Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Захаровой Е.И., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:
от открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" - до и после перерыва представителя Михеевой Т.А. (доверенность от 12 января 2015 года),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до перерыва представителя Устинова О.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года), после перерыва представителя Старковой Ю.К. (доверенность от 29 декабря 2014 года),
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" - до и после перерыва представителя Шигабутдиновой Ю.И. (доверенность от 12 января 2015 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании 14-19-26 января 2015 года апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-19592/2014 (судья Агеенко С.В.), принятое по заявлению открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" (ОГРН 1026301156716, ИНН 6316012356), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", г. Самара,
о признании незаконным решения от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143,
установил:
Открытое акционерное общество "Самаранефтехимпроект" (далее - ОАО "Самаранефтехимпроект", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11, и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года N регистрации 63-01/01-2/2003-15003 ограничение (обременение) права аренды согласно выписки из ЕГРП N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" (далее - ООО "Март-Авто Плюс").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "Самаранефтехимпроект" просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт о признании решения Управления Росреестра по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11, незаконным. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года N регистрации 63-01/01-2/2003-15003 ограничение (обременение) права аренды согласно выписки из ЕГРП N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года". При этом заявитель ссылается на незаконность отказа регистрирующего органа в регистрации снятия обременения, необоснованное истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (а именно: акта приема-передачи арендованного помещения).
В отзыве на апелляционную жалобу регистрирующий орган просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14 января 2015 года объявлялся перерыв до 09 час 25 мин 19 января 2015 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 19 января 2015 года.
На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19 января 2015 года объявлялся перерыв до 10 час 30 мин 26 января 2015 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 26 января 2015 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Самаранефтехимпроект" (арендодатель) и ООО "Март-Авто Плюс" (арендатор) 01 февраля 2003 года заключен договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, 1-й этаж (согласно поэтажному плану - N 45, N 46, N 47, N 48, N 49) (л.д. 9-18).
Согласно сведениям ЕГРП в отношении вышеназванного нежилого помещения имеется запись о государственной регистрации обременения в виде аренды, номер регистрации 63-01-2/2000-2229 от 13 марта 2000 года.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что настоящий договор заключен на срок с 01 февраля 2003 года по 01 августа 2004 года.
По утверждению заявителя, по истечении срока договора арендатор освободил арендованное недвижимое имущество и не пользовался помещением.
Выявив факт неснятого обременения по договору аренды, заявитель и третье лицо (стороны договора) 08 апреля 2014 года обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
На основании абз.10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Федеральный закон N 122-ФЗ) 20 мая 2014 года в проведении заявленного регистрационного действия было отказано (сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/661/2014-143) (л.д. 19-21).
При этом основаниями для отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства:
- 1. После истечения срока действия договора (с 01 августа 2004 года) договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Соответственно, по мнению регистрирующего органа, его можно расторгнуть исключительно путем подписания соглашения о расторжении, которое не было представлено на государственную регистрацию снятия обременения;
- 2. В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания арендованное здание должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Акт приема-передачи, свидетельствующий о возврате арендатором арендодателю арендованного по договору аренды от 01 июня 2000 года нежилого помещения, на государственную регистрацию не представлен.
В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственными допустимым доказательством передачи имущества.
Согласно п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что акт приема-передачи, свидетельствующий о возврате арендатором арендодателю арендованного по договору аренды N 9-2003 от 01 февраля 2003 года нежилого помещения, на государственную регистрацию представлен не был, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для снятия ограничения (обременения) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года действие договора прекращается по истечении срока его действия, после передачи имущества арендодателю (ОАО "Самаранефтехимпроект") и производства всех расчетов между сторонами (исполнения обязательств в полном объеме между сторонами).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Документ, подтверждающий наличие возражений со стороны арендодателя относительно продления срока действия договора, на государственную регистрацию также представлен не был.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Однако документы, подтверждающие расторжение договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года, в установленном порядке в регистрирующий орган представлены не были.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции сделал вывод о том, что сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/661/2014-143 от 20 мая 2014 года является законным и обоснованным.
Между тем данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
По утверждению заявителя, по истечении срока договора (01 августа 2004 года) арендатор освободил арендованное недвижимое имущество и не пользовался помещением соответственно на момент обращения в регистрирующий орган обязательства считаются прекращенными.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Согласно пунктам 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Обременение имущества путем сдачи его в аренду и последующее снятие обременения подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды может быть подано одной из сторон договора аренды.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Кроме того, довод регистрирующего об отсутствии у заявителя акта приема-передачи арендованного имущества арендодателю несостоятелен, так как отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю объекта аренды, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество.
Кроме того, прекращение договора аренды с момента подписания акта приема-передачи законодательство Российской Федерации не предусматривает.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что факт прекращения договорных отношений подтверждается самими сторонами договора, обратившимися с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование регистрирующего органа о представлении соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи арендованного имущества является неправомерным; заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона.
При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.
На основании п. 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 27 октября 2014 года следует отменить; принять новый судебный акт.
Заявление ОАО "Самаранефтехимпроект" удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды, возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года, N регистрации 63-01/01-2/2003-15003, ограничение (обременение) права аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управление Росреестра по Самарской области. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ОАО "Самаранефтехимпроект" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 рублей. Вместе с тем следует возвратить ОАО "Самаранефтехимпроект" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2014 года N 661 государственную пошлину в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 112, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-19592/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
Заявление открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды, возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года, N регистрации 63-01/01-2/2003-15003, ограничение (обременение) права аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 (Три тысячи) рублей.
Возвратить открытому акционерному обществу "Самаранефтехимпроект" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2014 года N 661 государственную пошлину в размере 1000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 11АП-18449/2014 ПО ДЕЛУ N А55-19592/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. по делу N А55-19592/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Захаровой Е.И., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:
от открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" - до и после перерыва представителя Михеевой Т.А. (доверенность от 12 января 2015 года),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до перерыва представителя Устинова О.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года), после перерыва представителя Старковой Ю.К. (доверенность от 29 декабря 2014 года),
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" - до и после перерыва представителя Шигабутдиновой Ю.И. (доверенность от 12 января 2015 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании 14-19-26 января 2015 года апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-19592/2014 (судья Агеенко С.В.), принятое по заявлению открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" (ОГРН 1026301156716, ИНН 6316012356), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", г. Самара,
о признании незаконным решения от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143,
установил:
Открытое акционерное общество "Самаранефтехимпроект" (далее - ОАО "Самаранефтехимпроект", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11, и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года N регистрации 63-01/01-2/2003-15003 ограничение (обременение) права аренды согласно выписки из ЕГРП N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" (далее - ООО "Март-Авто Плюс").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "Самаранефтехимпроект" просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт о признании решения Управления Росреестра по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11, незаконным. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года N регистрации 63-01/01-2/2003-15003 ограничение (обременение) права аренды согласно выписки из ЕГРП N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года". При этом заявитель ссылается на незаконность отказа регистрирующего органа в регистрации снятия обременения, необоснованное истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (а именно: акта приема-передачи арендованного помещения).
В отзыве на апелляционную жалобу регистрирующий орган просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14 января 2015 года объявлялся перерыв до 09 час 25 мин 19 января 2015 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 19 января 2015 года.
На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19 января 2015 года объявлялся перерыв до 10 час 30 мин 26 января 2015 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 26 января 2015 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Самаранефтехимпроект" (арендодатель) и ООО "Март-Авто Плюс" (арендатор) 01 февраля 2003 года заключен договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, 1-й этаж (согласно поэтажному плану - N 45, N 46, N 47, N 48, N 49) (л.д. 9-18).
Согласно сведениям ЕГРП в отношении вышеназванного нежилого помещения имеется запись о государственной регистрации обременения в виде аренды, номер регистрации 63-01-2/2000-2229 от 13 марта 2000 года.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что настоящий договор заключен на срок с 01 февраля 2003 года по 01 августа 2004 года.
По утверждению заявителя, по истечении срока договора арендатор освободил арендованное недвижимое имущество и не пользовался помещением.
Выявив факт неснятого обременения по договору аренды, заявитель и третье лицо (стороны договора) 08 апреля 2014 года обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
На основании абз.10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Федеральный закон N 122-ФЗ) 20 мая 2014 года в проведении заявленного регистрационного действия было отказано (сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/661/2014-143) (л.д. 19-21).
При этом основаниями для отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства:
- 1. После истечения срока действия договора (с 01 августа 2004 года) договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Соответственно, по мнению регистрирующего органа, его можно расторгнуть исключительно путем подписания соглашения о расторжении, которое не было представлено на государственную регистрацию снятия обременения;
- 2. В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания арендованное здание должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Акт приема-передачи, свидетельствующий о возврате арендатором арендодателю арендованного по договору аренды от 01 июня 2000 года нежилого помещения, на государственную регистрацию не представлен.
В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственными допустимым доказательством передачи имущества.
Согласно п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что акт приема-передачи, свидетельствующий о возврате арендатором арендодателю арендованного по договору аренды N 9-2003 от 01 февраля 2003 года нежилого помещения, на государственную регистрацию представлен не был, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для снятия ограничения (обременения) аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года действие договора прекращается по истечении срока его действия, после передачи имущества арендодателю (ОАО "Самаранефтехимпроект") и производства всех расчетов между сторонами (исполнения обязательств в полном объеме между сторонами).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Документ, подтверждающий наличие возражений со стороны арендодателя относительно продления срока действия договора, на государственную регистрацию также представлен не был.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Однако документы, подтверждающие расторжение договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года, в установленном порядке в регистрирующий орган представлены не были.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции сделал вывод о том, что сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/661/2014-143 от 20 мая 2014 года является законным и обоснованным.
Между тем данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
По утверждению заявителя, по истечении срока договора (01 августа 2004 года) арендатор освободил арендованное недвижимое имущество и не пользовался помещением соответственно на момент обращения в регистрирующий орган обязательства считаются прекращенными.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Согласно пунктам 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Обременение имущества путем сдачи его в аренду и последующее снятие обременения подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды может быть подано одной из сторон договора аренды.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Кроме того, довод регистрирующего об отсутствии у заявителя акта приема-передачи арендованного имущества арендодателю несостоятелен, так как отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю объекта аренды, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество.
Кроме того, прекращение договора аренды с момента подписания акта приема-передачи законодательство Российской Федерации не предусматривает.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что факт прекращения договорных отношений подтверждается самими сторонами договора, обратившимися с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование регистрирующего органа о представлении соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи арендованного имущества является неправомерным; заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона.
При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.
На основании п. 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 27 октября 2014 года следует отменить; принять новый судебный акт.
Заявление ОАО "Самаранефтехимпроект" удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды, возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года, N регистрации 63-01/01-2/2003-15003, ограничение (обременение) права аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управление Росреестра по Самарской области. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ОАО "Самаранефтехимпроект" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 рублей. Вместе с тем следует возвратить ОАО "Самаранефтехимпроект" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2014 года N 661 государственную пошлину в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 112, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-19592/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
Заявление открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 20 мая 2014 года N 01/661/2014-143 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 11.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды, возникшего из договора аренды части здания от 01 февраля 2003 года, зарегистрированного ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" 25 июля 2003 года, N регистрации 63-01/01-2/2003-15003, ограничение (обременение) права аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/040/2013-1063 от 12 декабря 2013 года: "номер регистрации 63-01/01-2/2003-15003 от 25 июля 2003 года; срок: с 01 февраля 2003 года до 01 августа 2004 года; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: общество с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс", ИНН 6316080395. Основание: договор аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01 февраля 2003 года".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" расходы по уплате госпошлины в размере 3000 (Три тысячи) рублей.
Возвратить открытому акционерному обществу "Самаранефтехимпроект" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2014 года N 661 государственную пошлину в размере 1000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)