Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение относительно стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Васандани Т.М., доверенность N 6-9699 от 20.10.2014 года, Капралов П.В., доверенность б/номера от 10.07.2014 года;
- от ответчика - Соболь Л.Я., доверенность N 33-Д-851/14 от 30.12.2014 года;
- от третьих лиц - никто не явился, извещены,
рассмотрев 13 июля 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 12 января 2015 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 13 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "СетиСтрой" (ОГРН 5147746142429, 121351, г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20,)
к Департаменту городского имущества гор. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),
об урегулировании разногласий при заключении договора,
3-и лица Общество с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" (ОГРН 1047796189957, 119019, г. Москва, ул. Знаменка, д. 13, стр. 3,); Закрытое акционерное общество "Финансовый консультант" (ОГРН 10377436018664, 125167, г. Москва, ул. 4-я Восьмого Марта, д. 6А, оф. 515,),
установил:
Закрытое акционерное общество "СетиСтрой" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 235,3 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, в связи с чем просит изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: 1. "Цена Объекта составляет 11.455.416 (одиннадцать миллионов четыреста пятьдесят пять тысяч четыреста шестнадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; 2. изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение одного года со дня его заключения" (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ). К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО "Пенни Лэйн Коммерц", ЗАО "Финансовый консультант".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2014 года была произведена замена истца ЗАО "СетиСтрой" на ООО "СетиСтрой" (т. 4, л.д. 32).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 года, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме (т. 4, л.д. 49-52, 80-81).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества гор. Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представители истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 19.01.2006 между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ЗАО "СетиСтрой" (Арендатор) был заключен договор N 08-27/06 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (л.д. 68-79, т. 2), в соответствии с п. п. 1.1 - 2.1 которых на основании распоряжения Департамента имущества от 02.11.2004 N 2914-Р Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 245 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, для использования под офис сроком до 10.12.2006. Затем между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), и истцом - ЗАО "СетиСтрой" (Арендатор) 13.09.2006 был заключен договор N 08-503/06 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (л.д. 80-94, т. 2), в соответствии с п. п. 1.1 - 2.1 которых на основании распоряжения ДИГМ от 03.05.2006 N 1306-р Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 245 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, для использования под офис сроком до 02.05.2011. Дополнительным соглашением от 14.07.2009 к договору N 08-00503/06 от 13.09.2006 была изменена площадь арендуемого помещения на 235,3 кв. м (л.д. 95-97, т. 2). Дополнительным соглашением от 21.03.2011 срок аренды по договору N 08-00503/06 от 13.09.2006 был продлен по 01.07.2015 (л.д. 106, т. 2).
При этом судом было установлено, что на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп Департамент городского имущества города Москвы от 18.03.2014 N ДГИ-И-5083/14 направил истцу договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 17.870.508 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 04.10.2013 N 11-К/2013/493, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц" (л.д. 10-14, 19, т. 1). Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 17.04.2014 с приложением договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом N 18/14 об оценке нежилого помещения общей площадью 235,3 кв. м от 16.04.2014 (л.д. 15-16, 20-21, т. 1) в котором указал на то, что договор должен быть заключен по цене 10.445.158 руб. Стоимость спорного имущества согласно отчету N 18/14 от 16.04.2014, подготовленного ЗАО "Финансовый консультант", по состоянию на 14.04.2014 составила 10.445.158 руб. (л.д. 24-140, т. 1). Стоимость спорного имущества согласно отчету N 11-К/2013/493 от 04.10.2013, подготовленного ООО "Пенни Лэйн Коммерц" по состоянию на 04.10.2013 составила 17.870.508 руб. (л.д. 109-134, т. 2). На вышеуказанный отчет ООО "Пенни Лэйн Коммерц" экспертным советом МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" было дано положительное экспертное заключение N 915-st от 23.12.2013 (л.д. 135-140, т. 2).
Кроме того, суд установил, что ЗАО "СетиСтрой" соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) к субъектам малого и среднего предпринимательства, спорное помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества" от 17 декабря 2008 N 66. Учитывая разногласия по цене спорного имущества, судом была назначена экспертиза, согласно заключению которой стоимость спорного имущества, по состоянию на 22.05.2013 составила 11.455.416 руб. (л.д. 62-132, т. 3). Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции по ходатайству ответчика был опрошен эксперт Горуля Д.А., который подтвердил правомерность выводов экспертного заключения, дал пояснения по вопросам ответчика. Протокольным определением суда в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы было правомерно отказано.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не было установлено иное. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона). В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, которым ограничения по площади установлены в размере 300 кв. м (л.д. 23, т. 1).
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 12 января 2015 года и постановление от 13 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-76864/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества гор. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2015 N Ф05-8026/2015 ПО ДЕЛУ N А40-76864/14
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение относительно стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2015 г. по делу N А40-76864/14
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Васандани Т.М., доверенность N 6-9699 от 20.10.2014 года, Капралов П.В., доверенность б/номера от 10.07.2014 года;
- от ответчика - Соболь Л.Я., доверенность N 33-Д-851/14 от 30.12.2014 года;
- от третьих лиц - никто не явился, извещены,
рассмотрев 13 июля 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 12 января 2015 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 13 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "СетиСтрой" (ОГРН 5147746142429, 121351, г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20,)
к Департаменту городского имущества гор. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),
об урегулировании разногласий при заключении договора,
3-и лица Общество с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" (ОГРН 1047796189957, 119019, г. Москва, ул. Знаменка, д. 13, стр. 3,); Закрытое акционерное общество "Финансовый консультант" (ОГРН 10377436018664, 125167, г. Москва, ул. 4-я Восьмого Марта, д. 6А, оф. 515,),
установил:
Закрытое акционерное общество "СетиСтрой" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 235,3 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, в связи с чем просит изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: 1. "Цена Объекта составляет 11.455.416 (одиннадцать миллионов четыреста пятьдесят пять тысяч четыреста шестнадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; 2. изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение одного года со дня его заключения" (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ). К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО "Пенни Лэйн Коммерц", ЗАО "Финансовый консультант".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2014 года была произведена замена истца ЗАО "СетиСтрой" на ООО "СетиСтрой" (т. 4, л.д. 32).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 года, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме (т. 4, л.д. 49-52, 80-81).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества гор. Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представители истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражали.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 19.01.2006 между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ЗАО "СетиСтрой" (Арендатор) был заключен договор N 08-27/06 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (л.д. 68-79, т. 2), в соответствии с п. п. 1.1 - 2.1 которых на основании распоряжения Департамента имущества от 02.11.2004 N 2914-Р Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 245 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, для использования под офис сроком до 10.12.2006. Затем между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), и истцом - ЗАО "СетиСтрой" (Арендатор) 13.09.2006 был заключен договор N 08-503/06 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (л.д. 80-94, т. 2), в соответствии с п. п. 1.1 - 2.1 которых на основании распоряжения ДИГМ от 03.05.2006 N 1306-р Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 245 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 20, для использования под офис сроком до 02.05.2011. Дополнительным соглашением от 14.07.2009 к договору N 08-00503/06 от 13.09.2006 была изменена площадь арендуемого помещения на 235,3 кв. м (л.д. 95-97, т. 2). Дополнительным соглашением от 21.03.2011 срок аренды по договору N 08-00503/06 от 13.09.2006 был продлен по 01.07.2015 (л.д. 106, т. 2).
При этом судом было установлено, что на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп Департамент городского имущества города Москвы от 18.03.2014 N ДГИ-И-5083/14 направил истцу договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 17.870.508 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 04.10.2013 N 11-К/2013/493, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц" (л.д. 10-14, 19, т. 1). Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 17.04.2014 с приложением договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом N 18/14 об оценке нежилого помещения общей площадью 235,3 кв. м от 16.04.2014 (л.д. 15-16, 20-21, т. 1) в котором указал на то, что договор должен быть заключен по цене 10.445.158 руб. Стоимость спорного имущества согласно отчету N 18/14 от 16.04.2014, подготовленного ЗАО "Финансовый консультант", по состоянию на 14.04.2014 составила 10.445.158 руб. (л.д. 24-140, т. 1). Стоимость спорного имущества согласно отчету N 11-К/2013/493 от 04.10.2013, подготовленного ООО "Пенни Лэйн Коммерц" по состоянию на 04.10.2013 составила 17.870.508 руб. (л.д. 109-134, т. 2). На вышеуказанный отчет ООО "Пенни Лэйн Коммерц" экспертным советом МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" было дано положительное экспертное заключение N 915-st от 23.12.2013 (л.д. 135-140, т. 2).
Кроме того, суд установил, что ЗАО "СетиСтрой" соответствует требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений) к субъектам малого и среднего предпринимательства, спорное помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества" от 17 декабря 2008 N 66. Учитывая разногласия по цене спорного имущества, судом была назначена экспертиза, согласно заключению которой стоимость спорного имущества, по состоянию на 22.05.2013 составила 11.455.416 руб. (л.д. 62-132, т. 3). Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции по ходатайству ответчика был опрошен эксперт Горуля Д.А., который подтвердил правомерность выводов экспертного заключения, дал пояснения по вопросам ответчика. Протокольным определением суда в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы было правомерно отказано.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не было установлено иное. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона). В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, которым ограничения по площади установлены в размере 300 кв. м (л.д. 23, т. 1).
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 12 января 2015 года и постановление от 13 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-76864/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества гор. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)