Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бабкиной С.А., судей Рачкова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Логиновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал - 70" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2008 по делу N А76-24043/2007 (судья Л.А. Ярушкина), при участии от общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" - Начетовой Г.П. (выписка из протокола N 3 общего собрания участников от 21.06.2004),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Потенциал -70" (далее - ООО "Потенциал-70", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом УЗММ" (далее- ООО "Торговый Дом УЗММ", ответчик), индивидуальному предпринимателю Плетеневу Игорю Викторовичу (далее- ИП Плетенев И.В., ответчик) о признании договора аренды торговых площадей N 8 от 01.01.2005 недействительным.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит названное решение отменить, ссылаясь на его необоснованность. Истец полагает, что суд при принятии решения необоснованно отклонил доводы и доказательства истца о его заинтересованности, не оценил имеющиеся в деле доказательства в совокупности (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации), не дал правовой оценки спорному договору.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители ответчиков в судебное заседание не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает также, что договор не зарегистрирован в регистрирующем органе, следовательно, не является заключенным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.01.2005 между ООО "Торговый дом УЗММ" (арендодатель) и Плетеневым И.В. (арендатор) был подписан договор N 8 аренды торговых площадей, по условиям которого арендодатель передает в аренду арендатору торговую площадь, расположенную в г. Снежинске, магазин "Кристалл" (п. 1.1. договора,, л.д. 5). Размер передаваемой в аренду площади стороны договора определили в пункте 1.2 договора.
Срок договора аренды стороны установили в пункте 3.1- с 01.01.2005 по 31.12.2005.
Считая, что арендодатель распорядился помещением в нарушение ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не являлся собственником спорных помещений, истец обратился с настоящим иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса российской федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены прямо оспариваемой сделкой.
В рассматриваемом случае истец не является стороной оспариваемых сделок, однако, в момент совершения сделки истец являлся собственником спорного имущества, поскольку государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии заинтересованности у истца по отношению к оспариваемым сделкам не является правомерным. Однако данный вывод не привел к принятию неправильного решения в силу следующего.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора истец не является собственником спорных помещений (л.д. 44), что последним и не оспаривается, кроме того, истец не является и иным титульным владельцем спорных объектов. Из имеющихся в деле судебных актов следует, что спорное имущество, собственником которого ранее являлся истец, было арестовано судебным приставом-исполнителем и продано по результатам проведенных 22.12.2000 торгов ООО "Торговый Дом УЗММ" (л.д. 40,41).
Оспариваемая сделка совершена 01.01.2005, то есть после проведенных торгов. Поскольку сделка купли-продажи здания на торгах была заключена, то в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Таким образом, истец, как продавец, после совершения сделки не вправе был распоряжаться спорным имуществом, однако имел возможность пользоваться имуществом как первоначальный собственник.
Между тем, согласно пункту 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 651 Г РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку доказательств регистрации спорного договора материалы дела не содержат, следовательно, данный договор не является заключенным. Незаключенная сделка не может быть признана недействительной.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является правомерным.
Доводы подателя апелляционной жалобы проверены и признаны необоснованными. Следует учесть, что поскольку избранный способ защиты не восстанавливает предполагаемые нарушенные права истца (иное суду не доказано), то следовательно, истцом неверно избран способ защиты, правовые основания нахождения индивидуального предпринимателя Плетенева И.В. о значимости которых заявил в апелляционной жалобе истец, могут быть оценены как самостоятельное доказательство при иных притязаниях истца.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе влекущих в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При обращении с апелляционной жалобой заявителю предоставлялась отсрочка по ее уплате, в связи с чем, последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета в размере 1000 руб. в силу ст. 333.21 Налогового кодекса российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2008 по делу N А76-24043/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
С.А.БАБКИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
В.В.РАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.03.2008 N 18АП-1463/2008 ПО ДЕЛУ N А76-24043/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2008 г. N 18АП-1463/2008
Дело N А76-24043/2007
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бабкиной С.А., судей Рачкова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Логиновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал - 70" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2008 по делу N А76-24043/2007 (судья Л.А. Ярушкина), при участии от общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" - Начетовой Г.П. (выписка из протокола N 3 общего собрания участников от 21.06.2004),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Потенциал -70" (далее - ООО "Потенциал-70", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом УЗММ" (далее- ООО "Торговый Дом УЗММ", ответчик), индивидуальному предпринимателю Плетеневу Игорю Викторовичу (далее- ИП Плетенев И.В., ответчик) о признании договора аренды торговых площадей N 8 от 01.01.2005 недействительным.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит названное решение отменить, ссылаясь на его необоснованность. Истец полагает, что суд при принятии решения необоснованно отклонил доводы и доказательства истца о его заинтересованности, не оценил имеющиеся в деле доказательства в совокупности (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации), не дал правовой оценки спорному договору.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители ответчиков в судебное заседание не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает также, что договор не зарегистрирован в регистрирующем органе, следовательно, не является заключенным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.01.2005 между ООО "Торговый дом УЗММ" (арендодатель) и Плетеневым И.В. (арендатор) был подписан договор N 8 аренды торговых площадей, по условиям которого арендодатель передает в аренду арендатору торговую площадь, расположенную в г. Снежинске, магазин "Кристалл" (п. 1.1. договора,, л.д. 5). Размер передаваемой в аренду площади стороны договора определили в пункте 1.2 договора.
Срок договора аренды стороны установили в пункте 3.1- с 01.01.2005 по 31.12.2005.
Считая, что арендодатель распорядился помещением в нарушение ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не являлся собственником спорных помещений, истец обратился с настоящим иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса российской федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены прямо оспариваемой сделкой.
В рассматриваемом случае истец не является стороной оспариваемых сделок, однако, в момент совершения сделки истец являлся собственником спорного имущества, поскольку государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии заинтересованности у истца по отношению к оспариваемым сделкам не является правомерным. Однако данный вывод не привел к принятию неправильного решения в силу следующего.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора истец не является собственником спорных помещений (л.д. 44), что последним и не оспаривается, кроме того, истец не является и иным титульным владельцем спорных объектов. Из имеющихся в деле судебных актов следует, что спорное имущество, собственником которого ранее являлся истец, было арестовано судебным приставом-исполнителем и продано по результатам проведенных 22.12.2000 торгов ООО "Торговый Дом УЗММ" (л.д. 40,41).
Оспариваемая сделка совершена 01.01.2005, то есть после проведенных торгов. Поскольку сделка купли-продажи здания на торгах была заключена, то в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Таким образом, истец, как продавец, после совершения сделки не вправе был распоряжаться спорным имуществом, однако имел возможность пользоваться имуществом как первоначальный собственник.
Между тем, согласно пункту 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 651 Г РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку доказательств регистрации спорного договора материалы дела не содержат, следовательно, данный договор не является заключенным. Незаключенная сделка не может быть признана недействительной.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является правомерным.
Доводы подателя апелляционной жалобы проверены и признаны необоснованными. Следует учесть, что поскольку избранный способ защиты не восстанавливает предполагаемые нарушенные права истца (иное суду не доказано), то следовательно, истцом неверно избран способ защиты, правовые основания нахождения индивидуального предпринимателя Плетенева И.В. о значимости которых заявил в апелляционной жалобе истец, могут быть оценены как самостоятельное доказательство при иных притязаниях истца.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе влекущих в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При обращении с апелляционной жалобой заявителю предоставлялась отсрочка по ее уплате, в связи с чем, последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета в размере 1000 руб. в силу ст. 333.21 Налогового кодекса российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2008 по делу N А76-24043/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Потенциал-70" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
С.А.БАБКИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
В.В.РАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)