Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
от истца - представитель Дейер Н.В., доверенность N 3-49/259 от 23.11.2012,
от ответчика - представитель Ивкина В.Г., доверенность от 26.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-2045/2013 (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара
о взыскании 4 146 035 руб. 24 коп.,
Министерство строительства Самарской области г. Самара обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Материк-2" г. Самара о взыскании 4 146 035 руб. 24 коп. из них: 2 833 663 руб. 64 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026527з от 12.04.2006 г. за период с 08.12.2010 по 29.02.2012, 1 312 371 руб. 60 коп. пени в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 08.12.2010 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2013 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" г. Самара в пользу Министерства строительства Самарской области г. Самара взыскано 550 749 руб. 34 коп. из них: 496 546 руб. 8 коп. основного долга, 54 202 руб. 54 коп. пени, а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 014 руб. 98 коп.
В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, просил суд отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 12.04.2006 г. на основании Постановления Главы города Самары от 08.12.2005 г. N 3601 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 026527з, в соответствии с условиями которого, арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений" имеющий кадастровый номер 63:01:0622002:0032 находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ерошевского, площадью 3898,30 кв. м представленный под строительство жилого дома.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области 31.05.2006 г.
В соответствии с пунктами 3.1, 3, 2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 08.12.2005 г., срок действия договора истекает 07.12.2010.
Поскольку после 07.12.2010 стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пунктам 4.2., 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца в размере определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2).
Ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 не исполнены. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 7.2 договора в сумме 1 312 371 руб. 60 коп. за период с 08.12.2010 по 29.02.2012.
Указанные выше обстоятельства и послужили истцу основанием в соответствии со ст. ст. 309, 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования о взыскании арендной платы являются законными и обоснованными.
При этом, определяя размер подлежащей взысканию задолженности, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
К рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 г. N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, данный факт подтверждается Постановлением главы города Самары от 08.12.2005 N 3601 для строительства жилых домов со встроено-пристроенными жилыми помещениями, актом выбора земельного участка для строительства жилых домов с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, доказательств обратного суду не представлено.
Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
Пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Таким образом, с 12.04.2009 в соответствии с действующим законодательством арендная плата в год по указанному договору аренды должны быть не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с кадастровым паспортом, кадастровая стоимость земельного участка составляет 26 580 285,66 руб. Арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 1 329 014,28 руб. руб., а за спорный период с 08.12.2010 по 29.02.2012 соответственно 1 661 267,85 руб.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, в силу чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 в размере 1 661 267,85 руб.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 в сумме 1 312 371 руб. 60 коп.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 7.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для снижения в порядке статьи 333 Кодекса предъявленной ко взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 N 293-О право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Предусмотренная пунктом 7.2. договора ответственность установлена за просрочку арендных платежей.
Таким образом, при нарушении сроков оплаты арендных платежей, установленных договором, ответчик обязан оплатить как аренду, так и понести ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Установленный в договоре размер неустойки в виде 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки свидетельствует о явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о возникновении у истца каких-либо неблагоприятных имущественных последствий в связи с несвоевременным поступлением платежей.
Ответчик со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
В рассматриваемом случае судебная коллегия, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из обстоятельств настоящего дела и, оценив в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, полагает возможным использовать право, предоставленное ей названной нормой закона.
Руководствуясь рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции полагает возможным снизить размер пени, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца за допущенную просрочку внесения арендных платежей, до 181 342,30 руб., что может быть расценено в качестве соразмерной ответственности должника за нарушение принятого на себя обязательства перед кредитором.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-2045/2013 изменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара 1 842 610,15 руб., из них: 1 661 267,85 руб. основного долга, 181 342,30 руб. пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 19 434,87 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-2045/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2013 г. по делу N А55-2045/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
от истца - представитель Дейер Н.В., доверенность N 3-49/259 от 23.11.2012,
от ответчика - представитель Ивкина В.Г., доверенность от 26.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-2045/2013 (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара
о взыскании 4 146 035 руб. 24 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области г. Самара обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Материк-2" г. Самара о взыскании 4 146 035 руб. 24 коп. из них: 2 833 663 руб. 64 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026527з от 12.04.2006 г. за период с 08.12.2010 по 29.02.2012, 1 312 371 руб. 60 коп. пени в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 08.12.2010 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2013 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" г. Самара в пользу Министерства строительства Самарской области г. Самара взыскано 550 749 руб. 34 коп. из них: 496 546 руб. 8 коп. основного долга, 54 202 руб. 54 коп. пени, а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 014 руб. 98 коп.
В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, просил суд отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 12.04.2006 г. на основании Постановления Главы города Самары от 08.12.2005 г. N 3601 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 026527з, в соответствии с условиями которого, арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений" имеющий кадастровый номер 63:01:0622002:0032 находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ерошевского, площадью 3898,30 кв. м представленный под строительство жилого дома.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области 31.05.2006 г.
В соответствии с пунктами 3.1, 3, 2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 08.12.2005 г., срок действия договора истекает 07.12.2010.
Поскольку после 07.12.2010 стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пунктам 4.2., 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца в размере определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2).
Ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 не исполнены. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 7.2 договора в сумме 1 312 371 руб. 60 коп. за период с 08.12.2010 по 29.02.2012.
Указанные выше обстоятельства и послужили истцу основанием в соответствии со ст. ст. 309, 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования о взыскании арендной платы являются законными и обоснованными.
При этом, определяя размер подлежащей взысканию задолженности, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
К рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 г. N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, данный факт подтверждается Постановлением главы города Самары от 08.12.2005 N 3601 для строительства жилых домов со встроено-пристроенными жилыми помещениями, актом выбора земельного участка для строительства жилых домов с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, доказательств обратного суду не представлено.
Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
Пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Таким образом, с 12.04.2009 в соответствии с действующим законодательством арендная плата в год по указанному договору аренды должны быть не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с кадастровым паспортом, кадастровая стоимость земельного участка составляет 26 580 285,66 руб. Арендная плата, исчисленная в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, в год составляет 1 329 014,28 руб. руб., а за спорный период с 08.12.2010 по 29.02.2012 соответственно 1 661 267,85 руб.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, в силу чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 в размере 1 661 267,85 руб.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 08.12.2010 по 29.02.2012 в сумме 1 312 371 руб. 60 коп.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 7.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для снижения в порядке статьи 333 Кодекса предъявленной ко взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 N 293-О право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Предусмотренная пунктом 7.2. договора ответственность установлена за просрочку арендных платежей.
Таким образом, при нарушении сроков оплаты арендных платежей, установленных договором, ответчик обязан оплатить как аренду, так и понести ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Установленный в договоре размер неустойки в виде 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки свидетельствует о явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о возникновении у истца каких-либо неблагоприятных имущественных последствий в связи с несвоевременным поступлением платежей.
Ответчик со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
В рассматриваемом случае судебная коллегия, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из обстоятельств настоящего дела и, оценив в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, полагает возможным использовать право, предоставленное ей названной нормой закона.
Руководствуясь рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции полагает возможным снизить размер пени, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца за допущенную просрочку внесения арендных платежей, до 181 342,30 руб., что может быть расценено в качестве соразмерной ответственности должника за нарушение принятого на себя обязательства перед кредитором.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-2045/2013 изменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара 1 842 610,15 руб., из них: 1 661 267,85 руб. основного долга, 181 342,30 руб. пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Материк-2" (ОГРН 1056317054716), г. Самара в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 19 434,87 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)