствие оснований считать договор незаключенным. Установлено, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 10.12.2009 в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продления договора.
Вместе с тем, представленные судебной коллегии доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды N 13 от 30.01.2009, 10.12.2009 между Комитетом и ООО Предприятие "Среда" было оформлено дополнительное соглашение N 1 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора на 11 месяцев. 10.11.2010 дополнительным соглашением N 2 срок действия договора продлен на 11 месяцев (л.д. 99,100 т.3). Дополнительным соглашением N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, подписанным 29.04.2011 между Комитетом и ООО "АК", в связи с заключением соглашения о замене стороны по договору аренды между ООО Предприятие "Среда", ООО "АК" и Комитетом внесены изменения в преамбулу указанного договора и раздел 9 в части замены арендатора с ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК" (л.д. 102-104 т.3).
Указанное выше, позволяет сделать вывод о совершении сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, которые характеризуют договор аренды как действующий (аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда N 18168/10 от 25.07.2011).
Сделанный судами при рассмотрении дела N А07-2442/2010 вывод о прекращении договорных отношений между истцом и ответчиком с 10.12.2009 в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продления договора, в рассматриваемом случае не исключает действия договора.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из содержания части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
При рассмотрении дела N А07-2442/2010 не исследовались основанные на доказательствах фактические обстоятельства, связанные с оформлением дополнительных соглашений к договору. Более того, оформление дополнительных соглашений N 2 и 3 было произведено после вынесения решения по названному выше делу. Таким образом, вывод о прекращении договорных отношений сторон с 10.12.2009 не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего настоящее дело.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
В рассматриваемом случае ООО "АК" как лицо, получившее статус арендатора по соглашению от 29.04.2011 о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, приобретает права и обязанности по договору, включая права на временное владение и пользование имуществом. В этой связи, возложение на ответчика обязанности по возврату спорного имущества затрагивает права и интересы ООО "АК" по использованию этого имущества, принятого им на основании вышеназванного соглашения (аналогичные разъяснения применительно к рассмотрении иска об истребовании имущества, переданного во временное владение другого лица приведены в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Между тем, к участию в деле ООО "АК" привлечено не было, несмотря на наличии в материалах дела сведений о передаче ООО Предприятие "Среда", своих прав и обязанностей по договору аренды имущественного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42 ООО "АК" (ходатайство истца об истребовании доказательств передачи прав на л.д. 4 т.1).
Доводы Администрации о недействительности дополнительных соглашений к договору не исключают фактического использования имущества ООО "АК", о чем, кроме оформления соглашения о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, свидетельствует переписка указанного общества с Администрацией по поводу возмещения стоимости неотделимых улучшений (л.д.5-14 т.4), а также договор о совместной деятельности от 06.06.2011 между ООО "Аслы-Куль" и ООО "АК" по реализации туристического продукта и развития базы отдыха "Аслы-Куль" (л.д. 15-16 т.4).
С учетом названного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица - ООО "АК"
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "АК", а также Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово; рассмотрение дела назначено на 09 час. 10 мин. 14.11.2013.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с нахождением в очередном отпуске судьи Ермолаевой Л.П., произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. судьей Пивоваровой Л.В.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явились.
Через канцелярию суда от Администрации и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие их представителей.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ООО Предприятие "Среда" было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика ООО "АК". В ходе судебного заседания представителем ООО Предприятие "Среда" поддержано указанное ходатайство.
Согласно части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
Учитывая неявку истца в судебное заседание, на основании части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью выяснения позиции истца относительно возможности привлечения к участию в деле в качестве ответчика ООО "АК" в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 21.11.2013.
Ввиду отсутствия согласия истца на привлечение к участию в деле соответчика, заявленное ответчиком ходатайство было отклонено определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013, вынесенным в виде отдельного судебного акта. В этой связи дело рассмотрено по изначально заявленным (с учетом уточнений) требованиям к ООО Предприятие "Среда".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований в части.
Как следует из материалов дела, поименованные при изложении исковых требований объекты недвижимого имущества находятся в собственности муниципального образования муниципальный район Давлекановский район Республики Башкортостан, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 80-100 т.2)
На основании постановления главы Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан от 30.05.2008 N 742 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (арендодатель) и ООО Предприятие "Среда" (арендатор) был заключен договор от 01.06.2008 N 49 о передаче муниципального имущества в аренду без права выкупа.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование муниципальное имущество: имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42. В соответствии с пунктом 1.2 договора имущество передается арендатору для самостоятельного использования в целях: обустройства и обслуживания базы отдыха, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Названное имущество передано ответчику по акту приема-передачи 01.06.2008 (т. 2 л.д. 69).
30.01.2009 главой Администрации издано постановление N 103 о продлении с ООО Предприятия "Среда" договора аренды без права выкупа на имущественный комплекс, состоящий из строений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, для использования в целях: размещение и обслуживание базы отдыха "Аслы-Куль", сроком на 11 месяцев, с 01.01.2009 (т. 2. л.д. 78). 30.01.2009 между сторонами подписан договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 13 (т. 2, л.д. 71-76) и акт приема-передачи к нему (т. 2, л.д. 77).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование муниципальное имущество: имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42.
Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год или более) и действует с 01.01.2009 по 10.12.2009. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.06.2008 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора).
Исходя из содержания договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 13 от 30.01.2009, судебных актов по делу N А07-2442/2010 и на основании положений статей 432, 433, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется, в связи с чем спорные отношения подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией отмечается, что несмотря определение предмета договора как имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, последний является не имущественным комплексом, которым по смыслу статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации признается предприятие как объект прав в целом, а не соединенная общим назначением совокупность объектов недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон.
Как следует из обстоятельств приведенных выше, 10.12.2009 между Комитетом и ООО Предприятие "Среда" было оформлено дополнительное соглашения N 1 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора на 11 месяцев 10.11.2010 дополнительным соглашением N 2 срок действия договора продлен на 11 месяцев (л.д. 99,100 т.3).
Указанные действия сторон договора не противоречат закону и свидетельствуют о продолжении отношений Комитетом и ООО Предприятие "Среда", основанных на действующем до 10.10.2011 договоре аренды.
29.04.2011 между Комитетом, ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" заключено соглашение о замене стороны по договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 (л.д. 103 т.3), по условиям которого первоначальный арендатор ООО Предприятие "Среда" передает новому арендатору ООО "АК" все права и обязанности перед арендодателем по вышеназванному договору и дополнительным соглашениям к нему, включая право требования неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4 873 588 руб. произведенных первоначальным арендатором. В пункте 2 соглашения указано на передачу всех прав и обязанностей в полном объеме, существовавшем на момент заключения соглашения. За уступаемые права и обязанности, новый арендатор выплачивает первоначальному денежную сумму, в размере установленном соглашением об оплате (пункт 5 соглашения).
29.04.2011 ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" оформлен акт передачи имущества по вышеназванному соглашению (л.д. 94 т. 4). Кроме того, между ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" оформлено соглашение об оплате по соглашению о замене стороны по договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 (далее соглашение об оплате), по условиям которого первоначальный арендатор выплачивает новому 1 038 670 руб. (л.д. 46 т. 4). В пункте 3 названного соглашения сторонами указано на принятие новым арендатором всех обязательств по договору аренды, включая задолженность по арендной плате.
Дополнительным соглашением N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, подписанным 29.04.2011 между Комитетом и ООО "АК", в связи с заключением соглашения о замене стороны по договору аренды внесены изменения в преамбулу указанного договора и раздел 9 в части замены арендатора с ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК" (л.д. 102 т.3).
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве существенных условий договора об уступке права требования указывает на необходимость определения предмета и объема передаваемого права. Поскольку соглашение от 29.04.2011 совершено в письменной форме, и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пункте 1 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного отсутствуют.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.
Доводы истца о недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.04.2011, мотивированные отсутствием согласия представителя собственника имущества - Администрации муниципального образования Давлекановский район и города Давлеканово являются необоснованными, поскольку последняя не является арендодателем по договору. Фактические действия арендодателя по оформлению названного соглашения и дополнительного соглашения к договору аренды с ответчиком, имеющего ссылки на реквизиты соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.04.2011 свидетельствуют о наличии предусмотренного пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия.
Вместе с тем, на основании статей 382, 384, 388, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двустороннеобязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущее период, если договором не оговорено иное.
Анализируемое соглашение в пунктах 1 и 2 не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ООО Предприятие "Среда" к моменту передачи прав арендатора.
Сторонами соглашения прямо не определена обязанность ООО "АК" погашения всей имеющийся задолженности ООО Предприятие "Среда" на момент заключения настоящего договора. В договоре перенайма не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности.
Названное исключает возможность рассмотрения соглашения в качестве перевода долга.
Доводы ответчика о переводе на ООО "АК" задолженности возникшей до момента соглашения о замене стороны по договору аренды, приведенные со ссылкой на пункт 3 соглашения об оплате, подлежат отклонению. Указанное соглашение содержит общее указание на принятие новым арендатором обязательств первоначального арендатора в части задолженности по арендной плате. Однако, сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности сторонами не согласованы.
Кроме того, в силу части 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе перевести долг на другое лицо с согласия кредитора.
Между тем, соглашение об оплате ни Администрацией, ни Комитетом, как кредитором по обязательству подписано не было. Последующего одобрения сделки в качестве перевода долга не производилось, о чем свидетельствует предъявление настоящего иска к ООО Предприятие "Среда", а также отсутствие согласия истца на привлечение к участию в деле соответчика.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "АК" приобрело права и обязанности стороны договора аренды N 13 от 30.01.2009 с учетом дополнительных соглашений к нему, начиная с 29.04.2011; до указанной даты наличие обязательств перед истцом по внесению платы договору аренды имело место у ответчика.
Применительно к заявленным настоящим иском требованиям о взыскании платы за период с 01.06.2008 по 28.02.2013 и установленным выше обстоятельствах перехода прав арендатора без согласования условий о переводе долга, обязательства по внесению арендной платы за а период с 01.06.2008 по 29.04.2011 несет ООО Предприятие "Среда", а с 30.04.2009 по 28.02.2013 - ООО "АК".
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Договором аренды N 13 от 30.01.2009 предусмотрено, что его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.06.2008, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Настоящим иском заявлены требования о взыскании задолженности по арендной платы за период с 01.06.2008 по 28.02.2013.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Ответчиком при рассмотрении спора по правилам первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (л. д. 89-92 т. 4).
Согласно отметке отдела делопроизводства Арбитражного суда Республики Башкортостан, исковое заявление поступило в арбитражный суд 05.03.2013 (л. д. 46, т. 2).
Исходя из положений пункта 2.4 договора аренды ответчик должен был осуществлять внесение арендной платы не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, в силу чего, о неисполнении обязательства по внесению периодического платежа за март истец должен был узнать не позднее 11.03.2010. Соответственно, срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2008 года по февраль 2010 года включительно пропущен.
Поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске, правовых оснований для взыскания задолженности за данный период не имеется (статьи 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание изложенное, а также установленное выше наличие обязательств ответчика по внесению арендной платы до 29.04.2011, судебной коллегией производится анализ наличия задолженности ООО "Предприятие Среда" за период с 01.03.2010 по 29.04.2011.
Пунктами 2.1-2.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным (муниципальным) имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлимой частью. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов либо вышеназванной методики. Новый размер устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.
В материалы дела истцом представлены расчеты годовой арендной платы, составленные соответственно на 2008,2009,2010,2011,2012 и 2013 на каждый отдельный объект арендуемого имущественного комплекса (л.д.29-138 т.1, л.д. 1-41 т.2). Указанные расчеты согласуются с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным (муниципальным) имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, а также представленным истцом расчетом задолженности за анализируемый период (без учета налога на добавленную стоимость) (л.д.15, 20-24, т.1, л.д.6,7 т.3).
При расчете задолженности за период с 05.03.2010 по 29.04.2011, который произведен судом апелляционной инстанции с использованием примененных истцом показателей (общей ежемесячной арендной платы за 2010 - 63 967 руб. 84 коп. и 70 353 руб. 72 коп. за 2011 год), ее размер составляет 918 748 руб. 15 коп.
Доводы ответчика связанные с принятием в фактическое пользование меньшего количества объектов и соответственного применения меньших значений ежемесячной арендной платы, основанный на имеющихся у общества расчетах арендной платы подлежат отклонению, как не основанный на доказательствах.
Совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждено, что несмотря на отсутствие составленного сторонами договора перечня передаваемого по договору имущества, в состав имущественного комплекса базы отдыха, по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42 входят поименованные в иске объекты, предназначенные для соответствующего использования по назначению и расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42.
Доводы о невозможности использования принятых объектов по причине ненадлежащего состояния объектов, со ссылкой на акт комиссии по обследованию технического состояния турбазы "Аслы-Куль" и письмо Комитета о необходимости проведения капитального ремонта объектов имущественного комплекса от 02.02.2009 (л.д. 112,113 т.4), противоречат разъяснениям, приведенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". По их смыслу отсутствие использования арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010 по 29.04.2011 в сумме 918 748 руб. 15 коп.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В связи с неисполнением обязательств по внесению платы по договору аренды на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2009 по 10.03.2013 исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.
Поскольку с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковые требования в части взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в сумме 164 758 руб. 51коп., исчисленной на задолженность ответчика начиная с марта 2010 года до 29.04.2011 с учетом ежемесячно нарастающей задолженности, за период с 30.04.2011 до 10.02.2013 на имевшуюся к этому моменту задолженность ООО Предприятие "Среда" в сумме 918 748 руб. 15 коп., с применением ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.
С учетом названного, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению частично, в сумме 1 083 506 руб. 66 коп.
В остальной части оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств, как и требований о возврате имущества не имеется.
ООО "АК" как лицо, получившее статус арендатора по соглашению от 29.04.2011 о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, приобретает права и обязанности по договору, включая право на временное владение и пользование имуществом. Фактическое использования имущества ООО "АК", подтверждено пояснениями ответчика и третьего лица, перепиской ООО "АК" с Администрацией по поводу возмещения стоимости неотделимых улучшений (л.д.5-14 т.4), а также договором о совместной деятельности от 06.06.2011 между ООО "Аслы-Куль" и ООО "АК" по реализации туристического продукта и развития базы отдыха "Аслы-Куль" (л.д. 15-16 т.4).
В этой связи, возложение на ответчика, соответственно утратившего право на временное владение и пользование спорным имуществом не может быть возложена обязанность по его возврату.
С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи отменой обжалуемого решения и удовлетворением исковых требований в части, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 10 799 руб. 45 коп.
Расходы по уплате государственной пошлины платежным поручением N 1 от 28.08.2013, понесенные ООО "АК" в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат возмещению за счет истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по делу N А07-3685/2013 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" в пользу Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в сумме 918 748 руб. 15 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 164 758 руб. 51 коп., всего 1 083 506 руб. 66 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 10 799 руб. 45 коп.
Взыскать с Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "АК" 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2013 N 18АП-9132/2013 ПО ДЕЛУ N А07-3685/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. N 18АП-9132/2013
Дело N А07-3685/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" о взыскании арендной платы в сумме 3 909 681 руб. 43 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 720 759 руб. 09 коп., а также обязании возвратить недвижимое имущество.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" - Белокуров А.К. (доверенность от 25.06.2011 б/н), Каримова А.К. (доверенность от 29.07.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "АК" - Каримова А.К. (доверенность от 10.09.2013 б/н).
Администрация муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" (далее - ООО Предприятие "Среда", ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 3 909 681 руб. 43 коп. за период с 01.06.2008 по 28.02.2013, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 720 759 руб. 09 коп. начисленных за период с 11.01.2009 по 10.03.2013, а также обязании возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42:
(требования изложены с учетом принятых судом изменений их предмета и правового основания на основании ходатайства истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 2-4,10 т.3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 (резолютивная часть от 01.07.2013) исковые требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик и лицо, не привлеченное к участию в деле - общество с ограниченной ответственностью "АК", обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО Предприятие "Среда" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считает иск заявленным к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО Предприятие "Среда" с 29.04.2011 не является арендатором спорного имущества. Указывает, что правоотношения сторон по договору аренды прекратились в результате заключения между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (далее Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью "АК" (далее - ООО "АК") дополнительного соглашения от 29.04.2011 N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, которым произведена замена стороны по указанному договору аренды - ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК", на основании соглашения о замене стороны по договору аренды. Ссылается на отсутствие доказательств фактического использования имущества.
Указывает, что общество не было извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, извещения были направлены ему по юридическому адресу, однако оно фактически располагается по иному адресу. Получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу было затруднено с марта 2013 года по июль 2013 года, ввиду проведения собственником арендуемого помещения капитального ремонта.
В апелляционной жалобе ООО "АК" указывает, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по настоящему делу затронуты его законные права и интересы, поскольку с 29.04.2011 ООО "АК" арендует имущественный комплекс муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, на основании договора аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 в связи с переуступкой прав первоначальным арендатором - ООО Предприятие "Среда". Ссылается на осуществление деятельности по использованию арендуемого имущества в качестве базы отдыха "Аслы-Куль", отсутствие задолженности по внесению арендной платы вследствие наличия встречных обязательств Администрации по возмещению стоимости капитального ремонта.
При рассмотрении апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции установил, что в настоящем деле имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет соблюдение арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 указанного Кодекса, являются основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае. Одним из таких оснований является принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из установленного судебным актом по делу N А07-2442/2010, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан обстоятельства прекращения договорных отношений сторон по договору аренды N 13 от 30.01.2009, фактического пользования спорным имуществом ООО Предприятие "Среда" и недоказанности факта своевременного и полного внесения им платежей за пользование переданным ему в аренду имуществом.
Имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о заключении между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (арендодатель) и ООО Предприятие "Среда" (арендатор) договора аренды N 13 от 30.01.2009 имущественного комплекса, состоящего из строений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, для использования в целях: размещение и обслуживание базы отдыха "Аслы-Куль", сроком на 11 месяцев, с 01.01.2009 по 10.12.2009 (т. 2, л.д. 71-78).
Оценка данного договора и основанных на нем правоотношений сторон, связанных с возмещением стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, была дана в судебных актах по делу N А07-2442/2010, рассмотренному Арбитражным судом Республики Башкортостан, в котором участвовали те же лица. Вступившими в законную силу судебными актами установлен факт исполнения данного договора сторонами и вытекающее из этого отсутствие оснований считать договор незаключенным. Установлено, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 10.12.2009 в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продления договора.
Вместе с тем, представленные судебной коллегии доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды N 13 от 30.01.2009, 10.12.2009 между Комитетом и ООО Предприятие "Среда" было оформлено дополнительное соглашение N 1 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора на 11 месяцев. 10.11.2010 дополнительным соглашением N 2 срок действия договора продлен на 11 месяцев (л.д. 99,100 т.3). Дополнительным соглашением N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, подписанным 29.04.2011 между Комитетом и ООО "АК", в связи с заключением соглашения о замене стороны по договору аренды между ООО Предприятие "Среда", ООО "АК" и Комитетом внесены изменения в преамбулу указанного договора и раздел 9 в части замены арендатора с ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК" (л.д. 102-104 т.3).
Указанное выше, позволяет сделать вывод о совершении сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, которые характеризуют договор аренды как действующий (аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда N 18168/10 от 25.07.2011).
Сделанный судами при рассмотрении дела N А07-2442/2010 вывод о прекращении договорных отношений между истцом и ответчиком с 10.12.2009 в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продления договора, в рассматриваемом случае не исключает действия договора.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из содержания части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
При рассмотрении дела N А07-2442/2010 не исследовались основанные на доказательствах фактические обстоятельства, связанные с оформлением дополнительных соглашений к договору. Более того, оформление дополнительных соглашений N 2 и 3 было произведено после вынесения решения по названному выше делу. Таким образом, вывод о прекращении договорных отношений сторон с 10.12.2009 не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего настоящее дело.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
В рассматриваемом случае ООО "АК" как лицо, получившее статус арендатора по соглашению от 29.04.2011 о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, приобретает права и обязанности по договору, включая права на временное владение и пользование имуществом. В этой связи, возложение на ответчика обязанности по возврату спорного имущества затрагивает права и интересы ООО "АК" по использованию этого имущества, принятого им на основании вышеназванного соглашения (аналогичные разъяснения применительно к рассмотрении иска об истребовании имущества, переданного во временное владение другого лица приведены в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Между тем, к участию в деле ООО "АК" привлечено не было, несмотря на наличии в материалах дела сведений о передаче ООО Предприятие "Среда", своих прав и обязанностей по договору аренды имущественного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42 ООО "АК" (ходатайство истца об истребовании доказательств передачи прав на л.д. 4 т.1).
Доводы Администрации о недействительности дополнительных соглашений к договору не исключают фактического использования имущества ООО "АК", о чем, кроме оформления соглашения о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, свидетельствует переписка указанного общества с Администрацией по поводу возмещения стоимости неотделимых улучшений (л.д.5-14 т.4), а также договор о совместной деятельности от 06.06.2011 между ООО "Аслы-Куль" и ООО "АК" по реализации туристического продукта и развития базы отдыха "Аслы-Куль" (л.д. 15-16 т.4).
С учетом названного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица - ООО "АК"
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "АК", а также Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово; рассмотрение дела назначено на 09 час. 10 мин. 14.11.2013.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с нахождением в очередном отпуске судьи Ермолаевой Л.П., произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. судьей Пивоваровой Л.В.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явились.
Через канцелярию суда от Администрации и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие их представителей.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ООО Предприятие "Среда" было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика ООО "АК". В ходе судебного заседания представителем ООО Предприятие "Среда" поддержано указанное ходатайство.
Согласно части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
Учитывая неявку истца в судебное заседание, на основании части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью выяснения позиции истца относительно возможности привлечения к участию в деле в качестве ответчика ООО "АК" в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 21.11.2013.
Ввиду отсутствия согласия истца на привлечение к участию в деле соответчика, заявленное ответчиком ходатайство было отклонено определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013, вынесенным в виде отдельного судебного акта. В этой связи дело рассмотрено по изначально заявленным (с учетом уточнений) требованиям к ООО Предприятие "Среда".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований в части.
Как следует из материалов дела, поименованные при изложении исковых требований объекты недвижимого имущества находятся в собственности муниципального образования муниципальный район Давлекановский район Республики Башкортостан, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 80-100 т.2)
На основании постановления главы Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан от 30.05.2008 N 742 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Давлекановскому району и городу Давлеканово (арендодатель) и ООО Предприятие "Среда" (арендатор) был заключен договор от 01.06.2008 N 49 о передаче муниципального имущества в аренду без права выкупа.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование муниципальное имущество: имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42. В соответствии с пунктом 1.2 договора имущество передается арендатору для самостоятельного использования в целях: обустройства и обслуживания базы отдыха, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Названное имущество передано ответчику по акту приема-передачи 01.06.2008 (т. 2 л.д. 69).
30.01.2009 главой Администрации издано постановление N 103 о продлении с ООО Предприятия "Среда" договора аренды без права выкупа на имущественный комплекс, состоящий из строений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, для использования в целях: размещение и обслуживание базы отдыха "Аслы-Куль", сроком на 11 месяцев, с 01.01.2009 (т. 2. л.д. 78). 30.01.2009 между сторонами подписан договор аренды муниципального имущества без права выкупа N 13 (т. 2, л.д. 71-76) и акт приема-передачи к нему (т. 2, л.д. 77).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование муниципальное имущество: имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42.
Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год или более) и действует с 01.01.2009 по 10.12.2009. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.06.2008 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора).
Исходя из содержания договора аренды муниципального имущества без права выкупа N 13 от 30.01.2009, судебных актов по делу N А07-2442/2010 и на основании положений статей 432, 433, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется, в связи с чем спорные отношения подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией отмечается, что несмотря определение предмета договора как имущественный комплекс, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42, последний является не имущественным комплексом, которым по смыслу статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации признается предприятие как объект прав в целом, а не соединенная общим назначением совокупность объектов недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон.
Как следует из обстоятельств приведенных выше, 10.12.2009 между Комитетом и ООО Предприятие "Среда" было оформлено дополнительное соглашения N 1 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора на 11 месяцев 10.11.2010 дополнительным соглашением N 2 срок действия договора продлен на 11 месяцев (л.д. 99,100 т.3).
Указанные действия сторон договора не противоречат закону и свидетельствуют о продолжении отношений Комитетом и ООО Предприятие "Среда", основанных на действующем до 10.10.2011 договоре аренды.
29.04.2011 между Комитетом, ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" заключено соглашение о замене стороны по договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 (л.д. 103 т.3), по условиям которого первоначальный арендатор ООО Предприятие "Среда" передает новому арендатору ООО "АК" все права и обязанности перед арендодателем по вышеназванному договору и дополнительным соглашениям к нему, включая право требования неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 4 873 588 руб. произведенных первоначальным арендатором. В пункте 2 соглашения указано на передачу всех прав и обязанностей в полном объеме, существовавшем на момент заключения соглашения. За уступаемые права и обязанности, новый арендатор выплачивает первоначальному денежную сумму, в размере установленном соглашением об оплате (пункт 5 соглашения).
29.04.2011 ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" оформлен акт передачи имущества по вышеназванному соглашению (л.д. 94 т. 4). Кроме того, между ООО Предприятие "Среда" и ООО "АК" оформлено соглашение об оплате по соглашению о замене стороны по договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13 (далее соглашение об оплате), по условиям которого первоначальный арендатор выплачивает новому 1 038 670 руб. (л.д. 46 т. 4). В пункте 3 названного соглашения сторонами указано на принятие новым арендатором всех обязательств по договору аренды, включая задолженность по арендной плате.
Дополнительным соглашением N 3 к договору аренды муниципального имущества без права выкупа от 30.01.2009 N 13, подписанным 29.04.2011 между Комитетом и ООО "АК", в связи с заключением соглашения о замене стороны по договору аренды внесены изменения в преамбулу указанного договора и раздел 9 в части замены арендатора с ООО Предприятие "Среда" на ООО "АК" (л.д. 102 т.3).
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве существенных условий договора об уступке права требования указывает на необходимость определения предмета и объема передаваемого права. Поскольку соглашение от 29.04.2011 совершено в письменной форме, и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пункте 1 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного отсутствуют.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.
Доводы истца о недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.04.2011, мотивированные отсутствием согласия представителя собственника имущества - Администрации муниципального образования Давлекановский район и города Давлеканово являются необоснованными, поскольку последняя не является арендодателем по договору. Фактические действия арендодателя по оформлению названного соглашения и дополнительного соглашения к договору аренды с ответчиком, имеющего ссылки на реквизиты соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.04.2011 свидетельствуют о наличии предусмотренного пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия.
Вместе с тем, на основании статей 382, 384, 388, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двустороннеобязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущее период, если договором не оговорено иное.
Анализируемое соглашение в пунктах 1 и 2 не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ООО Предприятие "Среда" к моменту передачи прав арендатора.
Сторонами соглашения прямо не определена обязанность ООО "АК" погашения всей имеющийся задолженности ООО Предприятие "Среда" на момент заключения настоящего договора. В договоре перенайма не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности.
Названное исключает возможность рассмотрения соглашения в качестве перевода долга.
Доводы ответчика о переводе на ООО "АК" задолженности возникшей до момента соглашения о замене стороны по договору аренды, приведенные со ссылкой на пункт 3 соглашения об оплате, подлежат отклонению. Указанное соглашение содержит общее указание на принятие новым арендатором обязательств первоначального арендатора в части задолженности по арендной плате. Однако, сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, а также период образования задолженности сторонами не согласованы.
Кроме того, в силу части 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе перевести долг на другое лицо с согласия кредитора.
Между тем, соглашение об оплате ни Администрацией, ни Комитетом, как кредитором по обязательству подписано не было. Последующего одобрения сделки в качестве перевода долга не производилось, о чем свидетельствует предъявление настоящего иска к ООО Предприятие "Среда", а также отсутствие согласия истца на привлечение к участию в деле соответчика.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "АК" приобрело права и обязанности стороны договора аренды N 13 от 30.01.2009 с учетом дополнительных соглашений к нему, начиная с 29.04.2011; до указанной даты наличие обязательств перед истцом по внесению платы договору аренды имело место у ответчика.
Применительно к заявленным настоящим иском требованиям о взыскании платы за период с 01.06.2008 по 28.02.2013 и установленным выше обстоятельствах перехода прав арендатора без согласования условий о переводе долга, обязательства по внесению арендной платы за а период с 01.06.2008 по 29.04.2011 несет ООО Предприятие "Среда", а с 30.04.2009 по 28.02.2013 - ООО "АК".
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Договором аренды N 13 от 30.01.2009 предусмотрено, что его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.06.2008, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Настоящим иском заявлены требования о взыскании задолженности по арендной платы за период с 01.06.2008 по 28.02.2013.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Ответчиком при рассмотрении спора по правилам первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (л. д. 89-92 т. 4).
Согласно отметке отдела делопроизводства Арбитражного суда Республики Башкортостан, исковое заявление поступило в арбитражный суд 05.03.2013 (л. д. 46, т. 2).
Исходя из положений пункта 2.4 договора аренды ответчик должен был осуществлять внесение арендной платы не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, в силу чего, о неисполнении обязательства по внесению периодического платежа за март истец должен был узнать не позднее 11.03.2010. Соответственно, срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2008 года по февраль 2010 года включительно пропущен.
Поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске, правовых оснований для взыскания задолженности за данный период не имеется (статьи 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание изложенное, а также установленное выше наличие обязательств ответчика по внесению арендной платы до 29.04.2011, судебной коллегией производится анализ наличия задолженности ООО "Предприятие Среда" за период с 01.03.2010 по 29.04.2011.
Пунктами 2.1-2.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным (муниципальным) имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлимой частью. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов либо вышеназванной методики. Новый размер устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.
В материалы дела истцом представлены расчеты годовой арендной платы, составленные соответственно на 2008,2009,2010,2011,2012 и 2013 на каждый отдельный объект арендуемого имущественного комплекса (л.д.29-138 т.1, л.д. 1-41 т.2). Указанные расчеты согласуются с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным (муниципальным) имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, а также представленным истцом расчетом задолженности за анализируемый период (без учета налога на добавленную стоимость) (л.д.15, 20-24, т.1, л.д.6,7 т.3).
При расчете задолженности за период с 05.03.2010 по 29.04.2011, который произведен судом апелляционной инстанции с использованием примененных истцом показателей (общей ежемесячной арендной платы за 2010 - 63 967 руб. 84 коп. и 70 353 руб. 72 коп. за 2011 год), ее размер составляет 918 748 руб. 15 коп.
Доводы ответчика связанные с принятием в фактическое пользование меньшего количества объектов и соответственного применения меньших значений ежемесячной арендной платы, основанный на имеющихся у общества расчетах арендной платы подлежат отклонению, как не основанный на доказательствах.
Совокупностью имеющихся в деле доказательств подтверждено, что несмотря на отсутствие составленного сторонами договора перечня передаваемого по договору имущества, в состав имущественного комплекса базы отдыха, по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42 входят поименованные в иске объекты, предназначенные для соответствующего использования по назначению и расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, д. Купоярово, ул. Центральная, 42.
Доводы о невозможности использования принятых объектов по причине ненадлежащего состояния объектов, со ссылкой на акт комиссии по обследованию технического состояния турбазы "Аслы-Куль" и письмо Комитета о необходимости проведения капитального ремонта объектов имущественного комплекса от 02.02.2009 (л.д. 112,113 т.4), противоречат разъяснениям, приведенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". По их смыслу отсутствие использования арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010 по 29.04.2011 в сумме 918 748 руб. 15 коп.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В связи с неисполнением обязательств по внесению платы по договору аренды на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2009 по 10.03.2013 исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.
Поскольку с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковые требования в части взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в сумме 164 758 руб. 51коп., исчисленной на задолженность ответчика начиная с марта 2010 года до 29.04.2011 с учетом ежемесячно нарастающей задолженности, за период с 30.04.2011 до 10.02.2013 на имевшуюся к этому моменту задолженность ООО Предприятие "Среда" в сумме 918 748 руб. 15 коп., с применением ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%.
С учетом названного, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению частично, в сумме 1 083 506 руб. 66 коп.
В остальной части оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств, как и требований о возврате имущества не имеется.
ООО "АК" как лицо, получившее статус арендатора по соглашению от 29.04.2011 о замене стороны по договору аренды от 30.01.2009 N 13, приобретает права и обязанности по договору, включая право на временное владение и пользование имуществом. Фактическое использования имущества ООО "АК", подтверждено пояснениями ответчика и третьего лица, перепиской ООО "АК" с Администрацией по поводу возмещения стоимости неотделимых улучшений (л.д.5-14 т.4), а также договором о совместной деятельности от 06.06.2011 между ООО "Аслы-Куль" и ООО "АК" по реализации туристического продукта и развития базы отдыха "Аслы-Куль" (л.д. 15-16 т.4).
В этой связи, возложение на ответчика, соответственно утратившего право на временное владение и пользование спорным имуществом не может быть возложена обязанность по его возврату.
С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи отменой обжалуемого решения и удовлетворением исковых требований в части, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 10 799 руб. 45 коп.
Расходы по уплате государственной пошлины платежным поручением N 1 от 28.08.2013, понесенные ООО "АК" в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат возмещению за счет истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2013 по делу N А07-3685/2013 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" в пользу Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в сумме 918 748 руб. 15 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 164 758 руб. 51 коп., всего 1 083 506 руб. 66 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Среда" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 10 799 руб. 45 коп.
Взыскать с Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "АК" 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи:
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)