Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шевчук О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Вьюговой Н.М. и Грицких Е.А.,
при секретаре Я.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе представителей Ш. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 мая 2013 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру отказать,
Истец Ш. обратился в суд с иском к ООО "Рантект", ФБОУ Российский государственный геологоразведочный университет (ВПО МГРИ - РГГРУ) имени С. Орджоникидзе о признании за ним права собственности на квартиру N 345 по адресу: .... В обоснование заявленных требований указал, что... г. между ним и ООО "Рантект" заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи, предметом которого является определение условий, на которых в будущем между сторонами будет заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 311, ориентировочной площадью... кв. м, расположенной по адресу: .... В настоящее время он фактически владеет и пользуется квартирой, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.
Представители истца Ш. по доверенности С., О.К. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам искового заявления и письменных пояснений.
Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Д. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представитель Правительства Москвы по доверенности Г.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, поскольку не определена доля Правительства Москвы в построенном объекте.
Представители третьих лиц ГОУ ВПО Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе", Управления Росреестра по Москве, ДЖП и ЖФ г. Москвы, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представители Ш. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки не сообщили.
На основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца Ш. О.А., О.К., С., представителей ООО "Рантект" Я.О., М., представителя ФГБОУ ВПО МГРИ - РГГРУ Г.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.
Материалами дела подтверждается, что... г. между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО "Рантект" (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале 44а Обручевского района (ЮЗАО) на строительной площадке по адресу: ....
Согласно п. 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004 - 2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70 000 кв. м, в том числе общей площадью квартир 68 000 кв. м, и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6 000 кв. м, подземного гаража на 115 машино-мест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N 103 по адресу: район Коньково, квартал 44 - 47, ул. Академика Волгина, д. 11) на земельном участке - части территории заказчика по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 23, и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.
При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере 12 458 688 долларов США в рублевом эквиваленте, в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).
Протоколом предварительного распределения общей площади жилых помещений от 24 декабря 2007 г. стороны инвестконтракта предварительно согласовали вариант раздела жилых помещений корпусов 7 и 8 по адресу: .... (т. 1 л.д. 81 - 97). В соответствии с указанным протоколом спорная двухкомнатная квартира в корпусе 8, секции 5 на 11 этаже 4-я на площадке подлежит передаче ООО "Рантект" (л.д. 93)
...г. ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: ....
...г. между ООО "Рантект" и Ш. заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости: двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: ..., ориентировочной общей площадью... кв. м, секция 5, этаж 11, номер 311.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму в размере, эквивалентном... долларам США в срок до 11 апреля 2008 года (л.д. 8 - 13).
Ш. перечислил на расчетный счет ООО "Рантект" в счет оплаты по предварительному договору денежные средства в размере, эквивалентном... долларам США, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 14 - 20).
По сведениям Юго-Западного ТБТИ жилому дому по строительному адресу: ...., присвоен почтовый адрес: ...
Разрешая спор, суд руководствовался ст. ст. 246, 429, 549, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 г. N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности", Постановлением Правительства Москвы от 20.04.1999 г. N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" и исходил из того, что на момент рассмотрения дела права ответчика на квартиру не зарегистрированы, окончательная стоимость спорного объекта недвижимости не определена, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились, а срок заключения основного договора не наступил.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд не учел, что Ш. полностью оплатил стоимость квартиры ООО "Рантект"; притязания других лиц на эту квартиру отсутствуют; ООО "Рантект" обладает надлежащими правами на распоряжение квартирой, подтвержденными инвестиционным контрактом и протоколом предварительного распределения; квартира, как объект недвижимого имущества существует, ей присвоен почтовый номер 345, произведены обмеры БТИ; увеличения площади, влекущей необходимость доплаты за квартиру, не произошло.
В заседании судебной коллегии представитель ответчика заявил о признании иска. Судебной коллегии представлено подписанное сторонами предварительного договора дополнительное соглашение, в котором стороны определили, что квартире, указанной в п. 2.1 Договора, соответствует двухкомнатная квартира N 345.
Кроме того, истцом произведена оплата задолженности по компенсации коммунальных платежей.
Таким образом, истец фактически выполнил все свои обязательства не только по предварительному договору, но и по предполагаемому основному договору.
Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию за истцом права собственности на оплаченную им в полном объеме квартиру.
С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований истца по указанным выше основаниям.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при подаче иска госпошлина в размере 32 892 руб. 36 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 мая 2013 года отменить.
Признать за Ш. право собственности на квартиру N 345 по адресу: ..., общей площадью... кв. м без учета площади летних помещений, в том числе жилой площадью... кв. м.
Взыскать с ООО "Рантект" в пользу Ш. госпошлину в размере.... рубля.
Определение является основанием для регистрации права собственности Ш. на квартиру N 345 по адресу: .... в Управлении Росреестра по Москве и внесения записи о его праве собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-23369
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. по делу N 11-23369
Судья Шевчук О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Вьюговой Н.М. и Грицких Е.А.,
при секретаре Я.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,
дело по апелляционной жалобе представителей Ш. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 мая 2013 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру отказать,
установила:
Истец Ш. обратился в суд с иском к ООО "Рантект", ФБОУ Российский государственный геологоразведочный университет (ВПО МГРИ - РГГРУ) имени С. Орджоникидзе о признании за ним права собственности на квартиру N 345 по адресу: .... В обоснование заявленных требований указал, что... г. между ним и ООО "Рантект" заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи, предметом которого является определение условий, на которых в будущем между сторонами будет заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 311, ориентировочной площадью... кв. м, расположенной по адресу: .... В настоящее время он фактически владеет и пользуется квартирой, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.
Представители истца Ш. по доверенности С., О.К. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам искового заявления и письменных пояснений.
Представитель ответчика ООО "Рантект" по доверенности Д. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Представитель Правительства Москвы по доверенности Г.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, поскольку не определена доля Правительства Москвы в построенном объекте.
Представители третьих лиц ГОУ ВПО Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе", Управления Росреестра по Москве, ДЖП и ЖФ г. Москвы, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представители Ш. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве, Федерального агентства по управлению государственным имуществом в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки не сообщили.
На основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца Ш. О.А., О.К., С., представителей ООО "Рантект" Я.О., М., представителя ФГБОУ ВПО МГРИ - РГГРУ Г.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.
Материалами дела подтверждается, что... г. между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО "Рантект" (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале 44а Обручевского района (ЮЗАО) на строительной площадке по адресу: ....
Согласно п. 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004 - 2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70 000 кв. м, в том числе общей площадью квартир 68 000 кв. м, и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6 000 кв. м, подземного гаража на 115 машино-мест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N 103 по адресу: район Коньково, квартал 44 - 47, ул. Академика Волгина, д. 11) на земельном участке - части территории заказчика по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 23, и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.
При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере 12 458 688 долларов США в рублевом эквиваленте, в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).
Протоколом предварительного распределения общей площади жилых помещений от 24 декабря 2007 г. стороны инвестконтракта предварительно согласовали вариант раздела жилых помещений корпусов 7 и 8 по адресу: .... (т. 1 л.д. 81 - 97). В соответствии с указанным протоколом спорная двухкомнатная квартира в корпусе 8, секции 5 на 11 этаже 4-я на площадке подлежит передаче ООО "Рантект" (л.д. 93)
...г. ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: ....
...г. между ООО "Рантект" и Ш. заключен предварительный договор N... о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости: двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: ..., ориентировочной общей площадью... кв. м, секция 5, этаж 11, номер 311.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму в размере, эквивалентном... долларам США в срок до 11 апреля 2008 года (л.д. 8 - 13).
Ш. перечислил на расчетный счет ООО "Рантект" в счет оплаты по предварительному договору денежные средства в размере, эквивалентном... долларам США, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 14 - 20).
По сведениям Юго-Западного ТБТИ жилому дому по строительному адресу: ...., присвоен почтовый адрес: ...
Разрешая спор, суд руководствовался ст. ст. 246, 429, 549, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 г. N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности", Постановлением Правительства Москвы от 20.04.1999 г. N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" и исходил из того, что на момент рассмотрения дела права ответчика на квартиру не зарегистрированы, окончательная стоимость спорного объекта недвижимости не определена, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились, а срок заключения основного договора не наступил.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд не учел, что Ш. полностью оплатил стоимость квартиры ООО "Рантект"; притязания других лиц на эту квартиру отсутствуют; ООО "Рантект" обладает надлежащими правами на распоряжение квартирой, подтвержденными инвестиционным контрактом и протоколом предварительного распределения; квартира, как объект недвижимого имущества существует, ей присвоен почтовый номер 345, произведены обмеры БТИ; увеличения площади, влекущей необходимость доплаты за квартиру, не произошло.
В заседании судебной коллегии представитель ответчика заявил о признании иска. Судебной коллегии представлено подписанное сторонами предварительного договора дополнительное соглашение, в котором стороны определили, что квартире, указанной в п. 2.1 Договора, соответствует двухкомнатная квартира N 345.
Кроме того, истцом произведена оплата задолженности по компенсации коммунальных платежей.
Таким образом, истец фактически выполнил все свои обязательства не только по предварительному договору, но и по предполагаемому основному договору.
Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию за истцом права собственности на оплаченную им в полном объеме квартиру.
С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований истца по указанным выше основаниям.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при подаче иска госпошлина в размере 32 892 руб. 36 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 мая 2013 года отменить.
Признать за Ш. право собственности на квартиру N 345 по адресу: ..., общей площадью... кв. м без учета площади летних помещений, в том числе жилой площадью... кв. м.
Взыскать с ООО "Рантект" в пользу Ш. госпошлину в размере.... рубля.
Определение является основанием для регистрации права собственности Ш. на квартиру N 345 по адресу: .... в Управлении Росреестра по Москве и внесения записи о его праве собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)