Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-19767/2008 (судья Журавлева М.В.),
установил:
прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 30.01.2007 N 727/06, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - Росимущество), федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городах Салават, Ишимбай и Ишимбайском районе (далее - ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан"), обществом с ограниченной ответственностью "Профилактическая дезинфекция" (далее - ООО "Профдезинфекция") и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества обществом "Профдезинфекция" учреждению "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан".
Решением суда от 18.03.2009 требования прокурора удовлетворены частично: суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 30.01.2007 N 727/06, в иске о применении последствий его недействительности отказал.
В апелляционной жалобе Росимущество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, положения действующего законодательства при заключении оспариваемого договора не нарушены, поскольку законом не установлен порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156), указывающее на необходимость соблюдения такого порядка, установленного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, предписаний о применении иного порядка не содержит. В этой связи суд необоснованно применил к отношениям сторон Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р. Форма и содержание оспариваемого договора соответствуют требованиям, предъявляемым гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам данного вида, следовательно, оснований для признания его недействительным (ничтожным) не имелось. Кроме того, как полагает ответчик, суду следовало принять во внимание отсутствие в смете расходов Росимущества денежных средств на проведение оценки объектов, сдаваемых в аренду, и организацию конкурсов по продаже права аренды.
Прокурор в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с изложенными в ней доводами относительно невозможности применения порядка, установленного Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденного распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, указал на то, что самим Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в письме от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08 санкционировано применение вышеуказанных положений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились. От ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" и ООО "Профдезинфекция" поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены решения суда не находит.
Как следует из материалов дела, 30.01.2007 Росимущество (арендодатель), филиал ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (балансодержатель) и ООО "Профдезинфекция" (арендатор) заключили договор N 727/06, в соответствии с которым арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок до 10.09.2007 недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью - встроенные нежилые помещения, общей площадью 27,5 кв. м, расположенные на 1 этаже (лит. В) кирпичного здания по ул. Хмельницкого, 70 в г. Салават Республики Башкортостан, для осуществления торговой деятельности (л.д. 9-15).
Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору по акту приема-передачи 16.09.2006 (л.д. 18).
Дополнительными соглашениями к договору аренды от 17.09.2007 и 01.01.2008 срок действия договора был продлен, вначале до 31.12.2007, потом до 31.12.2008 (л.д. 19, 30).
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 19.11.2008 здание проходной по ул. Хмельницкого, 70 в г. Салават, где находятся арендуемые помещения, закреплено за ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" на праве оперативного управления (л.д. 22).
Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 30.01.2007 N 727/06 недействительным, прокурор сослался на нарушение порядка заключения договора, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", поскольку передача в аренду федерального имущества произведена без проведения торгов и оценки объекта недвижимости для целей определения стартового размера арендной платы.
Арбитражный суд Республики Башкортостан согласился с доводами прокурора и правомерно исходил при этом из следующего.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень исключений, при которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.
Оспариваемый договор аренды от 30.01.2007 N 727/06 заключен без проведения торгов и ответчиками не доказано, что данный случай является исключением, установленным п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о ничтожности совершенной сторонами сделки.
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки, принял во внимание то, что между ответчиками в настоящее время в отношении спорных помещений заключен иной договор аренды с соблюдением установленного порядка - проведением конкурса и предварительной оценкой стоимости аренды (л.д. 37-42). Учитывая, что договор аренды от 03.08.2008 не оспорен, недействительным в установленном порядке не признан, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для возврата помещений собственнику. Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Судом отклоняется утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что порядок проведения торгов в настоящее время не установлен.
К отношениям сторон в части, не противоречащей действующему законодательству, может быть применено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р. То обстоятельство, что в Постановлении Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" не указано на применение названного (или иного) порядка до принятия соответствующего нормативного акта Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, само по себе не свидетельствует о невозможности его применения как нормативного акта, регулирующего сходные отношения.
Не может быть признано обоснованным и утверждение Росимущества об отсутствии в смете расходов управления денежных средств на проведение требуемых мероприятий, поскольку данное обстоятельство не отменяет исполнение императивных требований закона к порядку совершения сделки.
Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-19767/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2009 N 18АП-3098/2009 ПО ДЕЛУ N А07-19767/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2009 г. N 18АП-3098/2009
Дело N А07-19767/2008
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-19767/2008 (судья Журавлева М.В.),
установил:
прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 30.01.2007 N 727/06, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - Росимущество), федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" в городах Салават, Ишимбай и Ишимбайском районе (далее - ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан"), обществом с ограниченной ответственностью "Профилактическая дезинфекция" (далее - ООО "Профдезинфекция") и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества обществом "Профдезинфекция" учреждению "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан".
Решением суда от 18.03.2009 требования прокурора удовлетворены частично: суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 30.01.2007 N 727/06, в иске о применении последствий его недействительности отказал.
В апелляционной жалобе Росимущество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, положения действующего законодательства при заключении оспариваемого договора не нарушены, поскольку законом не установлен порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156), указывающее на необходимость соблюдения такого порядка, установленного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, предписаний о применении иного порядка не содержит. В этой связи суд необоснованно применил к отношениям сторон Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р. Форма и содержание оспариваемого договора соответствуют требованиям, предъявляемым гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам данного вида, следовательно, оснований для признания его недействительным (ничтожным) не имелось. Кроме того, как полагает ответчик, суду следовало принять во внимание отсутствие в смете расходов Росимущества денежных средств на проведение оценки объектов, сдаваемых в аренду, и организацию конкурсов по продаже права аренды.
Прокурор в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с изложенными в ней доводами относительно невозможности применения порядка, установленного Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденного распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, указал на то, что самим Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в письме от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08 санкционировано применение вышеуказанных положений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились. От ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" и ООО "Профдезинфекция" поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены решения суда не находит.
Как следует из материалов дела, 30.01.2007 Росимущество (арендодатель), филиал ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (балансодержатель) и ООО "Профдезинфекция" (арендатор) заключили договор N 727/06, в соответствии с которым арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок до 10.09.2007 недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью - встроенные нежилые помещения, общей площадью 27,5 кв. м, расположенные на 1 этаже (лит. В) кирпичного здания по ул. Хмельницкого, 70 в г. Салават Республики Башкортостан, для осуществления торговой деятельности (л.д. 9-15).
Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору по акту приема-передачи 16.09.2006 (л.д. 18).
Дополнительными соглашениями к договору аренды от 17.09.2007 и 01.01.2008 срок действия договора был продлен, вначале до 31.12.2007, потом до 31.12.2008 (л.д. 19, 30).
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 19.11.2008 здание проходной по ул. Хмельницкого, 70 в г. Салават, где находятся арендуемые помещения, закреплено за ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" на праве оперативного управления (л.д. 22).
Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 30.01.2007 N 727/06 недействительным, прокурор сослался на нарушение порядка заключения договора, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", поскольку передача в аренду федерального имущества произведена без проведения торгов и оценки объекта недвижимости для целей определения стартового размера арендной платы.
Арбитражный суд Республики Башкортостан согласился с доводами прокурора и правомерно исходил при этом из следующего.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень исключений, при которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.
Оспариваемый договор аренды от 30.01.2007 N 727/06 заключен без проведения торгов и ответчиками не доказано, что данный случай является исключением, установленным п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о ничтожности совершенной сторонами сделки.
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки, принял во внимание то, что между ответчиками в настоящее время в отношении спорных помещений заключен иной договор аренды с соблюдением установленного порядка - проведением конкурса и предварительной оценкой стоимости аренды (л.д. 37-42). Учитывая, что договор аренды от 03.08.2008 не оспорен, недействительным в установленном порядке не признан, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для возврата помещений собственнику. Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Судом отклоняется утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что порядок проведения торгов в настоящее время не установлен.
К отношениям сторон в части, не противоречащей действующему законодательству, может быть применено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р. То обстоятельство, что в Постановлении Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" не указано на применение названного (или иного) порядка до принятия соответствующего нормативного акта Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, само по себе не свидетельствует о невозможности его применения как нормативного акта, регулирующего сходные отношения.
Не может быть признано обоснованным и утверждение Росимущества об отсутствии в смете расходов управления денежных средств на проведение требуемых мероприятий, поскольку данное обстоятельство не отменяет исполнение императивных требований закона к порядку совершения сделки.
Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2009 по делу N А07-19767/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)