Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3474/2015) общества с ограниченной ответственностью "Север Сити" (далее - ООО "Север Сити", ответчик, истец по встречному иску) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 по делу N А81-5799/2014 (судья Чороноба В.В.), принятое
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Гостиница Ямал", ИНН 8901015960, ОГРН 1048900005340 (далее - ОАО "Гостиница Ямал", истец, ответчик по встречному иску)
к ООО "Север Сити" (ИНН 8901028052, ОГРН 1138901001106)
об обязании освободить нежилое помещение с передачей его по акту приема-передачи,
по иску индивидуального предпринимателя Марченко Галины Анатольевны (далее - предприниматель)
к ОАО "Гостиница Ямал"
о признании недействительным договора аренды N 12 от 01.07.2014, применении последствий недействительности сделки, о понуждении к заключению нового договора аренды,
по встречному исковому заявлению ООО "Север Сити"
к ОАО "Гостиница Ямал"
об обязании заключить договор аренды на условиях прежнего договора аренды,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиница Ямал" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Север Сити" об обязании освободить нежилое помещение, площадью 102,9 кв. м на втором этаже в здании гостиницы по адресу: г. Салехард, ул. Республики, д. 100, с передачей его по акту приема-передачи.
Индивидуальный предприниматель Марченко Г.А., являясь генеральным директором ООО "Север Сити", обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды N 12 от 01.07.2014, о применении последствий недействительности сделки и о понуждении ОАО "Гостиница Ямал" к заключению нового договора аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013, в связи с чем, возбуждено производство по делу N А81-6343/2014.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 дела N А81-6343/2014 и N А81-5799/2014 объединены для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А81-5799/2014.
Впоследствии к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "Север Сити" к ОАО "Гостиница Ямал" об обязании заключить договор аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Марченко Г.А., а также встречных исковых требований ООО "Север Сити" отказано, первоначальный иск ОАО "Гостиница Ямал" удовлетворен, на ООО "Север Сити" возложена обязанность освободить занимаемое по договору аренды N 12 от 01.07.2014 нежилое помещение и передать его вместе с находящимся в нем иным арендуемым имуществом (движимым) по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Марченко Г.А., как отдельный хозяйствующий субъект (индивидуальный предприниматель), в арендных правоотношениях с ОАО "Гостиница Ямал" не состояла, а также из того, что исковое требование предпринимателя состоит в обязании ОАО "Гостиница Ямал" заключить договор аренды с ООО "Север Сити", в то время как права Марченко Г.А., как индивидуального предпринимателя, не нарушены. Учитывая изложенное, суд первой инстанции указал на то, что Марченко Г.А. не может выступать истцом по заявленному ею иску, поэтому в удовлетворении такого иска следует отказать.
Отказывая в удовлетворении встречного искового требования, суд первой инстанции указал на то, что обращение с требованием о понуждении заключить договор возможно при условии, что стороны желают обратиться в суд за урегулированием разногласий, либо при условии, что договор является публичным и вторая сторона уклоняется от его подписания, при этом договор аренды не является публичным договором, а ОАО "Гостиница Ямал", как собственник спорного помещения, не желает заключения нового договора аренды с ООО "Север Сити" и не может быть принуждено к этому судом. При этом суд первой инстанции отметил, что пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, поскольку договор аренды с другим лицом ответчиком по встречному иску не заключен.
Удовлетворяя первоначальный иск ОАО "Гостиница Ямал" к ООО "Север Сити", суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные законом обязательные условия для договора аренды в договоре N 12 от 01.07.2014 сторонами согласованы, поэтому договор N 12 от 01.07.2014 считается заключенным, в то время как договор аренды N 09 от 01.10.2013 прекратил свое действие с 01.07.2014 в связи с подписанием сторонами нового договора N 12 со сроком действия с 01.07.2014 по 31.08.2014. По мнению суда первой инстанции, поскольку истец заранее известил ответчика о прекращении арендных правоотношений, постольку с 01.09.2014 договор N 12 прекратил свое действие. Суд первой инстанции указал, что на день судебного разбирательства ответчик не вернул истцу помещение с оборудованием и инвентарем, в связи с чем, исковые требования ОАО "Гостиница Ямал" подлежат удовлетворению.
В апелляционной жалобе ООО "Север Сити" просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного искового требования об обязании заключить договор аренды.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что договор аренды N 09 от 01.10.2013 возобновлен после окончания срока его действия на неопределенный срок, поэтому в настоящий момент между истцом и ответчиком существуют договорные отношения по аренде нежилого помещения. Ответчик настаивает на том, что стороны договора аренды N 12 от 01.07.2014 не согласовали существенное условие такого договора, а именно: условие о размере арендной платы, поэтому соответствующий договор является незаключенным и не исполнялся сторонами такого договора. Истец по встречному иску указывает на то, что ОАО "Гостиница Ямал" не представлено обоснование отказа в заключении договора аренды на новый срок на условиях прежнего договора, в то время как ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, поэтому требование об обязании заключить такой договор должно быть удовлетворено.
До начала судебного заседания от ОАО "Гостиница Ямал" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который остается в материалах дела, но судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения всем лицам, участвующим в деле, а именно - ООО "Север Сити" (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем письменный отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
В течение 2013-2014 годов между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" заключено несколько договоров аренды: N 09 от 30.07.2013, N 09 от 01.10.2013, N 12 от 01.07.2014, предметом которых является предоставление истцом ответчику в аренду помещения площадью 102,9 кв. м на втором этаже в здании гостиницы по адресу: г. Салехард, ул. Республики, дом 100.
Договор аренды недвижимости N 09 от 01.10.2013 заключен сторонами на срок с 01.10.2013 по 30.09.2014 (пункт 1.4 договора) с условием о возможности досрочного прекращения действия такого договора по соглашению сторон, а также в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения договора без объяснения причин (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора N 09 от 01.10.2013 также определены случаи, при наступлении которых договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя с возмещением причиненных ему убытков (т. 1 л.д. 63-67).
Договор N 12 от 01.07.2014 заключен сторонами на срок с 01.07.2014 по 31.08.2014 (пункт 1.4 договора), и также предусматривает возможность его расторжения путем одностороннего отказа одной из сторон от исполнения такого договора без объяснения причин (пункт 4.1 договора).
Данный договор N 12 от 01.07.2014 подписан со стороны ОАО "Гостиница Ямал" без замечаний, а со стороны ООО "Север Сити" с припиской: "к договору прилагается протокол разногласий, с п. 4.1 (без объяснения причин) не согласна" (т. 1 л.д. 14-18).
Как утверждает истец, договор аренды N 12 от 01.07.2014 является заключенным и обязателен для исполнения сторонами, в том числе для ответчика.
В связи с окончанием срока действия договора аренды N 12 от 01.07.2014 ОАО "Гостиница Ямал" 08.09.2014 направило в адрес ООО "Север Сити" претензию исх. N 162 с требованием в течение пяти рабочих дней со дня получения претензии передать ОАО "Гостиница Ямал" недвижимое имущество, арендуемое по договору N 12 от 01.07.2014 по акту приема-передачи (л.д. 7-8).
Поскольку указанное выше имущество, арендуемое ООО "Север Сити" по договору N 12 от 01.07.2014, ответчиком истцу в добровольном порядке в установленный претензией срок не передано, ОАО "Гостиница Ямал" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением об обязании ООО "Север Сити" освободить арендуемое нежилое помещение.
Индивидуальный предприниматель Марченко Г.А., являясь генеральным директором ООО "Север Сити", предъявила иск о признании такого договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки и о понуждении ОАО "Гостиница Ямал" к заключению нового договора аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
ООО "Север Сити" полагая, что договор N 12 от 01.07.2014 не является заключенным, а действие договора N 09 от 01.10.2013 продлено на неопределенный срок, в связи с чем, основания для возврата арендованного имущества арендодателю отсутствуют, а у ООО "Север Сити" имеется преимущественное право на аренду спорного помещения на новый срок, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с встречным исковым требованием об обязании ОАО "Гостиница Ямал" заключить договор аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
12.02.2015 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял обжалуемое решение.
Учитывая, что ООО "Север Сити" настаивает на незаконности решения суда первой инстанции только в части отказа в удовлетворении встречного иска и в части удовлетворения первоначального искового требования ОАО "Гостиница Ямал", а индивидуальным предпринимателем Марченко Г.А. не заявлено возражений относительно отказа в удовлетворении ее требований к ОАО "Гостиница Ямал", также как и истцом не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 только в указанной выше части, суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой ООО "Север Сити" части и считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, доводы ООО "Север Сити", заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и приведенные в апелляционной жалобе в обоснование требований об отказе в удовлетворении иска ОАО "Гостиница Ямал" об обязании ответчика освободить нежилое помещение и об удовлетворении встречных исковых требований, сводятся к тому, что договор аренды N 12 от 01.07.2014 является незаключенным, и в настоящее время между сторонами существуют арендные правоотношения на условиях возобновленного на неопределенный срок договора N 09 от 01.10.2013, а также к тому, что ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, проанализировав указанные выше доводы ответчика и истца по встречному иску в совокупности и взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, не может согласиться с изложенной позицией ООО "Север Сити" и поддерживает выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
Так, в силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Системное толкование положений Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к существенным условиям договора аренды отнесено условие о предмете аренде, а также о размере арендной платы.
При этом договором N 12 от 01.07.2014 определены оба обозначенных выше условия.
Так, пунктом 1.1 договора N 12 от 01.07.2014 установлено, что по названному договору арендодатель передает арендатору во временное пользование помещение на втором этаже кирпичной вставки площадью 102,9 кв. м для размещения точки общественного питания в здании гостиницы по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Республики, д. 100.
Пунктом 1.6 договора N 12 от 01.07.2014 определено, что арендная плата устанавливается в сумме 102 960 руб. в месяц, включая НДС 18% (т. 1 л.д. 14).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что договор N 12 от 01.07.2014 подписан обеими сторонами без замечаний относительно условий, обозначенных в пунктах 1.1 и 1.6 такого договора (т. 1 л.д. 18), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Север Сити" и ООО "Север Сити" согласованы существенные условия договора аренды, в связи с чем, соответствующий договор N 12 от 01.07.2014 является заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Как следствие, поскольку срок действия договора N 12 от 01.07.2014 установлен с 01.07.2014 (пункт 1.4 договора N 12 от 01.07.2014), постольку с указанной даты действующий на соответствующий момент между сторонами договор N 09 от 01.10.2013 о том же предмете прекратил свое действие, и обязательными для сторон правоотношения стали условия, предусмотренные именно договором N 12 от 01.07.2014.
Так, пунктом 1.4 договора N 12 от 01.07.2014 установлен срок его действия - с 01.07.2014 по 31.08.2014.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1.4 договора N 12 от 01.07.2014 такой договор прекратил свое действие 31.08.2014.
При этом в данном случае не могут быть применены положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку 08.09.2014, то есть непосредственно после окончания срока действия договора N 12 от 01.07.2014, ОАО "Гостиница Ямал", как арендодатель, в письменной форме известило ООО "Север Сити" (арендатора) о своем желании прекратить существующие правоотношения и получить арендованное имущество (см. претензии от 08.09.2014 - т. 1 л.д. 8).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что новый договор аренды в отношении указанного выше имущества между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" не заключен, что не оспаривается сторонами и, в том числе, ответчиком, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договорные отношения, существовавшие между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" в рамках договора N 12 от 01.07.2014, прекратились.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Следовательно, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора арендуемое по договору N 12 от 01.07.2014 недвижимое имущество ООО "Север Сити" не возвращено ОАО "Гостиница Ямал", постольку соответствующее требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение и передать его акту приема-передачи истцу является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
При этом ссылки истца по встречному иску на то, что ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения площадью 102,9 кв. м в здании гостиницы по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Республики, д. 100, поэтому ОАО "Гостиница Ямал" обязано заключить с ним новый договор аренды такого имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются, ввиду следующего.
Так, из буквального содержания пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право на заключение договора аренды реализуется путем предъявления в суд иска о переводе на соответствующего арендатора прав и обязанностей по договору, заключенному арендодателем с иным лицом, не имеющим преимущественного права, в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, имеющим соответствующее преимущественное право.
Иными словами, преимущественное право ООО "Север Сити" на заключение нового договора аренды в отношении указанного выше имущества может быть реализовано только перед другими лицами, но не свидетельствует о том, что ответчик вправе требовать принуждения ОАО "Гостиница Ямал" к заключению с ООО "Север Сити" нового договора аренды.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы в заключении договора, и что договор аренды нежилого помещения не является публичным договором, суд апелляционной инстанции поддерживает правильный вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае оснований для понуждения ОАО "Гостиница Ямал" к заключению соответствующего договора с ООО "Север Сити" не имеется.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции встречного заявления и не являются основанием для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 по делу N А81-5799/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2015 N 08АП-3474/2015 ПО ДЕЛУ N А81-5799/2014
Требование: Об обязании освободить нежилое помещение, в здании гостиницы, с передачей по акту приема-передачи.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. N 08АП-3474/2015
Дело N А81-5799/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3474/2015) общества с ограниченной ответственностью "Север Сити" (далее - ООО "Север Сити", ответчик, истец по встречному иску) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 по делу N А81-5799/2014 (судья Чороноба В.В.), принятое
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Гостиница Ямал", ИНН 8901015960, ОГРН 1048900005340 (далее - ОАО "Гостиница Ямал", истец, ответчик по встречному иску)
к ООО "Север Сити" (ИНН 8901028052, ОГРН 1138901001106)
об обязании освободить нежилое помещение с передачей его по акту приема-передачи,
по иску индивидуального предпринимателя Марченко Галины Анатольевны (далее - предприниматель)
к ОАО "Гостиница Ямал"
о признании недействительным договора аренды N 12 от 01.07.2014, применении последствий недействительности сделки, о понуждении к заключению нового договора аренды,
по встречному исковому заявлению ООО "Север Сити"
к ОАО "Гостиница Ямал"
об обязании заключить договор аренды на условиях прежнего договора аренды,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиница Ямал" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Север Сити" об обязании освободить нежилое помещение, площадью 102,9 кв. м на втором этаже в здании гостиницы по адресу: г. Салехард, ул. Республики, д. 100, с передачей его по акту приема-передачи.
Индивидуальный предприниматель Марченко Г.А., являясь генеральным директором ООО "Север Сити", обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды N 12 от 01.07.2014, о применении последствий недействительности сделки и о понуждении ОАО "Гостиница Ямал" к заключению нового договора аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013, в связи с чем, возбуждено производство по делу N А81-6343/2014.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 дела N А81-6343/2014 и N А81-5799/2014 объединены для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А81-5799/2014.
Впоследствии к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "Север Сити" к ОАО "Гостиница Ямал" об обязании заключить договор аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Марченко Г.А., а также встречных исковых требований ООО "Север Сити" отказано, первоначальный иск ОАО "Гостиница Ямал" удовлетворен, на ООО "Север Сити" возложена обязанность освободить занимаемое по договору аренды N 12 от 01.07.2014 нежилое помещение и передать его вместе с находящимся в нем иным арендуемым имуществом (движимым) по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Марченко Г.А., как отдельный хозяйствующий субъект (индивидуальный предприниматель), в арендных правоотношениях с ОАО "Гостиница Ямал" не состояла, а также из того, что исковое требование предпринимателя состоит в обязании ОАО "Гостиница Ямал" заключить договор аренды с ООО "Север Сити", в то время как права Марченко Г.А., как индивидуального предпринимателя, не нарушены. Учитывая изложенное, суд первой инстанции указал на то, что Марченко Г.А. не может выступать истцом по заявленному ею иску, поэтому в удовлетворении такого иска следует отказать.
Отказывая в удовлетворении встречного искового требования, суд первой инстанции указал на то, что обращение с требованием о понуждении заключить договор возможно при условии, что стороны желают обратиться в суд за урегулированием разногласий, либо при условии, что договор является публичным и вторая сторона уклоняется от его подписания, при этом договор аренды не является публичным договором, а ОАО "Гостиница Ямал", как собственник спорного помещения, не желает заключения нового договора аренды с ООО "Север Сити" и не может быть принуждено к этому судом. При этом суд первой инстанции отметил, что пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, поскольку договор аренды с другим лицом ответчиком по встречному иску не заключен.
Удовлетворяя первоначальный иск ОАО "Гостиница Ямал" к ООО "Север Сити", суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные законом обязательные условия для договора аренды в договоре N 12 от 01.07.2014 сторонами согласованы, поэтому договор N 12 от 01.07.2014 считается заключенным, в то время как договор аренды N 09 от 01.10.2013 прекратил свое действие с 01.07.2014 в связи с подписанием сторонами нового договора N 12 со сроком действия с 01.07.2014 по 31.08.2014. По мнению суда первой инстанции, поскольку истец заранее известил ответчика о прекращении арендных правоотношений, постольку с 01.09.2014 договор N 12 прекратил свое действие. Суд первой инстанции указал, что на день судебного разбирательства ответчик не вернул истцу помещение с оборудованием и инвентарем, в связи с чем, исковые требования ОАО "Гостиница Ямал" подлежат удовлетворению.
В апелляционной жалобе ООО "Север Сити" просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного искового требования об обязании заключить договор аренды.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что договор аренды N 09 от 01.10.2013 возобновлен после окончания срока его действия на неопределенный срок, поэтому в настоящий момент между истцом и ответчиком существуют договорные отношения по аренде нежилого помещения. Ответчик настаивает на том, что стороны договора аренды N 12 от 01.07.2014 не согласовали существенное условие такого договора, а именно: условие о размере арендной платы, поэтому соответствующий договор является незаключенным и не исполнялся сторонами такого договора. Истец по встречному иску указывает на то, что ОАО "Гостиница Ямал" не представлено обоснование отказа в заключении договора аренды на новый срок на условиях прежнего договора, в то время как ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, поэтому требование об обязании заключить такой договор должно быть удовлетворено.
До начала судебного заседания от ОАО "Гостиница Ямал" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который остается в материалах дела, но судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения всем лицам, участвующим в деле, а именно - ООО "Север Сити" (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем письменный отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
В течение 2013-2014 годов между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" заключено несколько договоров аренды: N 09 от 30.07.2013, N 09 от 01.10.2013, N 12 от 01.07.2014, предметом которых является предоставление истцом ответчику в аренду помещения площадью 102,9 кв. м на втором этаже в здании гостиницы по адресу: г. Салехард, ул. Республики, дом 100.
Договор аренды недвижимости N 09 от 01.10.2013 заключен сторонами на срок с 01.10.2013 по 30.09.2014 (пункт 1.4 договора) с условием о возможности досрочного прекращения действия такого договора по соглашению сторон, а также в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения договора без объяснения причин (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора N 09 от 01.10.2013 также определены случаи, при наступлении которых договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя с возмещением причиненных ему убытков (т. 1 л.д. 63-67).
Договор N 12 от 01.07.2014 заключен сторонами на срок с 01.07.2014 по 31.08.2014 (пункт 1.4 договора), и также предусматривает возможность его расторжения путем одностороннего отказа одной из сторон от исполнения такого договора без объяснения причин (пункт 4.1 договора).
Данный договор N 12 от 01.07.2014 подписан со стороны ОАО "Гостиница Ямал" без замечаний, а со стороны ООО "Север Сити" с припиской: "к договору прилагается протокол разногласий, с п. 4.1 (без объяснения причин) не согласна" (т. 1 л.д. 14-18).
Как утверждает истец, договор аренды N 12 от 01.07.2014 является заключенным и обязателен для исполнения сторонами, в том числе для ответчика.
В связи с окончанием срока действия договора аренды N 12 от 01.07.2014 ОАО "Гостиница Ямал" 08.09.2014 направило в адрес ООО "Север Сити" претензию исх. N 162 с требованием в течение пяти рабочих дней со дня получения претензии передать ОАО "Гостиница Ямал" недвижимое имущество, арендуемое по договору N 12 от 01.07.2014 по акту приема-передачи (л.д. 7-8).
Поскольку указанное выше имущество, арендуемое ООО "Север Сити" по договору N 12 от 01.07.2014, ответчиком истцу в добровольном порядке в установленный претензией срок не передано, ОАО "Гостиница Ямал" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением об обязании ООО "Север Сити" освободить арендуемое нежилое помещение.
Индивидуальный предприниматель Марченко Г.А., являясь генеральным директором ООО "Север Сити", предъявила иск о признании такого договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки и о понуждении ОАО "Гостиница Ямал" к заключению нового договора аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
ООО "Север Сити" полагая, что договор N 12 от 01.07.2014 не является заключенным, а действие договора N 09 от 01.10.2013 продлено на неопределенный срок, в связи с чем, основания для возврата арендованного имущества арендодателю отсутствуют, а у ООО "Север Сити" имеется преимущественное право на аренду спорного помещения на новый срок, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с встречным исковым требованием об обязании ОАО "Гостиница Ямал" заключить договор аренды на условиях договора аренды N 09 от 01.10.2013.
12.02.2015 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял обжалуемое решение.
Учитывая, что ООО "Север Сити" настаивает на незаконности решения суда первой инстанции только в части отказа в удовлетворении встречного иска и в части удовлетворения первоначального искового требования ОАО "Гостиница Ямал", а индивидуальным предпринимателем Марченко Г.А. не заявлено возражений относительно отказа в удовлетворении ее требований к ОАО "Гостиница Ямал", также как и истцом не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 только в указанной выше части, суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой ООО "Север Сити" части и считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, доводы ООО "Север Сити", заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и приведенные в апелляционной жалобе в обоснование требований об отказе в удовлетворении иска ОАО "Гостиница Ямал" об обязании ответчика освободить нежилое помещение и об удовлетворении встречных исковых требований, сводятся к тому, что договор аренды N 12 от 01.07.2014 является незаключенным, и в настоящее время между сторонами существуют арендные правоотношения на условиях возобновленного на неопределенный срок договора N 09 от 01.10.2013, а также к тому, что ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, проанализировав указанные выше доводы ответчика и истца по встречному иску в совокупности и взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, не может согласиться с изложенной позицией ООО "Север Сити" и поддерживает выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
Так, в силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Системное толкование положений Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к существенным условиям договора аренды отнесено условие о предмете аренде, а также о размере арендной платы.
При этом договором N 12 от 01.07.2014 определены оба обозначенных выше условия.
Так, пунктом 1.1 договора N 12 от 01.07.2014 установлено, что по названному договору арендодатель передает арендатору во временное пользование помещение на втором этаже кирпичной вставки площадью 102,9 кв. м для размещения точки общественного питания в здании гостиницы по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Республики, д. 100.
Пунктом 1.6 договора N 12 от 01.07.2014 определено, что арендная плата устанавливается в сумме 102 960 руб. в месяц, включая НДС 18% (т. 1 л.д. 14).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что договор N 12 от 01.07.2014 подписан обеими сторонами без замечаний относительно условий, обозначенных в пунктах 1.1 и 1.6 такого договора (т. 1 л.д. 18), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Север Сити" и ООО "Север Сити" согласованы существенные условия договора аренды, в связи с чем, соответствующий договор N 12 от 01.07.2014 является заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Как следствие, поскольку срок действия договора N 12 от 01.07.2014 установлен с 01.07.2014 (пункт 1.4 договора N 12 от 01.07.2014), постольку с указанной даты действующий на соответствующий момент между сторонами договор N 09 от 01.10.2013 о том же предмете прекратил свое действие, и обязательными для сторон правоотношения стали условия, предусмотренные именно договором N 12 от 01.07.2014.
Так, пунктом 1.4 договора N 12 от 01.07.2014 установлен срок его действия - с 01.07.2014 по 31.08.2014.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1.4 договора N 12 от 01.07.2014 такой договор прекратил свое действие 31.08.2014.
При этом в данном случае не могут быть применены положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку 08.09.2014, то есть непосредственно после окончания срока действия договора N 12 от 01.07.2014, ОАО "Гостиница Ямал", как арендодатель, в письменной форме известило ООО "Север Сити" (арендатора) о своем желании прекратить существующие правоотношения и получить арендованное имущество (см. претензии от 08.09.2014 - т. 1 л.д. 8).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что новый договор аренды в отношении указанного выше имущества между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" не заключен, что не оспаривается сторонами и, в том числе, ответчиком, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договорные отношения, существовавшие между ОАО "Гостиница Ямал" и ООО "Север Сити" в рамках договора N 12 от 01.07.2014, прекратились.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Следовательно, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора арендуемое по договору N 12 от 01.07.2014 недвижимое имущество ООО "Север Сити" не возвращено ОАО "Гостиница Ямал", постольку соответствующее требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение и передать его акту приема-передачи истцу является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
При этом ссылки истца по встречному иску на то, что ООО "Север Сити" имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения площадью 102,9 кв. м в здании гостиницы по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Республики, д. 100, поэтому ОАО "Гостиница Ямал" обязано заключить с ним новый договор аренды такого имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются, ввиду следующего.
Так, из буквального содержания пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право на заключение договора аренды реализуется путем предъявления в суд иска о переводе на соответствующего арендатора прав и обязанностей по договору, заключенному арендодателем с иным лицом, не имеющим преимущественного права, в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, имеющим соответствующее преимущественное право.
Иными словами, преимущественное право ООО "Север Сити" на заключение нового договора аренды в отношении указанного выше имущества может быть реализовано только перед другими лицами, но не свидетельствует о том, что ответчик вправе требовать принуждения ОАО "Гостиница Ямал" к заключению с ООО "Север Сити" нового договора аренды.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы в заключении договора, и что договор аренды нежилого помещения не является публичным договором, суд апелляционной инстанции поддерживает правильный вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае оснований для понуждения ОАО "Гостиница Ямал" к заключению соответствующего договора с ООО "Север Сити" не имеется.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции встречного заявления и не являются основанием для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2015 по делу N А81-5799/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)