Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом ответчик скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Эминов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
в составе председательствующего Ситьковой О.Н.
судей Калединой Е.Г. и Турлаева В.Н.
при секретаре Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ответчика З.
на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года по гражданскому делу по иску Б. к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
Б. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства мотивируя свои требования тем, что 3.06.2012 года между ней и ИП Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 3.10.2012 года построить и продать, а она обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке "...", стоимостью "..." рублей. По договору дом подлежал передаче ей в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля. Собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась С., которая письменно разрешила Г. осуществлять строительство на земельном участке, а также заключила с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка "..." за "..." рублей, которые Г. полностью оплатил С., в связи, с чем она считает данную сделку основным договором купли-продажи, поскольку все его условия были выполнены сторонами. По договору подряда, она оплатила Г. "..." рублей, однако ответчик, в установленный договором срок (до 3.10.2012 года) не передал ей дом в состоянии, указанном в договоре. В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом Г. скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома. Она является инвестором строительства объекта, следовательно, приобрела право собственности на спорный объект. Нормами ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ установлен принцип единства судьбы строений и земельных участков, в силу которого, к ней с приобретением права собственности на дом, должно перейти право на земельный участок в том же объеме, что и у прежнего владельца, то есть право собственности. Сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества являются ничтожными, как противоречащие ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ", ст. 209 ГК РФ, поскольку спорный дом был построен за счет средств истицы, а значит, был обременен ее правами, поэтому сделки по продаже лицом, не являющимся собственником имущества, являются незаконными. По этим же основаниям является незаконной декларация о строении, на основании которой Р. зарегистрировала за собой право собственности на дом. Просила суд признать договор купли-продажи земельного участка от 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка от 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, применить последствия недействительности сделок и исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...", признать за ней право собственности на дом и земельный участок по адресу: "...", взыскать с ИП Г. предусмотренную Законом "О защите прав потребителей" неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года исковые требования Б. удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи земельного участка "...", заключенный 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: "...", от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: "...", заключенный 22.03.2014 года между Р. и З. - недействительными сделками.
Применены последствия недействительности сделок и исключена из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014 года, N 26-26-01/008/2014-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...".
За Б. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность-1, с кадастровым номером "...", а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером "...", расположенных по адресу: "...".
В удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП Г. в пользу Б. неустойки за нарушение сроков окончания строительства - отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального права, суд ошибочно определил, что заключенные между Б. и Г. договор от 03.06.2012 г. является договором подряда на строительство дома с последующей продажей. Суд не достоверно установил по какому адресу Г. обязался продать Б. объект недвижимости. В расписке о передаче денег от 04.02.2013 г. имеются исправления номера земельного участка с 98 на 142, в расписке от 13.05.2013 г. указано, что деньги переданы по договору подряда от 12.05.2013 г., однако договор датирован 03.06.2012 г., в расписке от 03.06.2012 г. номер участка написан ручкой. На момент заключения договора подряда, Г. не являлся собственником земельного участка. Договор не может считаться заключенным как договор подряда, так как в нем отсутствуют основные условия для заключения данного вида договора, не может рассматриваться как предварительный договор, так как Г. не являлся собственником земельного участка и в договоре не оговорен срок заключения основного договора купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик С., истец Б., председатель правления ДНТ "Орбита" П. просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, указав, что суд дал правильную оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика З. без удовлетворения.
Постановлением суда кассационной инстанции Президиума Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика З. по доверенности Х., поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения, истца Б. и ее представителя Ф., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части удовлетворения исковых требований, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, 3.06.2012 года между истицей Б. и ответчиком Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 3.10.2012 года построить и продать, а Б. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке "...". Стоимость дома установлена договором в размере "..." рублей.
На момент заключения договора между Б. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 года письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке.
26.07.2012 года между С. (продавцом) и Г. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" за "..." рублей.
12.03.2014 года был заключен договор купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" г. Ставрополе между С. и Р.
22.03.2014 г. был заключен договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З.
Удовлетворив исковые требования Б., суд первой инстанции пришел к выводу, что между Б. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, по которому истицей Б. произведена оплата в размере "..." руб. Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, в связи с чем суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, указал, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. При этом заключенный между С. и Р. договор купли-продажи земельного участка судом признан недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ, как притворная сделка, прикрывающей другую сделку, а именно договор купли-продажи между С. и Г. Последующий договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З. от 22.03.2014 по мнению суда первой инстанции, заключен при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б., не давшей согласие на продажу имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат нормам материального права, основаны на неверном определении характера спорных правоотношений.
Исходя из характера спорных правоотношений, состава участников, а также целей и предполагаемых результатов заключенного соглашения, данную сделку следует оценивать как сложный по составу (смешанный) договор, сочетающий элементы договора строительного подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом распространение на спорные правоотношения действия закона "Об инвестиционной деятельности в РФ" N 39-ФЗ от 25.02.1999 является недопустимым, поскольку нормы указанного закона, по смыслу его статьи 2, регулируют иной вид правоотношений.
В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Из буквального содержания договора от 03.06.2012 следует, что на Г. возложена обязанность в строительстве, а впоследствии в продаже объекта строительства - дома на земельном участке.
То есть до возведения дома отношения сторон предполагали подрядные обязательства.
В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из положений норм главы 37 ГК РФ заказчик имеет права по контролю за ходом выполнения работ, а в случаях нарушений условий договора предъявлять требования к срокам сдачи и качеству строительства.
Поскольку строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, не принадлежащем заказчику, договором предусмотрена обязанность по передаче объекта строительства на основании договора купли-продажи заказчику строительства.
Переданные истицей ответчику денежные средства на стадии строительства спорного дома относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества спорный объект являлся предметом обязательственных правоотношений.
С момента завершения строительства отношения сторон входят в рамки договора купли-продажи и регулируются соответствующими нормами закона.
Учитывая, что в данном случае имела место фактическая предварительная оплата предмета договора, то за неисполнение продавцом обязательства по передаче товара должны наступать последствия, предусмотренные ст. 487 ГК РФ.
В силу ч. 3 указанной нормы в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы (ч. 4 ст. 487 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, Г. обязательства по заключению договора купли-продажи и передачи дома не исполнил в сроки, установленные договором от 03.06.2012, а передал спорное имущество по договору купли-продажи Р., за которой переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и впоследствии проданным З.
Согласно разъяснений содержащимся в абз. 6, 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.
Принимая во внимание изложенное выше, оснований для признания заключенной между ответчиками сделки недействительной, не имеется, а, следовательно, не имеется и оснований для удовлетворения иска о признании за истицей права собственности на спорное имущество, которое было ранее надлежащим образом зарегистрировано за другим лицом - Р.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Б. о признании договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года в части удовлетворения исковых требований Б. о признании договора купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" в г. Ставрополе, заключенного 12.03.2014 года между С. и Р., декларации об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: "...", от имени Р. от 18.03.2014 года, договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: "...", заключенного 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, в части применения последствия недействительности сделок и исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014 года, N 26-26-01/008/2014-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...", в части признания за Б. право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность-1, с кадастровым номером "...", а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером "...", расположенных по адресу: "..." отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Б. отказать.
Это же решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Б. о взыскании с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика З. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2040/15
Требование: О признании договора купли-продажи земельного участка, признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом ответчик скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. по делу N 33-2040/15
Судья Эминов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
в составе председательствующего Ситьковой О.Н.
судей Калединой Е.Г. и Турлаева В.Н.
при секретаре Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ответчика З.
на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года по гражданскому делу по иску Б. к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
Б. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства мотивируя свои требования тем, что 3.06.2012 года между ней и ИП Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 3.10.2012 года построить и продать, а она обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке "...", стоимостью "..." рублей. По договору дом подлежал передаче ей в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля. Собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась С., которая письменно разрешила Г. осуществлять строительство на земельном участке, а также заключила с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка "..." за "..." рублей, которые Г. полностью оплатил С., в связи, с чем она считает данную сделку основным договором купли-продажи, поскольку все его условия были выполнены сторонами. По договору подряда, она оплатила Г. "..." рублей, однако ответчик, в установленный договором срок (до 3.10.2012 года) не передал ей дом в состоянии, указанном в договоре. В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом Г. скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома. Она является инвестором строительства объекта, следовательно, приобрела право собственности на спорный объект. Нормами ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ установлен принцип единства судьбы строений и земельных участков, в силу которого, к ней с приобретением права собственности на дом, должно перейти право на земельный участок в том же объеме, что и у прежнего владельца, то есть право собственности. Сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества являются ничтожными, как противоречащие ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ", ст. 209 ГК РФ, поскольку спорный дом был построен за счет средств истицы, а значит, был обременен ее правами, поэтому сделки по продаже лицом, не являющимся собственником имущества, являются незаконными. По этим же основаниям является незаконной декларация о строении, на основании которой Р. зарегистрировала за собой право собственности на дом. Просила суд признать договор купли-продажи земельного участка от 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка от 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, применить последствия недействительности сделок и исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...", признать за ней право собственности на дом и земельный участок по адресу: "...", взыскать с ИП Г. предусмотренную Законом "О защите прав потребителей" неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года исковые требования Б. удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи земельного участка "...", заключенный 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: "...", от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: "...", заключенный 22.03.2014 года между Р. и З. - недействительными сделками.
Применены последствия недействительности сделок и исключена из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014 года, N 26-26-01/008/2014-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...".
За Б. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность-1, с кадастровым номером "...", а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером "...", расположенных по адресу: "...".
В удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП Г. в пользу Б. неустойки за нарушение сроков окончания строительства - отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального права, суд ошибочно определил, что заключенные между Б. и Г. договор от 03.06.2012 г. является договором подряда на строительство дома с последующей продажей. Суд не достоверно установил по какому адресу Г. обязался продать Б. объект недвижимости. В расписке о передаче денег от 04.02.2013 г. имеются исправления номера земельного участка с 98 на 142, в расписке от 13.05.2013 г. указано, что деньги переданы по договору подряда от 12.05.2013 г., однако договор датирован 03.06.2012 г., в расписке от 03.06.2012 г. номер участка написан ручкой. На момент заключения договора подряда, Г. не являлся собственником земельного участка. Договор не может считаться заключенным как договор подряда, так как в нем отсутствуют основные условия для заключения данного вида договора, не может рассматриваться как предварительный договор, так как Г. не являлся собственником земельного участка и в договоре не оговорен срок заключения основного договора купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик С., истец Б., председатель правления ДНТ "Орбита" П. просят решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, указав, что суд дал правильную оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика З. без удовлетворения.
Постановлением суда кассационной инстанции Президиума Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика З. по доверенности Х., поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения, истца Б. и ее представителя Ф., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части удовлетворения исковых требований, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, 3.06.2012 года между истицей Б. и ответчиком Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 3.10.2012 года построить и продать, а Б. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке "...". Стоимость дома установлена договором в размере "..." рублей.
На момент заключения договора между Б. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 года письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке.
26.07.2012 года между С. (продавцом) и Г. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" за "..." рублей.
12.03.2014 года был заключен договор купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" г. Ставрополе между С. и Р.
22.03.2014 г. был заключен договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З.
Удовлетворив исковые требования Б., суд первой инстанции пришел к выводу, что между Б. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, по которому истицей Б. произведена оплата в размере "..." руб. Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, в связи с чем суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, указал, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. При этом заключенный между С. и Р. договор купли-продажи земельного участка судом признан недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ, как притворная сделка, прикрывающей другую сделку, а именно договор купли-продажи между С. и Г. Последующий договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З. от 22.03.2014 по мнению суда первой инстанции, заключен при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б., не давшей согласие на продажу имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат нормам материального права, основаны на неверном определении характера спорных правоотношений.
Исходя из характера спорных правоотношений, состава участников, а также целей и предполагаемых результатов заключенного соглашения, данную сделку следует оценивать как сложный по составу (смешанный) договор, сочетающий элементы договора строительного подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом распространение на спорные правоотношения действия закона "Об инвестиционной деятельности в РФ" N 39-ФЗ от 25.02.1999 является недопустимым, поскольку нормы указанного закона, по смыслу его статьи 2, регулируют иной вид правоотношений.
В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Из буквального содержания договора от 03.06.2012 следует, что на Г. возложена обязанность в строительстве, а впоследствии в продаже объекта строительства - дома на земельном участке.
То есть до возведения дома отношения сторон предполагали подрядные обязательства.
В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из положений норм главы 37 ГК РФ заказчик имеет права по контролю за ходом выполнения работ, а в случаях нарушений условий договора предъявлять требования к срокам сдачи и качеству строительства.
Поскольку строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, не принадлежащем заказчику, договором предусмотрена обязанность по передаче объекта строительства на основании договора купли-продажи заказчику строительства.
Переданные истицей ответчику денежные средства на стадии строительства спорного дома относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества спорный объект являлся предметом обязательственных правоотношений.
С момента завершения строительства отношения сторон входят в рамки договора купли-продажи и регулируются соответствующими нормами закона.
Учитывая, что в данном случае имела место фактическая предварительная оплата предмета договора, то за неисполнение продавцом обязательства по передаче товара должны наступать последствия, предусмотренные ст. 487 ГК РФ.
В силу ч. 3 указанной нормы в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы (ч. 4 ст. 487 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, Г. обязательства по заключению договора купли-продажи и передачи дома не исполнил в сроки, установленные договором от 03.06.2012, а передал спорное имущество по договору купли-продажи Р., за которой переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и впоследствии проданным З.
Согласно разъяснений содержащимся в абз. 6, 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.
Принимая во внимание изложенное выше, оснований для признания заключенной между ответчиками сделки недействительной, не имеется, а, следовательно, не имеется и оснований для удовлетворения иска о признании за истицей права собственности на спорное имущество, которое было ранее надлежащим образом зарегистрировано за другим лицом - Р.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Б. о признании договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, признании права собственности подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года в части удовлетворения исковых требований Б. о признании договора купли-продажи земельного участка N 142 в СТ "Орбита" в г. Ставрополе, заключенного 12.03.2014 года между С. и Р., декларации об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: "...", от имени Р. от 18.03.2014 года, договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: "...", заключенного 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, в части применения последствия недействительности сделок и исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014 года, N 26-26-01/008/2014-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: "...", в части признания за Б. право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность-1, с кадастровым номером "...", а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером "...", расположенных по адресу: "..." отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Б. отказать.
Это же решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Б. о взыскании с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика З. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)