Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Близняк Ю.В.
Докладчик Карболина В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Карболиной В.А.
Судей Зверинской А.К., Устинова О.И.
С участием прокурора Трифоновой М.К.
При секретаре К.В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 16 января 2014 года дело по апелляционной жалобе Ч.Т.Ф. и по апелляционному представлению помощника прокурора прокуратуры Центрального района г. Новосибирска Громова Е.Г. на решение Центрального районного суда города Новосибирска от 14 октября 2013 года, которым заявление Ч.Т.Ф. о признании недействующим пункта 2 постановления мэрии города Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года - оставлено без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Ч.Т.Ф. - Г.Е.В., представителей мэрии г. Новосибирска Х.А.В., С.А.А., П.В.П., заключение прокурора Трифоновой М.К., поддержавшей представление прокурора и полагавшей правильным отменить решение суда и принять новое решение, которым удовлетворить заявление Ч.Т.Ф., судебная коллегия
Ч.Т.Ф. обратилась в суд с заявлением об оспаривании нормативного акта органа местного самоуправления в части.
В обоснование требования в заявлении указано, что оспариваемое в части пункта 2 постановление мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 г. противоречит положениям части 4 статьи 155, части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491. В связи с принятием указанного постановления ей приходится оплачивать содержание и ремонт жилья по тарифам, установленным на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а, следовательно, нести убытки постоянно переплачивая, то есть данный пункт постановления приравнивает нанимателей к собственникам жилья.
Просила признать недействующим пункт 2 постановления мэрии города Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года.
27 августа 2013 года при подготовке дела к судебному разбирательству определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена управляющая компания ООО "Регион".
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое Ч.Т.Ф. и на данное решение принесено апелляционное представление помощником прокурора Центрального района г. Новосибирска Громовым Е.Г.
В апелляционной жалобе Ч.Т.Ф. и апелляционном представлении прокурор просят решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявление Ч.Т.Ф., поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы и представления указывают, что вывод суда о том, что размер платы за содержание и ремонт спорного жилого помещения, установлен в размере, определенным решением общего собрания собственников жилых помещении в данном доме, противоречит п. 1 - 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которой решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме принимать не правомочно.
Считают, что вывод суда о том, что собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в помещении, занимаемых гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилого помещения, является неверным и противоречащим ч. 4 ст. 155 ЖК РФ.
По мнению апеллянтов, суд пришел к ошибочному мнению о том, что взыскание с мэрии оставшейся части платы за содержание и текущий ремонт будет являться освобождением нанимателей, проживающих в жилом доме от внесения платы за занимаемые ими помещения, поскольку наниматели жилых помещений согласно ч. 3 ст. 156 ЖК РФ оплачивают данные платежи в том размере, который определен органами местного самоуправления и лишь оставшуюся часть, согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, в случае если размер вносимого меньше, чем размер установленный договором, вносит наймодатель жилого помещения.
Полагают, что в соответствии со ст. 154 ЖК РФ для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и для собственников помещений одинаковым в структуре платы за жилое помещение устанавливается только плата за коммунальные услуги.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему
01 апреля 2013 года мэрией города Новосибирска принято постановление N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений", пунктом первым которого установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах.
Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, установленный в зависимости от типов жилых домов, приведен в приложении к постановлению.
Пунктом вторым постановления предусмотрено, что при установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений на общем собрании собственников помещений, членов товарищества собственников жилья, членов жилищного кооператива (членов иного специализированного потребительского кооператива) в размере, отличном от указанного в приложении к настоящему постановлению, размер платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, общего собрания членов товарищества собственников жилья (общего собрания членов кооператива).
Судебным разбирательством установлено, что Ч.Т.Ф. является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании обменного ордера N <...> от 11 апреля 1982 года.
В соответствии с установленным органом местного самоуправления размером платы для жилого дома, в котором проживает истец, а именно, благоустроенного многоквартирного дома без лифта, мусоропровода, противопожарной автоматики, с учетом вывоза твердых бытовых отходов, плата за содержание и ремонт жилых помещений установлена в размере 13 руб. 87 коп.
Собственниками дома <...>, выбран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО Управляющая компания "Регион".
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома плата за содержание и ремонт жилых помещений установлена в размере 34 руб. 08 коп.
Заявитель, полагая, что начисление нанимателям жилых помещений платы за содержание и ремонт по тарифам, установленным собственниками помещений многоквартирного дома, незаконно и противоречит федеральному законодательству, обратилась в суд с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 7 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.
Согласно статье 78 Федерального закона решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд в установленном законом порядке.
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
Статья 251 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит аналогичные положения, в частности право гражданина, считающего, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа местного самоуправления нарушаются его права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В силу части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации соответствие оспариваемого нормативного акта по содержанию нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, надлежит доказывать государственному органу, принявшему оспариваемый нормативный акт. На заявителя возлагается обязанность доказать сам факт принятия такого акта и нарушения таким актом прав и (или) свобод заявителя.
В соответствии с частью 7 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с названным кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 11 части 4 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации к предмету регулирования жилищного законодательства относятся, в том числе, правоотношения, возникающие в сфере внесения платы за жилое помещение.
Частью 3 статьи 156 того же Кодекса предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Из смысла приведенных положений следует, что установление размера платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения в указанных случаях отнесено к компетенции органа местного самоуправления мэрии города Новосибирска.
В соответствии со статьей 49 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 N 616, по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области, принимаются муниципальные правовые акты города Новосибирска на основании и во исполнение положений, установленных соответствующими федеральными законами, законами Новосибирской области.
В систему муниципальных правовых актов города Новосибирска входят, в том числе постановления и распоряжения мэрии города Новосибирска.
Муниципальные правовые акты города Новосибирска не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также Уставу Новосибирской области, законам и иным нормативным правовым актам Новосибирской области.
Постановление мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" является нормативным правовым актом, в связи с чем, при его оспаривании согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", подлежит выяснению порядок принятия нормативного правового акта, в частности: полномочия органа (должностного лица) на издание нормативных правовых актов и их пределы; форму (вид), в которой орган (должностное лицо) вправе принимать нормативные правовые акты; предусмотренные правила введения нормативных правовых актов в действие, в том числе правила их опубликования.
Судом установлено, что текст постановления мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" опубликован в источнике официального опубликования "Бюллетень органов местного самоуправления города Новосибирска" N 27 от 05 апреля 2013 года, страница 97, начало действия документа определено с 06 апреля 2013 года.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.
В силу положений статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Упомянутой статьей установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Таким образом, упомянутой статьей предусмотрено право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и - ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Оставляя без удовлетворения заявление Ч.Т.Ф. о признании недействующим пункта 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 г., суд исходил из следующих обстоятельств.
Анализируя приведенные выше правовые нормы, в том числе положения статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей одинаковую структуру платы за жилое помещение, как для собственников, так и для нанимателей, суд пришел к выводу, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями статьи 156 того же Кодекса.
Данное правило должно действовать независимо от того, кто пользуется жилым помещением в многоквартирном доме, равно как и независимо от того, к какой форме собственности этот дом относится.
По мнению суда, несмотря на то, что действующее жилищное законодательство не ставит установление органом местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в зависимость от размера указанных платежей, установленных общим собранием собственников жилых помещений, однако и не устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений должен быть меньше размера платы за содержание и ремонт жилья для собственников жилых помещений.
Таким образом, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме наряду с собственниками обязаны нести расходы на содержание и текущий ремонт жилых помещений.
Для граждан, признанных малоимущими и занимающих жилые помещения по договорам социального найма, законом предусмотрена возможность освобождения от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Однако граждане, отнесенные к указанной категории не могут быть освобождены от платы за содержание и ремонт жилого помещения.
С учетом заявленных требований, при разрешении вопроса о правомерности установления органом местного самоуправления платы за содержание жилья в размере, равному установленному решением общего собрания собственников помещений, членов товарищества собственников жилья (общего собрания членов кооператива), суд пришел к выводу о том, что постановление мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" принято полномочным органом на основании части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491. Противоречий положениям части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации судом не установлено.
Приходя к такому выводу, суд принял во внимание, что федеральным законодательством не установлено запретов в отношении органов местного самоуправления, наделенных полномочиями по установлению, в том числе размера платы за содержание и текущий ремонт жилья, принимать в данной сфере нормативные правовые акты, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и направленные на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части").
Суд также учел, что при реализации полномочий в области жилищных отношений органом местного самоуправления учтены разъяснения Министерства регионального развития Российской Федерации (абзац 3 письма от 06 марта 2009 года N 6175-АД/14), согласно которым размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей не должен превышать размер, установленный для собственников помещений в доме по решению их общего собрания.
Согласно упомянутым разъяснениям устанавливаемый местными властями размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен быть дифференцирован для каждого дома и соразмерен плате собственников помещений в данном доме.
Установив размер платы соразмерно размеру, установленному решением общего собрания собственников помещений, мэрия города Новосибирска обеспечила дифференцированный подход к установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда для каждого многоквартирного дома в зависимости от его характеристик, в котором размер такой платы установлен решением общего собрания собственников помещений.
Более того, принятым пунктом 2 постановления мэрии города Новосибирска исключена возможность установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в большем размере, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений по решению общего собрания.
Суд отклонил доводы представителя заявителя, заключающиеся в том, что оспариваемым пунктом исключается обязанность органа местного самоуправления как наймодателя и собственника жилого помещения, предоставленного заявителю по договору социального найма, возмещать оставшуюся часть платы, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, предусмотренная положениями части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия законного основания для возложения указанной обязанности.
Так в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Частью 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Пункт 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на нанимателя жилого помещения по договору социального найма обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 153 названного Кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
В силу пункта 3 названной статьи органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Таким образом, исходя из смысла и содержания приведенных норм права, а также положений части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, занимаемые гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилых помещений.
Установление возможности взыскания названных расходов с органа местного самоуправления при иных обстоятельствах, по мнению суда, будет фактически направлена на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах, поскольку законодателем не установлена обязанность мэрии города Новосибирска перед управляющей компанией вносить плату на содержание и текущий ремонт общего имущества жилого комплекса после передачи жилого помещения в наем заявителю в связи с наличием такой обязанности у нанимателя квартиры, соответствующие доводы заявителя о лишении ее возможности платить в соответствии с установленным в приложении к пункту первому оспариваемого постановления в размере, отличном от размера, установленным собственниками помещения, не соответствуют нормам действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении ее прав и законных интересов.
По мнению суда, по своему содержанию оспариваемый нормативный акт - не допускает придаваемое заявителем при правоприменении толкование.
Отклонению подлежат также доводы представителя заявителя о необходимости при расчете платы за содержание и ремонт жилого помещения применять пункт первый и указанный в приложении к оспариваемому постановлению размер оплаты за жилое помещение, поскольку размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором проживает заявитель, установлен в размере, определенном решением общего собрания собственников жилых помещений в данном доме.
Применение размера платы, установленного пунктом первым в зависимости от типов домов, допустимо при не установлении собственниками жилых помещений решением общего собрания собственников размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
Кроме того, при несогласии заявителя с принятым на общем собрании собственников размером платы, в отсутствие законной возможности участвовать в собрании и обжаловать решение общего собрание, поскольку заявитель не является собственником жилого помещения, заявитель не лишена возможности обратиться к наймодателю с соответствующей просьбой об обжаловании решения.
В случае отказа наймодателя реализовать свое право собственника на обжалование решения общего собрания при наличии к тому законных оснований, данный отказ может быть обжалован заявителем в суд в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого нормативного акта в части недействующим, поскольку оспариваемый нормативный акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному акту, имеющим большую юридическую силу, текст нормативного правового акта исключает двусмысленное или неоднозначное толкование, сам по себе каких-либо прав и законных интересов заявителя не нарушает.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя заявителя, представителей мэрии г. Новосибирска, заключение прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, находит правильным в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ отменить решение суда в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права при принятии решения и принять новое решение об удовлетворении заявления Ч.Т.Ф.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (статья 60 Жилищного кодекса РФ).
Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (статья 19 Жилищного кодекса РФ).
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1). непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2). управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3). управление управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).
По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.
Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, содержащий состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом.
Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
Согласно части 3 статьи 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из Жилищного кодекса РФ, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ).
В силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах Федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, названная статья Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что Ч.Т.Ф. является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, расположенного по адресу: <...>, в многоквартирном доме, собственники жилых помещений в котором избрали такой способ управления, как управление управляющей организацией.
Однако это не лишает ее, как нанимателя жилого помещения по договору социального найма, права вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном органом местного самоуправления, являющимся собственником соответствующего помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке согласно части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.
Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
Судебная коллегия, исходя из указанных положений закона, приходит к выводу, что размер платы, взимаемый за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).
Согласно ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
Прокурор в представлении и заявитель Ч.Т.Ф. в жалобе полагают, что формулировка п. 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 от 01.04.2013 г. "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" не содержит фактического указания на размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Судом установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором проживает заявитель, установлен в размере, определенным решением общего собрания собственников жилых помещений в данном доме.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда не относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, заявитель в жалобе и прокурор в представлении обоснованно указывают, что мэрия фактически делегирует свои полномочия по установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений общему собранию собственников жилых помещений, что противоречит требованиям законодательства.
Суд в решении указывает, что собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, занимаемые гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда следует считать неверным и противоречащим части 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, согласно которой следует, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Таким образом, законодатель прямо указывает, что размер вносимой нанимателем жилого помещения платы не обязательно равен размеру платы, установленному договором управления. Законодатель устанавливает обязанность наймодателя жилого помещения вносить оставшуюся часть платы за содержание и текущий ремонт за помещение, в котором уже проживает наниматель.
Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что взыскание с мэрии оставшейся части платы за содержание и текущий ремонт будет являться освобождением нанимателей, проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ наниматели жилых помещений оплачивают данные платежи в том размере, который определен органами местного самоуправления и лишь оставшуюся часть, согласно части 4 ст. 155 ЖК РФ, в случае если размер вносимого меньше, чем размер установленный договором, вносит наймодатель жилого помещения.
Суд также необоснованно пришел к выводу о том, что Жилищным кодексом РФ устанавливается одинаковая структура платы за жилое помещение, как для собственников, так и для нанимателей. Однако, исходя из положений статьи 154 ЖК РФ, структура платы для собственников и нанимателей является различной. Так, согласно части 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает себя: 1). плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2). плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3). плату за коммунальные услуги.
При этом, плату за содержание и текущий ремонт наниматели оплачивают в размере, установленным органами местного самоуправления.
Согласно части 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1). плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2). взнос на капитальный ремонт; 3). плату за коммунальные услуги.
При этом плата за содержание и текущий ремонт для собственников устанавливается в размере установленным решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
Согласно приведенным выше положениям статьи 154 ЖК РФ, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и для собственников помещений одинаковым в структуре платы за жилое помещение устанавливается только плата за коммунальные услуги.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый пункт постановления нарушает права нанимателей жилых помещений, поскольку наниматели не участвуют в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и не принимают решения об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт, более того, собственники помещений многоквартирного дома могут установить любой размер платы за содержание и текущий ремонт, поскольку жилищным законодательством не определен максимальный размер платы.
В случае, если наниматель жилого помещения по договору социального найма не будет с ним согласен, он не сможет его оспорить в судебном порядке, так как права обжалования протокола общего собрания собственников помещений у нанимателя нет.
Исходя из указанных выше обстоятельств, судебная коллегия находит правильным отменить решение суда и принять новое решение, которым заявление Ч.Т.Ф. удовлетворить. Признать не соответствующим закону: части 4 ст. 155; части 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; п. 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, пункт 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года и недействующим с момента принятия.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 14 октября 2013 года отменить и принять новое решение, которым заявление Ч.Т.Ф. удовлетворить.
Признать не соответствующим закону пункт 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года и недействующим с момента принятия.
Апелляционную жалобу Ч.Т.Ф. и апелляционное представление помощника прокурора прокуратуры Центрального района г. Новосибирска Громова Е.Г. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10238/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N 33-10238\\2013
Судья Близняк Ю.В.
Докладчик Карболина В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Карболиной В.А.
Судей Зверинской А.К., Устинова О.И.
С участием прокурора Трифоновой М.К.
При секретаре К.В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 16 января 2014 года дело по апелляционной жалобе Ч.Т.Ф. и по апелляционному представлению помощника прокурора прокуратуры Центрального района г. Новосибирска Громова Е.Г. на решение Центрального районного суда города Новосибирска от 14 октября 2013 года, которым заявление Ч.Т.Ф. о признании недействующим пункта 2 постановления мэрии города Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года - оставлено без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Ч.Т.Ф. - Г.Е.В., представителей мэрии г. Новосибирска Х.А.В., С.А.А., П.В.П., заключение прокурора Трифоновой М.К., поддержавшей представление прокурора и полагавшей правильным отменить решение суда и принять новое решение, которым удовлетворить заявление Ч.Т.Ф., судебная коллегия
установила:
Ч.Т.Ф. обратилась в суд с заявлением об оспаривании нормативного акта органа местного самоуправления в части.
В обоснование требования в заявлении указано, что оспариваемое в части пункта 2 постановление мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 г. противоречит положениям части 4 статьи 155, части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491. В связи с принятием указанного постановления ей приходится оплачивать содержание и ремонт жилья по тарифам, установленным на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а, следовательно, нести убытки постоянно переплачивая, то есть данный пункт постановления приравнивает нанимателей к собственникам жилья.
Просила признать недействующим пункт 2 постановления мэрии города Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года.
27 августа 2013 года при подготовке дела к судебному разбирательству определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена управляющая компания ООО "Регион".
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое Ч.Т.Ф. и на данное решение принесено апелляционное представление помощником прокурора Центрального района г. Новосибирска Громовым Е.Г.
В апелляционной жалобе Ч.Т.Ф. и апелляционном представлении прокурор просят решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявление Ч.Т.Ф., поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы и представления указывают, что вывод суда о том, что размер платы за содержание и ремонт спорного жилого помещения, установлен в размере, определенным решением общего собрания собственников жилых помещении в данном доме, противоречит п. 1 - 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которой решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме принимать не правомочно.
Считают, что вывод суда о том, что собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в помещении, занимаемых гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилого помещения, является неверным и противоречащим ч. 4 ст. 155 ЖК РФ.
По мнению апеллянтов, суд пришел к ошибочному мнению о том, что взыскание с мэрии оставшейся части платы за содержание и текущий ремонт будет являться освобождением нанимателей, проживающих в жилом доме от внесения платы за занимаемые ими помещения, поскольку наниматели жилых помещений согласно ч. 3 ст. 156 ЖК РФ оплачивают данные платежи в том размере, который определен органами местного самоуправления и лишь оставшуюся часть, согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, в случае если размер вносимого меньше, чем размер установленный договором, вносит наймодатель жилого помещения.
Полагают, что в соответствии со ст. 154 ЖК РФ для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и для собственников помещений одинаковым в структуре платы за жилое помещение устанавливается только плата за коммунальные услуги.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему
01 апреля 2013 года мэрией города Новосибирска принято постановление N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений", пунктом первым которого установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах.
Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, установленный в зависимости от типов жилых домов, приведен в приложении к постановлению.
Пунктом вторым постановления предусмотрено, что при установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений на общем собрании собственников помещений, членов товарищества собственников жилья, членов жилищного кооператива (членов иного специализированного потребительского кооператива) в размере, отличном от указанного в приложении к настоящему постановлению, размер платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, общего собрания членов товарищества собственников жилья (общего собрания членов кооператива).
Судебным разбирательством установлено, что Ч.Т.Ф. является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании обменного ордера N <...> от 11 апреля 1982 года.
В соответствии с установленным органом местного самоуправления размером платы для жилого дома, в котором проживает истец, а именно, благоустроенного многоквартирного дома без лифта, мусоропровода, противопожарной автоматики, с учетом вывоза твердых бытовых отходов, плата за содержание и ремонт жилых помещений установлена в размере 13 руб. 87 коп.
Собственниками дома <...>, выбран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО Управляющая компания "Регион".
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома плата за содержание и ремонт жилых помещений установлена в размере 34 руб. 08 коп.
Заявитель, полагая, что начисление нанимателям жилых помещений платы за содержание и ремонт по тарифам, установленным собственниками помещений многоквартирного дома, незаконно и противоречит федеральному законодательству, обратилась в суд с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 7 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.
Согласно статье 78 Федерального закона решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд в установленном законом порядке.
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
Статья 251 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит аналогичные положения, в частности право гражданина, считающего, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа местного самоуправления нарушаются его права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая из которых должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В силу части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации соответствие оспариваемого нормативного акта по содержанию нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, надлежит доказывать государственному органу, принявшему оспариваемый нормативный акт. На заявителя возлагается обязанность доказать сам факт принятия такого акта и нарушения таким актом прав и (или) свобод заявителя.
В соответствии с частью 7 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с названным кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 11 части 4 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации к предмету регулирования жилищного законодательства относятся, в том числе, правоотношения, возникающие в сфере внесения платы за жилое помещение.
Частью 3 статьи 156 того же Кодекса предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Из смысла приведенных положений следует, что установление размера платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения в указанных случаях отнесено к компетенции органа местного самоуправления мэрии города Новосибирска.
В соответствии со статьей 49 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 N 616, по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области, принимаются муниципальные правовые акты города Новосибирска на основании и во исполнение положений, установленных соответствующими федеральными законами, законами Новосибирской области.
В систему муниципальных правовых актов города Новосибирска входят, в том числе постановления и распоряжения мэрии города Новосибирска.
Муниципальные правовые акты города Новосибирска не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также Уставу Новосибирской области, законам и иным нормативным правовым актам Новосибирской области.
Постановление мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" является нормативным правовым актом, в связи с чем, при его оспаривании согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", подлежит выяснению порядок принятия нормативного правового акта, в частности: полномочия органа (должностного лица) на издание нормативных правовых актов и их пределы; форму (вид), в которой орган (должностное лицо) вправе принимать нормативные правовые акты; предусмотренные правила введения нормативных правовых актов в действие, в том числе правила их опубликования.
Судом установлено, что текст постановления мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" опубликован в источнике официального опубликования "Бюллетень органов местного самоуправления города Новосибирска" N 27 от 05 апреля 2013 года, страница 97, начало действия документа определено с 06 апреля 2013 года.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.
В силу положений статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Упомянутой статьей установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Таким образом, упомянутой статьей предусмотрено право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и - ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Оставляя без удовлетворения заявление Ч.Т.Ф. о признании недействующим пункта 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 г., суд исходил из следующих обстоятельств.
Анализируя приведенные выше правовые нормы, в том числе положения статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей одинаковую структуру платы за жилое помещение, как для собственников, так и для нанимателей, суд пришел к выводу, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями статьи 156 того же Кодекса.
Данное правило должно действовать независимо от того, кто пользуется жилым помещением в многоквартирном доме, равно как и независимо от того, к какой форме собственности этот дом относится.
По мнению суда, несмотря на то, что действующее жилищное законодательство не ставит установление органом местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в зависимость от размера указанных платежей, установленных общим собранием собственников жилых помещений, однако и не устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений должен быть меньше размера платы за содержание и ремонт жилья для собственников жилых помещений.
Таким образом, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме наряду с собственниками обязаны нести расходы на содержание и текущий ремонт жилых помещений.
Для граждан, признанных малоимущими и занимающих жилые помещения по договорам социального найма, законом предусмотрена возможность освобождения от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Однако граждане, отнесенные к указанной категории не могут быть освобождены от платы за содержание и ремонт жилого помещения.
С учетом заявленных требований, при разрешении вопроса о правомерности установления органом местного самоуправления платы за содержание жилья в размере, равному установленному решением общего собрания собственников помещений, членов товарищества собственников жилья (общего собрания членов кооператива), суд пришел к выводу о том, что постановление мэрии города Новосибирска от 01 апреля 2013 года N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" принято полномочным органом на основании части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491. Противоречий положениям части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации судом не установлено.
Приходя к такому выводу, суд принял во внимание, что федеральным законодательством не установлено запретов в отношении органов местного самоуправления, наделенных полномочиями по установлению, в том числе размера платы за содержание и текущий ремонт жилья, принимать в данной сфере нормативные правовые акты, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и направленные на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части").
Суд также учел, что при реализации полномочий в области жилищных отношений органом местного самоуправления учтены разъяснения Министерства регионального развития Российской Федерации (абзац 3 письма от 06 марта 2009 года N 6175-АД/14), согласно которым размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей не должен превышать размер, установленный для собственников помещений в доме по решению их общего собрания.
Согласно упомянутым разъяснениям устанавливаемый местными властями размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен быть дифференцирован для каждого дома и соразмерен плате собственников помещений в данном доме.
Установив размер платы соразмерно размеру, установленному решением общего собрания собственников помещений, мэрия города Новосибирска обеспечила дифференцированный подход к установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда для каждого многоквартирного дома в зависимости от его характеристик, в котором размер такой платы установлен решением общего собрания собственников помещений.
Более того, принятым пунктом 2 постановления мэрии города Новосибирска исключена возможность установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в большем размере, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений по решению общего собрания.
Суд отклонил доводы представителя заявителя, заключающиеся в том, что оспариваемым пунктом исключается обязанность органа местного самоуправления как наймодателя и собственника жилого помещения, предоставленного заявителю по договору социального найма, возмещать оставшуюся часть платы, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, предусмотренная положениями части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия законного основания для возложения указанной обязанности.
Так в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Частью 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Пункт 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на нанимателя жилого помещения по договору социального найма обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 153 названного Кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
В силу пункта 3 названной статьи органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Таким образом, исходя из смысла и содержания приведенных норм права, а также положений части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, занимаемые гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилых помещений.
Установление возможности взыскания названных расходов с органа местного самоуправления при иных обстоятельствах, по мнению суда, будет фактически направлена на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах, поскольку законодателем не установлена обязанность мэрии города Новосибирска перед управляющей компанией вносить плату на содержание и текущий ремонт общего имущества жилого комплекса после передачи жилого помещения в наем заявителю в связи с наличием такой обязанности у нанимателя квартиры, соответствующие доводы заявителя о лишении ее возможности платить в соответствии с установленным в приложении к пункту первому оспариваемого постановления в размере, отличном от размера, установленным собственниками помещения, не соответствуют нормам действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении ее прав и законных интересов.
По мнению суда, по своему содержанию оспариваемый нормативный акт - не допускает придаваемое заявителем при правоприменении толкование.
Отклонению подлежат также доводы представителя заявителя о необходимости при расчете платы за содержание и ремонт жилого помещения применять пункт первый и указанный в приложении к оспариваемому постановлению размер оплаты за жилое помещение, поскольку размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором проживает заявитель, установлен в размере, определенном решением общего собрания собственников жилых помещений в данном доме.
Применение размера платы, установленного пунктом первым в зависимости от типов домов, допустимо при не установлении собственниками жилых помещений решением общего собрания собственников размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
Кроме того, при несогласии заявителя с принятым на общем собрании собственников размером платы, в отсутствие законной возможности участвовать в собрании и обжаловать решение общего собрание, поскольку заявитель не является собственником жилого помещения, заявитель не лишена возможности обратиться к наймодателю с соответствующей просьбой об обжаловании решения.
В случае отказа наймодателя реализовать свое право собственника на обжалование решения общего собрания при наличии к тому законных оснований, данный отказ может быть обжалован заявителем в суд в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого нормативного акта в части недействующим, поскольку оспариваемый нормативный акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному акту, имеющим большую юридическую силу, текст нормативного правового акта исключает двусмысленное или неоднозначное толкование, сам по себе каких-либо прав и законных интересов заявителя не нарушает.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя заявителя, представителей мэрии г. Новосибирска, заключение прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, находит правильным в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ отменить решение суда в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права при принятии решения и принять новое решение об удовлетворении заявления Ч.Т.Ф.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (статья 60 Жилищного кодекса РФ).
Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (статья 19 Жилищного кодекса РФ).
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1). непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2). управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3). управление управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).
По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.
Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, содержащий состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (части 1, 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом.
Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
Согласно части 3 статьи 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из Жилищного кодекса РФ, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ).
В силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах Федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, названная статья Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что Ч.Т.Ф. является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, расположенного по адресу: <...>, в многоквартирном доме, собственники жилых помещений в котором избрали такой способ управления, как управление управляющей организацией.
Однако это не лишает ее, как нанимателя жилого помещения по договору социального найма, права вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном органом местного самоуправления, являющимся собственником соответствующего помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке согласно части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.
Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
Судебная коллегия, исходя из указанных положений закона, приходит к выводу, что размер платы, взимаемый за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).
Согласно ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
Прокурор в представлении и заявитель Ч.Т.Ф. в жалобе полагают, что формулировка п. 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 от 01.04.2013 г. "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" не содержит фактического указания на размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Судом установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором проживает заявитель, установлен в размере, определенным решением общего собрания собственников жилых помещений в данном доме.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда не относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, заявитель в жалобе и прокурор в представлении обоснованно указывают, что мэрия фактически делегирует свои полномочия по установлению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений общему собранию собственников жилых помещений, что противоречит требованиям законодательства.
Суд в решении указывает, что собственник муниципального жилищного фонда несет обязанность только по оплате задолженности по содержанию пустующего жилья, а обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, занимаемые гражданами по договорам социального найма, возлагается на самих нанимателей жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда следует считать неверным и противоречащим части 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, согласно которой следует, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Таким образом, законодатель прямо указывает, что размер вносимой нанимателем жилого помещения платы не обязательно равен размеру платы, установленному договором управления. Законодатель устанавливает обязанность наймодателя жилого помещения вносить оставшуюся часть платы за содержание и текущий ремонт за помещение, в котором уже проживает наниматель.
Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что взыскание с мэрии оставшейся части платы за содержание и текущий ремонт будет являться освобождением нанимателей, проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ наниматели жилых помещений оплачивают данные платежи в том размере, который определен органами местного самоуправления и лишь оставшуюся часть, согласно части 4 ст. 155 ЖК РФ, в случае если размер вносимого меньше, чем размер установленный договором, вносит наймодатель жилого помещения.
Суд также необоснованно пришел к выводу о том, что Жилищным кодексом РФ устанавливается одинаковая структура платы за жилое помещение, как для собственников, так и для нанимателей. Однако, исходя из положений статьи 154 ЖК РФ, структура платы для собственников и нанимателей является различной. Так, согласно части 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает себя: 1). плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2). плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3). плату за коммунальные услуги.
При этом, плату за содержание и текущий ремонт наниматели оплачивают в размере, установленным органами местного самоуправления.
Согласно части 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1). плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2). взнос на капитальный ремонт; 3). плату за коммунальные услуги.
При этом плата за содержание и текущий ремонт для собственников устанавливается в размере установленным решением общего собрания собственников многоквартирного дома.
Согласно приведенным выше положениям статьи 154 ЖК РФ, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и для собственников помещений одинаковым в структуре платы за жилое помещение устанавливается только плата за коммунальные услуги.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый пункт постановления нарушает права нанимателей жилых помещений, поскольку наниматели не участвуют в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и не принимают решения об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт, более того, собственники помещений многоквартирного дома могут установить любой размер платы за содержание и текущий ремонт, поскольку жилищным законодательством не определен максимальный размер платы.
В случае, если наниматель жилого помещения по договору социального найма не будет с ним согласен, он не сможет его оспорить в судебном порядке, так как права обжалования протокола общего собрания собственников помещений у нанимателя нет.
Исходя из указанных выше обстоятельств, судебная коллегия находит правильным отменить решение суда и принять новое решение, которым заявление Ч.Т.Ф. удовлетворить. Признать не соответствующим закону: части 4 ст. 155; части 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ; п. 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, пункт 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года и недействующим с момента принятия.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 14 октября 2013 года отменить и принять новое решение, которым заявление Ч.Т.Ф. удовлетворить.
Признать не соответствующим закону пункт 2 постановления мэрии г. Новосибирска N 3161 "О плате за содержание и ремонт жилых помещений" от 01 апреля 2013 года и недействующим с момента принятия.
Апелляционную жалобу Ч.Т.Ф. и апелляционное представление помощника прокурора прокуратуры Центрального района г. Новосибирска Громова Е.Г. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)